Постановление от 10 июля 2024 г. по делу № А64-9456/2023

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


«

Дело №А64-9456/2023
город Воронеж
10» июля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2024 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,


ФИО3,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,


при участии:

от арбитражного управляющего Сельскохозяйственного производственного кооператива «Волна революции» ФИО4: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.03.2024 по делу № А64-9456/2023 по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «Волна революции» (ОГРН <***>, ИНН <***>), в лице арбитражного управляющего ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>); Администрации Рассказовского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),



У С Т А Н О В И Л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Волна революции» (далее - СХПК «Волна революции», истец) в лице арбитражного управляющего ФИО4 обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ИП ФИО5) и Администрации Рассказовского муниципального округа Тамбовской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:15:2502002:18, площадью 34503 кв.м, расположенного по адресу: Тамбовская обл., Рассказовский р-он, участок расположен в южной части кадастрового квартала 68:15:2502002, заключенный между ФИО5 (ИНН <***>) и Администрацией Рассказовского района Тамбовской области (ИНН <***>) и применении последствий недействительности сделки в виде возврата исполненного (с учетом процессуальной замены ответчика по делу и уточнения заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.03.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП ФИО5 обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024 указанная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 04.07.2024 стороны и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

В материалы дела от Администрации Рассказовского муниципального округа Тамбовской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о ее рассмотрении в отсутствие представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В материалы дела от ИП ФИО5 поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А64-6649/2020 по заявлению ИП ФИО5 об исключении имущества из конкурсной массы и восстановлении права собственности на имущество, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

По смыслу названной нормы права одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до разрешения по существу другого дела (принятия и вступления судебного акта в законную силу). Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть могут влиять на рассмотрение дела по существу.

Таким образом, основанием для приостановления производства по делу должны являться объективные препятствия для рассмотрения дела.

Обстоятельств невозможности рассмотрения данного дела до разрешения дела № А64-6649/2020 апелляционным судом не установлено.

Кроме того, в апелляционной жалобе ИП ФИО5 заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копии справки об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 68:15:2502002:18, а также распечаток фотографий ремонта и строительства на земельном участке с кадастровым номером 68:15:2502002:18.

В порядке статей 159, 184, 266, 268 АПК РФ и пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» апелляционным судом в целях наиболее полного, всестороннего и объективного исследования всех необходимых обстоятельств по делу, приобщены вышеуказанные документы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, на основании мирового соглашения, утвержденного определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 26.06.2018 по делу №2-778/2018 по иску ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании долга по договору о возмездном оказании услуг, за ФИО5 зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости, ранее принадлежащие СХПК «Волна революции»:

- нежилое здание, наименование: зерносклад (сенохранилище), количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 600,8 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:17, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: ЗАВ-40, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 85,8 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:21, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: зерносклад, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 444,3 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:14, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15.2502002;

- нежилое здание, наименование: склад ГСМ №2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 35,0 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:24, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: крытый ток, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 3760,9 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:15, адрес: Тамбовская область, р-н Рассказовский, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 544,1 кв.м, кадастровый помер: 68:15:2501001:28, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: мастерская, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 995,0 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:29, адрес: Тамбовская область, р-н Рассказовский, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: столовая, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 234,4 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:12, адрес: Тамбовская область, <...>;

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под столовую, площадь: 555 кв.м, кадастровый номер: 68:15:0602005:130, адрес: <...>.

