Постановление от 17 июня 2025 г. по делу № А60-32489/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-10731/2024-ГК
г. Пермь
18 июня 2025 года
Дело № А60-32489/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2025 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г.,

судей          Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от истца, заместителя прокурора Свердловской области, ФИО1, служебное удостоверение, доверенность от 30.01.2025,

от ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФИО2, паспорт, доверенность от 09.09.2024, диплом;

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Астон.История», ФИО3, паспорт, доверенность от 05.11.2024, диплом; ФИО4, паспорт, доверенность от 17.07.2024, диплом; ФИО5, удостоверение адвоката, доверенность от 05.07.2024; ФИО6, паспорт, доверенность от 07.05.2025, диплом, ФИО7, удостоверение адвоката, доверенность от 05.11.2024;

от третьего лица, ФИО8, ФИО9, паспорт, доверенность от 16.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО10: ФИО9, паспорт, доверенность от 15.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО11, лично, паспорт, ФИО12, ФИО9, паспорт, доверенность от 05.09.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО13, ФИО9, паспорт, доверенность от 14.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО14, ФИО9, паспорт, доверенность от 29.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО15, ФИО9, паспорт, доверенность от 16.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО16,  ФИО9, паспорт, доверенность от 14.08.2024, диплом;

от третьих лиц, ФИО17, ФИО18, ФИО9, паспорт, доверенность от 17.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО19, лично, паспорт, ФИО9, паспорт, доверенность от 31.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО20, ФИО9, паспорт, доверенность от 17.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО21, ФИО9, паспорт, доверенность от 31.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО22, ФИО9, паспорт, доверенность от 14.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО23, ФИО9, паспорт, доверенность от 14.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО24, ФИО9, паспорт, доверенность от 05.09.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО25, ФИО9, паспорт, доверенность от 06.09.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО26, ФИО9, паспорт, доверенность от 14.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО27, ФИО9, паспорт, доверенность от 26.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО28, ФИО9, паспорт, доверенность от 14.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО29, ФИО9, паспорт, доверенность от 12.08.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО30, ФИО9, паспорт, доверенность от 09.09.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО31, ФИО9, паспорт, доверенность от 20.11.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО32, ФИО9, паспорт, доверенность от 18.11.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО33, ФИО9, паспорт, доверенность от 15.11.2024, диплом;

от третьего лица, Камня А.А., ФИО9, паспорт, доверенность от 18.11.2024, диплом;

от третьего лица, ФИО34, ФИО9, паспорт, доверенность от 16.11.2024, диплом;

от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью группа компаний «Квико», ФИО9, паспорт, доверенность от 29.11.2024, диплом;

от третьего лица акционерного общества «Банк Дом.РФ», ФИО35, паспорт, доверенность от 26.12.20203 № 10-3/651;

с участием в судебном заседании корреспондента издания РИА «Новый день» ФИО36, паспорт, запрос на аккредитацию;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании с использованием веб-конференции, апелляционные жалобы

ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

ответчика, общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Астон.История»,

третьих лиц, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО17, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО24, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, Камень А.А., ФИО34,

третьего лица, общества с ограниченной ответственностью группа компаний «Квико»,

третьего лица, акционерного общества «Банк Дом.РФ»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 января 2025 года

по делу № А60-32489/2024

по иску заместителя прокурора Свердловской области, действующего в интересах Свердловской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Астон.История» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО10, ФИО13, ФИО30, ФИО14, ФИО15, ФИО17, ФИО18, ФИО16, ФИО19, ФИО37, ФИО20, ФИО33, ФИО31, ФИО38, ФИО39, ФИО21, ФИО40, ФИО41, ФИО42, общество с ограниченной ответственностью группа компаний «Квико» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО22, ФИО24, ФИО23, ФИО25, ФИО26, ФИО43, ФИО44, ФИО27, ФИО34, ФИО45, ФИО32, ФИО28, ФИО46, ФИО29, публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерное общество «Банк Дом.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичное акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичное акционерное общество «Банк ВТБ» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области, действующий в интересах Свердловской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в порядке статьи 52 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик, Министерство), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Астон.История» (далее – ответчик, ООО СЗ «Астон.История», общество, застройщик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенного между Министерством и ООО СЗ «Астон.История», применении последствия недействительности сделки, с требованием обязать ООО СЗ «Астон.История» вернуть Министерству земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, а Министерству вернуть обществу с ООО СЗ «Астон.История» выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп.

