Постановление от 30 октября 2025 г. по делу № А17-10505/2024

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998 http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-10505/2024
г. Киров
31 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельева А.Б., судей Овечкиной Е.А., Толстого Р.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания Хариной Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - ФИО1, действующей на основании доверенности от 23.04.2025,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Ивановской области

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.04.2025 по делу № А17-10505/2024

по иску заместителя прокурора Ивановской области в защиту интересов неопределённого круга лиц и публично-правового образования Палехский муниципальный район Ивановской области в лице администрация Палехского муниципального района Ивановской области

к администрации Палехского муниципального района Ивановской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «КонсервПром» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием в деле третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

заместитель прокурора Ивановской области (далее – Прокурор, истец) обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов неопределённого круга лиц и публично-правового образования Палехский муниципальный район

Ивановской области в лице администрации Палехского муниципального района Ивановской области (далее - Палехский район) к администрации Палехского муниципального района Ивановской области, обществу с ограниченной ответственностью «КонсервПром» (далее – Администрация, Общество, ответчики):

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.06.2023 земельного участка с кадастровым номером 37:11:000000:278 площадью 227 395 кв.м., из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования – для обслуживания производственных зданий, расположенного по адресу: Ивановская область, Палехский район, в 1 м. на север от ориентира «1-ый километр автодороги Палех – Куракино» (далее – Земельный участок),

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Обществом Палехскому району Земельного участка;

- о прекращении права собственности Общества на Земельный участок и аннулировании регистрационной записи о праве собственности Общества на Земельный участок из Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 29.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, Прокурор обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, оспариваемые договор противоречит требованиям закона и является недействительной сделкой. Общество в нарушение требований земельного законодательства приобрело в собственность Земельный участок в 37 раз больше площади объектов, для эксплуатации которых он предоставлен. Как полагает апеллянт, судом не учтён вид разрешённого использования предоставленного Земельного участка с целью его использования Обществом; не проверена потребность Общества в дополнительной площади Земельного участка для ведения животноводства, не установлено наличие или отсутствие иных земельных участков, которые используются для осуществления предпринимательской деятельности, а также могут использоваться для выращивания КРС. Кроме того, Обществом суду не представлены достоверные сведения о собственнике животных с учётом того, что основным видом деятельности Общества является деятельность по выращиванию сельскохозяйственной продукции.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 16.06.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 17.06.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Администрация и Общество в отзывах на апелляционную жалобу отклонили содержащиеся в ней доводы, просят решение оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Администрация поясняет, что по смыслу земельного законодательства размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов

недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию. То есть для пользования указанными объектами необходимы подъездные пути, организация мест для стоянки автотранспорта, хранения ГСМ, кормов для животных, места для выпаса скота.

Общество утверждает, что для осуществления полного цикла деятельности по выращиванию КРС и надлежащей эксплуатации зданий коровника на 532 голов и телятника на 300 голов необходимая площадь участка составляет 4 805 758 кв.м., тогда как Земельный участок имеет гораздо меньшую площадь. Поэтому для выращивания и заготовки кормов для КРС Общество вынуждено использовать территорию других принадлежащих ему земельных участков, имеющих назначение для сельскохозяйственного производства. Земельный участок в соответствии с Ветеринарными правилами разделён Обществом на зоны для выращивания и заготовления корма, для выпаса, для размещения зданий и выгульной площадки, на зоны административно-хозяйственную, хранения и подготовки кормов, хранения и переработки навоза, карантинную. Поэтому довод истца о том, что судом не проверена потребность Общества в дополнительной площади для ведения животноводства и не установлено наличие или отсутствие иных земельных участков сельхозназначения не обоснован: потребность в дополнительной площади очевидна из представленного расчёта и количества фактически содержащихся на участке голов КРС, а о наличии иных земельных участков, на которых осуществляется заготовление корма для выращиваемого КРС, Общество неоднократно заявляло в судебных заседаниях.

Дополнительно Прокурор указал, что по результатам проведённых специалистом подсчётов площадь выгульной площадки, исходя из фактического количества КРС на 01.10.2025, должна быть не менее 3 375 кв.м.; площадь выгульных площадок, исходя из фактического количества МРС на 01.10.2025, должна быть не менее 845 кв.м.

