Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А40-259123/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-47272/2025

Дело № А40-259123/24
г. Москва
18 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой, судей В.В. Валюшкиной, Ю.Н. Кухаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Ф. Махаури,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2025 года по делу № А40-259123/24,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Грация-М" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 02.08.2024, от ответчика: не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Грация-М" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, пом. 1П с кадастровым номером 77:09:0005011:2272, общей площадью 71,7 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2025 года судом разногласия урегулированы, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также судом первой инстанции принято дополнительное решение от 30.06.2025, которым суд в удовлетворении требования об исключении пункта 2.1.3 договора купли-продажи недвижимости отказал.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

От истца поступил отзыв, в котором он против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия в порядке, установленном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2025 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

15.08.2024 истец обратился к ответчику с заявлением вх. № 33-5-93433/24-(0)-0 о предоставлении Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П.

По результатам рассмотрения указанного выше обращения истца, ответчиком 17.09.2024 было издано распоряжение № 147355 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 71,7 кв. м., а 20.09.2024 в личный кабинет ООО «Грация-М» на официальном портале Мэра и Правительства Москвы вместе с сопроводительным письмом № 33-5-93433/24-(0)-6 от 20.09.2024 от Департамента городского имущества города Москвы поступил Проект Договора купли-продажи недвижимости № 59-9948 от 17.09.2024 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П с кадастровым номером 77:09:0005011:2272, общей площадью 71,7 кв. м., подписанный уполномоченным должностным лицом ответчика с использованием электронной цифровой подписи (далее – «Проект договора купли-продажи Помещения»), в котором цена Помещения была установлена в размере 8 097 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21 августа 2024 г. № М574- 2263-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», с указанием в сопроводительном письме на необходимость подписания истцом предоставленного данного Проекта договора в течение 30 календарных дней с даты получения данного письма.

Истец указывает, что в направленном ответчиком в адрес истца проекте договора купли-продажи Помещения имелись положения, существенно ущемляющие права истца как субъекта малого бизнеса и будущего собственника Помещения, в связи с чем, истец направил в адрес ответчика претензию.

Письмом № 33-5-93433/24-(0)-8 от 21.10.2024 ответчик сообщил об отказе в предоставлении государственной услуги, отклонив протокол разногласий.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта, итоговая величина без учета НДС составила 5 936 245 руб.

Суд, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО «Апхилл» ФИО2, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Апхилл», по результатам которой суд урегулировал возникшие разногласия.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в

судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ссылка заявителя на то, что требование истца об урегулировании разногласий по отдельным пунктам договора не подлежит удовлетворению, поскольку только на Департамент городского имущества города Москвы возложена обязанность по подготовке проекта договора, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В нормах ст. 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в

правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно изложил п. 1.6. Договора купли-продажи в редакции истца и исключил из него пункты 2.1.7. и 2.1.9., касающиеся установления публичного сервитута на Помещение, поскольку, по мнению Департамента, установление публичного сервитута полностью соответствует положениям Федерального закона № 178-ФЗ, подлежит отклонению.

Так п. 1.6 в редакции ответчика устанавливает публичный сервитут на Помещение, что противоречит п. 3.1. ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому при приватизации помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключительно посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении, в качестве существенного условия сделки по приватизации такого помещения предусматривается установление публичного сервитута для обеспечения прохода, доступа в иные помещения, который подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией прав на приватизируемое помещение, при этом данный публичный сервитут не может быть установлен в случае, если проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении могут обеспечиваться посредством помещений, являющихся общим имуществом в таких здании, сооружении, поскольку доступ в иные подвальные помещения многоквартирного дома, в котором расположено Помещение, обеспечен общедомовым имуществом жилого здания, которое имеет несколько входов в подвал, помимо непосредственно входа в Помещение, которыми обеспечен доступ к общедомовым коммуникациям, о чем истец указал в своих письменных объяснениях, в связи с чем, данный пункт был правомерно изложен судом первой инстанции в редакции истца, поскольку ответчиком не было представлено каких либо доказательств необходимости установления публичного сервитута и, соответственно, данный довод апелляционной жалобы ответчика является необоснованным и документально не подтвержденным.

