Постановление от 29 января 2024 г. по делу № А07-9660/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-9328/2023
г. Челябинск
29 января 2024 года
Дело № А07-9660/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2023 по делу № А07-9660/2022.


Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, УЗИО г. Уфы, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Доступные туры» (далее – ООО «Доступные туры», общество, ответчик) о расторжении договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021 и обязании возвратить нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2023 исковые требования удовлетворены.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт) и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что платежными поручениями № 5946 от 13.03.2023 на сумму 500 000 руб., № 5824 от 07.02.2023 на сумму 1 000 000 руб., № 5457 от 31.10.2022 на сумму 233 342 руб. 79 коп. ответчик оплатил задолженность по договору купли-продажи имущества. Кроме того, на стороне ответчика образовалась переплата.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 16.08.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 30.08.2023. Управлению было предложено представить в суд апелляционной инстанции развернутый мотивированный расчет размера арендной платы за нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м, за период с 31.08.2021 по 30.08.2023, с доказательством направления в адрес ответчика.

ООО «Доступные туры» было предложено представить в суд апелляционной инстанции развернутый расчет сальдо обязательств с учетом сумм, уплаченных за нежилое помещение в рамках договора № 1966 от 31.08.2021, и размера арендной платы, подлежащей внесению в период действия договора – с 31.08.2021 и по 30.08.2023, с доказательством направления в адрес истца.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Рогожиной О.В., находящейся в отпуске, судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от ООО «Доступные туры» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела сальдо задолженности по ДКП № 1966 от 31.08.2023, а также платежных поручений.

От Управления поступили пояснения с приложением справки о начислении платежей, процентов и пени по договору купли-продажи №1966 от 31.08.2021 по состоянию на 23.08.2023.

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.10.2023. Суд повторно обязал Управление представить в суд апелляционной инстанции развернутый мотивированный расчет размера арендной платы за нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м, за период с 31.08.2021 по 02.10.2023, подлежащей взысканию в случае расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества за период действия данного договора, а также расчет сальдо, подлежащего возврату покупателю с учетом внесенных им в рамках договора купли-продажи денежных средств, с доказательством направления в адрес ответчика.

Повторно обязал ООО «Доступные туры» представить в суд апелляционной инстанции развернутый расчет сальдо обязательств с учетом сумм, уплаченных за нежилое помещение в рамках договора № 1966 от 31.08.2021, и размера арендной платы, подлежащей в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения внесению в период действия договора – с 31.08.2021 и по 02.10.2023, с доказательством направления в адрес истца.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Колясниковой Ю.С., находящейся в отпуске, судьей Аникиным И.А., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от Управления поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью проведения оценки по определению рыночной стоимости ставки годовой арендной платы за спорное имущество.

В связи с чем, определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 13.11.2023. Суд повторно обязал Управление представить в суд апелляционной инстанции развернутый мотивированный расчет размера арендной платы за нежилое помещение цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м, за период с 31.08.2021 по 02.10.2023, подлежащей взысканию в случае расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества за период действия данного договора, а также расчет сальдо, подлежащего возврату покупателю с учетом внесенных им в рамках договора купли-продажи денежных средств, с доказательством направления в адрес ответчика.

Повторно обязал ООО «Доступные туры» представить в суд апелляционной инстанции развернутый расчет сальдо обязательств с учетом сумм, уплаченных за нежилое помещение в рамках договора № 1966 от 31.08.2021, и размера арендной платы, подлежащей в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения внесению в период действия договора – с 31.08.2021 и по 02.10.2023, с доказательством направления в адрес истца.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Жернакова А.С., находящегося в отпуске, судьей Камаевым А.Х., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от Управления поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: отчета №25/3788-8Н/2023 об оценке рыночной стоимости объекта оценки; расчета арендной платы за период с 31.08.2021 по 02.10.2023; расчета сальдо; справочного расчета процентов с учетом моратория; платежных документов №3352 от 31.08.2021, №5457 от 31.10.2022, №5824 от 07.02.2023, №5946 от 13.03.2023.

