Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А40-298225/2024

Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-35945/2025-ГК

Дело № А40-298225/24
г. Москва
11 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2025 года


Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2025

по делу № А40-298225/24,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ООО «Строитель» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третье лицо: 1. ООО «Деловой Центр Минаевский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2. ООО «Деловой Центр Минаевский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.06.2024 № М-02-022502 в размере 10 112 523 руб. 56 коп. за период с 01.06.2012 по 30.06.2024


при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04.10.2024;

от третьих лиц: не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Строитель» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.06.2024 № М-02-022502 в размере 10 112 523 руб. 56 коп. за период с 01.06.2012 по 30.06.2024.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «Деловой Центр Минаевский», ООО «Деловой Центр Минаевский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Решением от 04.06.2025 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 13.06.2024 № М-02-022502 в размере 397 748 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объёме.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица не явились, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направили.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными, по следующим основаниям.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 30.07.2004 между Москомземом ( в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель) и третьим лицом (ИНН <***>, Арендатор) заключен договор № М-02-022502 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ФИО3 Вал, 16, 4 (<...>), площадью 2900 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации торгового комплекса. Договор заключен сроком до 30.07.2053.

Согласно п.п. 3.1-3.4 договора расчетным периодом по настоящему Договору является квартал. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего Договора в Москомземе, и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой такой регистрации. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в Договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор аренды по письменной информации Арендодателя. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении № 1 к настоящему Договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и письменного уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в настоящий Договор. Уведомление может быть сделано Арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится Арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

13.06.2024 между Департаментом городского имущества города Москвы, (Арендодатель) и ООО «Строитель» (Арендатор 2) заключено соглашение о вступлении в договор аренды.

По условиям соглашения на основании документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0024024:1022 общей площадью 2 682,0 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Марьина роща, улица Сущёвский Вал, дом 16, строение 6 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06 июня 2024 года № КУВИ-001/2024-153655368, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 01 июня 2012 года № 77-77- 02/003/2012-379) Арендатор «2» вступает в Договор на Сторону Арендатора и становится Арендатором по Договору от 30 июля 2004 года № М-02-022502, принимая на себя все права и обязанности по Договору, за исключением тех, которые установлены исключительно другим Арендаторам. Размер обязательств Арендаторов по Договору соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, площади здания, сооружения или помещений в них расположенных на участке и принадлежащих Арендаторам.

Согласно п. 5,6 соглашения размер арендной платы за землю устанавливается с учетом цели предоставления и применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание (помещений в них), сооружение. Арендатору «2» с 01 июня 2012 года (с даты государственной регистрации права собственности на нежилое здание) установлен размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно приложению 1 к настоящему Соглашению. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего Соглашения. Размер устанавливаемой Арендодателем арендной платы не является предметом Соглашения между Арендаторами.

Согласно п. 2.1 приложения к соглашению арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 05 числа первого месяца квартала.

Как указал истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 10 112 523 руб. 56 коп. за период с 01.06.2012 по 30.06.2024.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 30.07.2024 № 33-6-396753/24-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако, до настоящего времени задолженность по договору аренды не оплачена.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции, исходил из того, что ранее за весь земельный участок платежи производило третье лицо - ООО «Деловой Центр Минаевский».

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражным апелляционным судом рассмотрены и признаны необоснованными исходя из следующего.

В Апелляционной жалобе Истец, выражая несогласие с Решением суда первой инстанции, указывает, что арендные платежи со стороны ООО «Деловой Центр Минаевский» ((ИНН <***>)) за новых собственников объектов недвижимости в Департамент не поступали, в платёжных поручениях ООО «Деловой Центр Минаевский» отсутствует указание об оплате арендных платы за Ответчика ООО «Строитель», оплаченные ООО «Деловой Центр Минаевский» денежные средства учтены на финансово-лицевом счёте ООО «Деловой Центр Минаевский» в соответствии с назначением платежа.

Департамент не делегировал арендатору ООО «Деловой Центр Минаевский» с 01.06.2012, не являющемуся собственником недвижимости, полномочия на сбор денежных средств в виде арендной платы с собственников недвижимости, в связи с чем Ответчик и Третье лицо, по мнению Истца, злоупотребляют своими правами.

В связи с тем, что не соблюдён порядок, утверждённый Приказом Департамента от 20.12.2017 № 365 «Об утверждении Регламента», у суда, по мнению Истца, отсутствовали правовые основания для проведения зачёта самостоятельно.

Представленные Ответчиком платёжные поручения третьего лица АО «КАИРА» № 23 от 21.01.2025 на сумму 136 839 руб. 50 коп. Оплата задолженности за аренду земли по Договору № М-02-022502 от 13.06.2024 и № 26 от 23.01.2025 на сумму 184 888 руб. 94 коп. Оплата задолженности за аренду земли по Договору № М-02-022502 от 13.06.2024 не подлежат учёту в качестве оплаты задолженности за спорный период взыскания (с 01.06.2012 по 30.06.2024), т.к. по мнению Истца, в назначении платежа не указано за какой период производится оплата задолженности по арендной плате (квартал, год).

Между тем, указанные выше доводы Истца не соответствуют обстоятельствам дела.

30.07.2004 между Истцом (Арендодателем) и ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>) (первоначальный Арендатор) был заключен Договор аренды № М-02-022502 ЗУ с кадастровым номером 77:02:0024024:23, общей площадью 2 900 кв. м, по адресу: <...>, сроком на 49 лет, для эксплуатации торгового комплекса, состоящего из нескольких зданий, принадлежавших на праве собственности «первоначальному Арендатору».

