Постановление от 23 октября 2025 г. по делу № А83-5506/2021

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, <...>, тел. <***> www.21aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-5506/2021
24 октября 2025 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года. Постановление в полном объёме изготовлено 24 октября 2025 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Лагутиной Н.М.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаренко Д.С.,

при участии в судебном заседании: заместитель прокурора Республики Крым - Петренко В.В.

от Федерального государственного бюджетного учреждения «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» – ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2025 № 1-Д,

от индивидуального предпринимателя ФИО3 - ФИО4, представитель по доверенности от 30.06.2022 № 82/191-н/82-2022-4-154 б/н;

от ФИО5 - ФИО4, представитель по доверенности от 30.06.2022 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы заместителя прокурора Республики Крым, Федерального государственного бюджетного учреждения «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2025 по делу № А83-5506/2021,

по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета Республики Крым

к Администрации города Алушты Республики Крым, индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО5,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Федерального государственного бюджетного учреждения «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский», Министерства спорта Российской Федерации, Федерального агентства по управлению государственным имуществом,

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым (далее - прокурор) в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета Республики Крым обратился в Арбитражный суд


Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Алушты Республики Крым, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:15:010103:203, заключенного 10.09.2015 между Администрацией города Алушты Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.11.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2023 решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.11.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А83-5506/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Республики Крым принял заявление заместителя прокурора Республики Крым об уточнении исковых требований, согласно которому прокурор просил суд:

- признать недействительным договор аренды земельного участка, кадастровый номер 90:15:010103:203, заключенный 10.09.2015 между Администрацией города Алушты Республики Крым (далее – Администрация, ответчик 1) и ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель, ответчик 2);

- применить последствия недействительности договора аренды земельного участка, кадастровый номер 90:15:010103:203, заключенного 10.09.2015 между Администрацией г. Алушты Республики Крым и ФИО3 путем обязания ФИО3 и ФИО5 (далее – ФИО5, ответчик 3) снести объект капитального строительства с кадастровым номером 90:15:010103:238, площадью 915,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, заместитель прокурора Республики Крым и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» (далее – учреждение, ФГБУ «ТЦСКР «Крымский») обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения правильного дела. Кроме того, судом неверно рассчитан срок исковой давности.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2025 апелляционные жалобы приняты к производству.

От ФГБУ «ТЦСКР «Крымский» от ИП ФИО3 и ФИО5 поступили дополнительные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании прокурора и представитель учреждения просили апелляционные жалобы удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в апелляционных жалобах и дополнительных пояснениях по делу.

В судебном заседании представитель ответчиков 2 и 3 просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный жалобы – без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.


Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Решением исполнительного комитета Алуштинского городского совета АР Крым от 28.05.1999 № 398 коллективному предприятию «Олимпийский учебно-спортивный центр «Спартак» (далее - КП «ОУСП «Спартак», коллективное предприятие) утвержден технический отчет по инвентаризации земельного участка общей площадью 9,3833 га под размещение и функционирование зданий и сооружений по адресу: <...>. На основании данного решения 04.06.1999 коллективному предприятию выдан государственный акт на право постоянного пользования землей.

Решением Алуштинского городского совета АР Крым от 25.02.2004 № 16/134 ООО «Имидж» утвержден проект отвода и технический отчет по перенесению в натуру границ земельного участка площадью 0,0600 га для строительства кафе по адресу: <...>. Данным решением КП «ОУСП «Спартак» прекращено право пользования на земельный участок площадью 0,0600 га и указанный участок передан в аренду ООО «Имидж», в связи с чем 28.04.2004 заключен договор аренды земли сроком на 5 лет.

Основанием для принятия решения от 25.02.2004 послужило письмо бывшего директора КП «ОУСП «Спартак» ФИО6, который не возражал против изъятия земельного участка.

Постановлением старшего помощника прокурора г. Алушты АР Крым ФИО7 от 22.02.2008 отказано в возбуждении уголовного дела по признакам составов преступлений, предусмотренных ст. 364, 365 УК Украины, по факту превышения ФИО8. служебных полномочий при распоряжении имуществом в пользу третьих лиц на основании п. 8 ст. 6 УПК Украины по причине смерти последнего 24.11.2004.

Решением Хозяйственного суда АР Крым от 31.10.2008 по делу № 2-8/15388-2007, оставленным без изменения постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 26.01.2009 и постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 02.06.2009, удовлетворен иск Учреждения Федерации профессиональных сообществ Украины «Олимпийский учебно-спортивный центр «Спартак» (правопреемник КП «ОУСП «Спартак», в настоящее время пользователь территории - ФГБУ «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский») к Алуштинскому городскому совету АР Крым и ООО «Имидж», вышеуказанное решение от 25.02.2004 № 16/134 и договор аренды земельного участка от 25.04.2004 были признаны недействительными.