Определением суда от 12.09.2024 суд принял уточнение исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которым процессуальный истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенный между Министерством и ООО СЗ «Астон.История», применить последствия недействительности сделки, обязав общество вернуть Министерству земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, а Администрации города Екатеринбурга вернуть ООО СЗ «Астон.История» выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп.; удовлетворил ходатайство прокуратуры о привлечении соответчика, привлек Администрацию города Екатеринбурга к участию в деле в качестве соответчика, исключив из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора; удовлетворил ходатайство публичного акционерного общества  «Сбербанк России» в лице филиала Уральский Банк ПАО Сбербанк (далее – ПАО «Сбербанк», акционерного общества «Банк Дом.РФ» о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек к участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк» в лице филиала Уральский Банк ПАО «Сбербанк», акционерное общество «Банк Дом.РФ», ПАО «Промсвязьбанк», АКБ «АК БАРС» (ПАО), Банк ВТБ (публичное акционерное общество), отказал в удовлетворении ходатайства ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2025 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенный между Министерством и ООО СЗ «Астон.История» признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки. На ООО СЗ «Астон.История» возложена обязанность вернуть Министерству земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, на Министерство возложена обязанность вернуть ООО СЗ «Астон.История» выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп. С ООО СЗ «Астон.История» взыскана государственная пошлина в размере 25 000 руб. в доход федерального бюджета.

Не согласившись с принятым решением, ответчики Министерство, ООО СЗ «Астон.История», третьи лица, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО17, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО51, ФИО32, ФИО33, Камень А.А., ФИО34 (далее – 27 физических лиц), общество с ограниченной ответственностью группа компаний «Квико» (далее – ООО «Квико»), акционерное общество «Банк Дом.РФ» (далее – АО «Банк Дом.РФ», Банк), обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе Министерство просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы Министерство указывает, что при рассмотрении дела суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку в рамках настоящего дела предметом спора являлась конкретная сделка, договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28 с кадастровым номером  66:41:0702064:81. Суд по собственной инициативе признал недействительными (ничтожными) иные сделки, при этом данный вопрос на обсуждение сторон не выносился. Суд обязан обеспечивать равные возможности участникам дела для отстаивания своих позиций и не может принимать на себя выполнение их процессуальных функций. Между тем, по мнению Министерства, суд принял на себя правомочия истца. В связи с тем, что до вынесения решения по делу вопрос о законности сделок, касающихся аренды земельного участка судом на обсуждение лиц, участвующих в деле, не поднимался, Министерство, как арендодатель, лишено возможности воспользоваться правами, предусмотренными статьей 41 АПК РФ. Указывает, что заключение договора аренды земельного участка от 10.04.2020 № Ф-145/0323 в целях завершения строительства объекта между Министерством и гаражным строительным кооперативом «Пионер» (далее – ГСК «Пионер») не противоречило закону. Суд вышел за рамки заявленных требований, не определил правовые последствия признания договора аренды недействительным. Кроме того, суд первой инстанции формально исследовал законность распоряжения от 27.03.2013 № 55-р и постановления от 27.03.2013 № 997 администрации г. Екатеринбурга, а оценка разрешения на строительство № RU 66302000-1629-2019 могла быть проведена также только в рамках предъявления самостоятельного административного иска к надлежащему ответчику. Ссылается, что судом первой инстанции не установлен надлежащий субъектный состав участников дела, кроме того указывает, что на момент заключения всех признанных судом договоров (аренды и купли-продажи) ничтожными Министерство законно и обоснованно руководствовалось сведениями ЕГРН и выданным разрешением на строительство. Считает, что принятое судебное решение не приведет к восстановлению публичных интересов, поскольку по результатам рассмотрения дела не разрешены вопросы о праве ответчика на здание, о самовольности возведения, его сносе или возможности приведения в соответствие установленным требованиям для достижения изначально поставленных целей. Кроме того, указывает, что право ответчика на земельный участок возникло как производное от его права на расположенное на этом участке здание, в связи с чем спор о законности приватизации земельного участка мог быть разрешен только после квалификации статуса здания и определения его правой судьбы, отраженных в соответствующем судебном акте. Обращает внимание, что принятое решение не учитывает сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Ссылается, что у Министерства отсутствовал законодательный запрет при принятии решения о предоставлении земельного участка. Предоставление земельного участка такой площади в собственность было обусловлено: полным совпадением площади земельного участка и площади здания, постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 18.11.2011 № 4865 «Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Уральской - Советской - Солнечной – Пионеров», что в совокупности с вышеуказанными обстоятельствами исключало отказ в предоставлении земельного участка в собственность, или предоставлении участка меньшей площадью.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «Астон.История» просит решение изменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО СЗ «Астон.История» указывает, что суд необоснованно вышел за пределы исковых требований, поскольку оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, а избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Заявитель жалобы ссылается, что судом первой инстанции рассмотрен спор не только о действительности сделки по купле-продаже земельного участка, но и спор о правах на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а именно, что указанный объект недвижимости имеет признаки самовольности. Кроме того, заявитель указывает, что в предмет доказывания по иску о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным не могут и не могли входить обстоятельства и оценка законности предоставления ГСК «Пионер» земельного участка, выдачи 02.04.2010 Администрацией города Екатеринбурга разрешения на строительство, возведения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132 и регистрации 25.01.2012 на него в ЕГРН права собственности прежнего застройщика, заключения дополнительного соглашения от 16.05.2013 к договору аренды, выдача прежнему застройщику разрешения на строительство, заключения прежним застройщиком с Министерством договора аренды, заключение 07.04.2021 прежним застройщиком с ООО СЗ «Астон.История» договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, достройка ООО СЗ «Астон.История» объекта незавершенного строительства и его ввод в эксплуатацию, при этом участниками процесса не оспаривалось право собственности ООО СЗ «Астон.История» на здание. ООО СЗ «Астон.История» ссылается на отсутствие у прокурора требований о ничтожности договора аренды от 10.04.2020, иных предшествующих оспариваемому договору купли-продажи сделок.

