Решение от 22 января 2026 г. АС Омской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 23 января 2026 года А46-18770/2025

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 20 января 2026 года. Решение в полном объеме изготовлено 23 января 2026 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Д.В. Королева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.Б. Ринчиновой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (далее -

ООО «Универсал Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи (далее – Договор), между муниципальным образованием город Омск, от имени которого выступает Департамент, ООО Универсал Сервис» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ИП ФИО1), определив пункт 4.1. Договора в редакции Покупателей:

«.4.1. Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 293 532 (Один миллион двести девяносто три тысячи пятьсот тридцать два) рублей 00 копеек».

Определением от 17.10.2025 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО1 (далее – третье лицо).

В предварительном судебном заседании 19.11.2025 ООО Универсал Сервис» представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (далее – ООО «Центр интеллектуальных технологий»), гарантийное письмо которого также приобщено в материалы дела.

Стоимость проведения экспертизы составит 44 200 руб., срок – 10-15 рабочих дней с момента получения необходимых для проведения экспертизы. В качестве эксперта предложена кандидатура ФИО2 (далее – ФИО2).

Дополнительно истцом представлен чек-ордер от 18.11.2025 номер операции 952126403450ELRG сумму 44 200 руб. в подтверждение перечисления денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Омской области.

Определением арбитражного суда от 19.11.2025 дело признано подготовленным,

назначено к рассмотрению, Департаменту и третьему лицу повторно предложено представить отзыв на заявленные требования, а также на ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В судебном заседании 10.12.2025 представитель ООО «Универсал Сервис» поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы, в удовлетворении которого Департамент не возражал.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2025 рассмотрение дела отложено в связи с назначение по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО2; установлены стоимость экспертизы 44 200 руб., и срок проведения – 10-15 рабочих дней.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения 23П с кадастровым номером 55:36:090204:3852, площадью 46, 4 кв.м, находящегося на первом этаже здания № 64 по улице Маяковского в городе Омске по состоянию на 28.12.2024?

29.12.2025 в материалы дела от ООО «Центр интеллектуальных технологий» поступило экспертное заключение от 29.12.2025 № 02/12/2025-Э с приложением счета на оплату от 29.12.2025 № 02/12-Э и двух актов выполненных работ от 29.12.2025 б/н на сумму 44 200 руб.

Согласно выводам, сделанным в рамках проведенной экспертизы, следует, что стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 1 080 000 руб., а с учетом НДС – 1 296 000 руб.

В судебное заседание 20.01.2026 стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании статьи 156 АПК РФ по имеющимся доказательствам.

ООО «Универсал Сервис» и ИП ФИО1 являются арендаторами нежилого помещения 23П с кадастровым номером 55:36:090204:3852, площадью 46,4 кв.м, находящегося на первом этаже здания № 64 по улице Маяковского в городе Омске на основании на основании изменения к договору аренды нежилого помещения № 41511/6, заключенного 24.01.2008.

Как указано в исковом заявлении, 26.06.2025 года в адрес ООО «Универсал-сервис» был направлен проект договора купли-продажи (далее – Договор), после подписания которого возвращен Департаменту с протоколом разногласий.

Так, истец не согласился с условием о цене, установленной в размере 1 815 000 руб. и изложил пункты 4.1 и 5.2 Договора следующим образом:

«4.1. Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 293 532 (Один миллион двести девяносто три тысячи пятьсот тридцать два) рублей 00 копеек»;

«5.2. За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 4.2. настоящего договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01% цены за каждый календарный день просрочки.».

В ответ Департаментом был направлен Договор с протоколом согласования разногласии, в котором предлагается принять спорные пункты в редакции Продавца, то есть в первоначальной редакции Договора.

Таким образом, фактический отказ Департамента на предложение ООО «Универсал- сервис» послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Департаментом в представленных пояснениях указано, что рыночная оценка продаваемого муниципального имущества должно осуществляться в пользу муниципального образования.

Одновременно ответчиком результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривались.

Исследовав и оценив обстоятельства спора, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение, суд находит требования исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен

предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 названного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с нормой, установленной статьей 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки,

если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Как указано выше, в рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза, по результатам которой установлено, размер цена за приобретаемое имущество составляет без учета НДС 1 080 000 руб., а с учетом НДС – 1 296 000 руб.

Заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Центр интеллектуальных технологий», в отношении которого отводов не заявлено, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование выводов по поставленным вопросам является достоверным. Выводы не содержат каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют.

Данное заключение признается судом допустимым доказательством, поскольку процессуальные нормы при назначении и проведении экспертизы, оформлении и представлении суду ее результатов соблюдены.

Представленное в материалы дела заключение эксперта не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертиз сторонами не заявлено.

Отклоняя доводы ответчика, суд исходит из того, что законодательно предусмотрена возможность оспаривания проведенной оценки, что в рассматриваемом случае и сделано истцом в связи с несогласием с ценой указанной Департаментом в Договоре и наличием иной оценки.

Более того, исходя из положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» не следует, что рыночная оценка продаваемого муниципального имущества должна осуществляться в пользу муниципального образования.

С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд пришел к выводу о том, что требования ООО «Универсал Сервис» об урегулировании разногласий между сторонами спора относительно величины

рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что в силу подпункта 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения в целях начисления и уплаты НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, (статья 101 АПК РФ).

При обращении в суд с настоящим иском истец уплатил в доход бюджета государственную пошлину в размере 50 000 руб.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора судебные расходы ООО «Универсал Сервис» в указанном выше размере подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 101, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176, 177, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта – нежилого помещения 23П с кадастровым номером 55:36:090204:3852, площадью 46,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 080 000 (Один миллион восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Омской области.

Судья Д.В. Королев