Вступившим в законную силу решением Хозяйственного суда АР Крым от 22.09.2009 по делу № 2-5/2307-2009 ООО «Имидж» отказано в удовлетворении иска к ОУСЦ «Спартак» о признании недействительным государственного акта от 04.06.1999 и признания утраченным права пользования земельным участком общей площадью 9,3833 га в соответствии с данным государственным актом.


Вступившим в законную силу решением Хозяйственного суда АР Крым от 13.12.2009 по делу № 2-8/4599-2009 ФИО9 отказано в удовлетворении иска к ОУСЦ «Спартак» и Алуштинскому городскому совету Республики Крым о признании недействительными решения исполнительного комитета Алуштинского городского совета от 28.05.1999 № 398 и выданного на его основании государственного акта от 04.06.1999, о признании утраченным права пользования земельным участком общей площадью 9,3833 га.

Распоряжением Совета министров Республики Крым № 172-р от 06.03.2015 создано Государственное автономное учреждение Республики Крым «Центр спортивной подготовки сборных команд Республики Крым «Спартак» путем изменения типа существующего Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр спортивной подготовки сборных команд Республики Крым «Спартак».

Распоряжением Совета Министров Республики Крым от 06.04.2016 № 332-р движимое и недвижимое имущество, которое ранее было закреплено на праве оперативного управления за ГАУ РК «ЦСП СК РК «Спартак», передано безвозмездно из собственности Республики Крым в федеральную собственность, а Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым поручено обеспечить закрепление за ФГБУ «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» на праве оперативного управления имущества, указанного в приложениях к распоряжению.

Проверкой прокуратуры установлено, что решением Алуштинского городского совета АР Крым от 06.05.2011 № 7/257 ФИО10 и ФИО3 утверждена техническая документация и передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 0,0600 га для размещения и обслуживания недвижимого имущества по адресу: <...>. На основании данного решения 27.11.2012 между Алуштинским городским советом АР Крым и ФИО3, ФИО11 заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0600 га.

В дальнейшем, на основании решения от 06.05.2011 и договора аренды земли от 27.11.2012 в порядке переоформления прав, предусмотренном статьей 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», 10.09.2015 между Администрацией города Алушты Республики Крым и ФИО3 заключен договор аренды (далее - договор аренды от 10.09.2015, спорный договор) земельного участка с кадастровым номером 90:15:010103:203 площадью 600 кв.м, вид разрешенного использования: «общественное питание» (код 4.6), который предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Спорный земельный участок расположен по адресу: <...> (далее - спорный земельный участок), на котором фактически осуществляется предпринимательская (хозяйственная) деятельность, связанная с размещением бара и кафе.

По условиям договора аренды от 10.09.2015 на земельном участке расположен находящийся в собственности предпринимателя объект недвижимости (здание кафе) (свидетельство о государственной регистрации права от 09.07.2015).

Как утверждают ответчики, объект был создан ООО «Имидж» и приобретён ими в установленном законом порядке.

Так, 23.09.1997 года между ООО «Имидж» и КП «ОУСЦ «Спартак» заключён договор о совместной деятельности с целью строительства культурно-развлекательного центра в г. Алушта, согласно условиям которого КП «ОУСЦ «Спартак» обязался предоставить для строительства принадлежащего в данное время ФИО3 и ФИО5 объекта недвижимости принадлежащую ему территорию олимпийской базы и передать ООО «Имидж» объект незавершённого строительства, строительство которого ранее финансировалось ВО «Меркурий» по договору № 1 от 7 декабря 1992


года, в свою очередь ООО «Имидж» обязалось оплатить закупку строительных материалов, необходимых для выполнения строительных работ, а также стоимость работ по строительству объекта недвижимости. Пункт 3.2 данного договора предусматривал, что после полного завершения строительства здания и введения его в эксплуатацию оно переходит в собственность ООО «Имидж», которое принимает его на свой баланс.

26 декабря 2000 года на основании вышеуказанных договора и решения по акту приема-передачи КП «ОУСЦ» «Спартак» передало, а ООО «Имидж» приняло строение кафе. В соответствии с протоколом № 5 собрания участников ООО «Имидж» от 3 января 2001 года, дополнительного соглашения о внесении изменений в устав и учредительный договор о создании и деятельности ООО «Имидж» от 3 января 2001 года КП «ОУСЦ «Спартак» исключено из состава участников общества, а строение кафе принято на баланс ООО «Имидж» и внесено в качестве учредительного взноса в уставной фонд ООО «Имидж».