По мнению общества, судом не учтено, что применение исковой давности в связи со злоупотреблением правом возможно только в исключительных случаях. Принятие распоряжения Администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 55-р и заключение 04.04.2020 договора аренды между прежним застройщиком и Министерством имели место соответственно более чем за 11 лет и 4 года до предъявления иска, то есть за пределами сроков исковой давности. ООО СЗ «Астон.История» указывает, что ранее прокуратура неоднократно проводила надзорные мероприятия в отношении строящегося объекта и спорного земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2024 году не может быть признано судом в качестве подтверждения злоупотребления правом, поскольку ООО СЗ «Астон.История» осуществляло свои действия в соответствии с обычными условиями гражданского оборота. Указывает, что судом сделаны ошибочные выводы о злоупотреблении правом со стороны ООО СЗ «Астон.История», поскольку истцом не доказан факт нарушения норм закона, нарушения публичных интересов, намерения причинить вред публичным интересам. Основания для квалификации ранее выданной разрешительной документации в качестве незаконной у ООО СЗ «Астон.История» отсутствовали. В связи с приобретением здания в собственность у ООО «СЗ «Астон.История» появилось исключительное право на приватизацию данного объекта. По мнению застройщика, суд ошибочно пришел к выводу, что ГСК «Пионер» является недобросовестным застройщиком, поскольку оценка добросовестности ГСК «Пионер» могла быть проведена в рамках определенных видов споров, в которых закон допускает возможность изъятия земельных участков, вместе с тем, такие судебные акты отсутствуют. Кроме того, ликвидатор, бывший председатель ГСК «Пионер» не были привлечены к участию в деле. Лица участвующие в деле, не заявляли требования относительно недобросовестности ГСК «Пионер».

Указывает, что судом необоснованно и безосновательно квалифицировано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка как ничтожное на основании Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Истцом не представлены доказательства, указывающие на несоразмерность предоставленного земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, обязанность по их предоставлению возложена на ООО СЗ «Астон.История». При этом, представленным заключениям специалистов, научно-правовым заключениям, должная правовая оценка не дана. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции ошибочно сделал вывод, что распоряжение № 55-р и постановление № 997 Администрации Екатеринбурга от 27.03.2013 направлены на обход процедуры торгов, поскольку в данном случае проведение торгов не требовалось.

