Решение от 26 января 2021 г. по делу № А60-68715/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-68715/2019
26 января 2021 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2021 года

Полный текст решения изготовлен 26 января 2021 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "УРАЛОЧКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Городскому округу Лесной в лице Администрации городского округа "Город Лесной" (ИНН <***>, ОГРН <***>), и МУНИЦИПАЛЬНОМУ КАЗЕННОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА "ГОРОД ЛЕСНОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: ООО «Первая Оценочная Компания»


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 представитель по доверенности от 05.09.2020.

от ответчика: представители не явились.

от третьего лица: представитель не явился.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа "Город Лесной" с требованием об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года на приобретение объектов недвижимости: здание гостиницы (общей площадью 2056, 7 кв.м.) с бассейном (объем 121 куб.м.), насосоной станцией (общей площадью 23 кв.м.), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, земельными участками (общей площадью 2000 м2, 500 м2, 500 м2), расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, <...>., стоимостью согласно отчету №206-л от 16.09.2019 за выкупную стоимость 26 053 000,00 без учета НДС.

Определением от 06.12.2019 исковое заявление оставлено без движения, в срок до 10.01.2020. Указанные недостатки устранены.

Определением от 16.12.2019 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

23.01.2020 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, просит в иске отказать.

В предварительном судебном заседании – 27.01.2020 истец настаивает на заявленных требованиях, ответчик явку представителя не обеспечил. (ст. 36 АПК РФ).

Суд ставил на рассмотрение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет определения выкупной цены на дату подачи заявки. Определением от 27 января 2020 назначено судебное заседание.

11.03.2020 от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, с целью урегулирования спора мирным путем.

Стороны явку представителей в судебное заседание 12.03.2020 не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

Суд посчитал возможным удовлетворить ходатайство истца об отложении судебного заседания для урегулирования спора путем подписания мирового соглашения. Определением от 12.03.2020 судебное заседание отложено.

Положениями части 2 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на арбитражный суд возложена обязанность приостановить производство по делу в иных предусмотренных федеральным законом случаях.

Определением арбитражного суда от 21.04.2020 производство по делу приостановлено.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, производство по делу подлежит возобновлению. Определением от 14.05.2020 производство по делу возобновлено и назначено судебное заседание.

10.06.2020 от истца вновь поступило ходатайство об отложении судебного заседания, с целью урегулирования спора мирным путем.

Стороны явку представителей в судебном заседании не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

Суд повторно посчита возможным удовлетворить ходатайство сторон об отложении судебного заседания, с целью урегулирования спора мирным путем. Определением от 11 июня 2020 судебное заседание отложено.

13.07.2020 от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, настаивает на требованиях.

Стороны явку представителей в судебном заседании 13.07.2020 не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

Исходя из материалов дела, суд счел необходимым на данной стадии привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: ООО «Первая Оценочная Компания» (620014 <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2010, ИНН: <***>), Общество которое проводило оценку выкупаемого имущества, на основании договора, заключенного с истцом.

Суд считает необходимым запросить у ответчика отчет оценщика, определившего цену выкупаемых объектов, а также предложить сторонам рассмотреть вопрос о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения цены договора. Определением от 13.07.2020 судебное заседание отложено.

11.08.2020 от ответчика поступило ходатайство о приобщении документов.

12.08.2020 от ответчика поступил отзыв.

В судебном заседании – 13.08.2020 истец пояснил, что сделал запрос в экспертные организации, для проведения судебной оценочной экспертизы. Ответчик и третье лицо явку представителя не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

В ходе судебного заседания истец просит предоставить время для несения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда, а также представить дополнительные документы.

Ходатайство судом удовлетворено, в судебном заседании объявлен перерыв на основании ст. 163 АПК РФ.

14.08.2020 от ответчика поступили возражения на дополнения к исковому заявлению.

17.08.2020 от истца поступили дополнения к исковому заявлению.

18.08.2020 от истца поступило ходатайство о приобщении документов.

19.08.2020 от истца поступило ходатайство о назначении экспертизы, перед экспертами просит поставить следующие вопросы:

Какова стоимость объектов недвижимости здание гостиницы (общей площадью 2056, 7 кв.м.) с бассейном (объем 121 куб.м.), насосной станцией (общей площадью 23 кв.м.), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи по состоянию на 26.06.2018 года.