Пункты 2.1.7 и 2.1.9. также правомерно исключены судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи, поскольку необходимость заключения соглашения об установлении сервитута на выкупаемый Объект (пункт 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений определяется исключительно собственниками данных помещений, а не Департаментом, который собственником данных помещений не является, а ограниченное использование Объекта в соответствии с установленным публичным сервитутом (пункт 1.6 Договора), не требуется, поскольку доступ в иные подвальные помещения многоквартирного дома, в котором расположено Помещение, обеспечен общедомовым имуществом жилого здания, которое имеет несколько входов в подвал, помимо непосредственно входа в Помещение, которыми обеспечен доступ к общедомовым коммуникациям.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил абз. 5 – 7 из п. 1.8., поскольку положения указанного пункта полностью соответствуют ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, подлежит отклонению, поскольку заключенный в судебном порядке договор не может быть расторгнут ответчиком ввиду его неподписания истцом, так как считается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, в связи с чем, данные абзацы п. 1.8. были правомерно исключены судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 2.1.2., касающийся необходимости подписания истцом электронной закладной на Помещение, подлежит отклонению.

Арбитражный суд Московского округа уже дал свою оценку п. 2.1.2. типового договора купли-продажи Департамента: на стр. 25 постановления от 04.07.2025 по делу

№ А40-296717/23 с указанием на верность выводов суда первой инстанции об исключении данного пункта из текста договора, поскольку в рассматриваемом случае условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Закона № 102-ФЗ должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, при том, что самому продавцу условие о наличии электронной закладной добавляет больше прав, а покупателю дополнительные обязанности, что нарушает баланс интересов сторон; на стр. 28 – 29 постановления от 07.07.2025 по делу № А40-19329/24 с указанием на необходимость его исключения, поскольку согласно статьи 13 Закона № 102-ФЗ, оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем, подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение общества к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего. В случае выдачи закладной, истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу статьи 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым, нарушая права покупателя.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п.2.1.3. – 2.1.5 и п. 5.7., поскольку Помещение находится в многоквартирном доме, а в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», приказом МЧС РФ от 31.07.2020 N 582 «Об утверждении свода правил «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» помещения в многоквартирных домах должны быть оборудованы средствами противопожарной безопасности, данный довод Департамента противоречит тексту обжалуемого решения, основан на неверной и произвольной трактовке норм материального права по следующим основаниям.

Пункт 2.1.3. дополнительным решением по делу от 30.06.2025 был оставлен судом первой инстанции в редакции ответчика, в связи с чем, данный довод Департамента является необоснованным.

Пункт 2.1.4. был правомерно исключен судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи с указанием на то, что поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, требование об информировании продавца о реорганизации и иных внутренних процессов с установлением сроков, является неправомерным, а кроме того данные сведения находятся в открытом доступе.

Пункт 2.1.5. был правомерно исключен судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи, поскольку положениями Закона № 159-ФЗ на истца как на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Пункт 5.7. правомерно исключен судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи, поскольку, вопреки доводам ответчика, обеспечение объекта средствами пожарной безопасности за счет покупателя не предусмотрено нормами Закона № 159-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве условий

продажи, как и штраф, за неисполнение незаконной обязанности, который Департамент включает в договор купли-продажи, более того, суд первой инстанции отметил, что продаваемый Объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, в связи с чем, включение указанного пункта в текст Договора купли-продажи является необоснованным.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил пункты 2.1.7. – 2.1.7.4, 2.4, касающиеся условий о страховании объекта, поскольку исключение данных пунктов не было обосновано и мотивировано истцом, тогда как Помещение находится в залоге у ответчика как продавца и в пользовании истца как покупателя, а пунктом 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора, в связи с чем, включение в договор купли-продажи, по которому устанавливается обязательный в силу закона залог, условий о страховании объекта залога, соответствует закону и не нарушает прав покупателя, а кроме того обязанности по страхованию объекта за счет арендатора были также предусмотрены договором аренды.

