Постановление от 1 июля 2022 г. по делу № А32-51219/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-51219/2020
город Ростов-на-Дону
01 июля 2022 года
15АП-8683/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ответчика: председателя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

гаражного кооператива «Авто-Дом»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 04 мая 2022 года по делу № А32-51219/2020 по иску администрации муниципального образования город Горячий ключ к гаражному кооперативу «Авто-Дом»

при участии третьих лиц: муниципального унитарного предприятия муниципального образования город Горячий Ключ «Водоканал», Министерства природных ресурсов Краснодарского края, Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов,

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к гаражному кооперативу «Авто-Дом» (далее – кооператив, ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 18.03.2016 № 4100005616, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 23:41:1012001:761, площадью 14 192 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ,ул. Пономаренко, 1, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения гаражей и автостоянок;

- указать, что настоящее решение суда является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 в пользу гаражного кооператива «Авто-Дом».

Исковые требования мотивированы неосвоением земельного участка в целях строительства, отсутствием у кооператива разрешения на строительство, неустранением допущенных нарушений в срок, указанный в претензии администрации.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены муниципальное унитарное предприятие муниципального образования город Горячий Ключ «Водоканал», Министерство природных ресурсов Краснодарского края, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022 признано отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, зарегистрированное в ЕГРН в пользу кооператива (дата государственной регистрации права аренды: 15.04.2016, номер государственной регистрации права аренды: 23-23/010-23/010/600/2016-571/2, основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № 4100005616 от 18.03.2016), в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 18.03.2016 № 4100005616 земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:41:1012001:761 отказано. Суд указал на то, что настоящее решение является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 арендой в пользу кооператива (дата государственной регистрации права аренды: 15.04.2016; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/010-23/010/600/2016-571/2; основание государственной регистрации права аренды: договор аренды земельного участка № 4100005616 от 18.03.2016).С кооператива в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение мотивировано тем, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:487 был предоставлен в аренду администрацией муниципального гаражному кооперативу «Автолюбитель» на основании договора аренды от 29.07.2011 № 4100004271 с видом разрешенного использования земельного участка – для размещения многоярусных гаражей. На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.07.2014 гаражный кооператив «Автолюбитель» передал гаражному кооперативу «Авто-Дом» права и обязанности по договору аренды № 4100004553 от 29.07.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:43:1012001:487. На основании постановления администрации от 04.04.2014 № 590 и соглашения сторон № 3934 от 07.08.2014 был изменен вид разрешенного использования земельного участка - для размещения гаражей и автостоянок. В дальнейшем в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 был образован земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761, который был предоставлен кооперативу в аренду без проведения торгов на основании договора № 4100005616 от 18.03.2016. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 был сформирован с видом разрешенного использования, установленным администрацией в нарушение императивного запрета произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем по указанному основанию договор аренды№ 4100005616 от 18.03.2016 является ничтожным. Также суд указал на отсутствие доказательств соблюдения администрацией процедуры предварительного согласования предоставления в аренду без проведения торгов исходного земельного участка с кадастровым номером 23:43:1012001:487, в связи с чем первоначальный договор аренды земельного участка от 29.07.2011 № 4100004271 и заключенный в порядке переоформления права аренды, в связи с разделом земельного участка, договор аренды № 4100005616 от 18.03.2016 являются ничтожными сделками. Суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 сформирован в двух различных территориальных зонах, что также исключало его предоставление в аренду. На основании изложенного, судом первой инстанции признано отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, зарегистрированное в ЕГРН в пользу кооператива, и аннулирована соответствующая запись в ЕГРН.

Кооператив обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать администрации в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции дал ненадлежащую оценку представленным в материалы дела доказательствам, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, по делу принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объёме. Представитель ответчика непосредственно в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии землеустроительного дела, касающегося порядка предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, в том числе содержащего сведения о публикации в СМИ сообщения о готовящемся предоставлении земельного участка.

Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции полагает необходимым его отклонить, ввиду того, что ответчик как апеллянт не обосновал невозможности представления данных документов в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, ответчик не представил доказательства заблаговременного раскрытия заявленных к приобщению документов не только перед судом, но и всеми лицами, участвующими в деле (части 2-4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 был поставлен на государственный кадастровый учет 14.08.2015 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 13.08.2015 и межевого плана. Данный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 23.08.2021 № 27-12961-БВ/21).

Земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:487, являющийся исходным земельным участком по отношению к спорному земельном участку с кадастровым номером 23:41:1012001:761, был предоставлен в аренду администрацией гаражному кооперативу «Автолюбитель» на основании договора аренды от 29.07.2011 № 4100004271, предусматривающего вид разрешенного использования земельного участка - для размещения многоярусных гаражей.