От ООО «Доступные туры» поступили ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округ г. Уфа Республики Башкортостан; о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции; о приобщении к материалам дела платежных поручений на сумму 3 527 514,06 рублей (включая проценты по рассрочке в размере 415 495,29 руб.).

Вопрос о разрешении ходатайств судом оставлен открытым.

Кроме того, от Управления поступило ходатайство о приобщении к материалам дела расчета сальдо и справки о начислении основных платежей, процентов и пеней по состоянию на 10.11.2023.

Представители ответчика с учетом полной оплаты задолженности и процентов по договору купли-продажи нежилого помещения заявили ходатайство об отложении судебного заседания с целью мирного урегулирования спора.

В связи с чем, определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 04.12.2023. Суд предложил сторонам урегулировать спор, заключив мировое соглашение (часть 4 статьи 49, глава 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К дате судебного заседания от Управления поступили письменные возражения на ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, с приложенными к ним: выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.11.2023, Уставом городского округа город Уфа Республики Башкортостан, копией положения об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Указанные документы были приобщены к материалам дела в качестве обоснования возражений на доводы апелляционной жалобы в порядке ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Непосредственно в судебном заседании представителем ответчика было заявлено устное ходатайство о назначении по делу экспертизы в целях проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости аренды спорного нежилого помещения, представленного Управлением.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 25.12.2023. Суд обязал ООО «Доступные туры» представить в апелляционный суд надлежащим образом оформленное ходатайство о назначении экспертизы в письменном виде с перечнем вопросов, приложением списка экспертных организаций и их ответов о готовности на проведение экспертизы, доказательства внесения денежных средств на депозит суда с целью оплаты судебной экспертизы; доказательства заблаговременного направления данного ходатайства с приложениями иным лицам, участвующим в деле.

Кроме того, истцу предложено представить в апелляционный суд письменное мнение на ходатайство ответчика о проведении в рамках дела экспертизы, перечень вопросов для экспертного исследования, а также список альтернативных экспертных организаций.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Аникина И.А., находящегося в отпуске, судьей Колясниковой Ю.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от ООО «Доступные туры» поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Рассмотрение указанного ходатайства оставлено открытым.

От ООО «Доступные туры» поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Указанное ходатайство оставлено судом апелляционной инстанции без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу названной нормы наличие у лица заинтересованности в исходе дела само по себе не возлагает на суд обязанности привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора.

Из материалов дела следует, что соответствующее ходатайство в суде первой инстанции заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судам следует иметь в виду, что правило о недопустимости соединения и разъединения нескольких требований, изменения предмета или основания иска, размера исковых требований, предъявления встречного иска, замены ненадлежащего ответчика и иные правила, установленные Кодексом только для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не распространяются на случаи, когда арбитражный суд апелляционной инстанции в силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Для применения названной нормы необходимо, чтобы судебный акт был принят о правах и об обязанностях лица, не участвовавшего в деле, то есть данным судебным актом непосредственно затрагивались его права и обязанности, в том числе создавались препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Оснований для привлечения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к участию в деле в качестве третьего лица у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку заявителем не доказано, что судебный акт, принятый по настоящему делу, может повлиять на ее права либо обязанности.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлены процессуальные основания для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для суда первой инстанции и привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

От Управления поступили возражения на ходатайство о назначении судебной экспертизы. Указанные возражения приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 22.01.2024.

Управление представило письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела, между Управлением (продавец) и ООО «Доступные туры» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа № 1966 от 31 августа 2021 года (т. 1, л.д. 10-15), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010706:1381), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 15.01.2009, инвентарный номер 2703 (литера А).