В апелляционной жалобе 27 физических лиц просят решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявители, в лице представителя по доверенности, указывают, что решение суда первой инстанции влечет за собой невосполнимые экономические потери дольщиков, поскольку 01.07.2024 года завершена льготная ипотечная программа под 8 % годовых для всех граждан Российской Федерации, в связи с чем возможность использования льготной программы ипотеки для граждан заблокирована. Кроме того, с момента начала строительства многоквартирного дома процентная ставка по ипотеке существенно изменилась, таким образом, физические лица вынуждены претерпевать денежные потери в связи с изменением процентной ставки по ипотеке помимо расходов, связанных с арендой жилья.  В апелляционной жалобе указано, что решение суда первой инстанции не отвечает принципу законности и не способствует стабильности гражданского оборота, поскольку фактически оценка действиям застройщика дана исходя из ожиданий ряда жителей соседних домов, предполагает возможность преодоления законных процедур и прекращение строительства, основываясь на чьем-либо несогласии. Кроме того, исключительное право на приватизацию участка принадлежит застройщику и не может передано каким-либо иным лицам, а сам участок не может быть выставлен на торги. Указывает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка обращениям граждан, выступающим за строительство спорного дома в целях благоустройства территории, находящейся в разрушенном состоянии более 10 лет. Обращает внимание, что судом первой инстанции нарушены принципы состязательности и равноправия сторон, в частности предметом исковых требований являлся договор купли-продажи земельного участка, иные требования прокурором не заявлялись. Между тем, суд первой инстанции преодолел процедуры, длящиеся более десяти лет, результатом которых является возведенный в установленном порядке объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН. Фактически судом первой инстанции самостоятельно сформулированы основания для признания договора купли-продажи недействительным, дана оценка документам, законность которых прокурором не ставилась под сомнение. В апелляционной жалобе указано, что выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 10.04.2020 не основаны на законе, поскольку, по мнению суда, у ГСК «Пионер» отсутствовали правомочия по расширению строительства и внесению изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, однако закон в данной части запрета не содержит. Ссылается, что поставленная под сомнение сделка заключена за пределами пресекательного десятилетнего срока исковой давности, поскольку изменения в договор аренды между Администрацией и ГСК «Пионер» в отношении вида разрешенного использования участка внесены не 10.04.2020, а 16.05.2013 (дополнительное соглашение от 16.05.2013 № 1 к договору аренды от 19.12.2008 № 7-1148). Кроме того, ссылается на невозможность признания коммерческой организации недобросовестной лишь в силу законного интереса осуществлять свои виды деятельности с целью извлечения прибыли. Между тем, по мнению физических лиц, застройщик не имел основания для установления пороков договора. Указывают, что вывод об аффилированности ГСК и застройщика основан на неверном понимании механизма сделки по приобретению объекта незавершенного строительства, поскольку ФИО52 стал председателем ГСК «Пионер» за один месяц до заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. По мнению физических лиц, вывод суда первой инстанции о намеренном обходе конкурентных процедур не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку на момент перехода права аренды участка к застройщику данный участок уже был предоставлен ГСК «Пионер» на протяжении более чем 12 лет. Ссылаются, что судом первой инстанции не установлен круг лиц, в защиту которых принято оспариваемое решение.  Соответствие площади земельного участка возведенному на нем объекту подтверждается материалами дела.

В апелляционной жалобе третье лицо, ООО «Квико»,  просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы апелляционной жалобы ООО «Квико» идентичны вышеприведенным доводам апелляционной жалобы 27 физических лиц.

В апелляционной жалобе АО «Банк Дом.РФ» просит решение суда первой инстанции изменить, указав в резолютивной части на сохранение ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702064:81 в пользу АО «Банк Дом.РФ».

В обоснование апелляционной жалобы Банком указано, что судом первой инстанции при вынесении решения не разрешен вопрос относительно имеющейся ипотеки с учетом смены собственника (залогодателя). В связи с тем, что законодательством не урегулирован вопрос относительно сохранения права залога в случае прекращения права собственности вследствие признания сделки купли-продажи недействительной и дальнейшего применения последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности последнего, на основании части 5 статьи 3 АПК РФ возможно применение по аналогии положений статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку иного способа сохранения права залога у залогодержателя не имеется. Ссылается, что Банк при выдаче кредита застройщику полагался на сведения Единого государственного реестра недвижимости, иные сведения, позволяющие определить, что сделка по договору купли-продажи земельного участка является недействительной, у Банка отсутствовали.

До начала судебного заседания от заместителя прокурора Свердловской области поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков и третьих лиц – без удовлетворения.

Обществом направлены возражения на отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит апелляционную жалобу ООО СЗ «Астон» удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, отказать в иске в полном объеме.

В судебном заседании 13.05.2025 представитель Министерства доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу МУГИСО – удовлетворить.

Представитель застройщика доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу ООО СЗ «Астон.История» - удовлетворить.

Представитель 27 физических лиц, ООО «Квико» доводы своих апелляционных жалоб поддерживает, просит решение отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

ФИО19 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе 27 физических лиц, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Банка доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит решение суда изменить, апелляционную жалобу АО «Банк Дом.РФ» - удовлетворить.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 судебное заседание отложено на 09.06.2025.