Какова стоимость земельных участков (общей площадью 2000 м2 (КН 23:37:0203001:293), общей площадью 500 м2 (КН 23:37:0203001:295) общей площадью 500 м2 (23:37:0203001:294) по состоянию на 26.06.2018 года

Проведение экспертизы просит поручить ООО «Сена», эксперту оценщику ФИО3, стоимость экспертизы 25 000, срок 5 календарных дней, стаж работы экспертом 10 лет.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В судебном заседании – 20.08.2020 заявил ходатайство о приобщении документов, а также настаивал на ходатайстве о проведении экспертизы. Ответчик и третье лицо явку представителя не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, суд счел необходимым его удовлетворить на основании ст. 82 АПК РФ, для определения выкупной стоимости объектов по состоянию на дату подачи заявки.

Определением арбитражного суда от 20 августа 2020 года производство по делу приостановлено до 04.09.2020.

07.09.2020 поступило экспертное заключение.

Определением от 10 сентября 2020 производство по делу возобновлено.

23.10.2020 от ответчика поступили возражения. Суд указывает ответчику, что экспертное заключение отсканировано и опубликовано в полном объеме, что в том числе подтвердил истец в судебном заседании, которому также был предоставлен доступ к электронному ознакомлению.

В судебном заседании – 28.10.2020 истец настаивал на заявленных требованиях, ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили (ст. 156 АПК РФ.

Суд удалился в совещательную комнату для принятия решения по настоящему делу.

Суд на основании ст. 165 АПК РФ вернулся к стадии исследования доказательств, в связи с необходимостью истребования у сторон дополнительных доказательств судебное разбирательство подлежит отложению. Определением от 29 октября 2020 судебное заседание отложено.

16.11.2020 от истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле соответчика МУНИЦИПАЛЬНОГО КАЗЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА "ГОРОД ЛЕСНОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

24.11.2020 от ответчика поступил отзыв по заключению, а также возражения на заявление об изменении предмета иска.

24.11.2020 от МКУ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА "ГОРОД ЛЕСНОЙ" поступил отзыв на ходатайство о привлечении к участию в деле соответчика.

Стороны явку представителей не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

Рассмотрев ходатайство истца, суд считает необходимым на основании ч. 5 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь к участию в рассмотрении дела в качестве соответчика МУНИЦИПАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА "ГОРОД ЛЕСНОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Поскольку привлечен новый второй ответчик, судебное заседание подлежит отложению на основании ст. 158 АПК РФ). Определением от 25 ноября 2020 судебное заседание отложено.

16.12.2020 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, просит разрешить разногласия возникшие при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН: 26.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 668101001) и Обществом с ограниченной ответственностью «Уралочка» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 230101001).

Разрешить разногласия возникшие при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года между Администрацией городского округа «Город Лесной» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Уралочка» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 230101001). Кроме того, просит изложить первые 4 сточки пункта 3 Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года в следующей редакции: «Имущество продано за 28 838 545 (двадцать восемь миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 00 копеек, без учета НДС 20%. НДС покупателем не уплачивается в соответствии с п.п.12 п. 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации». В остальной части пункт 3 Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года читать без изменения.

18.12.2020 от Комитета поступил отзыв на заявление об изменении исковых требований.

23.12.2020 от Администрации поступили возражения на заявление об изменении исковых требований.

В судебном заседании – 24.12.2020 истец заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований, просит разрешить разногласия возникшие при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН: 26.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 668101001) и Обществом с ограниченной ответственностью «Уралочка» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 230101001). Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец настаивал на заявленных требованиях, ответчики и третье лицо явку представителей не обеспечили (Ст. 156 АПК РФ).

Суд удалился в совещательную комнату для принятия решения по настоящему делу.

Суд на основании ст. 165 АПК РФ вернулся к стадии исследования доказательств, в связи с необходимостью истребования у сторон дополнительных доказательств судебное разбирательство подлежит отложению. Определением от 24 декабря 2020 судебное заседание отложено.

14.01.2021 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, просит разрешить разногласия возникшие при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН: 26.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 668101001) и Обществом с ограниченной ответственностью «Уралочка» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 230101001). Частично просит изменить пункт 3 Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03- 01/469 от 13.08.2019 года, а именно предложение «Имущество продано за 33 214 000,00 (тридцать три миллиона двести четырнадцать тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20%.» и изложить его в следующей редакции:

«Имущество продано за 28 838 545 (двадцать восемь миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 00 копеек, без учета НДС 20%». В остальной части пункт 3 Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года читать без изменения.

Частично просит изменить пункт 3 Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03¬01/469 от 13.08.2019 года, а именно предложение «Срок окончательной оплаты: «20» августа 2026 года» и изложить это предложение в следующей редакции:

«Оплата стоимости имущества производится Покупателем с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями.» В остальной части пункт 3 Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года читать без изменения.