Также ответчик указал, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.10., которым Департамент предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта, так как условия договора, связанные с оформлением электронной закладной и страхованием выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Закона об ипотеке, поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты, а согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора, в связи с чем, с учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт 5.10 не подлежит исключению.

Однако исключение пунктов, касающихся условий о страховании Помещения и штрафов за его отсутствие, было обосновано истцом.

Так п. 2.1.6. в редакции ответчика предусматривает оформление силами и за счет истца страхового полиса на Помещение в сроки и на условиях Департамента, тогда как порядок страхования заложенного имущества предусмотрен ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в данном случае суд первой инстанции посчитал необходимым руководствоваться действующим федеральным законодательством, кроме того, установление штрафных санкций за неосуществление истцом страхования Помещения, при наличии у ответчика законодательно установленного права самостоятельно застраховать Помещение и возложить на истца расходы по страхованию, является необоснованным и ущемляет интересы истца, а, кроме того, порядок действий истца, в случае наступления страхового случая, регулируется непосредственно договором и правилами страхования, а не Договором купли-продажи, и если ответчик полагает необходимым установить иной порядок, то он вправе самостоятельно застраховать на своих условиях Помещение и возложить на истца расходы по страхованию, поскольку будет выступать в качестве сильной стороны договора страхования и сможет согласовать со страховщиком индивидуальные условия договора страхования, тогда как истец как субъект малого предпринимательства такой возможностью не обладает и будет вынужден присоединится к действующим правилам страхования Страховщика, которые не соответствуют требования Департамента, изложенным в указанных пунктах, и тем самым неизбежно подпадет под штрафные санкции, установленные Договором купли- продажи, в связи с чем, пункт 2.1.6. и другие пункты, касающиеся условий страхования Помещения, были правомерно и обоснованно исключены судом из текста Договора

купли-продажи, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, а кроме того, согласно положениям ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение в договор купли-продажи условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

Соответственно, страхование объекта это право, а не обязанность покупателя и при наличии возражений покупателя не может в принудительном порядке быть возложена Договором купли-продажи на покупателя, поскольку нормой ст. 343 ГК РФ предусмотрена обязанность залогодателя страховать объект залога в силу закона, что не требует внесения условия в договор, при этом закон не содержит обязанности направления доказательств осуществления страхования залогодержателю, а также осуществления страхования в пользу залогодержателя, поскольку это приведет к невозможности, в случае наступления страхового случая, получения денежных средств для восстановления объекта.

Также, не предусмотрены законом штрафы и возможность досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество за отсутствие страхового полиса.

Отсутствие страхового полиса, не создает угрозу повреждения Помещения и не снимает с залогодателя ответственность, однако, данные положения Договора купли-продажи возлагают на истца как покупателя дополнительные обязательства, ответственность и финансовую нагрузку, на которые истец свое согласие не давал, в связи с чем, данные пункты правомерно исключены судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 2.1.10., поскольку действующее законодательство запрещает размещение апартаментов в многоквартирных домах, так как в соответствии с ч. 3 ст. 17 ЖК РФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 ФЗ от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях», и, соответственно, жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг, подлежит отклонению, поскольку основана на неверной трактовке Департаментом норм ЖК РФ, который не запрещает размещение гостиниц в нежилых помещениях, а спорный объект недвижимости является именно нежилым помещением, и установление Договором купли-продажи ограничения использования Помещения в качестве апартаментов, не предусмотренное действующим законодательством, является вмешательством в хозяйственную деятельность истца и ограничивает его права как собственника, в связи с чем, данный пункт был правомерно и обоснованно исключен судом первой инстанции.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 2.5., поскольку он направлен на обеспечение прав продавца на получение денег, при отчуждении объекта покупателем, до истечения срока рассрочки оплаты и не нарушает прав покупателя при условии его осмотрительности в выборе нового покупателя.