Определением от 09.06.2025 в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Крымджановой Д.И. на судью Семенова В.В.

В судебном заседании Министерство, общество, третьи лица, настаивали на удовлетворении поданных ими апелляционных жалоб по изложенным в них доводам; просят решение суда отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционных жалоб не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы. Считает решение суда законным и обоснованным. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

От ФИО20 14.05.2025 поступило ходатайство об участии в судебном заседании с использования системы веб-конференции. Указанное ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом апелляционной инстанции 15.05.2025 в 15 час. 09 мин. по московскому времени. В назначенное время ФИО20 к судебному заседанию не подключилась. На телефонный звонок секретаря судебного заседания по номеру телефона, указанному в Картотеке арбитражных дел, пояснила об отсутствии у нее ссылки на участие в судебном заседании с использованием веб-конференции, в связи с чем, просила рассмотреть апелляционные жалобы без ее участия.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции интересы ФИО20 представляла ее представитель на основании доверенности ФИО9

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, городской комиссией по выбору земельных участков для строительства на основании заявки ГСК «Пионер» составлен акт от 27.06.2006 о выборе земельного участка для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования по адресу: <...> площадью 4 695 кв. м.

Распоряжением главы Екатеринбурга от 10.07.2006 № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по ул. Советской» утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 4 695 кв. м, расположенного в <...> предварительно согласовано место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования.

Управлением Роснедвижимости по Свердловской области (территориальный отдел № 15) вынесено решение от 23.04.2008 № Ф41/08-1269 о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, в котором указано на необходимость осуществления государственного кадастрового учета земельного участка путем преобразования земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0702064:33, 66:41:0702064:43, 66:41:0702064:52, 66:41:0702064:57.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 20.05.2008 № 44-2/08-16847 земельные участки преобразованы в единый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, площадью 4 696,24 кв. м.

Согласно постановлению главы Екатеринбурга от 17.12.2008 № 5472 ГСК «Пионер» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 696 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0702064:81, расположенный по вышеуказанному адресу в аренду на три года для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования.

Администрацией города Екатеринбурга с ГСК «Пионер» 19.12.2008 заключен договор аренды земельного участка № 7-1148, согласно разделу 1 которого Администрация г. Екатеринбурга (арендодатель) предоставляет, а ГСК «Пионер» (арендатор) принимает во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок.

Согласно пункту 2.1.1. договора аренды земельного участка № 7-1148 от 19.12.2008 объектом по настоящему договору является участок, имеющий расположение в <...> в пределах границ, указанных в плане земельного участка (приложение № 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Из пункта 6.1 договора аренды земельного участка № 7-1148 от 19.12.2008 следует, что срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 17.12.2008 по 16.12.2011.

В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Администрацией г. Екатеринбурга 02.04.2010 выдано разрешение на строительство до 15.02.2011.

В дальнейшем срок разрешения на строительство продлевался до 31.12.2011, 31.12.2012, 01.11.2013, 20.12.2014, 20.12.2015, 20.12.2016, 20.12.2017, 20.12.2018.

Распоряжением администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 55-р внесены изменения в распоряжение главы Екатеринбурга от 10.07.2006 № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по ул. Советской», дополнено наименование и пункт 2 после слов «для автомашин личного пользования» словами «с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения».

Постановлением администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 997 в постановление главы Екатеринбурга от 17.123.2008 № 5472 «О предоставлении ГСК «Пионер» земельного участка по улице Советской для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования» внесены изменения, дополнено наименование объекта после слов «для автомашин личного пользования» словами «С размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения».

Дополнительным соглашением от 16.05.2013 № 1 к договору аренды от 19.12.2008 № 7-1148 в п. 2.1.5 договора внесены изменения, согласно которым участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения.

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 10.07.2019 ГСК «Пионер» выдано разрешение на строительство № RU 66302000-1629-2019 здания спортивного назначения с подземным гаражом для автомашин личного пользования, количество этажей - 3, количество подземных этажей - 1.

Срок действия разрешения установлен до 10.12.2020. Срок действия разрешения продлен до 20.12.2021.

10.04.2020 между Министерством и ГСК «Пионер» заключен договор аренды земельного участка № Т-145/0323, согласно пункту 1.1. которого Министерство (арендодатель) предоставляет, а ГСК «Пионер» (арендатор) принимает в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок площадью 4 696 кв. м с кадастровым номером 66:41:0702064:81, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения.