Постановлением администрации от 29.04.2011 № 901 было предварительно согласовано гаражному кооперативу «Автолюбитель» место размещения многоярусных гаражей на земельном участке общей площадью 17 692 кв.м. (земли населенных пунктов), расположенного в Краснодарском крае, г. Горячий Ключ,ул. Пономаренко, район КНС, и утвержден акт о выборе земельного участка.

Из выписки из протокола № 11 от 23.12.2010 заседания межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории города Горячий Ключ следует, что предоставление земельного участка ориентировочной площадью 17 692 кв.м. согласовывалось администрацией для размещения многоярусных гаражей (строительство гаражей боксового типа).

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 17 692 кв.м. была утверждена постановлением администрации от 02.06.2011 № 1190 с установлением вида разрешенного использования сформированного земельного участка - для размещения многоярусных гаражей.

В представленной в материалы дела копии схемы границ земельного участка общей площадью 17 692 кв.м. предусмотрено формирование участка для размещения многоярусных гаражей.

Постановлением администрации от 26.07.2011 № 1795 земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:487, площадью 17692 кв.м. предоставлен в аренду гаражному кооперативу «Автолюбитель» на 49 лет, с видом разрешенного использования - для размещения многоярусных гаражей.

Постановлением администрации от 04.04.2014 № 590 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, площадью 17 692 кв.м. был изменен на основании обращения председателя гаражного кооператива «Автолюбитель» с установленного вида «для размещения многоярусных гаражей» на испрашиваемый вид «для размещения гаражей и автостоянок».

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.07.2014 гаражный кооператив «Автолюбитель» передал гаражному кооперативу «Авто-Дом» права и обязанности по договору аренды № 4100004553 от 29.07.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:43:1012001:487.

Гаражный кооператив «Автолюбитель» по данным ЕГРЮЛ ликвидирован 18.05.2015.

Администрация и гаражный кооператив «Авто-Дом» заключили соглашение № 3934 от 07.08.2014 к договору аренды земельного участка от 29.07.2011№ 4100004553, которым во исполнение постановления администрации от 04.04.2014 № 590 изложили пункт 1.1 договора аренды земельного участка в новой редакции, предусматривающей предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 в аренду как предназначенного для размещения гаражей и автостоянок.

Таким образом, постановлением от 04.04.2014 № 590 и соглашением от 07.08.2014 № 3934 администрация и гаражный кооператив «Авто-Дом» изменили вид разрешенного использования земельного участка с размещения многоярусных гаражей на размещение гаражей и автостоянок.

Администрацией были проведены работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, площадью 17 692 кв.м. с последующей регистрацией права собственности муниципального образования город Горячий Ключ на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:41:1012001:761 и 23:41:1012001:760.

Из письма кооператива от 18.01.2016 следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с формированием двух земельных участков был обусловлен возникшей необходимостью раздельного размещения капитальных гаражей и гаражей металлических, сложностями застройки части участка, нежеланием некоторых членов кооператива строить гаражи.

Кооператив обратился в администрацию с заявлением от 01.03.2016 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, общей площадью 14192 кв.м. в аренду на прежних условиях до 2060 года без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с видом разрешенного использования - для размещения гаражей и автостоянок, администрация и кооператив заключили соглашение от 17.03.2016 № 4374, которым расторгли договор аренды ото 29.07.2011 № 4100004553.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, на основании заявления кооператива о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка администрация и кооператив заключили договор № 4100005616 от 18.03.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, общей площадью 14 192 кв.м., предназначенного для размещения гаражей и автостоянок, сроком до 26.07.2060.

Таким образом, договор аренды № 4100005616 от 18.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 заключен администрацией и кооперативом в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, находившегося у кооператива в аренде по договору от 29.07.2011 № 4100004271, и оформления права аренды на вновь образованный в результате раздела земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды - 18.03.2016), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны, изменив в 2014 году постановлением от 04.04.2014 № 590 и соглашением от 07.08.2014 № 3934 вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с размещения многоярусных гаражей на размещение гаражей и автостоянок, допустили нарушение требований земельного законодательства, не допускающего возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды как постановлением администрации, так и соглашением администрации и арендатора, без проведения публичных процедур, направленных на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в аренду с новым видом разрешенного использования.

Земельное законодательство, с учетом практики его применения арбитражными судами, не позволяет сторонам договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предоставленного для строительства, произвольно изменять вид разрешенного использования такого земельного участка как в одностороннем порядке, так и соглашением сторон, на иной вид разрешенного использования (например, для строительства иного объекта или для целей, не связанных со строительством).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Приведенная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу № А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу № А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу № А32-11191/2015, от 29.11.2017 по делу № А32-15377/2016, от 16.05.2019 по делу № А32-12717/2020.