Согласно п. 2.1 договора, продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником объекта. Право собственности продавца на объект никем не оспаривается и подтверждается записью регистрации № 02-04-01/107/2013-155 от 04.04.2013. На момент заключения настоящего договора объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость объекта по настоящему договору составляет 12 424 003,76 руб. (Двенадцать миллионов четыреста двадцать четыре тысячи три рубля 76 копеек), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 21-47/12/18-Н от 25.06.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Покупатель производит оплату стоимости объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 настоящего договора, в рассрочку на основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, указанный продавцом в настоящем договоре (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.3 договора, покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 242 400,38 руб. (Один миллион двести сорок две тысячи четыреста рублей 38 копеек), перечисляемый на счет, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата стоимости объекта и уплата процентов производится в рублях. При оплате стоимости объекта покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (п. 3.4 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора, передача объекта от продавца к покупателю производится путем подписания акта приема-передачи в сроки, установленные подпунктом 4.2.1 пункта 4.2 раздела 4 договора.

Согласно пункту 7.3 договор может быть расторгнут досрочно по требованию продавца в судебном порядке при возникновении следующих обстоятельств:

-неисполнение покупателем обязательств, предусмотренных подпунктами 4.1.1, 4.1.2 пункта 4.1 раздела 4 настоящего договора;

- нарушение покупателем исполнения обязательства по оплате объекта, установленного пунктом 3.2 раздела 3 настоящего договора, более чем на три месяца;

- неисполнение покупателем любой из обязанностей, предусмотренных подпунктами 4.1.3, 4.1.5 - 4.1.9 пункта 4.1 раздела 4 настоящего договора.

Ответчиком, надлежащим образом обязательства по договору купли-продажи не исполнялись, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 118 160 руб. 36 коп., проценты в размере 115 182 руб. 43 коп., пени в размере 31 813 руб. 21 коп.

21.12.2021 Управлением в адрес ООО «Доступные туры» в порядке ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации было направлено уведомление № УЗ-9980 (т. 1, л.д. 27), в котором предложено в течение 14 дней погасить задолженность, однако, уведомление осталось без ответа, задолженность не погашена.

14.02.2022 в соответствии с требованиями ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Управление в адрес ООО «Доступные туры» направило ответчику уведомление № УЗ-546 (т. 1, л.д. 29) с предложением в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021.

Поскольку уведомления истца оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по оплате стоимости недвижимого имущества и процентов по договору являются существенными нарушениями условий договора, имеется задолженность по договору за период, превышающий 7 месяцев, в силу чего имеются основания для расторжения договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021 в судебном порядке.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что между Управлением (продавец) и ООО «Доступные туры» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа № 1966 от 31 августа 2021 года (т. 1, л.д. 10-15), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010706:1381), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 15.01.2009, инвентарный номер 2703 (литера А).

По акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда от 31.08.2021 ООО «Доступные туры» передан в собственность объект нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010706:1381) (т. 1, л.д. 19).

Действительность и заключенность названного договора купли-продажи лицами, участвующими в деле, не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), на основании чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами правоотношений, вытекающих из данного договора.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным.

По смыслу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 3.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 12 424 003 руб. 76 коп.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3.1 договора, оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

На основании п. 3.4 договора платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договору).

В приложении к договору сторонами согласован график оплаты за выкупаемое ответчиком муниципальное имущество (т. 1, л.д. 16-18).

Как указал истец, с момента заключения договора - 31.08.2021, ответчиком внесен лишь первоначальный платеж.

После подачи искового заявления, в ходе рассмотрения дела с мая 2022 года по март 2023 года, ответчиком частично произведены платежи 31.10.2022, 07.02.2023, 13.03.2023, таким образом с августа 2021 года по октябрь 2022 года (более года) ответчиком плата не производилась.

Согласно пункту 7.3 договор может быть расторгнут досрочно по требованию продавца в судебном порядке при возникновении следующих обстоятельств:

-неисполнение покупателем обязательств, предусмотренных подпунктами 4.1.1, 4.1.2 пункта 4.1 раздела 4 настоящего договора;

-нарушение покупателем исполнения обязательства по оплате объекта, установленного пунктом 3.2 раздела 3 настоящего договора, более чем на три месяца;

-неисполнение покупателем любой из обязанностей, предусмотренных подпунктами 4.1.3, 4.1.5 - 4.1.9 пункта 4.1 раздела 4 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом образовавшейся задолженности, продавец лишается права на получение эквивалентного возмещения стоимости недвижимого имущества, на которое он рассчитывал при заключении договора.