Основания исключения данных условий истцом не доказаны, тогда как продавец (залогодержатель) вправе в договоре купли-продажи с обязательным в силу закона условием о залоге, предусмотреть конкретные условия содержания такого имущества, направленные на сохранность предмета залога, кроме того объект находится в залоге у продавца, но в пользовании покупателя, что основано на неверной трактовке Департаментом норм материального права, поскольку пункт 2.5. в редакции ответчика предусматривает передачу прав по закладной, тогда как оформление закладной на помещение не является обязательным требованием Федерального закона от 16.07.1998

№ 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не предусмотрено Федеральным законом № 159-ФЗ, которым предусмотрено нахождение выкупаемого в рассрочку имущества в залоге у продавца до его полной оплаты, а кроме того, налагает на истца дополнительные обязанности, в связи с чем, данный пункт был правомерно исключен судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи с указанием на то, что в рассматриваемом случае, условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что, исходя из смысла указанной нормы, должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие о наличии электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно изложил пункты 3.1. и 3.4. Договора в части цены Помещения в редакции истца, поскольку только Департамент как собственник Помещения вправе устанавливать цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, подлежит отклонению.

Судом первой инстанции было принято правомерное решение о назначении и проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами были представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона, судом первой инстанции не установлено.

Вызванный в судебное заседание определением от 01.04.2025 эксперт ФИО2 явку в судебное заседание обеспечить не смог, представил письменные пояснения на замечания Департамента, в которых согласился с замечанием ответчика о необоснованном применении им корректировки на торг в размере 9,4% (на стр. 37 Заключения и в расчетной таблице в рамках сравнительного подхода (Таблица 2.12 стр. 45 Заключения)) в отношении объекта-аналога № 4 в рамках сравнительного подхода, так как экспертом была для расчета была взята его стоимость по итогам торгов, что явилось следствием технической ошибкой, которую эксперт в указанных пояснениях исправил и сообщил арбитражному суду, что с учетом исправления данной технической ошибки итоговая рыночная стоимость объекта исследования составляет - 5 936 245 руб. без учета НДС, а расхождение между данной величиной и первоначально определенной в Заключении рыночной стоимостью в размере 5 730 944 руб. без учета НДС (20%) составило 4,5% и явилось исключительно следствием допущенной экспертом технической ошибки, которую эксперт исправил в пояснениях.

В отношении довода ответчика о неправильном выборе экспертом объектов аналогов, эксперт ФИО2 дал развёрнутые, документально подтверждённые, мотивированные письменные пояснения, из которых следует однозначный вывод, что возражения Департамента не обоснованы, выводы эксперта ответчиком по существу документально не опровергнуты, а возражения Департамента сводятся исключительно к несогласию с выбранными экспертом аналогами для оценки спорного имущества, а определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона № 159-ФЗ, в связи с чем, суд первой и инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы и при определении выкупной цены Помещения руководствовался заключением судебной экспертизы проведенной по делу № А40-259123/24, а также письменными пояснениям эксперта на замечания по заключению эксперта № АБ-030-25 от 17.02.2025 г. исх. № 209-1 от 29.04.2025

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 3.8, касающийся увеличения процентной ставки, при утрате истцом статуса субъекта малого и среднего предпринимательства, поскольку изменение статуса Покупателя

влечет нарушение условий договора купли-продажи, что не соответствует действительности, поскольку действующее законодательство не наделяет Департамент как продавца контролирующими функциями в отношении отнесения истца как покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по Договору купли-продажи, такого условия также не предусмотрено Федеральным законом N 159-ФЗ, согласно которому статус субъекта малого и среднего предпринимательства у покупателя необходим только на дату заключения Договора купли-продажи, в связи с чем, данный пункт был правомерно и обоснованно исключен судом первой инстанции.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.8, подлежит отклонению.

