Постановление от 20 октября 2025 г. по делу № А33-9712/2024

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-9712/2024
г. Красноярск
21 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен         21 октября 2025 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Шадчиной Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания):

от истца - индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 01.09.2024,  удостоверение адвоката № 1846, паспорт,

при участии в судебном заседании в помещении Третьего арбитражного апелляционного суда: от ответчика –  департамента муниципального имущества  и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО3, представителя по доверенности от 27.12.2024, диплом,  удостоверение № 141,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 04 августа 2025 года по делу № А33-9712/2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском (с учетом уточнений от 25.03.2025) к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Горького, д. 10, пом. №103, с кадастровым номером 24:50:0300241:274, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно заключению №52/25 от 10.03.2025, составляет 3 880 000 руб.

- пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 880 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 46 200 руб. 83 месяца и 45 400 руб. в последний месяц (далее ежемесячные платежи), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график) (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены на стороне истца: общество с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг», на стороне ответчика: администрация города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Культура ЖКХ» (ИНН <***>),  ФИО4.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2025 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что экспертное заключение № 52/25 от 10.03.2025 является недостоверным, содержит существенные ошибки, которые влияют на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки. Считает, что приведенная в экспертном заключении № 52/25 от 10.03.2025 (стр. 72-73) корректировка на доступ во двор не нужна и введена для занижения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Полагает, что по состоянию на дату проведения оценки у оценщиков отсутствовала информация о том, что помещение отключено от коммуникаций, либо имеются какие-либо юридические ограничения по данному факту, фактически через помещение проходят все необходимые коммуникации, осуществить техническое присоединение к которым возможно при необходимости. По мнению ответчика, наличие необходимости прохода в помещение №122 с кадастровым номером 24:50:0300241:138 не влияет на стоимость оцениваемого помещения, так как плата за сервитут компенсирует возможные неудобства. Считает, что экспертом ошибочно указано отсутствие водопровода и канализации, в рассматриваемом помещении отсутствует техническое присоединение к общедомовым сетям водоснабжения и водоотведения (канализации), но сами сети присутствуют оцениваемое помещение может быть подключено к сетям водоснабжения и водоотведения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2025 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 20.10.2025.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на  официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а  также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 11.12.2013 № 4646-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения от 16.12.2013 № 12575, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение № 103, реестровый номер СТР10413 общей площадью 72,1 кв.м., балансовой стоимостью на дату передачи 511,4169 тыс. руб., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Горького, 10, для использование под склад магазина.

По акту приема-передачи от 16.12.2013 нежилое помещение передано арендодателем арендатору (приложение № 1).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 16.12.2013 по 15.12.2016.

На основании решения комиссии по рассмотрению заявлений о передаче в аренду объектов нежилого фонда от 21.12.2016 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения (здания) от 22.12.2016 № 117, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение № 103, общей площадью 72,1 кв.м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Горького, 10, для использование под склад.

По акту приема-передачи от 22.12.2016 нежилое помещение передано арендодателем арендатору (приложение № 1).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 22.12.2016 по 20.01.2017.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения (здания) от 27.03.2017 № 13063, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение № 103, реестровый номер СТР10413 общей площадью 72,1 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Горького, 10, для использования под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской деятельности и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 27.03.2017 нежилое помещение передано арендодателем арендатору (приложение № 1).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 27.03.2017 по 27.03.2022.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения (здания) от 07.09.2022 № 14186, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение № 103, общей площадью 72,1 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300241:274, расположенное по адресу:  <...>, для использования под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской деятельности и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 07.09.2022 нежилое помещение передано арендодателем арендатору (приложение № 1).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 28.03.2022 по 27.03.2025.

В материалы дела представлен технический план помещения с кадастровым номером 24:50:0300241:274, подготовленный 14.04.2022  кадастровым инженером ФИО5 в связи реестровой ошибкой, заключающейся в том, что неверно показано описание местоположения помещения в пределах этажа объекта с кадастровым номером 24:50:0300241:274, расположенного по адресу: <...>.

