Постановление от 20 февраля 2023 г. по делу № А09-3722/2021

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула Дело № А09-3722/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 20.02.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца – управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск», рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.12.2022 по делу № А09-3722/2021 (судья Абалакова Т.К.)



УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений Брянской области (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Брянская строительная компания» (далее – общество) об изменении договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка от 14.08.2017 № 3636 в редакции, изложенной в дополнительном соглашении от 28.12.2020, и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору от 28.12.2020 (т. 1, л. д. 4).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил внести изменения в договор аренды от 14.08.2017 № 3636, изложив пункт 4.1 раздела 4 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок составляет 149 рублей 47 копеек за 1 кв. метр в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения, возникающие в соответствии с пунктом 4.1 настоящего дополнительного соглашения, распространяют свое действие с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка». Судом уточнение принято.

Определением суда от 26.07.2021, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск».

Решением суда от 05.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым и должен определяться на основании постановления правительства Брянской области «Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 11.12.2015 № 595-п - по рыночной стоимости. Сообщает, что размер рыночной стоимости арендной платы отражен в отчете об оценке, составленном ООО «Бизнес Фаворит» от 28.12.2020 № 421-12/20Н. Указывает на наличие в договоре условия о возможности пересмотра арендной платы, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что на момент заключения договора вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:148, согласно сведениям ЕГРН, был установлен как «многоквартирные многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей», в связи с чем обстоятельства, на которые ссылается истец, уже существовали на момент совершения спорной сделки. Сообщает, что спорный участок был образован в результате раздела ранее предоставленного в аренду на основании аукциона земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду чего в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор охранил право на использование земельного участка на прежних условиях. Информирует, что арендная плата соответствует условиям аукциона и периодически индексировалась на основании пункта 4.1 договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судом, 26.03.2008 между управлением и ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» (наименование изменено на ООО «Газпром межрегионгаз Брянск») заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 637, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.03.2008 по 25.03.2023 земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, обшей площадью 2 330 662 кв. метров, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 4.7 договора).

По соглашению от 16.07.2012, заключенному между ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор-1) и обществом (арендатор-2), права по реализации комплексного освоения территории бывшего аэропорта перешли к обществу.

В результате раздела исходного земельного участка, а также последующего раздела образованных из исходного земельных участков, сформирован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:148 с видом разрешенного использования - многоквартирные жилые дома от 04 до 17 этажей, который по договору аренды от 14.08.2017 № 3640 передан в пользование общества на срок с 14.08.2017 по 31.12.2023.

Согласно пункту 1.1 договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с выполнением арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, территория бывшего аэропорта. Арендатор обязан выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с протоколом аукциона от 24.03.2008 № 01/08 (пункт 2.1.1 договора).

В силу пункта 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 8 рублей 17 копеек за 1 кв. метр в год (увеличен на 3 % от первоначального размера аренды в 7 рублей 93 копейки в год (установленного исходным договором аренды от 26.03.2008 № 637) с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 % от установленного размера арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка (пункт 4.6 договора).

Управление направило в адрес общества проект дополнительного соглашения от 28.12.2020 к договору аренды от 14.08.2017 № 3636, в котором предложило изменить размер арендной платы с 14.08.2017 до 149 рублей 47 копеек за 1 кв. метр в год на основании отчета об оценке ООО «Бизнес Фаворит» от 28.12.2020 № 421-12/20Н.

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума № 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае такая обязанность не возложена на общество ни законом, ни условиями договора аренды.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения исходного договора аренды от 26.03.2008 № 637 регулировались статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пункт 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отличие от подпунктов 4, 5 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса, Российской Федерации, предусматривающих отражение в извещении или сообщении о проведении аукциона сведений о предмете аукциона и о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы), подпунктами 2 - 4 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса предусмотрено указание в извещении о проведении аукциона, помимо начальной цены предмета аукциона (начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), цены выкупа земельного участка, указанного в пункте 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, или размера арендной платы за земельный участок, в расчете на единицу площади.

Применительно к пунктам 27, 28 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащим применению к аукционам по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 3351/08 разъяснено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В данном случае управление ссылается на то, что после достижения цели комплексного освоения и раздела исходного земельного участка, а также заключения спорного договора, изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:148, в связи с чем арендная плата стала регулируемой и должна определяться по рыночной стоимости в соответствии с постановлением правительства Брянской области «Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 11.12.2015 № 595-п.

Между тем само по себе указанное обстоятельство не является безусловным основанием для понуждения арендатора к заключению дополнительного соглашения, так как возможное изменение вида разрешенного использования, в том числе по причине достижения целей аренды исходного договора, и изменение, в связи с этим, характера арендной платы, не препятствует арендодателю при доказанности соответствующих оснований, использовать иные способы защиты.

Ссылка заявителя на то, что между сторонами в соответствии с пунктом 4.6 договора должно быть заключено дополнительное соглашение, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, противоречит пунктам 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Доводы апелляционной жалобы были известны суду первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку; указанные доводы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора.

Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.12.2022 по делу № А09-3722/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.М. Дайнеко

Н.В. Заикина