Определением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 августа 2003 по делу № 2-6/11683-2003 на основании пункта 1-1 части 1 статьи 80 ХПК Украины прекращено производство по делу по иску ООО «Имидж» к КП «ОУСЦ «Спартак» о признании права собственности на строение кафе в связи с отсутствием предмета спора.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 3 июня 200 года по делу № 2-20/8248-2004 за ООО «Имидж» признано право собственности на объект незавершённого строительства - строение кафе. В дальнейшем на основании указанного решения суда за ООО «Имидж» в КРП «Симферопольское межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации» было зарегистрировано право собственности на строение кафе как на объект незавершённого строительства.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины 14 сентября 2010 года решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 3 июня 2004 по делу № 2- 20/8248-2004 было отменено, дело передано на новое рассмотрение. Впоследствии, определением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 20 декабря 2010 года на основании пункта 6 части 1 статьи 80 ХПК Украины производство по делу было прекращено, так как ООО «Имидж» было ликвидировано (дело № 2/101/83/2012).

15.10.2008 года между ООО «Имидж» и физическим лицом-предпринимателем ФИО9 заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО9 приобрела строение кафе в собственность. Решением Хозяйственного суда Днепропетровской области от 9 октября 2009 года по делу № 8/105-09 указанный договор признан действительным и не подлежащим нотариальному удостоверению. 01.07.2009 года право собственности на строение кафе было зарегистрировано за ФИО9 в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Право собственности у ФИО3 на строение кафе возникло на основании договора купли-продажи строения кафе, удостоверенного 15 апреля 2010 года частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО12, зарегистрированного в реестре за № 656. 27 апреля 2010 года право собственности на строение кафе было зарегистрировано КРП «Симферопольское межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации» в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений, регистрационный номер 11207548.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 5 июля 2011 года по делу № 5002-32/1632-2011, оставленным без изменений постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 6 февраля 2012 года, по иску УФПСУ «ОУСЦ «Спартак» признан недействительным договор купли-продажи, заключённый 15 октября 2008 года между ООО «Имидж» и ФИО9, в удовлетворении требования о признании права собственности и истребовании строения кафе отказано. Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что ООО «Имидж» на момент заключения договора купли-продажи не обладало необходимым объёмом


гражданской дееспособности, доказательств возникновения права собственности на строение кафе за ООО «Имидж» у суда не имелось. Основанием для отказа в истребовании строения кафе послужил тот факт, что на момент рассмотрения спора строение кафе выбыло из собственности ФИО9 на основании договора купли- продажи от 15 апреля 2010 года и не могло быть у неё истребовано.

На основании договора купли-продажи, заключённого 04.06.2015 года между ФИО10 (продавец) и ФИО3 (покупатель), последняя купила у ФИО10 долю строения кафе.

В соответствии с договором купли-продажи нежилого здания (кафе), заключённого 23.11.2015 года между ФИО3 (продавец) и ФИО5 (покупатель), доля указанного имущества передана последнему в собственность.

На основании указанного договора 27.11.2015 года ФИО5 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю строения кафе.

При этом, в соответствии с Детальным планом территории г. Алушты, утвержденным решением Алуштинского городского совета Республики Крым от 28.01.2014 № 9/228, указанный спорный земельный участок частично расположен на территории улиц и дорог, являющихся местом общего пользования (часть земельного участка площадью 260 кв.м фактически расположена на пешеходной дорожке (тротуара), местах озеленения вдоль дороги). Кроме того, согласно Генеральному плану муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, утвержденному решением Алуштинского городского совета Республики Крым от 29.10.2018 № 56/1, данный земельный участок расположен в границах береговой полосы водного объекта, а также в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, которая предусматривает размещение и функционирование сооружений и коммуникаций различного вида транспорта, линейных объектов, и не относится к виду разрешенного использования«общественное питание».

В обоснование иска прокурор указывает, что сведения о прекращении права пользования земельным участком площадью 0,0600 га в государственный акт о праве постоянного пользования землёй от 04.06.1999 не вносились, соответствующие изменения о землепользовании в нем отсутствуют, что подтверждается информацией Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Таким образом, по мнению прокурора, площадь земельного участка у КП «ОУСЦ «Спартак» согласно государственному акту от 04.06.1999 в установленном порядке не изменялась, полностью или частично не изымалась и право не прекращалось, в связи с чем учреждение (его правопреемник) вправе использовать участок в указанных существующих границах. При этом, функциональное назначение спорного земельного участка, предоставленного предпринимателю, не соответствует действовавшей на указанной территории градостроительной документации на момент заключения договора аренды земли, а также действующей в настоящее время. Кроме того, на спорном земельном участке расположен самовольно выстроенный объект капитального строительства, который в эксплуатацию не введён.

На основании вышеизложенных обстоятельств заместитель прокурора Республики Крым обратился в суд с настоящим исковым заявлением о признании договора аренды земли от 10.09.2015 недействительным, применительно к положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и сносе объекта капитального строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка, а также пропуске прокурором срока исковой давности.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, возражения на них, проверив соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права,


правильность применения им норм материального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с положениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего (пункт 74 Постановление Пленума № 25).