ФИО1 обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 12.09.2023 (вх. от 12.09.2023 № Б-15735) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 660017, <...>, площадью 72,1 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300241:274, с указанием условия оплаты – единовременно.

Согласно акту осмотра от 14.09.2023 № 103, составленному специалистами департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, нежилое помещение № 103 площадью 72,1 расположено в подвале пятиэтажного дома по ул. Горького, 10, входа с улицы не имеет (вход осуществляется через помещение № 120, расположенное на первом этаже, не являющееся муниципальной собственностью); передано ИП ФИО1 по договору аренды от 07.09.2022 № 14186; нежилое помещение находится в удовлетворительном состоянии, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды (под склад); на момент проверки фактическое расположение комнат нежилого помещения № 103 соответствует техническому плану помещения от 14.04.2022, плану помещения, содержащемуся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 13.09.2023.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Департамент оценочной деятельности» подготовлен отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещение № 103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274, дата оценки – 12.09.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 720 000 руб. На отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 экспертами СРО «СОЮЗ» выдано положительное экспертное заключение от 29.11.2023 № 462/11/2023.

Распоряжением администрации города Красноярска от 09.01.2024 № 5-недв, в редакции распоряжения от 19.01.2024 № 164-недв

- принято решение приватизировать нежилое помещение общей площадью 72,1 кв.м.  с кадастровым номером 24:50:0300241:274, расположенное по адресу: <...>;

- индивидуальному предпринимателю ФИО1  предоставлено: преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 72,1 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0300241:274 по цене 6 720 000 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке; рассрочка оплаты нежилого помещения на семь лет; сумма платежа вносится ежемесячно не позднее 10-го числа равными долями.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил индивидуальному предпринимателю проект договора  купли-продажи нежилого помещения общей площадью 72,1 кв.м., этаж № подвал  с кадастровым номером 24:50:0300241:274, расположенного по адресу: <...>, согласно пункту 2.1. которого стоимость объекта, равная его рыночной стоимости, согласно  отчету № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости от 17.11.2023, положительному экспертному заключению № 462/11/2023 от 29.11.2023, составляет 6 720 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.2. проекта договора купли-продажи оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение семи лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со строками, указанными в пункте 2.3. настоящего договора.

В пункте 2.3. проекта договора купли-продажи определено, что сумма, которую покупатель должен уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 720 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2. настоящего договора, в течение семи лет равными долями по 80 000 руб. (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее – график) (приложение 1).

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 подписан протокол разногласий от 05.02.2024 к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором им предложено изложить пункты 2.1. и 2.3. в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора:  стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению № 02 от 26.01.2024, составляет 4 000 000 руб.;

- пункт 2.3. договора: сумма, которую покупатель должен уплатить продавцу (основной платеж) в размере 4 000 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2. настоящего договора, в течение семи лет равными долями по 48 000 руб. (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее – график) (приложение 1).

При этом для целей определения выкупной стоимости истец использовал выполненное по его заказу ООО «Центр деловых услуг» заключение от 26.01.2024 № 02 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (дата оценки - 25.01.2024), согласно которому в результате проведенного исследования сравнительным подходом установлено, что рыночная стоимость объекта оценки (на дату оценки – 25.01.2024) нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м. по адресу: <...>, составляет 4 000 000 руб.

Письмом от 05.03.2024 № 4100-ги «О рассмотрении протокола разногласий» департамент муниципального имущества  и земельных отношений администрации города Красноярска направил индивидуальному предпринимателю ФИО1 протокол согласования разногласий, в котором предложил пункты 2.1. и 2.3. договора купли-продажи нежилого помещения оставить в редакции продавца.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом в предварительном судебном заседании 25.03.2025 уточнений).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что через комнату 1 нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274 (спорное нежилое помещение, являющееся объектом оценки) осуществляется доступ в помещение, состоящее из одной комнаты, не входящее в состав спорного помещения, являющееся единственным входом в него.