Согласно абзацу 9 пункта 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 также указано на то, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019 по делу№ А32-18620/2017).

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013№ 1756/13).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с размещения многоярусных гаражей неправомерно изменен на размещение гаражей и автостоянок постановлением администрации и соглашением сторон в рамках договора аренды от 29.07.2021№ 4100004271.

Поскольку раздел земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 и формирование спорного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 были обусловлены невозможностью застройки кооперативом всего первоначального земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, что прямо следует из письма председателя кооператива от 18.01.2016, спорный земельный участок с кадастровым 23:41:1012001:761 был изначально сформирован с видом разрешенного использования, установленным администрацией в нарушение императивного запрета произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, без проведения соответствующих установленных земельным законодательством публичных процедур, направленных на формирование и предоставление в аренду земельного участка с иным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, предоставление в аренду кооперативу земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 с видом разрешенного использования - для размещения гаражей и автостоянок было произведено с нарушением земельного законодательства, в связи с чем суд первой инстанции правомерно констатировал ничтожность договора аренды от 18.03.2016 № 4100005616 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также судом первой инстанции принято во внимание, что первоначальное предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 осуществлено в 2011 году в порядке действовавшей в то время процедуры предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начиналось с выбора участка, процедура которого была последовательно урегулированастатьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывал органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформлялись актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10 содержится обязательное к применению системное толкование предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, согласно которому акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Информирование населения о предоставлении земельного участка должно предшествовать утверждению акта выбора данного земельного участка.

Суд первой инстанции в определении от 20.07.2021 предложил администрации представить документацию о процедуре предоставления в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 23:41:1012001:487, 23:41:1012001:761.

Судом установлено, что в представленных администрацией материалов предварительного согласования предоставления в аренду без торгов исходного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 (т. 2, л.д. 137-148) отсутствуют доказательства предварительной публикации в соответствующих средствах массовой информации о готовящемся предоставлении земельного участка для размещения многоярусных гаражей.

Отсутствие такой предварительной публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка конкретному лицу в аренду для строительства является самостоятельным основанием для вывода о недействительности (ничтожности) первоначального договора аренды земельного участка от 29.07.2011 № 4100004271 и, как следствие, о недействительности (ничтожности) заключенного в порядке переоформления права аренды в связи с разделом первоначального земельного участка договора аренды от 18.03.2016№ 4100005616.

Также суд апелляционной инстанции полагает, что была нарушена сама процедура выбора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 и его предоставления в аренду кооперативу без проведения торгов.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был урегулирован в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данной нормой (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды № 4100004271 от 29.07.2011) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1).

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, либо предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 4). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется посредством выбора земельного участка, принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (пункт 5).

Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации был установлен следующий порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет.

Пунктом 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось: исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривалась возможность изменения цели использования земельного участка, предоставляемого в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта, после чего информирует население о возможном или предстоящем предоставлении участков для строительства (пункты 2, 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации). Результаты выбора оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из заявления гаражного кооператива «Автолюбитель» от 15.07.2011, адресованного администрации, следует, что в порядке предварительного размещения объекта строительства кооператив просил предоставить на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:487, площадью17 692 кв.м., расположенный по адресу: <...> район КНС, для размещения многоярусных гаражей.

Из содержания последующих согласований возможности предоставления земельного участка с администрацией следует, что к предоставлению рассматривался один конкретный земельный участок, указанный в заявлении кооператива.

В постановлении администрации № 901 от 29.04.2011 о предварительном согласовании кооперативу места размещения многоярусных гаражей отсутствуют сведения о том, что муниципалитетом рассматривались какие-либо иные варианты предоставления кооперативу участков помимо изначально испрошенного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487.

В материалах дела отсутствует акт выбора земельного участка. Доказательства того, что фактически выбор земельного участка, который предполагает рассмотрение администрацией всех возможных вариантов предоставления земельного участка, испрашиваемого заявителем для осуществления конкретного вида деятельности, производился, в материалы дела не представлены.

Следовательно, кооперативу в порядке предварительного согласования места размещения гаражей был предоставлен конкретный земельный участок, изначально испрошенный кооперативом, что не соответствовало положениям Земельного кодекса Российской Федерации, т.к. при испрашивании конкретного земельного участка предоставление последнего было возможно исключительно посредством проведения торгов.