Представленный истцом расчёт (письмо БГУ Ивановской области «Палехская районная станция по борьбе с болезнями животных от 09.10.2025 № 147) на основании части 2 статьи 268 АПК РФ в целях наиболее полного и правильного рассмотрения дела приобщён к материалам дела.

Дополнительные доказательства, представленные с апелляционной жалобой, на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, разъяснений, данных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» не подлежат приобщению к материалам дела. Дополнительные доказательства не были предметом оценки в суде первой инстанции, и апеллянт не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось протокольными определениями от 24.07.2025 на 18.09.2025 в 13 час. 30 мин., от 18.09.2025 на

30.10.2025 в 13 час. 50 мин., информация о чём размещена в установленном порядке.

Определениями от 17.09.2025 произведена замена судьи Овечкиной Е.А. на судью Малых Е.Г., от 29.10.2025 – судей Малых Е.Г., Чернигиной Т.В. на судей Овечкину Е.А. и Толстого Р.В.

В судебном заседании путём использования системы веб-конференции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчики и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 153.2, 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании с использованием системы веб-конференции в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 19.06.2023 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:11:000000:278 площадью 227 395 кв.м, из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования – для обслуживания производственных зданий, который расположен по адресу: Ивановская область, Палехский район, в 1 м. на север от ориентира «1-ый километр автодороги Палех – Куракина».

Согласно пункту 2.1 договора цена выкупа Земельного участка составила 142 235 рублей 57 копеек.

Цена выкупа уплачена Обществом в полном объёме платёжным поручением от 07.06.2023 № 466.

Договор заключён без проведения конкурентных способов выбора покупателя на основании заявления Общества от 15.02.2023 о предоставлении в собственность Земельного участка в связи с тем, что на Земельном участке находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером 37:11:040503:74, наименование: здание по выращиванию крупного рогатого скота, площадью 2 979,4 кв.м, расположенное по адресу: Ивановская область, Палехский район, примерно в 300 м по направлению на север от ориентира «1-й км автодороги Палех- Кукарино»;

- нежилое здание с кадастровым номером 37:11:040503:75 (телятник), площадью 1 310,4 кв.м, расположенное по адресу: Ивановская область, Палехский район, в 1 м на север от ориентира «1-й км автодороги Палех- Кукарино»;

- нежилое здание с кадастровым номером 37:11:000000:339, наименование: здание теплой стоянки, площадью 1 789,4 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, Палехский район, примерно в 10 м по направлению на север от ориентира «1-й км автодороги Палех-Кукарино».

Заявление Общества рассмотрено в соответствии с административным регламентом, утверждённым постановлением Администрации от 29.06.2012 № 375-п «Об утверждении административного регламента предоставления

муниципальной услуги «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование и в аренду юридическим и физическим лицам земельных участков, на которых расположены здания, сооружения».

По результатам рассмотрения заявления издано постановление Администрации от 29.03.2023 № 162-п «О предоставлении в собственность земельного участка по адресу Ивановская область, Палехский район, в 1 м на север от ориентира «1-й километр автодороги Палех-Куракино», заключён договор купли-продажи от 19.06.2023, Земельный участок передан Обществу по передаточному акту от 19.06.2023.

Согласно выписке из ЕГРН 05.07.2023 право собственности Общества на Земельный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи.

Полагая, что договор противоречит требованиям земельного законодательства и является недействительной сделкой в силу ничтожности, Прокурор обратился с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, дополнений к жалобе, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления № 25).

Часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпункт 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ разрешает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Такие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил следующее. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого

земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённого его Президиумом 12.07.2017).