Приложение №1 к проекту договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03¬01/469 от 13.08.2019 года (график платежей) привести в соответствии с условиями пункта 3 договора. Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

19.01.2021 от истца поступило ходатайство о приобщении документов.

19.01.2021 от ответчика (МКУ) поступили возражения.

19.01.2021 от ответчика (администрация) поступили возражения.

В судебном заседании – 20.01.2021 истец настаивал на заявленных требованиях, требований к ответчику – Администрации не заявлено, ответчики и третье лицо явку представителей не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

«13» мая 2019 года Арбитражный суд Свердловской области изготовил решение в полном объеме (резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года) по делу № А60-60841/2018 о признании действий Администрации городского округа «Город Лесной» (ИНН <***>, ОГРН <***>) незаконными, выразившиеся в отказе в отчуждении муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение объектов недвижимости: здание гостиницы (общей площадью 2056, 7 кв.м.) с бассейном (объем 121 куб.м.), насосоной станцией (общей площадью 23 кв.м.), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, земельными участками (общей площадью 2000 м2, 500 м2, 500 м2), расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, <...>.; Обязании Администрацию городского округа «Город Лесной» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Уралочка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) путём совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

07.08.2019 года Администрация городского округа «Город Лесной» вынесла Постановление об условиях приватизации муниципального имущества, согласно которому было принято решение об осуществлении возмездного отчуждения муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи с ООО «Уралочка» следующего имущества:

здание гостиницы (общей площадью 2056, 7 кв.м.) с бассейном (объем 121 куб.м.), насосоной станцией (общей площадью 23 кв.м.), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, земельными участками (общей площадью 2000 м2, 500 м2, 500 м2), расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, <...>.

и установлении стоимости выкупаемого муниципального объекта недвижимости в размере 33 214 000,00 рублей без учета НДС.

ООО «Уралочка» была не согласилось с п. 2 указанного выше Постановления Администрация городского округа «Город Лесной» относительно стоимости выкупаемого имущества, поскольку считает ее чрезмерно завышенной, несоответствующей действительности.

«21» августа 2019 года ООО «Уралочка» получило письмо от 13.08.2019 года №01-12/1068 с договором купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года, постановлением администрации городского округа «Город Лесной» от 07.08.2019 №834 «Об условиях приватизации муниципального имущества» и актом приема-передачи от 13.08.2019 года.

С предложенной редакцией договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года ООО «Уралочка» было не согласно.

В связи с вышеизложенным, ООО «Уралочка» «20» сентября 2019 года направило в адрес ответчика протокол разногласий к Договору купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 (договор представлен в редакции Продавца) от 12.09.2019 года с Отчетом об оценке №206-Л от «16» сентября 2019 года, о чем свидетельствует отметка о получении.

«24» октября 2019 года от МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» был получен ответ об отказе в подписании протокола разногласий, так как в соответствии со ст. 3, пп. 1 ч. 3 ст. 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Закона №159-ФЗ) договор купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заключается по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с вышеназванным отказом ООО «Уралочка» обратилось в суд за урегулированием преддоговорного спора.

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с ч. 4. ст. 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Истцом заявлены требования в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки, которое регулируется Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Пунктом 1 ст. 217 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями частей 1, 2, 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган), предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченный орган направляет арендаторам -субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По общему правилу статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из буквального смысла данной нормы права, величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества, которая не может быть установлена в ином размере по сравнению с рыночной стоимостью этого имущества, определенной независимым оценщиком.

Как установлено ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства гарантирует равные права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, и не исключает возможность установления различных норм в отношении лиц, принадлежащих к разным категориям (определения от 24.11.2005 N 424-О и от 07.06.2001 N 141-О). Поэтому конституционный принцип равенства не может считаться нарушенным, когда различия между теми или иными категориями лиц являются достаточными для того, чтобы предусмотреть для них различное правовое регулирование.

Ответчик (Администрация), возражая против удовлетворения исковых требований, указал на следующие обстоятельства.

Положениями абзаца 1 ст. 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ответчиком был подготовлен Отчет № 15-7/19 об оценке рыночной стоимости от 19.07.2019 (прилагается) на объекты недвижимого имущества, подлежащие отчуждению, согласно которому выкупная стоимость имущества составляет 33 214 000,00 рублей без учета НДС.

Истец подготовил свой отчет об оценке рыночной стоимости № 206-л от 16.09.2019, стоимость имущества по которому составляет 26 053 000,00 рублей без учета НДС.

