Решение от 19 сентября 2022 г. по делу № А35-7387/2021

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7387/2021
19 сентября 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2022.

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2022.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета архитектуры и градостроительства города Курска

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании реконструкции нежилого помещения самовольной постройкой и обязании привести нежилое помещение в состояние согласно техническому паспорту путем сноса пристройки за счет собственных средств,

и встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Комитету архитектуры и градостроительства города Курска

Администрации города Курска

о признании права собственности на нежилое помещение с учетом произведенной реконструкции, расположенное по адресу: <...>,

третьи лица – Государственная инспекция строительного надзора Курской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска, общество с ограниченной ответственностью «Троя», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Курска», ФИО3.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска – ФИО4 по доверенности от 22.12.2021 № 43;

от ИП ФИО2 – ИП ФИО2 по паспорту, ФИО5 по доверенности от 20.06.2022;

от иных лиц – не явились, уведомлены.


Комитет архитектуры и градостроительства города Курска обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании реконструкции нежилого помещения №1, лит. Б, в виде пристройки г-образной формы, расположенной по адресу: <...>, самовольной постройкой, и обязании привести нежилое помещение №1, лит. Б, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту №3 от 27.12.1998 путем сноса пристройки г-образной формы за счет собственных средств в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения дела индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением Комитету архитектуры и градостроительства города Курска, Администрация г. Курска о признании права собственности на нежилое помещение с учетом произведенной реконструкции (самовольное строение), расположенное по адресу: <...> (с учетом заявления от 20.12.2021).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная инспекция строительного надзора Курской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска, общество с ограниченной ответственностью «Троя», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Курска», ФИО3.

Определением суда от 03.02.2022 по настоящему делу по ходатайству ИП ФИО6 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено федеральному бюджетному учреждению «Курская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Допущены ли при возведении (реконструкции) объекта недвижимого имущества - нежилое помещение №1, лит. Б, в виде пристройки г-образной формы, расположенной по адресу: <...>, нарушения градостроительных норм и правил, требования безопасности территорий, инженерно-технические требования, требования гражданской обороны, обеспечение предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности?

2. Соблюдены ли Правила землепользования и застройки г.Курска при реконструкции (возведении) нежилого помещения №1, лит. Б, в виде пристройки г-образной формы, расположенного по адресу: <...>?

3. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан либо иных лиц объект недвижимого имущества - нежилое помещение №1, лит. Б, в виде пристройки г-образной формы, расположенный по адресу: <...>?

Одновременно производство по настоящему делу было приостановлено до получения результатов экспертизы, назначенной по настоящему делу.

27.04.2022 через канцелярию суда от ФБУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации поступило заключение эксперта от 25.04.2022 №252/16.1-3, в связи с чем определением от 29.04.2022 производство по настоящему делу было возобновлено.

08.09.2022 через канцелярию суда от истца по первоначальному иску - Комитета архитектуры и градостроительства г.Курска поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которыми Комитета архитектуры и градостроительства г.Курска просит суд признать реконструкцию нежилого помещения №1, лит. Б. в виде пристройки г-образной формы размерами по наружным обмерам ориентировочно 8,38 м х 3,2 м, высотой от уровня земли до конька двухскатной кровли около 5м, и 3,62 м х 1,89 м высотой от уровня земли до конька односкатной кровли около 4,3 м., расположенную по адресу: <...>, пом. №1 - самовольной постройкой, и обязать ИП ФИО2 привести нежилое помещение №1, лит. Б, расположенное по адресу: <...>, в соответствие с техническим паспортом, составленным по состоянию на 04.09.2010, путем сноса пристройки г -образной формы размерами по наружным обмерам ориентировочно 8,38 м х 3,2 м, высотой от уровня земли до конька двухскатной кровли около 5м, и 3,62 м х 1,89 м высотой от уровня земли до конька односкатной кровли около 4,3 м., за счет собственных денежных средств в течениешести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета архитектуры и градостроительства г.Курска поддержала первоначальные исковые требования (с учетом уточнений), возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ИП ФИО2 поддержала встречные исковые требования, возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований. 08.09.2022 через канцелярию суда представила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которые были приобщены к материалам дела.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, ходатайств и заявлений не направили, письменных мнений по существу рассматриваемого спора не представили.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно техническому паспорту домовладения по адресу: <...> (с изменениями на 22.11.2010) в его состав входил магазин (основное строение с крыльцом), лит. Б, 1974 года постройки, общей площадью 206,2 кв.м.

