Постановление от 26 июня 2019 г. по делу № А41-66247/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-66247/17
26 июня 2019 года
г. Москва




Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2019 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации Богородского городского округа – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Синком-Инвест» – ФИО2 представитель по доверенности от 18 января 2019 года,

от третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по управлению имуществом администрации Богородского городского округа, Общества с ограниченной ответственностью «Химиндустрия-инвест» – представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Синком-Инвест» на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2019 года по делу № А41-66247/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации Богородского городского округа (ИНН <***> ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Синком-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, третьи лица – Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по управлению имуществом администрации Богородского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>), Общество с ограниченной ответственностью «Химиндустрия-инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области (после переименования в порядке статьи 124 АПК РФ - Администрация Богородского городского округа) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Синком- инвест», в котором просило:

– признать недействительным договор купли-продажи от 18 декабря 2014 года № 882014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м., категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути», расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО «Синком- Инвест»;

– применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ООО «Синком-Инвест» в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать Администрации Ногинского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути», расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Химиндустрия-инвест».

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2018 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07 сентября 2018 года Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2018 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2019 года исковые требования удовлетворены (л.д. 21-24 т. 3).

Суд признал недействительным договора купли-продажи от 18 декабря 2014 г. N 88- 2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "СинкомИнвест"

Суд применил последствия недействительности в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения ничтожного договора: прекращено право собственности ООО «Синком-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО «Синком-Инвест» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - Административное здание, назначение нежилое, общая площадь 299,8 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 декабря 2014 года.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м., категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути» расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

Общество 10 декабря 2014 года обратилось в администрацию с заявлением о приобретении вышеуказанного земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся у него на праве собственности.

Постановлением администрации Ногинского муниципального района от 18 декабря 2014 года № 2208 «О предоставлении в собственность Обществу с ограниченной ответственностью «Синком-Инвест» земельного участка, расположенного Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона» обществу предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок, на котором находится объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности.

На основании указанного постановления 18 декабря 2014 года Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО «Синком-Инвест» заключили договор купли-продажи земельного участка № 88-2014, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок находящийся в государственной собственности, с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м., расположенный в Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, категория земель- «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", в границах Кадастрового паспорта земельного участка.

Согласно пункту 1.2 договора на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 декабря 2014 года.

По акту приема-передачи земельного участка от 22 декабря 2014 года № 377 вышеуказанный земельный участок был передан обществу.

Министерства 31 мая 2016 года проведена плановая проверка органа местного самоуправления муниципального образования «Ногинский муниципальный район» Московский области, по результатам которой составлен акт о результатах; проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений № 18/16, согласно которому выявлены следующий нарушения земельного законодательства по распоряжению земельными участками.

Так, в пункте 8 акта указан земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м., категория земель - «земли населенный пунктов», с видом разрешенного использования - «размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (складской комплекс)» расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п; Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона; предоставлен в порядке статьи 36 ЗК РФ на основании постановления администрации Ногинского района от 18 декабря 2014 года № 2208, подписанного Временно исполняющим обязанности руководителя администраций Рейтером В.К., в собственность ООО «Синком-Инвест» с нарушением статей 33, 35, 36 ЗК РФ.

Министерством 18 января 2017 года вынесено предписание № 13исх-721 об устранении нарушений земельного законодательства, которым администрации предписано в течение 5 рабочих дней с момента подписания предписания принять меры по устранению вышеуказанных нарушений и представить документы, подтверждающие исполнение предписания и принятие мер по устранению нарушений.

На основании вышеуказанного предписания администрация 21 апреля 2017 года направила в адрес общества предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 88-2014 от 18 декабря 2014 года с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Данное предложение было оставлено без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Частью 1 статьи 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года № 13535/10, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании статей 33, 36 ЗК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423 имеет площадь 30 000 кв.м.

При этом, площадь принадлежащего обществу на праве собственности административного здания составляет 299,8 кв.м.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, а также исследовав вопрос соразмерности территории, которую занимает объект недвижимости истца и площадь испрашиваемого земельного участка, суд апелляционной инстанции с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01 марта 2011 года № 13535/10, приходит к выводу о том, что площадь необходимая для эксплуатация здания не соотносится с площадью испрашиваемых земельных участков.