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума № 25).

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ), до 01.01.2027 на территориях Республики Крым и города Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 N


38-3РК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон N 38-3РК).

Пунктом 9 статьи 3 Закона N 38-3РК определено, что право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 12 названной статьи, положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

В силу пункта 13 статьи 3 Закона N 38-3РК (в редакции на момент переоформления договора), стороны по договору аренды, заключившие такой договор до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае, если земельный участок, в отношении которого, до вступления в силу Федерального конституционного закона, заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения, порядке, договор аренды находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан но заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды в отношении соответствующего земельного участка (пункт 14 статьи 3 Закона N 38-3РК).

Порядок переоформления прав на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, регламентирован утвержденным постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым (далее - Порядок N 313).

Согласно пунктам 5, 6, подпунктам 3, 5 пункта 7 Порядка N 313, возникновение прав на земельный участок в соответствии с настоящим Порядком осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в соответствующий уполномоченный орган. Заявление о предоставлении земельного участка должно содержать, в том числе, просьбу о предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки, начатого до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ. При этом должен быть указан желаемый вид права на земельный участок (при условии, что допускается предоставление земельного участка на различных видах прав). К заявлению прилагаются документы, в том числе подлинник правоустанавливающего (подтверждающего) документа либо копия судебного решения, заверенная судом, свидетельствующие о наличии у заявителя подлежащего переоформлению права; кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о земельном участке, содержащий сведения о его границах.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, основанием для заключения оспариваемого договора в порядке его переоформления могло бы быть либо наличие законного права аренды, оформленного в соответствии с законодательством Украины либо наличие на спорном земельном участке законно возведённого объекта недвижимости в размере, необходимом для его обслуживания.


Ответчики обосновывают право на спорный земельный участок возведением на нём и приобретением в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимости – кафе.

Коллегия судей пришла к выводу о том, что данный объект является самовольным в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 376 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), самовольным строительством считаются жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Как следует из содержания статьи 375 ГК Украины, собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как было указано ранее, решением исполнительного комитета Алуштинского городского совета АР Крым от 28.05.1999 № 398 КП «ОУСП «Спартак» утвержден технический отчет по инвентаризации земельного участка общей площадью 9,3833 га под размещение и функционирование зданий и сооружений по адресу: <...>.

На основании данного решения 04.06.1999 г. предприятию выдан государственный акт на право постоянного пользования землей.

Решением Алуштинского городского совета АР Крым от 25.02.2004 № 16/134 000 «Имидж» утвержден проект отвода и технический отчет по перенесению в натуру границ земельного участка площадью 0,0600 га для строительства кафе по адресу: <...>. Также данным решением КП «ОУСП «Спартак» прекращено право пользования на земельный участок площадью 0,0600 га и указанный участок передан в аренду ООО «Имидж», в связи с чем 28.04.2004 заключен договор аренды земли сроком на 5 лет.

Основанием для принятия решения от 25.02.2004 послужило письмо бывшего директора КП «ОУСП «Спартак» ФИО6, который не возражал против изъятия земельного участка.

Вместе с тем в силу требований статьи 141 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины), действовавшей в период указанных выше правоотношений, основаниями прекращения права пользования земельным участком являлись: а) добровольный отказ от права пользования земельным участком; б) изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; в) прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций; г) использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям, использование земельного участка не по целевому назначению; д) систематическая неуплата земельного налога или арендной платы; е)


использование земельного участка в порядке, что противоречит требованиям охраны культурного наследия.

Доказательства наличия указанных обстоятельств ответчиками не представлено.

При этом в соответствии с пп. 3.4, 6.2 Устава КП «ОУСП «Спартак» собственником центра является Федерация профессиональных сообществ Украины, к исключительной компетенции которой относилось предоставление в аренду закрепленного за ней имущества, в том числе спорного земельного участка, в связи с чем ФИО6, как директор КП «ОУСП «Спартак», без согласования с собственником не вправе был принимать решение о распоряжении данным земельным участком, выраженное в согласии об его изъятии из землепользования предприятия.

Постановлением старшего помощника прокурора г. Алушты АР Крым ФИО7 от 22.02.2008 отказано в возбуждении уголовного дела по признакам составов преступлений, предусмотренных ст. 364, 365 УК Украины, по факту превышения ФИО8. служебных полномочий при распоряжении имуществом в пользу третьих лиц на основании п. 8 ст. 6 УПК Украины по причине смерти последнего 24.11.2004.

Принятие директором КП «ОУСЦ «Спартак» ФИО6 отказа от земельного участка и вынесенное в связи с этим решение Алуштинского городского совета АР Крым от 25.02.2004 № 16/134 противоречили на тот момент статьи 141 ЗК Украины и в соответствии со статьи 155 настоящего Кодекса указанное решение, принятое с нарушением прав Федерации профессиональных сообществ Украины относительно владения, пользования и распоряжения принадлежащим земельным участком, подлежало признанию недействительным.