Департаментом муниципального имущества  и земельных отношений администрации города Красноярска от 24.09.2024 в материалы дела представлен акт осмотра от 23.09.2024 № 64 спорного нежилого помещения, из содержания которого следует, что в ходе обследования установлено, что в архиве департамента на нежилое помещение имеется технический план от 14.04.2022; помещение передано по договору аренды от 07.09.2022, арендатор – индивидуальный предприниматель ФИО1; в комнате 1 помещения 103 находится вход в помещение № 122 площадью 16,9 кв.м., состоящее из одной комнаты; иные входы в помещение № 122 на момент осмотра не обнаружены; к акту приложены план объекта недвижимости и фотоматериалы.

Согласно письму департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 23.09.2024 № 4314-ДМИиЗО помещение № 122 по ул. Горького, 10 исключено из Реестра муниципального имущества в связи с переходом права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15.12.2011; согласно сведениям ЕГРН нежилое помещение № 122 по ул. Горького, 10 общей площадью 16,9 кв.м, вход в которое осуществляется из комнаты 1 помещения № 103, является собственностью физического лица.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 25.09.2024 в материалы дела от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю 03.10.2024 поступили следующие документы:

- выписка из ЕГРН в отношении нежилого помещения №103 с кадастровым номером 24:50:0300241:274 по адресу: <...>,

- копии материалов реестрового дела в отношении нежилого помещения №103 с кадастровым номером 24:50:0300241:274 по адресу: <...>,

- копии материалов инвентарного дела в отношении нежилого помещения №103 с кадастровым номером 24:50:0300241:274 по адресу: <...>,

- выписка из ЕГРН в отношении нежилого помещения №122 по адресу: <...>,

- копии материалов реестрового дела в отношении нежилого помещения №122 по адресу: <...>,

- копии материалов инвентарного дела в отношении нежилого помещения №122 по адресу: <...>,

- копии материалов инвентарного дела (в том числе документы первичной технической инвентаризации и технического учета) в отношении подвала и первого этажа 1,2,3 подъездов жилого дома по адресу: <...>. 

Согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2024 № КУВИ-001/2024-240134008 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0300241:138 в ЕГРН внесены следующие сведения: местоположение: <...>; площадь 16,9 кв.м., назначение – нежилое, наименование – помещение; подвал № 1, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 24:50:0300241:77; правообладатель – ФИО4, дата регистрации права собственности – 15.09.2015.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2024 № КУВИ-001/2024-240134008 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0300241:274 в ЕГРН внесены следующие сведения: местоположение: <...>; площадь 72,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение; подвал, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 24:50:0300241:77; правообладатель – муниципальное образование город Красноярск, дата регистрации права собственности – 06.05.2005; в отношении помещения зарегистрировано обременение – аренда в пользу ФИО1 со сроком действия  с 28.03.2022 по 27.03.2025.

Согласно выписке из ЕГРН (представленной истцом посредством сервиса «Госуслуги», по состоянию на 24.08.2024 в ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0300241:250 внесены следующие сведения: адрес: <...>; площадь – 94,9 кв.м., этаж 1, назначение – нежилое, наименование – помещение, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 24:50:0300241:77; правообладатель – ФИО1, дата государственной регистрации права собственности – 31.08.2012.

Судом установлено, что между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения (здания) от 01.09.2024 № 5, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование для осуществления деятельности арендатора нежилое помещение № 120 кадастровый номер 24:50:0300241:250 площадью 94,9 кв.м. находящееся по адресу: Россия, <...>. Согласно пункту 1.4. договора нежилое помещение передаётся в аренду на срок 11 месяцев; если за два месяца до окончания срока аренды, установленного настоящим договором, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

Ответчиком 25.10.2024 в материалы дела представлены копии документов в отношении помещения № 122 (принадлежащего ФИО4) по адресу: <...>, в том числе:  

- договора купли-продажи от 15.12.2011 № 458-ПР в отношении указанного помещения, заключенного между департаментом муниципального имущества и  земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (покупатель);

- объявления о продаже арендуемого имущества от 29.11.2011;

- распоряжения администрации города Красноярска от 24.11.2011 № 4391-недв и приватизации нежилых помещений по ул. Горького, д. 10, пом. 122, 123;

- свидетельства о государственной регистрации права от 07.09.2010 24 ЕИ № 842658 (регистрация права собственности  муниципального образования город Красноярска на помещение № 122 по ул. Горького, 10);