За ИП ФИО3 было зарегистрировано право собственности на помещение 1 в здании, лит. Б, площадью 206,2 кв.м., кадастровый номер 46:29:103025:2642, расположенное по адресу: <...> (запись о государственной регистрации права от 05.09.2012 №46-46-01/038/2012-489).

01.09.2020 между ФИО3 как продавцом и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение 1 в здании, лит. Б, площадью 206,2 кв.м., кадастровый номер 46:29:103025:2642, расположенное по адресу: <...>, а покупатель обязуется принять в соответствии с условиями договора недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму.

Продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность помещение по акту приема-передачи от 01.09.2020.

За ФИО2 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №1, площадью 206,2 кв.м., кадастровый номер 46:29:103025:2642, расположенное по адресу: <...> (запись о государственной регистрации права от 10.09.2020 №46:29:103025:2642-46/026/2020-17).

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103134:4, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома, для торговой деятельности, площадью 8291 кв.м., расположенный по адресу: <...>. На указанном земельном участке также расположены многоквартирные дома №3 (имеет общую стену с магазином) и №5.

Указанный объект находится в аренде у ООО «Троя» на основании договора аренды недвижимого имущества от 21.05.2019 (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2021 №1).

По устному обращению ФИО7 по законности возведения постройки к магазину, расположенному на общедомовой территории, Государственной инспекцией строительного надзора Курской области была проведена внеплановая проверка объекта капитального строительства: здания магазина с кадастровым номером 46:29:103025:2642.

Согласно акта проверки от 19.01.2021 №6 (с выездом на место) было установлено, что по адресу <...>, расположено одноэтажное здание; со стороны помещений 1, 10, 12, 13 (согласно техническому паспорту) выполнена пристройка Г-образной формы размерами по наружным обмерам ориентировочна 8,38 м х 3,2 м, высотой от уровня земли до конька двухскатной кровли около 5 м,, и 3,62 м х 1,89 м высотой от уровня земли до конька односкатной кровли около 4,3 м; наружные стены пристройки окрашены; выполнено заполнение оконных проемов стеклопакетами из ПВХ-нрофиля, установка входных дверей из ПВХ-профиля с остеклением; в пристроенных помещениях выполнены электроснабжение, отопление с установкой металлических радиаторов, освещение, пожарная сигнализация, внутренние стены окрашены, покрытие полов выполнено из керамической плитки, потолки подвесные; выполнена перепланировка помещений; в помещениях выполняется установка торгового оборудования; строительные работы на момент проверки не выполнялись; проектная и исполнительная документация на реконструкцию объекта капитального строительства не представлена; ФИО2 пояснил, что выполнил пристройку к зданию магазина для увеличения его площади; строительные работы были начаты в октябре 2020 года; в результате выполненных работ произошло увеличение площади, объема здания магазина, расположенного по адресу: <...>, что в соответствии с часть 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ является реконструкцией объекта капитального строительства; по информации комитета архитектуры и градостроительства города Курска - органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию), разрешительной документации не выдавалось (исх, № 8160/03.1.01-11 от 23.11.2020); в соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ выполненная реконструкция помещения № 1, расположенного по адресу: <...>, обладает признаками самовольной постройки.

По результатам проверки Государственная инспекция строительного надзора Курской области направило в адрес Комитета по архитектуре и градостроительству г.Курка уведомление от 19.01.2021 №2 о выявлении самовольной постройки - магазина с кадастровым номером 46:29:103025:2642.