Данный довод противоречит содержанию ст. 5 Федерального закона от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» и Постановления Правительства РСФСР от 05.12.1991 N 35 (ред. от 03.10.2002) "О перечне сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну", которыми сведения о размере задолженности общества конкретному контрагенту по определенной сделке не указаны как сведения, которые не могут составлять коммерческую тайну, в связи с чем, истец не согласился на установление указанного условия Договора купли-продажи, которое не является обязательным условием для Договора купли-продажи, а суд первой инстанции правомерно исключил данный пункт, поскольку соглашение по данному пункту между сторонами достигнуто не было.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.9., поскольку данный пункт не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ, так как обязательство является денежным, а кроме того Департамент принимает исполнение от третьего лица только после двух просрочек, что является дополнительной гарантии для Покупателя, подлежит отклонению.

Истец в своих письменных пояснениях прямо указал, что не дает своего согласия Департаменту на оплату его задолженности Департаменту по Договору купли-продажи любым третьим лицом без письменного поручения истца и не дает согласие Департаменту на заключение Департаментом с данным третьим лицом соглашения о переводе залога.

Данный пункт противоречит Федеральному закону № 159-ФЗ в части предоставления Покупателю семилетней рассрочки по оплате Помещения с уплатой процентов по льготной ставке, а погашенное третьим лицом без согласия истца в полном объеме обязательство перед Департаментом по Договору купли-продажи влечет за собой переход к данному третьему права требования к истцу о досрочном погашении выплаченного обязательства по Договору купли-продажи, что нарушает права истца как покупателя имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ, в связи с чем данный пункт был правомерно и обоснованно исключен судом первой инстанции.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.11., поскольку условия данного пункта договора не нарушает права истца, касаются обязанностей собственника (покупателя) и не противоречат закону, направлены на защиту прав Департамента, осуществляющего свою деятельность на основании Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», подлежит отклонению.

Данный пункт в редакции Департамента по свой сути ограничивает право покупателя на реализацию предоставленного положениями ст. 333 ГК РФ правомочия, при том, что оценка доводов покупателя о невозможности исполнения обязательств по договору производится исключительно судом в соответствии с нормами действующего законодательства, а Департамент не вправе самостоятельно устанавливать, что может

служить основанием для снижения неустойки в судебном порядке, в связи с чем, п. 5.11 Договора был правомерно исключен из текста Договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 7.7., подлежит отклонению.

Действие Федерального закона № 159-ФЗ будет распространяться и на имущество, предоставленное истцу вместо изъятого в порядке п. 7.6 договора, в связи с чем, досрочное исполнение обязательства по оплате помещения, предоставленного истцу вместо изъятого, также не допускается, что подтверждается практикой Арбитражного суда Московского округа по делам об урегулировании разногласий между Департаментом и субъектами МСП по делу № А40-296717/23, согласно которому п. 7.7. подлежит исключению из типового договора Департамента, ввиду отсутствия согласия истца на внесудебное расторжение договора, а также на досрочное исполнение обязательств по договору, учитывая, что данные положения не предусмотрены Законом № 159-ФЗ, в связи с чем, расторжение договора по инициативе продавца, лишает покупателя права требовать возмещения.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 7.8., поскольку в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ), подлежит отклонению поскольку, исключая данный пункт, суд первой инстанции обоснованно указал, что убытки требуют доказывания, а размер платы за пользование объектом предполагает доказывание его использования и установление объективной стоимости такого пользования в рыночных условиях того периода, который будет заявлен, а не по ставке указанной в Договоре аренды, который прекратит свое действие, с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий.

Данное условие налагает на покупателя превышающую рынок финансовую нагрузку, а, кроме того, покупатель не давал согласие Департаменту на односторонне внесудебное расторжение Договора купли-продажи, заключенного в судебном порядке, и в данном случае вопросы компенсации стоимости права пользования Помещением, при расторжении Договора купли-продажи, заключенного в судебном порядке, также подлежат разрешению судом.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 7.11., подлежит отклонению, поскольку, договор не может считаться расторгнутым с даты судебного акта, отменяющего судебный акт, на основании которого заключен Договор.

Таким образом, правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на заявителя апелляционной жалобы, но не взыскиваются, поскольку Департамент освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2025 года по делу

№ А40-259123/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Т.В. Захарова

Судьи В.В. Валюшкина

Ю.Н. Кухаренко

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.