Из пункта 1.2. договор аренды земельного участка № Т-145/0323 от 10.04.2020 следует, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132, принадлежащий на праве собственности ГСК «Пионер» (арендатор).

Пунктом 2.1. договора аренды земельного участка № Т-145/0323 от 10.04.2020 установлено, что срок аренды участка устанавливается с 04.03.2020 по 03.03.2023.

На земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132, принадлежащий на праве собственности арендатору (право собственности зарегистрировано 25.01.2012).

07.04.2021 ГСК «Пионер» и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323, согласно условиям которого ГСК «Пионер» передал обществу права и обязанности по договору аренды земельного участка. Настоящий договор распространен на отношения, возникшие до его заключения, и действовал с 01.04.2021 по 03.03.2023.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323, заключенным Министерством и ООО СЗ «Астон. История», в договор внесены изменения, согласно которым в преамбуле ГСК «Пионер» заменен на ООО СЗ «Астон. История», срок действия договора продлен на 3 года и установлен с 04.03.2020 по 03.03.2026.

ГСК «Пионер» и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности зарегистрировано 12.04.2021.

В разрешение на строительство Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 30.09.2021 внесены изменения № 1, согласно которым разрешение выдано ООО СЗ «Астон. История», продлен срок действия разрешения до 20.12.2021. В дальнейшем срок разрешения продлен до 01.08.2022.

27.02.2023 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении юридического лица ГСК «Пионер».

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в разрешение на строительство 15.11.2023 внесены изменения: изменилось наименование объекта строительства на здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой, срок действия разрешения продлен до 30.12.2023.

В разрешение на строительство 30.12.2021 внесены изменения № 2, срок действия разрешения продлен до 30.12.2023.

Администрацией города Екатеринбурга ООО СЗ «Астон. История» 15.12.2023 выдано разрешение № 66-41-267-2023 на ввод объекта в эксплуатацию - здания спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой (№1 по ПЗУ), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702064:81; площадь – 5 060, 1 кв.м, общая площадь помещений в здании 4 747, 7 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ООО СЗ «Астон. История» на здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой зарегистрировано 19.12.2023.

Министерством и ООО СЗ «Астон. История» 05.02.2024 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323.

05.02.2024 Министерством (продавец) и ООО СЗ «Астон. История» (покупатель) в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьями 37, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор купли-продажи земельного участка № В-28, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения, местоположение: <...> площадью 4 696 кв. м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на участке расположено здание, назначение: нежилое, наименование: здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ), площадь 5 060 кв.м, кадастровый номер 66:41:0702064:1548, зарегистрированное в собственность покупателя (запись в ЕГРН № 66:41:070264:1548-66/199/2023-1 от 19.12.2023).

Право собственности ООО СЗ «Астон. История» на земельный участок зарегистрировано 12.02.2024.

Администрацией города Екатеринбурга 23.04.2024 ООО СЗ «Астон. История» выдано разрешение на строительство № 66-41-126-2024 жилого дома с подземной автостоянкой, получаемого путем реконструкции двухэтажного здания спортивного назначения.

Полагая, что сделка по продаже спорного земельного участка противоречит требованиям статей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и является ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ, заместитель прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой ввиду его несоответствия совокупности предусмотренных  пунктом 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ условий. Также суд пришел к выводу о злоупотреблении правом при заключении оспариваемого договора (статья 10 ГК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва на нее, возражений на отзыв, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 (вопрос № 6), злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ. В связи с этим такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

В соответствии со статьей 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса (подпункт 6 пункта 2).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При таких обстоятельствах, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации определил подход, согласно которому условиями для получения земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка без торгов, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить или арендовать.

С учетом вышеизложенного, необходимыми условиями для получения земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости, а также достижение той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу.

Таким образом, выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на земельном участке, обусловлено исключительно необходимостью обслуживания и использования возведенного объекта по назначению.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81 площадью 4 696 кв.м был предоставлен по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323 ГСК «Пионер» для строительства объекта, наименование которого, с учетом внесенных изменений – здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой ( № 1 по ПЗУ).

Впоследствии права и обязанности по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323 ГСК «Пионер» (арендатор) переданы ООО СЗ «Астон. История» по договору передачи прав и обязанностей; обществу осуществлена продажа объекта незавершенного строительства возводимого ГСК «Пионер» на  арендуемом земельном участке.