Из материалов дела также следует, что, несмотря на поступающие от Управления уведомления о наличии задолженности, ООО «Доступные туры» в суде первой инстанции не предпринимало мер для полного погашения образовавшейся задолженности.

Поскольку неисполнение ответчиком обязательств покупателя по договору нарушает права Управления как продавца имущества, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование Управления в части расторжения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1966 от 31.08.2021 является обоснованным.

Между тем, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости ставки годовой арендной платы одного квадратного метра объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м.

Проведение оценки поручено ООО «Новосибирская оценочная компания».

30.10.2023 истцом в материалы дела представлен отчет №25/3788-8Н/2023 (электронные материалы дела – т. 2, л.д. 20), выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м в месяц без НДС составляет:

- 149 735 руб. 25 коп. за период с 31.08.2021 по 31.12.2021;

- 170 384 руб. 45 коп. за период с 01.01.2022 по 31.12.2022;

- 178 069 руб. 28 коп. за период с 01.01.2023 по 02.10.2023.

В статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

При этом, судебная коллегия отмечает следующее.

В период проведения истцом оценки по определению рыночной стоимости ставки годовой арендной платы одного квадратного метра объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Акназарова, 25, общей площадью 316,9 кв.м, ответчиком в полном объеме погашена оставшаяся на момент рассмотрения спора задолженность в размере 3 527 514,06 рублей (включая проценты по рассрочке в сумме 415 495,29 руб.).

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что продавец в полном объеме получил встречное исполнение обязательства по договору купли-продажи в виде стоимости недвижимого имущества.

Более того, ответчиком также оплачены проценты в сумме 415 495,29 руб. за предоставленную рассрочку платежей.

Судебная коллегия отмечает, что в качестве доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи №1966 от 31.08.2021 ответчиком представлены платежные поручения № 7442 от 30.10.2023, № 7455 от 31.10.2023, № 7472 от 01.11.2023, № 7500 от 08.11.2023, № 7501 от 08.11.2023 (т. 2, л.д. 32-36) на общую сумму 3 527 514,06 рублей (включая проценты по рассрочке в сумме 415 495,29 руб.).

Указанные платежные поручения содержат отметки об исполнении и назначение платежа: оплата по договору купли-продажи ОМНФ с рассрочкой платежа № 1966 от 31.08.2021 (Советский район, ул. Акназарова, 25).

При этом, истец данное обстоятельство не оспорил.

Более того, истцом, не смотря на расторжение спорного договора решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2023, не представлено доказательств возвращения данных денежных средств, как поступивших в отсутствие правовых оснований.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что исполнение покупателем обязательств по договору принято продавцом без возражений.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, представленных в дело доказательств, учитывая, что денежные средства Управлением приняты в счет исполнения обязательства в рамках договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не могут быть признаны в качестве существенных.

С учетом погашения ответчиком задолженности, продавец получил эквивалентное возмещение стоимости недвижимого имущества, на которое он рассчитывал при заключении договора, в полном объеме.

Следовательно, в настоящий момент времени права Управления, как продавца недвижимого имущества, не нарушаются.

Таким образом, с учетом, с учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в ходе рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу нарушения условий договора купли-продажи № 1966 от 31.08.2021, вменяемые ООО «Доступные туры», устранены, задолженность, а также проценты за рассрочку полностью погашены.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования применительно к положениям статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению не подлежат.

При этом, коллегия отмечает, что по смыслу пункта 3.7 договора продавец вправе взыскать с покупателя пени за несвоевременное внесение выкупных платежей.

С учетом изложенных обстоятельств и выводов суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы в целях проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости аренды спорного нежилого помещения, представленного Управлением.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, а потому решение подлежит отмене по пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктами 1, 1.1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Следовательно, оснований для распределения судебных расходов по исковому заявлению не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2023 по делу № А07-9660/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

В.А. Томилина


Судьи:

А.Х. Камаев



Ю.С. Колясникова