Решением Хозяйственного суда АР Крым от 31.10.2008 по делу № 2-8/15388-2007, оставленным без изменений постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 26.01.2009 и постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 02.06.2009, удовлетворен иск Учреждения Федерации профессиональных сообществ Украины «Олимпийский учебно спортивный центр «Спартак» (правопреемник КП «ОУСП «Спартак», в настоящее время пользователь территории — ФГБУ «ТЦСКР «Крымский») к Алуштинскому городскому совету АР Крым и ООО «Имидж», в связи с чем вышеуказанное решение от 25.02.2004 № 16/134 и договор аренды земельного участка от 25.04.2004 признаны недействительными.

Законность использования Учреждением Федерации профессиональных сообществ Украины «Олимпийский учебно-спортивный центр «Спартак» (далее — ОУСЦ «Спартак») земельного участка общей площадью 9,3833 га в соответствии с государственным актом от 04.06.1999 подтверждена судами, в том числе Хозяйственным судом АР Крым, решения которого вступили в законную силу, а именно:

- решением от 22.09.2009 по делу № 2-5/2307-2009 отказано в удовлетворении иска ООО «Имидж» к ОУСЦ «Спартак» о признании недействительным государственного акта от 04.06.1999 и признания утраченным права пользования;

- решением от 13.12.2009 по делу № 2-8/4599-2009 отказано в удовлетворении иска ФИО13 к ОУСЦ «Спартак» и Алуштинскому городскому совету АР Крым о признании недействительными решения исполнительного комитета Алуштинского городского совета от 28.05.1999 № 398 и выданного на его основании государственного акта от 04.06.1999, о признании утраченным права пользования.

Кроме того, сведения о прекращении права пользования земельным участком площадью 0,0600 га в государственный акт о праве постоянного пользования землей от 04.06.1999 не вносились, соответствующие изменения о землепользовании в нем отсутствуют, что подтверждается информацией Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Таким образом, площадь земельного участка 9,3833 га у ОУСЦ «Спартак» согласно государственному акту от 04.06.1999 в установленном порядке не изменялась, полностью или частично не изымалась и право не прекращалось.


С учётом изложенного, объект недвижимости – кафе возведено на земельном участке, не предназначенном для возведения указанного объекта, без разрешения правообладателя земельного участка.

Кроме того, в соответствии со статьей 22 Закона Украины от 16.11.1992 № 2780-XII «Об основах градостроительства», который определял правовые, экономические, социальные и организационные основы градостроительной деятельности в Украине на момент возникновения спорных правоотношений, право на застройку земельных участков, предоставляемых для градостроительных нужд, осуществлялось после возникновения права собственности или права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и получения разрешения на выполнение строительных работ.

Согласно статьей 9 Закона Украины N 687-XIV «Об архитектурной деятельности», строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственными стандартами, нормами и правилами, местными правилами застройки населенных пунктов.

Статьей 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», действовавшей в период возникновения спорных предусматривалось, что физические и юридические лица, которые намерены осуществить строительство объектов градостроительства на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или пользования, обязаны получить от исполнительных органов соответствующих советов, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций, в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами, разрешение на строительство объекта градостроительства (далее - разрешение на строительство). К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или документ о согласии собственника земельного участка на застройку этого участка. Перечень других документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными правилами застройки. Разрешение на строительство дает право заказчикам на получение исходных данных на проектирование, осуществление проектно-изыскательских работ и получения разрешения на выполнение строительных работ в порядке, определенном настоящим Законом. Разрешение на строительство предоставляется на основании комплексного заключения о соответствии предложенного строительства градостроительной документации, государственным строительным нормам, местным правилам застройки (далее - комплексное заключение). Порядок получения разрешения на строительство временных сооружений и размещение рекламы определяется местными правилами застройки в соответствии с законом.

Физические, юридические лица, получившие разрешение на строительство объекта градостроительства, получают исходные данные на проектирование этого объекта. (статья 27 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»)

Статьей 28 указанного Закона предусмотрено, что проектная документация на строительство объектов градостроительства разрабатывается согласно исходным данным на проектирование с соблюдением требований государственных стандартов, норм и правил, региональных и местных правил застройки и утверждается заказчиком в установленном законом порядке.

Согласно статье 29 Закона Украины «О планировании и застройки территорий» разрешение на выполнение строительных работ - это документ, удостоверяющий право застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружений, выдачу ордеров на проведение земляных работ. Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется на основании: проектной документации; документа, удостоверяющего право собственности


или пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком; соглашения о праве застройки земельного участка; решение исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроительства; комплексного заключения государственной инвестиционной экспертизы; документа о назначении ответственных исполнителей работ. В случае осуществления реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроительства для получения разрешения на выполнение указанных работ прилагается копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменного согласия его владельца на проведение указанных работ.