Под указанными нежилыми зданиями сформирован и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 68:15:2502002:18, площадью 34503+-130 кв.м, который выкуплен ФИО5 у Администрации Рассказовского района Тамбовской области по договору №11 купли-продажи земельного участка под нежилыми зданиями от 17.06.2019 (далее – договор).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора продавец от имени муниципального образования продает, а покупатель приобретает застроенный земельный участок площадью 34503 кв.м, находящийся в ведении администрации Рассказовского района Тамбовской области, расположенный под находящимися у покупателя в собственности нежилыми зданиями (выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.05.2019, о том, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены следующие сведения: вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, 68:15:2501001:15- 68/086/2019-6, 08.05.2019; собственность, 68:15:2501001:17-68/086/2019-6, 08.05.2019; собственность, 68:15:2501001:29-68/086/2019-6, 08.05.2019; собственность. 68:15:2501001:28-68/086/2019-6. 08.05.2019; собственность, 68:15:2501001:24-68/086 2019-6, 08.05.2019; собственность, 68:15:2501001:14-68/086/2019-6. 08.05.2019; собственность, 68:15:2501001:29-68/086/2019-6, 08.05.2019), кадастровый номер: 68:15:2502002:18, адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тамбовская область, Рассказовский район, участок расположен в южной части КК 68:15:2502002. Виды разрешенного использования: животноводческие фермы (здания, строения и сооружения, необходимые для функционирования сельского хозяйства). Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена земельного участка определена на дату подачи покупателем заявления о предоставлении земельного участка в собственность, из расчета 5% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 6 590 руб. (шесть тысяч пятьсот девяносто рублей) 73 коп. Покупатель обязан оплатить продавцу стоимость земельного участка в полном размере, в соответствии с условиями настоящего договора.

Названные в пункте 2.1 денежные средства должны быть перечислены покупателем на расчётный счёт получателя в срок до 17 июля 2019 года (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 4.1 договора право собственности на указанный земельный участок переходит к покупателю с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

03.07.2019 ФИО5 произвел оплату по договору на сумму 6 590 руб., что подтверждается чеком-ордером от 03.07.2019 (операция 149).

Право собственности зарегистрировано за ФИО5 17.07.2019, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 03.05.2023 №КУВИ-001/2023-103540985.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.06.2021 (резолютивная часть объявлена 07.06.2021) по делу №А64-6649/2020 СХПК «Волна Революции» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

И.о. конкурсного управляющего СХПК «Волна революции» ФИО6 подана кассационная жалоба на определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 26.06.2018 по делу №2-778/2018.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.09.2021 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 26.06.2018 по делу №2-778/2018 об утверждении мирового соглашения отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Рассказовский районный суд Тамбовской области (присвоен регистрационный номер №2-1648/2021).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.09.2021 (резолютивная часть объявлена 27.09.2021) по делу №А64-6649/2020 конкурсным управляющим СХПК «Волна Революции» утвержден ФИО4.

Определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 24.12.2021 по делу №2-1648/2021 исковое заявление ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании суммы долга оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 09.02.2022 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 24.12.2021 по делу №2-1648/2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (присвоен регистрационный номер №2- 353/2022).

Определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 06.07.2022 по делу №2-353/2022 исковое заявление ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании суммы долга оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 19.09.2022 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 06.07.2022 по делу №2-353/2022 оставлено без изменения, частная жалоба ФИО5 - без удовлетворения.

Определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15.05.2023 по делу №2-353/2022 удовлетворено заявление конкурсного управляющего СХПК «Волна революции» ФИО4 о повороте исполнения судебного акта, произведен поворот исполнения определения Рассказовского районного суда Тамбовской области от 26.06.2018 по иску ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании долга; определено возвратить в собственность СХПК «Волна революции» недвижимое имущество:

- нежилое здание, наименование: зерносклад (сенохранилище), количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 600,8 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:17, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: ЗАВ-40, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 85,8 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:21, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: зерносклад, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 444,3 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:14, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15.2502002;

- нежилое здание, наименование: склад ГСМ №2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 35,0 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:24, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: крытый ток, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 3760,9 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:15, адрес: Тамбовская область, р-н Рассказовский, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 544,1 кв.м, кадастровый помер: 68:15:2501001:28, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: мастерская, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 995,0 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:29, адрес: Тамбовская область, р-н Рассказовский, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: столовая, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 234,4 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:12, адрес: Тамбовская область, <...>;

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под столовую, площадь: 555 кв.м, кадастровый номер: 68:15:0602005:130, адрес: <...>.

Апелляционным определением Тамбовского областного суда от 10.07.2023 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15.05.2023 по делу №2-353/2022 оставлено без изменения, частная жалоба ФИО5 – без удовлетворения.