15.12.2023 застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 19.12.2023 зарегистрировано право собственности на объект, договор аренды земельного участка расторгнут, 05.02.2024 заключен договор купли-продажи земельного участка по основаниям наличия на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендатору (подпункт 6 пункта 39.3, статья 39.20 ЗК РФ) и 23.04.2024 получено разрешение на строительство на спорном земельном участке жилого дома с подземной автостоянкой, путем реконструкции двухэтажного здания спортивного назначения.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой состоит из 3 этажей, из которых 1 подземный, площадь 5 060, 1 кв.м, общая площадь помещений в здании 4 747, 7 кв.м, площадь застройки земельного участка составляет 765, 49 кв.м. При этом площадь предоставленного обществу на праве собственности земельного участка составляет 4 696 кв.м, что значительно превышает площадь земельного участка, находящегося под зданием, и необходимую для его эксплуатации.

Кроме того, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получения на праве собственности спорного земельного участка по льготной цене, вид его разрешенного использования изменен обществом на многоэтажную застройку, 23.04.2024 получено разрешение на строительство жилого дома с подземной автостоянкой получаемого путем реконструкции двухэтажного здания спортивного назначения.

Из указанных обстоятельств следует, что здание спортивного назначения, право собственности на которое явилось основанием для отчуждения в пользу застройщика земельного участка, фактически в эксплуатацию не вводилось, по назначению не использовалось, что свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка арендатору не достигнута. Земельный участок фактически предоставлен не для использования здания спортивного назначения, а для строительства многоквартирного жилого дома.

Поскольку цель предоставления земельного участка не достигнута, земельный участок предоставлялся для иных целей – строительства здания спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой, основания для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов отсутствовали, поскольку выкуп земельного участка без проведения торгов, обусловлен исключительно необходимостью обслуживания и использования возведенного объекта по назначению.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в период с 10.03.2021 по 08.09.2021 председателем ГСК «Пионер» и директором застройщика являлось одно и тоже лицо - ФИО52, а с 09.09.2021 он являлся ликвидатором кооператива (сведения о ликвидации внесены в ЕГРЮЛ 27.02.2023). Став председателем в марте 2021 года, им уже в апреле 2021 года заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 между ГСК и застройщиком. В этот же месяц между теми же лицами заключен и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

С момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (2012 год) и до продажи его обществу строительные работы на объекте не велись.

Общество, приобретая право аренды на земельный участок и право собственности на объект незавершенного строительства, для видимости возводя здание спортивного комплекса, имело намерение после выкупа участка без торгов по льготной цене использовать его для строительства иного объекта, а именно многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем публичный земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома мог быть предоставлен застройщику только по общим правилам предоставления земельных участков, на торгах.

Земельный участок, изначально предоставленный под размещение подземного гаража для автомобилей личного пользования с возведением над ним здания спортивного назначения, оказался фактически предоставленным под строительство многоквартирного жилого дома в нарушение предусмотренной законом процедуры предоставления земельного участка для такого строительства.

Из указанных обстоятельств следует, что действия ООО СЗ «Астон. История» направлены на обход конкурентных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, являются недобросовестными, что также свидетельствует о незаконности сделки купли-продажи, о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок фактически был предоставлен ООО СЗ «Астон.История» с целью осуществления нового строительства иного объекта в обход установленной законом процедуры, без торгов, чем по существу нарушен прямой запрет на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом.

К моменту регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81 права собственности ООО СЗ «Астон.История» цель, в связи с которой предоставлен земельный участок не достигнута, в связи с чем основания для предоставления земельного участка без торгов отсутствовали.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенного между Министерством и застройщиком недействительным (ничтожным) по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.

Доводы апелляционных жалоб Министерства, общества, о выходе судом первой инстанции за пределы исковых требований, чем нарушены принципы состязательности и равноправия участников процесса не находят своего подтверждения, поскольку суд должен рассматривать дело на основе всестороннего исследования представленных доказательств для установления значимых по делу обстоятельств.

Суд первой инстанции, оценивая законность сделки по передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702064:81 провел анализ всех обстоятельств дела, послуживших основанием для заключения  оспариваемого договора купли-продажи. Оценка договоров, предшествовавших передаче в собственность земельного участка, осуществлялась в целях установления законности сделки купли-продажи земельного участка, при этом при признании договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28 недействительным,  вопрос о правах и обязанностях иных лиц, участвовавших в сделках предшествующих передаче в собственность земельного участка, не разрешался. Резолютивная часть решения не содержит выводов о признании иных договоров недействительными.

Таким образом, признать обоснованность доводов о выходе за пределы исковых требований судом первой инстанции не представляется возможным.