Поскольку доказательства осуществления органом местного самоуправления мероприятий, предписанных пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и подготовки по их результатам различных вариантов размещения многоярусных гаражей, суду не представлены, первоначальный договор аренды от 29.07.2011 № 4100004271 является ничтожной сделкой, заключенной в нарушение земельного законодательства, а равно и заключенный в порядке переоформления права аренды в связи с разделом первоначального земельного участка договор аренды от 18.03.2016 № 4100005616 (данный правовой подход отражён в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 727/13 от 18.06.2013).

Также судом первой инстанции установлено, что из представленной администрацией выкопировки из карты функциональных зон генерального плана муниципального образования города Горячий Ключ, утвержденной решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.09.2013 № 243, видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 расположен в двух территориальных зонах: жилой зоне и зоне инженерной и транспортной инфраструктур (т. 1, л.д. 35).

В соответствии с выкопировкой из карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденных решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.02.2015 № 373, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 расположен в двух территориальных зонах: в зоне транспортной инфраструктуры (ИТ-2) и в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами(Ж-СЗ) (т. 1, л.д. 34).

Земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 поставлен на кадастровый учет 14.08.2015. Таким образом, на момент постановки указанного земельного участка на кадастровый учет он находился в двух территориальных зонах по генеральному плану муниципального образования город Горячий Ключ и по Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Горячий Ключ, - жилой зоне и зоне инженерной и транспортной инфраструктур (по генеральному плану), в зоне транспортной инфраструктуры (ИТ-2) и в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-СЗ) (по Правилам землепользования и застройки).

Вместе с тем, частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату кадастрового учета спорного земельного участка - 14.08.2015) установлено, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Пунктом 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату кадастрового учета спорного земельного участка - 14.08.2015) установлено, что не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 был сформирован в двух различных территориальных зонах, что исключало его предоставление в аренду, и является дополнительным основанием для вывода о незаконности его предоставления в аренду и о недействительности соответствующего договора аренды от 18.03.2016 № 4100005616.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 по делу № А32-40361/2018 отказано в удовлетворении заявления кооператива о признании незаконным содержащегося в письме от 27.06.2018 № 1550 отказа в выдаче разрешения на строительство и возложении на администрацию обязанности в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...>».

В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что кооператив при обращении в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...>» в пакете документов не представил документ о согласовании объекта строительства с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю); наличие в градостроительном плане земельного участка указания на нахождение в его границах III пояса санитарной охраны требовало от заявителя предоставления в уполномоченный орган документов о согласовании возможного строительства объекта; вывод судов о том, что часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусматривает обязанности заявителя предоставлять согласования с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство, несостоятелен.

В настоящее время разрешение на строительство на спорном земельном участке кооперативом не получено, освоением спорного земельного участка для целей строительства не ведется, застройка земельного участка не осуществляется.

Суд первой инстанции отметил, что из представленных в материалы дела решений Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий Ключ от 20.04.2017 № 710, от 17.07.2017 № 1381 об отказе в выдаче кооперативу разрешений на строительство на спорном земельном участке объекта «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...> (1-я очередь строительства)», следует, что проектом планировки территории, утвержденным постановлением администрации от 13.04.2016 № 856, на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1012001:761 предусмотрено размещение многоуровневой парковки, представленная проектная документация на объект «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...> (1-я очередь строительства)» не соответствует понятию многоуровневой парковки, следовательно, не соответствует проекту планировки.

Таким образом, проектом планировки на спорном земельном участке предполагается строительство объекта, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды, что исключает возможность застройки земельного участка в соответствии с указанным в договоре видом разрешенного использования.

Доказательств отмены или изменения проекта планировки территории, утвержденного постановлением администрации от 13.04.2016 № 856, или признания незаконными решений Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий Ключ от 20.04.2017 № 710, от 17.07.2017 № 1381 об отказе в выдаче кооперативу разрешений на строительство, - не представлено.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о недействительности (ничтожности) договора аренды от 18.03.2016 № 4100005616 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 и о невозможности застройки земельного участка, ввиду его нахождения в двух территориальных зонах и несоответствия вида разрешенного использования проекту планировки территории, что является основанием для признания права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора аренды, - отсутствующим.

С учетом положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Суд первой инстанции указал на то, что признание права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 отсутствующим является применением судом по своей инициативе последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), в целях защиты публичных интересов, с учетом того, что администрация не лишена владения земельным участком, земельный участок не застроен, в связи с чем судом в резолютивной части решения указано на признание права аренды, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора, отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде земельного участка.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 18.03.2016 № 4100005616 в иске администрации о его расторжении отказано правомерно, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный договор аренды.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 мая 2022 года по делу № А32-51219/2020 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.А. Попов


СудьиВ.В. Галов


О.А. Сулименко