- решения Арбитражного суда Красноярского края от 09.03.2011 по делу № А33-18074/2010 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО6 в признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества;

- постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу № А33-18074/2010 об отмене решения Арбитражного суда Красноярского края от 09.03.2011 по делу № А33-18074/2010;

- актов проверок использования подвального помещения № 122; договора аренды указанного нежилого помещения от 06.03.2006 № 9788;

- технического паспорта помещения № 122, составленного по состоянию на 13.07.2010;

- кадастрового паспорта помещения № 122 от 06.08.2010;

- выписки из адресного реестра города Красноярска от 27.07.2010 № 4623 об установлении адреса помещения, обозначенного в техническом паспорте цифрой 1 литерой А1: <...>, с указанием примечания: нежилое помещение образовано в результате разделения помещения № 121;

- подготовленного ОАО «Красноярскгражданпроект» технического заключения от 30.09.2010 № 13-3340 по результатам обследования нежилого подвального помещения № 122 по ул. Горького, № 10 в г. Красноярске.

30.10.2024 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города  Красноярска представлена копия технического паспорта от 30.01.2019 и кадастрового паспорта от 30.03.2009 на нежилое помещение № 121 по адресу: <...> (по результатам раздела которого образовано помещение № 122).

С целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде и приобретаемого в порядке реализации преимущественного права на их приобретение в собственность, в части цены продажи следующего объекта недвижимости: нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях устранения возникших разногласий, суд определением от 07.08.2024 удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1, о назначении оценочной экспертизы, назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания» ФИО7. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274, выполненный ООО «Департамент оценочной деятельности», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

2) В случае, если отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>,  кадастровый номер 24:50:0300241:274, выполненный ООО «Департамент оценочной деятельности», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, какова по состоянию на 12.09.2023 рыночная стоимость нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>,  кадастровый номер 24:50:0300241:274?

От эксперта ООО «Оценочная компания» ФИО7 11.03.2025 поступило заключение эксперта от 10.03.2025 №52/25, содержащее следующие выводы по поставленным судом вопросам:

1) Отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения №103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274, выполненный ООО «Департамент оценочной деятельности» не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком (нарушены требования статей 11 135-ФЗ, абзаца 5 пункта 5 ФСО III; подпункта 6 пункта 3 ФСО IV; подпункта 4 пункта 5 ФСО V; пункта 2 и подпунктов 4, 9 пункта 7 ФСО VI; пункта 10 и подпунктов б, в, д, е) пункта 22 ФСО № 7). 

2) По состоянию на 12.09.2023 рыночная стоимость нежилого помещения № 103 общей площадью 72,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274, составляет 3 880 000 руб.

Оценив заключение эксперта от 10.03.2025 №52/25, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части, указанное заключение составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приложения №6 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 «Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». Заключение судебной экспертизы правомерно принято судом первой инстанции в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

В силу положений пункта 2 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку согласно заключению эксперта от 10.03.2025 №52/25 отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, оценщиком, составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судом первой инстанции правомерно не принят указанный отчет об оценке в качестве доказательства по делу.

В судебном заседании 03.06.2025 экспертом ФИО7 даны пояснения по представленному заключению.

Относительно довода ответчика о наличии входа в спорное помещения через помещение № 120, также принадлежащее на праве собственности истцу, эксперт обоснованно указал, что перед ним не стоял вопрос использования помещений, принадлежащих арендатору, в комплексе, оснований для вывода возможности входа в   спорное помещения через магазин, принадлежащий истцу, отсутствовали. Арендуемое истцом помещение № 103 является самостоятельным объектом недвижимости, и, как следствие, самостоятельным объектом гражданского оборота. Указанное свойство нежилого помещения № 103 повлекло возможность передачи его в аренду и последующий выкуп истцом из муниципальной собственности, независимо от наличия у истца права собственности на иное помещение, через которое возможен дополнительный вход в помещение № 103. При данных обстоятельствах, применение оценщиком ФИО7 корректировки рыночной стоимости спорного помещения с учетом отсутствия входа в помещение через принадлежащее истцу помещения № 120 (помещение первого этажа на первой линии) является обоснованной.