07.08.2023 право собственности на объекты недвижимости вновь зарегистрировано за СХПК «Волна революции», что подтверждается выписками из ЕГРН от 08.08.2023.

Ссылаясь на тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 68:15:2502002:18 до настоящего времени принадлежит ФИО5 (01.04.2022 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя), СХПК «Волна революции» в лице конкурсного управляющего ФИО4 обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:15:2502002:18, заключенного между ФИО5 и Администрацией Рассказовского района Тамбовской области, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата исполненного по сделке.

Как указал истец, нахождение земельного участка в собственности ФИО5 существенно нарушает права СХПК «Волна революции» как собственника недвижимого имущества, т.к. не позволяет свободно владеть и пользоваться объектами, а также земельным участком под ними, распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Объекты, расположенные на чужом земельном участке, теряют свою экономическую ценность, что нарушает права кредиторов.

По мнению истца, ФИО5 не является законным владельцем земельного участка, т.к. право на его выкуп без торгов реализовано по признанному незаконным мировому соглашению. Преимущественное право на приобретение земельного участка должно быть реализовано СХПК «Волна революции».

Истец обратил внимание на то, что нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, что прямо запрещено Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В связи с утратой ФИО5 титула собственника зданий, истец считает договор купли-продажи земельного участка недействительным.

Ответчик ИП ФИО5 исковые требования не признал, считая, что правовые основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

Как пояснил ответчик, на момент заключения спорного договора ФИО5 являлся титульным владельцем недвижимости, расположенной на земельном участке, право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем ответчик имел право на приобретение земельного участка, неразрывно связанного с объектами недвижимости. По мнению ответчика, последующее изменение прав сторон по сделке не может сделать ее ничтожной на прошлое время (время ее заключения).

Ответчик обратил внимание на то, что действовал добросовестно, выкупая земельный участок под недвижимостью, которая находилась в его собственности; считал, что из признания недействительным приобретения зданий и сооружений не следует недействительность выкупа земельного участка под ним, указал на пропуск истцом срока исковой давности, установленного для требования о признании сделки недействительной.

Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ определено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Заинтересованным лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Если истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, он не обладает правом на оспаривание сделки.

Интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы.

Обращаясь с рассматриваемым иском, конкурсный управляющий СХПК «Волна революции» в обоснование нарушения своих прав оспариваемым договором указал, что определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15.05.2023 по делу №2-353/2022 в собственность СХПК «Волна революции» возвращены нежилые здания, земельный участок под которыми приобретен ФИО5 у Администрации Рассказовского района Тамбовской области по договору №11 купли-продажи земельного участка под нежилыми зданиями от 17.06.2019. Нахождение земельного участка в собственности ФИО5 нарушает права СХПК «Волна революции», поскольку не позволяет свободно владеть и пользоваться нежилыми зданиями, а также земельным участком под ними, распоряжаться имуществом по своему усмотрению, право на выкуп без торгов реализовано ответчиком ФИО5 по признанному незаконным мировому соглашению, а само преимущественное право на приобретение земельного участка принадлежит СХПК «Волна революции», как собственнику объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению земельного участка не может быть совершена без отчуждения находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу фактов имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Как установлено арбитражным судом области на основании судебных актов, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого дела, определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 26.06.2018 по делу №2-778/2018 об утверждении мирового соглашения, на основании которого за ФИО5 зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, ранее принадлежащие СХПК «Волна революции», отменено определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.09.2021, дело направлено на новое рассмотрение в Рассказовский районный суд Тамбовской области (присвоен регистрационный номер №2-1648/2021).

Определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 24.12.2021 по делу №2-1648/2021 исковое заявление ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании суммы долга оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 09.02.2022 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 24.12.2021 по делу №2-1648/2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (присвоен регистрационный номер №2- 353/2022).

Определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 06.07.2022 по делу №2-353/2022 исковое заявление ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании суммы долга оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 19.09.2022 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 06.07.2022 по делу №2-353/2022 оставлено без изменения, частная жалоба ФИО5 - без удовлетворения.

Определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15.05.2023 по делу №2-353/2022 удовлетворено заявление конкурсного управляющего СХПК «Волна революции» ФИО4 о повороте исполнения судебного акта, произведен поворот исполнения определения Рассказовского районного суда Тамбовской области от 26.06.2018 по иску ФИО5 к СХПК «Волна революции» о взыскании долга; определено возвратить в собственность СХПК «Волна революции» недвижимое имущество:

- нежилое здание, наименование: зерносклад (сенохранилище), количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 600,8 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:17, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: ЗАВ-40, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 85,8 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:21, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: зерносклад, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 444,3 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:14, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15.2502002;

- нежилое здание, наименование: склад ГСМ №2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 35,0 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:24, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: крытый ток, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 3760,9 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:15, адрес: Тамбовская область, р-н Рассказовский, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 544,1 кв.м, кадастровый помер: 68:15:2501001:28, адрес: Тамбовская область, Рассказовский район, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: мастерская, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 995,0 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:29, адрес: Тамбовская область, р-н Рассказовский, расположен в южной части КК 68:15:2502002;

- нежилое здание, наименование: столовая, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадь 234,4 кв.м, кадастровый номер: 68:15:2501001:12, адрес: Тамбовская область, <...>;

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под столовую, площадь: 555 кв.м, кадастровый номер: 68:15:0602005:130, адрес: <...>.

Апелляционным определением Тамбовского областного суда от 10.07.2023 определение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15.05.2023 по делу №2-353/2022 оставлено без изменения, частная жалоба ФИО5 – без удовлетворения.

07.08.2023 право собственности на нежилые здания вновь зарегистрировано за СХПК «Волна революции», что подтверждается выписками из ЕГРН от 08.08.2023.

Вместе с тем, под указанными нежилыми зданиями сформирован и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 68:15:2502002:18, который выкуплен ФИО5 как собственником нежилых зданий у Администрации Рассказовского района Тамбовской области путем заключения прямого договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Принимая во внимание, что судебный акт, на основании которого было зарегистрировано право собственности ФИО5 на нежилые здания, отменен, восстановлена запись о собственнике объектов недвижимости СХПК «Волна революции», основания для передачи в собственность земельного участка под нежилыми зданиями по договору купли-продажи без проведения торгов, противоречит положениям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, нахождение земельного участка в собственности ФИО5 нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Ссылка на добросовестность сторон при заключении договора №11 купли-продажи земельного участка под нежилыми зданиями от 17.06.2019 не может изменить требования закона об исключительном праве на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Нарушение установленных порядка и условий предоставления в собственность публичного земельного участка свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд области пришел к верному выводу о том, что договор №11 купли-продажи земельного участка под нежилыми зданиями от 17.06.2019 является недействительным (ничтожным) в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (СХПК «Волна революции»).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи исполнен и является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ, как противоречащей требованиям ГК РФ, заявленные требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата исполненного по сделке подлежат удовлетворению в виде возврата ИП ФИО5 земельного участка с кадастровым номером 68:15:2502002:18 Администрации Рассказовского муниципального округа Тамбовской области и возврата Администрацией Рассказовского муниципального округа Тамбовской области ИП ФИО5 денежных средств, полученных по данному договору.

Довод ИП ФИО5 о пропуске истцом срока исковой давности был предметом рассмотрения арбитражного суда области и обоснованно отклонен им ввиду следующего.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 101 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Поскольку истец не является стороной договора купли-продажи, трехгодичный срок исковой давности начинает течь со дня, когда СХПК «Волна революции» узнало или должно было узнать о начале его исполнения.

В рассматриваемом случае у истца возникло право на оспаривание договора купли-продажи земельного участка со дня отмены определения суда об утверждении мирового соглашения, на основании которого было зарегистрировано право ФИО5 на нежилые здания, то есть с 20.09.2021. Исковое заявление подано 16.10.2023.

Таким образом, истец обратился в арбитражный суд в пределах установленного срока исковой давности.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.03.2024 по делу № А64-9456/2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.03.2024 по делу № А64-9456/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

ФИО1


судьи


ФИО2



ФИО3