Постановлением Государственной инспекции строительного надзора Курской области от 11.02.2021 №17 ФИО2 был привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ (нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию) с назначением административного наказания в виде штрафа в размере 2 000 руб. (оплачен ФИО2 21.04.2021).

Ссылаясь на то, что за разрешением на строительство (реконструкцию) нежилого помещения ИП ФИО2 в уполномоченный орган не обращался, то есть осуществил реконструкцию нежилого помещения без получения в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, и просил признать реконструкцию нежилого помещения №1, лит. Б. в виде пристройки г-образной формы размерами по наружным обмерам ориентировочно 8,38 м х 3,2 м, высотой от уровня земли до конька двухскатной кровли около 5м, и 3,62 м х 1,89 м высотой от уровня земли до конька односкатной кровли около 4,3 м., расположенную по адресу: <...>, пом. №1 - самовольной постройкой, и обязать ИП ФИО2 привести нежилое помещение №1, лит. Б, расположенное по адресу: <...>, в соответствие с техническим паспортом, составленным по состоянию на 04.09.2010, путем сноса пристройки г-образной формы размерами по наружным обмерам ориентировочно 8,38 м х 3,2 м, высотой от уровня земли до конька двухскатной кровли около 5м, и 3,62 м х 1,89 м высотой от уровня земли до конька односкатной кровли около 4,3 м., за счет собственных денежных средств в течениешести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

В свою очередь ИП ФИО2 обратился к ИП ФИО8, которым было проведение обследования технического состояния несущих конструкций объекта «Нежилое помещение 31 по 1-му Ольховскому переулку, д. 3, в г. Курске». Согласно заключению ИП ФИО8 №412-01-2021-ТЗ по итогам обследования технического состояния несущих конструкций объекта «Нежилое помещение 31 по 1-му Ольховскому переулку, д. 3, в г. Курске» №412-01-2021-ТЗ, согласно которому на основании результатов обследования и поверочного расчета согласно пункта 4.5 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»: для фундаментов, стен – дефектов и повреждений, снижающих несущую способность, не обнаружено; для колонн, балок отмечена фрагментарная равномерная поверхностная коррозия, которая не снижает их несущей способности; состояние фундаментов, стен – работоспособное; состояние строительных конструкций нежилого помещения №1 позволяет производить дальнейшую эксплуатацию; дефектные места с коррозией в процессе эксплуатации необходимо отработать антикоррозийными составами.

02.04.2021 по заказу ФИО2 кадастровым инженером ФИО9 был изготовлен технический план здания, согласно которому объект имеет следующие технические характеристики: вид объекта – здание, назначение – нежилое, название – магазин, количество этажей – 1, год завершения строительства – 1974, площадь – 254,8 кв.м., местоположение - <...>, земельный участок, в границах которого расположен объект – 46:29:103134:4.

Не отрицая проведения реконструкции без получения соответствующих разрешений и ссылаясь на необходимость легализации реконструированного объекта, ИП ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение с учетом произведенной реконструкции (самовольное строение), расположенное по адресу: <...>.


Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования – не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

В соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ).

При этом частью 1 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

По смыслу приведенной нормы права разрешение на строительство должно быть получено до начала реконструкции.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 19.10.2010 N 1312-О-О, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Частью 3.1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 222 ГК РФ, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

При этом органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (часть 4 статьи 222 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 55.32 ГрК РФ орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения, совершить одно из действий, предусмотренных данной частью, в том числе, обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (пункт 2).

При этом как разъяснено в пункте 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 No 2404/10).

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО2 являлся собственником нежилого помещения №1, площадью 206,2 кв.м., кадастровый номер 46:29:103025:2642, расположенное по адресу: <...> (запись о государственной регистрации права от 10.09.2020 №46:29:103025:2642-46/026/2020-17).

По устному обращению ФИО7 по законности возведения постройки к магазину, расположенному на общедомовой территории, Государственной инспекцией строительного надзора Курской области была проведена внеплановая проверка объекта капитального строительства: здания магазина с кадастровым номером 46:29:103025:2642.