Относительно довода ответчика о применении корректировки стоимости арендуемого помещения с учетом отсутствия подключения к инженерным коммуникациям, а также с учетом необходимости обеспечения через помещение № 103 доступа к помещению № 122, принадлежащему ФИО4, эксперт ФИО7 обоснованно указала, что отсутствие фактического подключения к инженерным коммуникациям учтено при определении рыночной стоимости с учетом данных технической документации на дату оценки, оценка по технической документации. Не отрицая возможность подключения арендуемого помещения к инженерным сетям, оценщик ФИО7 указывает, что для реализации указанной возможности необходимо понести существенные финансовые и временные затраты (получить необходимые разрешения, включая вопросы по перепланировки, проведение необходимых коммуникаций), при этом, если бы на дату подготовки отчета указанные работы были проведены и помещение имело бы подключение к соответствующим инженерным сетям, указанная корректировка рыночной стоимости бы не учитывалась. Оценщиком при составлении отчета экспертом взяты характеристики объекта оценки на дату оценки, что соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В отчете ООО «Департамент оценочной деятельности» отчета от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 наличие помещения № 122 оценщиком не учитывалось. Какие-либо технические изменения в объекте оценке после отчета не выявлены. Таким образом, в отчете применена соответствующая корректировка, учитывающая наличие помещения № 122, доступ в которое возможен исключительно через помещение № 103.

Относительно указанных в отчете дат предложений объектов аналогов, оценщик ФИО7 пояснила, что 13.09.2023 – дата оценки объекта оценки, даты предложения определены на срок более, чем на полугода (5 объектов аналогов), однако в пределах одного календарного года (7-8 месяцев). При этом корректировка требуется в случае чрезвычайных ситуаций, влияющих на стоимость объектов). В отчете также приведена информация (44-48 страницы, страница 89) об отсутствии увеличения цены объектов аналогов как по состоянию на дату оценки, так и после указанной даты.

Эксперт также пояснила, что на странице 38 заключения имеется отсылка к методическим рекомендациям Комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости  относительно максимального отклонения – 50%, которое может быть и больше, однако в данном случае потребует дополнительного анализа. При этом на  странице 89 заключения экспертом указано на допустимость отклонения в пределах 50 %, учитывая анализируемый сегмент рынка. 

Представленное в материалы дела экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанное экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми.

Доводы ответчика о несогласии с результатами судебной экспертизы   сами по себе в отсутствие ссылок на конкретные доказательства и нормы права не опровергают выводов эксперта и не свидетельствуют о недостоверности заключения судебной экспертизы. Доказательства, опровергающие выводы судебной экспертизы, ответчиком в материалы дела не представлены, соответствующие возражения не заявлены.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание участников спора на то, что определение величины рыночной стоимости объекта оценки требует специальных познаний, то есть привлечения эксперта-оценщика.

Кандидатура экспертов определена в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений; квалификация экспертов подтверждена; отводов экспертам не заявлено. Наличие объективных обстоятельств, обусловливающих невозможность заявления отвода эксперту в суде первой инстанции, не доказано.

В данной связи судебная коллегия не усматривает процессуальных нарушений при назначении судебной экспертизы, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела доказательствами. Согласно имеющимся в материалах дела документам ФИО7 имеет соответствующий уровень образования (диплом с отличием от 25.02.2003 о высшем образовании Сибирского технологического университета с присуждением квалификации «экономист-менеджер» по специальности «экономика и управление на предприятиях химико-лесного комплекса», диплом о профессиональной переподготовке от 19.05.2004 Финансовой академии при Правительстве РФ по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 17.09.2021 № 029774-1 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет»).

Суд дал надлежащую оценку заключению эксперта от 08.11.2023 № 32/2023 в порядке статей 81, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании чего установил, что документ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, и должным образом не оспорен ответчиком, в связи с чем признал его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2025 года по делу № А33-9712/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.


Председательствующий


О.В. Петровская

Судьи:


И.Н. Бутина


Е.А. Шадчина