На тех же основаниях подлежат признанию несостоятельными доводы апелляционных жалоб о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайств о применении срока исковой давности. Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен 05.02.2024, право собственности на земельный участок зарегистрировано 12.02.2024, иск заместителя прокурора Свердловской области поступил в Арбитражный суд Свердловской области 19.06.2024. Таким образом, исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности. 

Доводы заявителей апелляционных жалоб о неоднократном проведении прокуратурой надзорных мероприятий в отношении строящегося объекта и спорного земельного участка суд апелляционной инстанции отклоняет, как не имеющий правового значения для разрешения требований о признании договора недействительным. 

Доводы апелляционных жалоб о том, что строительство многоквартирного дома на спорном земельном участке является следствием действий органов местного самоуправления, принявших соответствующие правовые акты, не могут свидетельствовать о соблюдении процедур по предоставлению земельного участка. Кроме того, оспаривание договора купли-продажи земельного участка осуществляется в соответствии с нормами процессуального права об общих правилах искового производства, поскольку в данных отношениях Министерство, как сторона сделки, участвовало как субъект гражданско-правовых отношений. Таким образом, порядок оспаривания сделки не нарушен.

Доводы апелляционной жалобы Банка о не разрешении судом первой инстанции вопроса относительно залога спорного земельного участка, отмену постановленного по делу решения не влекут, поскольку недействительным признан договор купли-продажи земельного участка, в то время как обязательство по залогу земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702064:81, здания с кадастровым номером 66:41:0702064:1548 возникли из договора об ипотеке № 453/280-24 от 22.03.2024.

С учетом тех обстоятельств, что в рамках настоящего дела иск не содержал требования относительно признания недействительным соглашения об установлении залога, заключенного между Банком и обществом, суд первой инстанции обоснованно не разрешил вопрос относительно сохранения либо прекращения залога на земельный участок. Банк, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не был лишен права защиты своих права предусмотренным процессуальным законом способом.

Доводы апелляционных жалоб о том, что решение суда первой инстанции не отвечает принципу законности и не способствует стабильности гражданского оборота, а также нарушает права лиц, приобретших помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку обеспечение стабильности гражданского оборота не может осуществляться за счет возложения обязанности на иное лицо претерпевать негативные последствия по недействительной сделке. Права публичного собственника защищаются наравне с правами физических и юридических лиц, иное означало бы сохранение сделки, противоречащей требованиям закона, за счет нарушения прав публичного собственника.

Стабильность оборота сохраняется, в том числе путем размещения денежных средств на счетах эскроу, открытых в уполномоченном банке.

Институт оспаривания сделок по основаниям их недействительности способствует восстановлению нарушенных прав собственника через механизм реституции и при этом не лишает прав добросовестных приобретателей на иные способы защиты, в том числе через возмещение убытков в порядке статьи 15 ГК РФ. Применительно к настоящему спору противоправность договора по отчуждению земельного участка восстанавливается путем возвращения земельного участка в публичную собственность.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из предела исковых требований, в связи с чем не разрешал вопрос относительно судьбы возводимого на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома.

Иные доводы апелляционных жалоб, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права при вынесении решения.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционным жалобам ООО СЗ «Астон.История», 27 физических лиц, ООО «Квико», АО «Банк «Дом.РФ» относится на их заявителей.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что по апелляционной жалобе ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО17, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО51, ФИО32, ФИО33, Камень А.А., ФИО34 произведена уплата государственной пошлины в размере 260 000 руб. по чеку от 21.02.2025, в размере 10 000 руб. по чеку от 21.02.2025.

Между тем, физические лица в порядке подпункта 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) обязаны уплатить государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы по рассматриваемому спору в размере 10 000 руб. 

Таким образом, государственная пошлина, уплаченная за подачу апелляционной жалобы, подлежит частичному возврату в размере 260 000 руб. на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ как излишне уплаченная.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 января 2025 года по делу № А60-32489/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Возвратить третьим лицам, ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО10, ФИО13, ФИО30, ФИО14, ФИО15, ФИО17, ФИО18, ФИО16, ФИО19, ФИО53, ФИО20, ФИО33, ФИО31, ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО23, ФИО25, ФИО27, ФИО34, ФИО32, ФИО28, ФИО29 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 260 000 руб., излишне уплаченную за подачу апелляционной жалобы (чек по операции от 21.02.2025 на сумму 260 000 руб., СУИП 561151106517OZNG; плательщик - ФИО9, ИНН <***>).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


О.Г. Дружинина


Судьи


М.А. Полякова


В.В. Семенов