Согласно акта проверки от 19.01.2021 №6 (с выездом на место) было установлено, что по адресу <...>, со стороны помещений 1, 10, 12, 13 (согласно техническому паспорту) выполнена пристройка Г-образной формы размерами по наружным обмерам ориентировочна 8,38 м х 3,2 м, высотой от уровня земли до конька двухскатной кровли около 5 м,, и 3,62 м х 1,89 м высотой от уровня земли до конька односкатной кровли около 4,3 м; наружные стены пристройки окрашены; выполнено заполнение оконных проемов стеклопакетами из ПВХ-нрофиля, установка входных дверей из ПВХ-профиля с остеклением; в пристроенных помещениях выполнены электроснабжение, отопление с установкой металлических радиаторов, освещение, пожарная сигнализация, внутренние стены окрашены, покрытие полов выполнено из керамической плитки, потолки подвесные; выполнена перепланировка помещений.

Согласно техническому паспорту здания от 02.04.2021, выполненному по заказу ФИО2 кадастровым инженером ФИО9, площадь объекта составляет 254,8 кв.м.

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается ИП ФИО10, что в результате выполненных работ произошло увеличение площади, объема здания магазина, расположенного по адресу: <...>, что в соответствии с частью 14 статьи 1 ГрК РФ является реконструкцией объекта капитального строительства.

При этом, как следует из искового заявления и не оспаривается ИПФИО2, до начала проведения реконструкции ИП ФИО2 за разрешением на строительство (реконструкцию) нежилого помещения в уполномоченный орган не обращался.

Следовательно, выполненная реконструкция помещения №1, расположенного по адресу: <...>, обладает признаками самовольной постройки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Государственная инспекция строительного надзора Курской области направила в адрес Комитета по архитектуре и градостроительству г.Курка уведомление от 19.01.2021 №2 о выявлении самовольной постройки - магазина с кадастровым номером 46:29:103025:2642, в связи с чем 11.02.2021 Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска обратился в суд.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований и заявляя встречные исковые требования, ИП ФИО2 полагал, что в рассматриваемом случае имеются основания для признания за ним права собственности на реконструированный объект в порядке части 3 статьи 222 ГК РФ.

Частью 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Как усматривается из материалов дела, спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103134:4, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома, для торговой деятельности, площадью 8291 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Из письма Администрации Сеймского округа г. Курска от 28.12.2020 №6240/01.2-09 следует, что на участке с кадастровым номером 46:29:103134:4 расположены многоквартирные дома №3 и №5, а также примыкающее к дому №3 помещение, эксплуатируемое как магазин.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

При этом в силу части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, разъяснено, что на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку произведенная ИП ФИО2 реконструкция нежилого помещения занимает часть земельного участка под многоквартирными домами, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет, а потому указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома, осуществляемая ИП ФИО2 реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

В подтверждение предоставления земельного участка, на котором расположен спорный объект, ИП ФИО2 были представлены протоколы от 23.04.2021 общего собрания собственников жилых помещений жилого дома №3 о согласовании реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, , а также общего собрания собственников жилых помещений жилого дома №5 о согласовании реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Вместе с тем, указанные протоколы не содержат сведений о согласовании спорной реконструкции всеми собственниками помещений в указанных домах (в протоколах имеются незаполненные строки в отношении ряда квартир).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ИП ФИО2 не представлено доказательств того, что при возведении спорной постройки были соблюдены требования жилищного законодательства о необходимости получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции объекта, расположенного на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец, реализуя предоставленные процессуальным законом полномочия по доказыванию предъявленных исковых требований, заявил ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Определением суда от 03.02.2022 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено федеральному бюджетному учреждению «Курская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению федерального бюджетного учреждения «Курская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации от 25.04.2022 №252/16.1-3 при реконструкции объекта недвижимого имущества - нежилого помещения №1, лит. Б, в виде возведения пристройки г-образной формы, расположенной по адресу: <...>, не было допущено нарушений требований градостроительных норм и правил, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, но отсутствие в представленных в материалах дела документах разрешения на проведение реконструкции может указывать на наличие правового несоответствия, оценка которого не входит в компетенцию технической экспертизы. При реконструкции нежилого помещения №1, лит. Б, расположенного по адресу: <...>, посредством возведения пристройки г-образной формы, были соблюдены Правила землепользования и застройки г. Курска. По состоянию на момент проведения осмотра исследуемый объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан либо иных лиц.