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при возведении спорного объекта недвижимости были выполнены указанные выше требования законодательства, получены соответствующие документы и разрешения на строительство объекта недвижимости либо предпринимались для этого необходимые меры.

Государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости сама по себе не может подтверждать законность его создания и возникновения права на него в установленном законом порядке.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчиков о том, что спорный объект был возведён и приобретён ФИО3, а затем и ФИО14 в установленном законом порядке.

Так, 23.09.1997 года между ООО «Имидж» и КП «ОУСЦ «Спартак» заключён договор о совместной деятельности с целью строительства культурно-развлекательного центра в г. Алушта, согласно условиям которого КП «ОУСЦ «Спартак» обязался предоставить для строительства принадлежащую ему территорию олимпийской базы и передать ООО «Имидж» объект незавершённого строительства, строительство которого ранее финансировалось ВО «Меркурий» по договору № 1 от 7 декабря 1992 года, в свою очередь ООО «Имидж» обязалось оплатить закупку строительных материалов, необходимых для выполнения строительных работ, а также стоимость работ по строительству объекта недвижимости. Пункт 3.2 данного договора предусматривал, что после полного завершения строительства здания и введения его в эксплуатацию оно переходит в собственность ООО «Имидж», которое принимает его на свой баланс.

26 декабря 2000 года на основании вышеуказанных договора и решения по акту приема-передачи КП «ОУСЦ» «Спартак» передало, а ООО «Имидж» приняло строение кафе. В соответствии с протоколом № 5 собрания участников ООО «Имидж» от 3 января 2001 года, дополнительного соглашения о внесении изменений в устав и учредительный договор о создании и деятельности ООО «Имидж» от 3 января 2001 года КП «ОУСЦ «Спартак» исключено из состава участников общества, а строение кафе принято на баланс ООО «Имидж» и внесено в качестве учредительного взноса в уставной фонд ООО «Имидж».


Определением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 августа 2003 по делу № 2-6/11683-2003 на основании пункта 1-1 части 1 статьи 80 ХПК Украины прекращено производство по делу по иску ООО «Имидж» к КП «ОУСЦ «Спартак» о признании права собственности на строение кафе в связи с отсутствием предмета спора.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 3 июня 200 года по делу № 2-20/8248-2004 за ООО «Имидж» признано право собственности на объект незавершённого строительства - строение кафе.

На основании указанного решения суда за ООО «Имидж» в КРП «Симферопольское межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации» было зарегистрировано право собственности на строение кафе как на объект незавершённого строительства.

Однако, постановлением Высшего хозяйственного суда Украины 14 сентября 2010 года решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 3 июня 2004 по делу № 2-20/8248-2004 было отменено, дело передано на новое рассмотрение. Впоследствии, определением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 20 декабря 2010 года на основании пункта 6 части 1 статьи 80 ХПК Украины производство по делу было прекращено, так как ООО «Имидж» было ликвидировано (дело № 2/101/83/2012).

Таким образом, государственная регистрация права собственности на спорный объект была произведена на основании судебного акта, отменённого вышестоящей инстанцией. При этом, ответчиками не представлено доказательств наличие иных оснований для регистрации права на данный объект.

15.10.2008 года между ООО «Имидж» и физическим лицом-предпринимателем ФИО9 заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО9 приобрела строение кафе в собственность. Решением Хозяйственного суда Днепропетровской области от 9 октября 2009 года по делу № 8/105-09 указанный договор признан действительным и не подлежащим нотариальному удостоверению, в связи с чем право собственности на строение кафе было зарегистрировано за ФИО9.

15 апреля 2010 года частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО12 был удостоверен договор купли-продажи на строение кафе, в соответствии с которым оно было приобретено ответчиком 2. На основании указанного договора 27 апреля 2010 года право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО3.

Вместе с тем, решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 5 июля 2011 года по делу № 5002-32/1632-2011, оставленным без изменений постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 6 февраля 2012 года, по иску УФПСУ «ОУСЦ «Спартак» признан недействительным договор купли- продажи, заключённый 15 октября 2008 года между ООО «Имидж» и ФИО9, в удовлетворении требования о признании права собственности и истребовании строения кафе отказано. Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что ООО «Имидж» на момент заключения договора купли-продажи не обладало необходимым объёмом гражданской дееспособности, доказательств возникновения права собственности на строение кафе за ООО «Имидж» у суда не имелось. Основанием для отказа в истребовании строения кафе послужил тот факт, что на момент рассмотрения спора строение кафе выбыло из собственности ФИО9 на основании договора купли-продажи от 15 апреля 2010 года и не могло быть у неё истребовано. Определением Арбитражного суда Республики Крым от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2017 года в удовлетворении заявления ИП ФИО3 о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам вышеуказанного решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым отказано.