Между тем, Истцом не представлено никаких доказательств, что отчет об оценке Ответчика является недостоверным. Конкретные нормы права, которым не соответствовал бы отчет № 15-7/19, Истцом также не указаны.

Считает, что предоставление Истцом своего отчета об оценке № 206-л от 16.09.2019, не влечет недостоверность величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, который явился основанием для определения цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи.

Кроме того, в силу пп. 1 п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ обязанность по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества лежит на уполномоченном органе (органе местного самоуправления).

Проанализировав отчет Истца от 16.09.2019, можно сделать вывод, что основная разница в рыночной стоимости недвижимого имущества состоит в оценке земельных участков:

Рыночная стоимость в отчете Истца составляет 5 340 376, 00руб., рыночная стоимость в отчете Ответчика составляет 13 255 500, 00 руб.

При определении рыночной стоимости земельных участков оба оценщика применяли сравнительный подход, однако в отчете Ответчика в качестве аналогов взяты непосредственно земельные участки, расположенные в той же ст. Благовещенской, что и оцениваемые объекты недвижимости. Между тем, в отчете Истца в качестве аналогов, взяты земельные участки, расположенные в г. Анапа, ЗАО «Джемете», отд. 1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск – Керчь. Считаем, что в отчете Ответчика аналоги более соответствуют подлежащим оценке земельным участкам.

Кроме того, если рассматривать кадастровую стоимость оцениваемых земельных участков, можно сделать вывод о том, что она близка к рыночной стоимости, определенной в отчете Ответчика.

Указанные доводы судом во внимание не приняты.

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, органами местного самоуправления.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

Со ссылкой на ст. 3, ч. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ истец указывает, что выкупная цена недвижимого имущества подлежит определению именно на дату подачи заявления, тогда как отчет оценщика, положенный в основу при подписании договора со стороны продавца выполнен на иную дату.

В рамках рассмотрения настоящего спора была проведена судебная оценочная экспертиза на предмет определения выкупной стоимости объектов по состоянию на дату подачи истцом заявки, по результатам которой в материалы дела представлено экспертное заключение.

Эксперт пришел к выводу о том, что стоимость имущества по состоянию на 26.06.2018 составляет без учета НДС – 28 838 545,00руб. в том числе 10281867,00руб. – стоимость земельных участков, 18556678,00стоимость здания гостиницы с бассейном, насосной станцией, благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи.

Указанная стоимость (уточнения выводов) поступили в суд 09.09.2020, были размещены в картотеке арбитражных дел. В самом заключении стоимость указана с учетом НДС.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертами надлежащим образом исследованы представленные на экспертизу документы и объект экспертизы, эксперты ответили на все поставленные судом вопросы. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объектов экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца в последней редакции, которая была принята судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Учитывая изложенное, разногласия сторон – истца и МКУ, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию судом.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Судебные расходы в сумме 31 000 руб., в том числе: 25 000 руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины, суд взыскивает с ответчика - МКУ в пользу истца в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На момент принятия судом решения истцом не заявлены требования ко второму ответчику – Администрации ГО «Лесной», во всех ходатайствах после судебного заседания 24.12.2020 Администрация указана в качестве третьего лица.

Суд посчитал возможным рассмотреть данные обстоятельства как ходатайство истца об исключении Администрации из числа ответчиков по делу и привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на основании ст. 51 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "УРАЛОЧКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и МУНИЦИПАЛЬНЫМ КАЗЕННЫМ УЧРЕЖДЕНИЕМ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА "ГОРОД ЛЕСНОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возникшие при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03-01/469 от 13.08.2019 года, следующей редакции:

абзац 1 пункт 3 договора изложить в следующей редакции:

«Имущество продано за 28 838 545 (двадцать восемь миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 00 копеек, без учета НДС 20%».

абзац 3 пункт 3 договора изложить в следующей редакции:

«Оплата стоимости имущества производится Покупателем с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями.»

Приложение №1 к проекту договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03¬01/469 от 13.08.2019 года привести в соответствии с условиями пункта 3 договора».

Взыскать с Городского округа Лесной в лице МУНИЦИПАЛЬНОГО КАЗЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА "ГОРОД ЛЕСНОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "УРАЛОЧКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. – в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, 25 000 руб. 00 коп. –в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы.

Перечислить ООО «Сена» с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области денежные средства по счету № 43 от 04.09.2020 в размере 25 000 руб. 00 коп., оплаченные по платежному поручению № 45 от 17.01.2020 (за проведение судебной экспертизы).

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья Е.А. Мезрина