Вместе с тем, установленные законом условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при наличии иных предусмотренных законом условий для признания права собственности на самовольную постройку.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

В ходе рассмотрения настоящего дела ИП ФИО2 обратился в Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска с заявлением о реконструкции нежилого помещения, в котором просил разрешить проведенную реконструкцию нежилого помещения по адресу: <...>, пояснив, что ремонтно-строительные работы проведены в соответствии с проектом (проектной документацией) с соблюдением всех строительно-технических регламентов, не представляют угрозу жизни и здоровью собственников иных помещений многоквартирного дома.

Письмом от 12.07.2022 №4546/01.4-01-11 Комитет по архитектуре и градостроительству г. Курска пояснил, что Комитет как уполномоченный орган разрешение на строительство (реконструкцию) вышеуказанного объекта не выдавал, в связи с чем не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию без наличия документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ.

Таким образом, обращение о разрешении реконструкции поступило в уполномоченный орган значительно позднее даты реконструкции спорного нежилого помещения, уже в ходе рассмотрения дела в суде. Доказательств того, что истец обращался в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию как до начала строительных работ, так и во время их проведения истцом в материалы дела не представлено.

При этом в материалах дела отсутствуют и доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию), а также того, что в получении таких разрешений истцу по встречному иску было необоснованно отказано (доказательств, свидетельствующих об обжаловании действий (бездействия) должностных лиц, выразившихся в отказе либо же в невыдаче разрешения на строительство в материалы дела не представлено).

Между тем, несвоевременное обращение за разрешением на реконструкцию, после фактически проведенных строительных работ, не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных ГрК РФ. Осуществляя строительство без получения разрешения, застройщик игнорирует установленный порядок государственного и муниципального контроля за соблюдением требований при строительстве капитальных объектов, осуществляемый на стадии проверки проектной документации. По указанной причине формальное обращение в уполномоченный орган с заявлением, которое заведомо не может быть удовлетворено, не может быть признано добросовестным поведением лица, влекущим легализацию самовольной постройки.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом по встречному иску не предпринималось надлежащих мер к легальному осуществлению реконструкции здания.

Доводы ИП ФИО2 о том, что спорная реконструкция была проведена не им, а предыдущим собственником – ФИО3 суд оценивает критически, поскольку как в ходе проведения строительного контроля, так и первоначально при обращении в суд ИП ФИО2 указывал, что спорная реконструкция была произведена именно им.

Вместе с тем, поскольку право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за лицом, которое не предприняло надлежащих мер для их получения, суд полагает, что у ИП ФИО2 отсутствуют правовые основания для признания за ним права собственности на самовольно реконструированный объект, а встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, учитывая, что материалами дела подтверждается наличие у спорного объекта признаков самовольной реконструкции, обстоятельства, исключающие применение санкций за самовольное строительство (реконструкцию) в рассматриваемом случае отсутствуют, суд полагает, что имеются правовые основания для применения к ИП ФИО2 мер реагирования на противоправное действие (самовольную реконструкцию) в виде приведения в исходное состояние и удовлетворения первоначальных исковых требований.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает заявленные первоначальные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования – подлежащими отклонению.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения дела, расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречным искам и судебной экспертизы относятся судом на ИП ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования Комитета архитектуры и градостроительства города Курска удовлетворить.

Признать реконструкцию нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103025:2642, расположенного по адресу: <...>, в виде возведения пристройки самовольной постройкой.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 привести нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:103025:2642, расположенное по адресу: <...>, в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 04.10.2010, выданным Курским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», путем демонтажа самовольной пристройки в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 30 060 руб. 00 коп. по чек-ордеру от 05.04.2021 (операция 13).

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.Н. Белых