Таким образом, ответчиком 2 имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение.

С учётом изложенного, решение Алуштинского городского совета № 7/257 от 6 мая 2011, которым утверждена техническая документация по землеустройству и спорный земельный участок, расположенный под строением кафе, передан ФИО3 и ФИО10 в аренду сроком на 10 лет, которое принималось с учётом наличия у ответчика 2 зарегистрированного права на спорный объект недвижимости, равно как и договор аренды от 27 ноября 2012, заключённый на его основании, не могут рассматриваться как единственное основание для подтверждения законности возведения указанного объекта.

Апелляционный суд полагает, что в данном случае не имеют преюдиционного значения постановление Алуштинского городского суда от 26 ноября 2012 года по делу № 2а-847/2011, оставленное без изменений определением Севастопольского апелляционного административного суда от 4 июня 2013 года, которыми оставлены без удовлетворения административные исковые требования УФПСУ «ОУСЦ «Спартак» о признании незаконным решения Алуштинского городского совета № 2/128 от 24 декабря 2010 года «О разрешении составления технической документации по землеустройству на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <...>, для обслуживания недвижимого имущества и передачи его в аренду» и постановление Алуштинского городского суда от 27 ноября 2013 года по делу № 0101/3941/2012 оставлены без удовлетворения и административные исковые требования УФПСУ «ОУСЦ «Спартак» о признании незаконным решения Алуштинского городского совета от 6 мая 2011 года № 7/257 «О предоставлении земельного участка в аренду», постановление Алуштинского городского суда от 13 июля 2012 года по делу № 101/127/2012, оставленным без изменений определением Севастопольского апелляционного административного суда от 27 марта 2013 года, которыми признано незаконным бездействие Алуштинского городского совета и Алуштинского городского головы Колот С. В. по незаключению договора аренды спорного земельного участка, которыми суд обязал Алуштинский городской совет заключить с собственниками строения кафе договор аренды земельного участка.

При рассмотрении указанных дел законность возведения спорного объекта капитального строительства не рассматривалась, суды исходили из законности его возведения без оценки соответствующих обстоятельств с учётом государственной регистрации права на данный объект. Кроме того, при рассмотрении данных дел не принимали участия лица, участвующие в данном деле.

Апелляционный суд отклоняет ссылки предпринимателя на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.11.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу № А83-6056/2016, как подтверждающие законность возведения спорного объекта - кафе. Так как, постановлением АС ЦО от 19 июня 2017 года по данному делу исключён вывод суда первой инстанции о том, что истец является добросовестным приобретателем спорного строения кафе, которое выбыло из владения КП «ОУСЦ «Спартак» по его воле, как излишний. При этом, указанными судебными актами в удовлетворении исковых требований предпринимателя о признании отсутствующим право государственной собственности субъекта Российской Федерации - Республики Крым в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на нежилое здание - кафе, общей площадью 915,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 90:15:010103:238, было отказано.

В отношении апелляционного определения Верховного Суда Республики Крым от 24.08.2017 по делу № 33-4937/2017 коллегия также отмечает, что в настоящем деле принимают участие лица, которые в деле № 33-4937/2017 участия не принимали, а потому обстоятельства, установленные Верховным Судом Республики Крым также подлежат доказыванию на общих основаниях. При этом, что в рамках дела № 33-4937/2017 не


исследовался вопрос законности предоставления спорного земельного участка с учетом приведенного в исковом заявлении обоснования, равно как и вопрос законности возведения спорного объекта.

Что касается решения Алуштинского городского суда Республики Крым от 09.12.2021 по делу № 2-1425/2021, оставленного без изменения апелляционным определением Верховным судом Республики Крым от 27.12.2022 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований Администрации города Алушты к ФИО3 и ФИО14 о признании самовольной постройкой и её сносе здания кафе с кадастровым номером 90:15:010103:238, то, как следует из содержания указанных судебных актов, предметом судебного контроля законность возведения спорного объекта не была, соответствующие выводы в судебных актах отсутствуют, суды исходили из факта заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи и государственной регистрации права на спорный объект. Вместе с тем, указанные обстоятельства в рамках данного дела не оспариваются.

С учётом изложенного, вышеперечисленными судебными актами не были установлены обстоятельства, которые в силу статьи 69 АПК РФ, являлись бы преюдициальными для разрешения данного спора.

Таким образом, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 90:15:010103:238, площадью 915,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>, является самовольной постройкой.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.08.2025, по делу № А83-8462/2019 по иску ИП ФИО3 к ФГБУ «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением кафе с кадастровым номером 90:15:010103:238, расположенном по адресу: <...>, установлено, что расположенный объект является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не введен, его использование запрещено.

