Постановление от 2 мая 2024 г. по делу № А70-19793/2023

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-19793/2023
02 мая 2024 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2024 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е., судей Котлярова Н.Е., Шиндлер Н.А., при ведении протокола судебного заседания: секретарём Тихоновой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2738/2024) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.01.2024 по делу № А70-19793/2023 (судья Безиков О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Стар» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625016, <...>) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625002, <...>) об оспаривании отказа от 10.08.2023 № 230810023/15-4, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округа город Тюмень (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625036, <...>), Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625000, <...>),

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Стар» - ФИО1 по доверенности от 21.12.2023 б/н сроком действия по 31.12.2024,

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - ФИО2 по доверенности от 20.11.2023 № 241/08-3-Д сроком действия один год, ФИО3 по доверенности от 12.11.2023 № 241/08-3-Д сроком действия один год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Стар» (далее – заявитель, общество, ООО «ПСФ «Стар») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, департамент) об оспаривании отказа от 10.08.2023 № 230810023/15-4 в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Тюмень (далее – Администрация города Тюмени), Департамент имущественных

отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент имущественных отношений).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.01.2024 по делу № А7019793/2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы подателем приведены доводы о том, что заявитель реализовал свое право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства; испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов местного значения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу заявитель просит оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном путем использования системы веб-конференции, представители департамента поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить,

Представитель заявителя поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, просила оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.03.2017 между заявителем и департаментом заключен договор аренды № 23-20/3428 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 для целей завершения строительства здания многофункционального назначения ГП-7, сроком действия до 09.03.2020.

На дату заключения поименованного договора аренды на земельном участке расположен объект строительства кадастровый номер 72:23:0219002:408, адрес объекта: <...>.

Обществом был построен объект капитального строительства, отличный от того, на который было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «секция 7.1 1-я очередь строительства здания многофункционального назначения ГП-7» на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45, в связи с чем заявитель обратился Администрацию города Тюмени с заявлением о внесении соответствующих изменений в разрешение на строительство, в чём было отказано со ссылкой, в том числе, на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Судебными актами по делу № А70-8615/2023 Арбитражного суда Тюменской области правомерность отказа заявителю во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в данной части признано правомерным.

Общество, ссылаясь на решение Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8615/2023 о необходимости предоставления правоустанавливающего документа на земельный участок при внесении изменений в разрешение на строительство, 28.07.2023 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 в аренду без проведения торгов сроком на 11 месяцев.

Решением департамента от 10.08.2023 № 230810023/15-4 заявителю отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

В обоснование причин отказа департаментом приведены доводы о том, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 для завершения строительства было реализовано собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0219002:408, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45 не может быть предоставлен ООО «ПСФ «Стар» в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов местного значения; 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 72:23:0219002:408 принадлежит муниципальному образованию городской округ город Тюмень, что в силу пункта 5 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

31.01.2024 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, застройщиком – закрытым акционерным обществом «Проектно-строительная фирма «Стар» (далее – ЗАО «ПСФ «Стар») на основании выданных Администрацией города Тюмени: распоряжения на строительство от 25.10.2002 № 3802, продленного в форме разрешения на строительство от 09.04.2013 № RU72304000-104-рс, завершено строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 72:23:0219002:408, расположенного по адресу <...>, принадлежащего обществу на праве общей долевой собственности (доля в праве - 9/10).

Общество является правопреемником ЗАО «ПСФ «Стар», реорганизованного в форме преобразования в ООО «ПСФ «Стар», что подтверждается выписками из единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ).

Как следует из судебных актов по делу № А70-8615/2023, Главным управлением строительства Тюменской области при осмотре объекта капитального строительства: «секции 7.1 (1-я очередь строительства здания многофункционального назначения ГП-7)» установлено его несоответствие параметрам, указанным в разрешении на строительство № RU72304000-104-pc от 09.04.2013, в части кратких проектных характеристик, указанных в разрешении: этажность здания 7-8 (фактически 5-6), строительный объем - 25 892 м3 (фактически 21 371 м3), общая площадь здания – 5635 кв.м (фактически 4345 кв.м).

В связи с необходимостью ввода в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, обществу необходимо внести соответствующие изменения в

разрешение на его строительство, что является невозможным без правоустанавливающих документов на земельный участок.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

По мнению департамента, действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что заинтересованное лицо и изложило в письме об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем подателем жалобы не учтено, что с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что департамент, будучи публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в марте 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что до ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться незавершенным строительством, в целях чего предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

Таким образом, отказ департамента в предоставлении ООО «ПСФ «Стар» по договору аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 для завершения строительства по данному основанию является незаконным.

Из оспариваемого отказа также следует, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45 частично расположен в границах

функциональной зоны транспортной инфраструктуры, в которой предусмотрено размещение линейных объектов местного значения (планируемые к размещению: улицы и дороги местного значения).

Пунктом 17 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что вопреки позиции подателя жалобы материалы дела не содержат относимых и допустимых доказательств, на основании которых можно утвердительно установить фактическое наличие объекта местного значения в границах испрашиваемого земельного участка на момент принятия оспариваемого отказа и рассмотрения настоящего дела, то есть объект местного значения является планируемым к размещению.

В определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105, от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 сформулированы следующие правовые подходы. Положения пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ сами по себе не лишают собственника объектов недвижимости права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их использования. Если испрашиваемый земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте и в отношении него не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд, планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах такого участка не может служить причиной отказа в его предоставлении в аренду. В случае резервирования земельного участка он может быть предоставлен в аренду в пределах срока резервирования.

Таким образом, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка собственнику находящихся на нем объектов недвижимого имущества необходимо учитывать вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок (в собственность или в аренду), а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о начавшейся реализации документов территориального планирования.

В отсутствие доказательств изъятия земельного участка из оборота, ограничения его в обороте, принятия в отношении него решения о резервировании для государственных или муниципальных нужд, планирование размещения в долгосрочной перспективе объекта местного значения в границах земельного участка не может служить причиной отказа в его предоставлении в аренду.

Судом первой инстанции признан неправомерным отказ в предоставлении спорного земельного участка на основании пункта 5 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку названная норма не предполагает отказ заявителю по причине наличия государственной регистрации доли в праве общего имущества в расположенных на земельном участке зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства за муниципальным образованием.

Каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционная жалоба не содержит, поэтому выводы суда в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.01.2024 по делу № А7019793/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий Н.Е. Иванова

Судьи Н.Е. ФИО4 Шиндлер