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Прокурор утверждает, что площадь Земельного участка значительно (в 37 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости – зданий, имеющих общую площадь 6 079,2 кв.м. (против 227 395 кв.м.). Все три здания Общества расположены вдоль юго-восточной части границы Земельного участка и между ними обустроены подъездные пути. Цена выкупа Земельного участка при этом оказалась в 6,5 раз меньше его кадастровой стоимости. То есть, по мнению истца, Земельный участок приобретён с нарушением действующего законодательства.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что Общество, занимающееся животноводством (осуществляющее деятельность по выращиванию КРС), должно иметь надлежащие условия для занятия этой деятельностью, которые, в частности, выражаются в обязательном наличии у предприятия необходимых площадей земель. Суд принял во внимание расчёты Общества об обязательном наличии площадей земельного участка, необходимых для выращивания корма, выпаса, выгула, хранения и подготовки кормов, хранения и переработки навоза. То есть для осуществления деятельности по выращиванию 532 голов КРС Обществу требуется 4 798 617,8 кв.м. земли, тогда как размеры земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора (227 395 кв.м.) существенно меньше.

Вместе с тем принятые во внимание расчёты Общества и доводы Администрации не могут являться обоснованием необходимости продажи Земельного участка площадью, в несколько раз превосходящей площадь зданий.

Общество обратилось с заявлением о предоставлении Земельного участка в связи с тем, что на Земельном участке расположены нежилые здания – по выращиванию КРС, телятник, здание тёплой стоянки. Однако обоснование необходимости в приобретении Земельного участка площадью 227 395 кв.м. для эксплуатации зданий общей площадью 6 079,2 кв.м., Общество не представило.

Допустимые доказательства того, что на момент приобретения Земельного участка его площадь требовалась в полном объёме для эксплуатации трёх

объектов недвижимости, не представлены. Суд безосновательно пришел к выводу, что выпас КРС на пастбище, выращивание и заготовка кормов относится к обслуживанию и эксплуатации зданий. Расчеты ответчика не подтверждены заключением специалиста, о назначении судебной экспертизы ходатайств не заявлено.

Соответственно, приобретение Земельного участка в 37 раз больше площади объектов, для эксплуатации которых он предоставлен, без проведения торгов, по цене 15% от кадастровой стоимости нарушает нормы земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции. Доводы ответчиков противоречат установленным по делу обстоятельствам, вышеизложенным положениям действующего законодательства и разъяснениям высших судебных инстанций.

Таким образом, у Общества не возникло право на приобретение Земельного участка в собственность без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Оспариваемый договор купли-продажи от 19.06.2023 заключён в нарушение императивных требований закона, что влечёт его ничтожность на основании статьи 168 ГК РФ как сделки, нарушающей публичные интересы. Соответственно, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

В силу пункта 3 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, апелляционный суд применяет двустороннюю реституцию. В этой связи Общество обязано возвратить Земельный участок Палехскому району, а с Администрации за счёт казны Палехского района (денежные средства перечислены в бюджет Палехского района) взыскивается в пользу Общества 142 235 рублей 57 копеек. Также подлежит прекращению право собственности Общества на Земельный участок.

С учётом изложенного апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение суда - отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Прокурор освобождён от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу заместителя прокурора Ивановской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.04.2025 по делу № А17-10505/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключённый 19.06.2023 между администрацией Палехского района и обществом с ограниченной ответственностью «КонсервПром» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:11:000000:278 площадью 227 395 кв.м., из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования – для обслуживания производственных зданий, расположенного по адресу: Ивановская область, Палехский район, в 1 м. на север от ориентира «1-ый километр автодороги Палех – Куракино».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата обществом с ограниченной ответственностью «КонсервПром» муниципальному образованию – Палехский муниципальный район в лице администрации Палехского муниципального района земельного участка с кадастровым номером 37:11:000000:278.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата денежных средств покупателю земельного участка с кадастровым номером 37:11:000000:278 путём взыскания с администрации Палехского муниципального района Ивановской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) за счёт казны муниципального образования – Палехского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «КонсервПром» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 142 235 (ста сорока двух тысяч двухсот тридцати пяти) рублей 57 копеек, уплаченных по договору купли-продажи от 19.06.2023.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «КонсервПром» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 37:11:000000:278.

Настоящее постановление является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Арбитражному суду Ивановской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий А.Б. Савельев

Судьи Е.А. Овечкина

Р.В. Толстой