По правилам пункта 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства определён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, а также установлено судебными актами по делу № А83-8462/2019 на спорном земельном участке находится объект недвижимости, находящийся в федеральной собственности и переданный во владение учреждению, а именно, «наклонно-кроссовая дорожка» площадью 2 945 кв.м, кадастровый номер 90:15:010103:739.


Принимая во внимание, что объект недвижимости – кафе является самовольной постройкой, которая не порождает у его собственников прав на земельный участок, при этом на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий иному лицу, оспариваемый договор заключен в нарушение прямого запрета, установленного действующим законодательством.

При этом, с учётом установленных по делу обстоятельств, тот факт, что спорный договор заключён в порядке переоформления в соответствии с положениями Закона № 6-ФКЗ и Закона № 38-ЗРК, правового значения не имеет, так как его заключение прямо противоречит нормам и принципам права Российской Федерации.

Кроме того, согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 ГК РФ).

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Как следует из положений пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, статьи 262 ГК РФ, перечень территорий общего пользования не является исчерпывающим.

Следовательно, расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Оборот земельных участков, расположенных в границах фактически существующих территорий общего пользования, невозможен (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 13.03.2017 по делу № А51-4820/2016).

В соответствии с Детальным планом территории г. Алушты, утвержденным решением Алуштинского городского совета Республики Крым от 28.01.2014 № 9/228, указанный спорный земельный участок частично расположен на территории улиц и дорог, являющихся местом общего пользования (часть земельного участка площадью 260 кв.м фактически расположена на пешеходной дорожке (тротуара), местах озеленения вдоль дороги). Кроме того, согласно Генеральному плану муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, утвержденному решением Алуштинского городского совета Республики Крым от 29.10.2018 № 56/1, данный земельный участок расположен в границах береговой полосы водного объекта, а также в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, которая предусматривает размещение и функционирование сооружений и коммуникаций различного вида транспорта, линейных объектов, и не относится к виду разрешенного использования - «общественное питание».


Таким образом, как на момент заключения оспариваемого договора, так и в соответствии с последующей градостроительной документацией спорный земельный участок расположен в границах фактически существующих территорий общего пользования, ввиду чего предоставление в аренду земельного участка в установленных границах невозможно.

С учётом изложенного, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 10.09.2015 между Администрацией города Алушты Республики Крым и ФИО3 в силу его ничтожности.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Прокурором заявлены требования о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка путем обязания ФИО3 и ФИО5 снести объект капитального строительства с кадастровым номером 90:15:010103:238, площадью 915,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

С учётом установленных по делу обстоятельства спорный объект подлежит сносу лицами, за которыми зарегистрировано права собственности на него, в данном случае ответчиками 2 и 3.

В суде первой инстанции предпринимателем заявлено о применении срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о пропуске прокурором срока исковой давности исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой


давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

При рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Исковое заявление предъявлено прокурором в защиту прав и законных интересов муниципального образования городского округа Алушта в сфере управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в лице уполномоченного органа Алуштинского городского совета, которому о допущенных нарушениях стало известно при получении копии искового заявления от 25.12.2020.

При этом о нарушении требований земельного законодательства при заключении спорного договора аренды земельного участка прокурор узнал в результате проведения проверки в декабре 2020 году. С иском о признании недействительным указанного договора аренды и применении последствий его недействительности прокурор обратился 09.02.2021, следовательно, трехгодичный срок исковой давности по требованию прокурора пропущен не был.

Что касается применения срока давности применительно к требованиям о сносе спорного объекта недвижимости, то в данном случае он неприменим в силу положений статьи 208 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

С учётом установленных судебной коллегией обстоятельств, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора в полном объёме.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение норм материального права является основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание нарушение судом первой инстанции норм материального права, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об удовлетворении исковых требований прокурора.

В соответствии с частью 1 статьей 110 АПК судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.


С учётом результатов рассмотрения апелляционной жалобы ФГБУ «ТЦСКР «Крымский», судебные расходы учреждения по уплате государственной пошлины за её подачу подлежат взысканию с ответчиков в пользу данного лица.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2025 по делу № А85- 5506/2021 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

2. Исковые требования заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета Республики Крым удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор аренды земельного участка, кадастровый номер 90:15:010103:203, заключенный 10.09.2015 между Администрацией г. Алушты Республики Крым и ФИО3.

Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка, кадастровый номер 90:15:010103:203, заключенного 10.09.2015 между Администрацией г. Алушты Республики Крым и ФИО3 путем обязания ФИО3 и ФИО5 снести объект капитального строительства с кадастровым номером 90:15:010103:238, площадью 915,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО5 в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» 7500,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» 15000,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с Администрации города Алушты Республики Крым в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Тренировочный центр спортивной подготовки сборных команд России «Крымский» 7500,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ю.В. Колупаева Судьи Н.М. Лагутина

ФИО1

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 23.05.2025 12:26:20

Кому выдана Колупаева Юлия Васильевна