01.06.2012 здания, расположенные на спорном ЗУ ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>) были проданы, при этом здание с кадастровым номером 77:02:0024024:1022 общей площадью 2 682 кв.м. на основании Договора купли-продажи перешло в собственность Ответчика, что подтверждается Выпиской из ЕГРП № КУВИ-001/2024-193665691 от 29.07.2024, регистрационная запись № 77-77-02/003/2012-379.

Таким образом, с 01.06.2012 в связи с тем, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном ЗУ у ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>) полностью прекратилось, оно перестало быть фактическим землепользователем, продолжая оставаться титульным владельцем ЗУ, т.к. Договор аренды № М-02-022502 от 30.07.2004 действовал и исполнялся.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 25 ПП ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

На основании п. 14 ПП ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах. связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения. сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением. сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Став, с 01.06.2012 фактическим землепользователем, Ответчик, тем не менее не имел возможности оформить земельно-правовые отношения с Истцом, т.к. принадлежащее ему здание по адресу: <...>, было включено Истцом в Приложение № 2 Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП, в связи с чем, между сторонами происходили судебные разбирательства по вопросу признания здания, расположенного на спорном ЗУ объектом самовольного строительства и его сноса (Дело № А40-134239/20). Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.09.2021 Истцу было отказано в удовлетворении требования о признании здания самовольной постройкой и о её сносе. Однако окончательно судебные разбирательства между сторонами завершились лишь 10.07.2023 (Определение ВС РФ № 305-ЭС23-12750).

Таким образом, с приобретением права собственности на указанное выше здание Ответчик, в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35, пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации также приобрел право аренды спорного ЗУ, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, то есть на основании договора аренды, даже не смотря на то, что договор Истцом с Ответчиком заключен не был.

Не имея возможности с 01.06.2012 по 13.06.2024 оформить арендные отношения, все расчёты с Истцом за аренду спорного ЗУ Ответчик производил через ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>), с которым Договор аренды № М-02-022502 от 30.07.2004 был заключен на 49 лет и действовал, что подтверждается исследованными судом первой инстанции платёжными документами.

13.06.2024 между Истцом и Ответчиком было заключено Соглашение № 02-022502 о вступлении в Договор аренды № М-02-022502 от 30.07.2004 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора представляемого правообладателям зданий. сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке общей площадью 2 900 кв.м. с кадастровым номером: 77:02:0024024:23, по адресу: <...>, в котором доля Ответчика составляет 692, 50 кв.м., для целей эксплуатации нежилого здания в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (п. 2). Арендная плата, согласно п. 6 Соглашения, устанавливалась с 01.06.2012.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Учитывая, что арендная плата за спорный ЗУ в полном объёме с 01.06.2012 вносилась Ответчиком через ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>) права Истца, установленные статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации на получение арендной платы за ЗУ нарушены не были, напротив плата за аренду всего земельного участка надлежащим образом поступала в адрес Истца.

Таким образом, оплата производится непосредственно за землепользование, а не за лицевой счёт указанный в Договоре аренды, об отсутствии денег на котором указывает Истец.

Ответчик обращался к Истцу с письмом, в котором при расчётах просил учесть, что арендные платежи за спорный ЗУ в целом, площадью 2 900 кв.м., в который входит и доля Ответчика площадью 692,50 кв.м. за период когда к Ответчику перешло право собственности на строение, распложенное на спорном ЗУ. т.е. с 01.06.2012 по 31.12.2023 перечислялись в пользу Истца через третье лицо - ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>), являвшееся предыдущим арендатором.

Истец, в своем ответном письме от 17.10.2024 № ДГИ-279585/24-(0)-3, согласился, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 522 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание. сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием. сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме. что и прежний их собственник, в т.ч. по оплате арендных платежей. Однако в остальной части требования Ответчика отклонил, сообщив, что Ответчик должен произвести оплату на финансово-лицевой счёт № М-02-022502-003 в соответствии с условиями Соглашения от 13.06.2024.

Согласно пункту 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на такие действия установлен законом, установлен договором или следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например, субарендатору или другому своему должнику. Соответственно арендодатель обязан был принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора. При этом закон не обязывает добросовестного кредитора исследовать сложившиеся отношения между должником и третьим лицом, устанавливать мотивы, побудившие должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, и не наделяет его полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

Так как, Истцом принимались платежи, произведенные Третьим лицом ООО «Деловой Центр Минаевский» (ИНН <***>) за Ответчика, оснований полагать, что у Ответчика перед Истцом образовалась задолженность в размере - 10 112 523 руб. 56 коп. за период с 01.06.2012 по 30.06.2024 не имелось, в связи с чем Решение суда первой инстанции в этой части является законным и обоснованным.

Ответчик, из предъявленных ему - 10 112 523 руб. 56 коп., признал наличие задолженности перед Истцом в сумме - 397 748 руб., т.к. Истец за период с 01.06.2012 по 31.12.2023 по Договору аренды № М-02-022502 от 30.07.2004 из 38 877 704 руб. получил исполнение по арендным платежам на сумму 37 211 393 руб., в связи с чем, остаток долга Ответчика перед Истцом за указанный период в соответствии с размером его доли составил - 397 748 руб.

При изложенных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части правомерны.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2025 по делу № А40-298225/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 


Председательствующий судья                                                             Б.В Стешан


Судьи:                                                                                                       Е.Б Алексеева


                                                                                                                    А.В. Бондарев