Доводы ответчика о том, что указанная площадь является необходимой для эксплуатации здания со ссылкой на экспертное заключение № 3719/18 АНО «Независимый центр экспертизы и оценки», подлежит отклонению как необоснованные.

Так суд кассационной инстанции в постановлении от 07 сентября 2018 года по настоящему делу указал, что при назначении экспертизы судом были поставлены вопросы об определении фактической площади земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, используемого для эксплуатации находящегося на нем административного здания с кадастровым номером 50:16:0602003:6805, а также планируемых к возведению железнодорожного тупика, стоянки автотранспорта и открытой площадки обслуживания в соответствии с утвержденным градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, и нормального функционирования возводимых производственно-складских комплексов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 50:16:0602003:482 и 50:16:0602003:514; определить участок (конфигурацию, координаты), необходимый для обслуживания здания с кадастровым номером 50:16:0602003:6805, а также железнодорожного тупика, стоянки автотранспорта и открытой площадки обслуживания в соответствии с утвержденным градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, с учетом расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 50:16:0602003:482 и 50:16:0602003:514 возводимых производственно-складских комплексов.

Судами не учтено, что на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации мог лишь быть предоставлен земельный участок под административным зданием площадью 299,8 кв.м. и намерения общества об осуществления строительства каких-либо иных объектов на данном земельном участке не могли быть учтены при предоставлении земельного участка в соответствии с названной статьей.

В статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации также не перечислены инженерные коммуникации для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Более того, необходимым условием для применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является наличие у заинтересованного в предоставлении участка лица права собственности на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

При этом факты формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не могут являться основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Соответственно, при заключении оспариваемого договора купли-продажи у ответчика не возникло исключительное право на предоставление спорного земельного участка в собственность по правилам статьи 36 ЗК РФ, и общество не имело права на его выкуп, в связи с чем сделка по его приобретению является ничтожной.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 года № 12668/12.

В ходе судебного разбирательства ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

На основании части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Заявляя ходатайство о применении исковой давности, истец указывает, что в рамках настоящего дела заявлено требование о признании оспоримой сделки недействительной.

Однако апелляционный суд отмечает, что рассматриваемые требования заявлены о применении последствий недействительности ничтожной сделки, как совершенной в нарушение действующего законодательства, в связи с чем срок исковой давности составляет три года.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор заключен 18 декабря 2014 года, с иском истец обратился 15 августа 2017 года, т.е. в пределах трехлетнего срока давности.

В части применения последствий недействительности сделки истец просит обязать ООО «Синком-Инвест» в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м., категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли- продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 года N 12668/12).

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Требование о применении последствий недействительности сделки, изложенное в редакции истца, является некорректными, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, в качестве применения последствий недействительности суд считает необходимым вернуть стороны в первоначальное состояние, существовавшее до момента заключения ничтожного договора и прекратить право собственности ООО «Синком-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м.

Аналогичная позиция по спору между теми же лицами со схожими обстоятельствами отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2019 года по делу № А41-66250/2017.

Доводы апеллянта о том, что исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федераци подлежат отклонению ввиду следующего.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Понятие досудебный порядок урегулирования споров включает в себе закрепление в договоре или законе стадий неюрисдикционной формы досудебного урегулирования правового конфликта, позволяющий достижение цели мирного разрешения спора (применительно к преследуемому материальному интересу и фактическим обстоятельствам) без обращения в судебные инстанции: письменное обращение управомоченной стороны к обязанной стороне; рассмотрение обязанной стороной требований управомоченной стороны; письменный ответ обязанной стороны в установленный срок.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2015 года), если из обстоятельств дела следует, что заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, суд на основании части пятой статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает в его удовлетворении.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, в том случае, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, то оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Между тем, из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Таким образом, в условиях длительного нахождения дела в производстве, а также того, что в настоящем деле поведение сторон очевидно свидетельствовало о том, что их воля не направлена на урегулирование спора во внесудебном порядке, удовлетворение ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения приведет бы к необоснованному затягиванию разрешения спора.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2019 года по делу № А41-66247/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.


Председательствующий


М.А. Немчинова


Судьи


Л.В. Пивоварова

В.Н. Семушкина