Постановление от 22 сентября 2025 г. по делу № А55-10584/2019

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу 11АП-8434/2025

23 сентября 2025 года Дело А55-10584/2019 г. Самара

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальцева Н.А.,

судей Александрова А.И., Поповой Г.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 августа-09 сентября 2025 года в помещении суда, в зале № 2,

апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Самарской области от 09 июня 2025 года, вынесенное по заявлению ФИО2 (вх. № 442565 от 11.09.2024) к ФИО1 о признании недействительным результатов торгов и договора купли - продажи,

с участием в обособленном споре третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества Коммерческого банка «Газбанк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»,

и по встречному иску ФИО1 (вх. № 128017 от 17.03.2025) о признании его добросовестным приобретателем имущества с торгов,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, ИНН <***>,

с участием:

ФИО1 – лично, паспорт, представитель ФИО4, по доверенности от 14.11.2024,

от ФИО2 - представитель ФИО5, представитель ФИО6 по доверенности от 15.08.2024,

установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2019 заявление акционерного общества Коммерческий банк «Газбанк» в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3 принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2019 в отношении ФИО3, введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО7, член САУ «Авангард», регистрационный номер - 14086, ИНН <***>.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2019 в отношении должника ФИО3 введена процедура реализации имущества гражданина.

ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила:

- признать недействительными торги по реализации имущества должника – ФИО3 ИНН <***> от 20.03.2024, объявление о проведении торгов от 23.01.2024 № 13477009, Лот № 1 в части реализации земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508 м.кв., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленин;

- признать недействительным договор купли-продажи от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3 и дополнительное соглашение к нему от 21.03.2024, заключенный с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения ИНН <***>, СНИЛС <***>, по результатам торгов по реализации имущества должника ФИО3 от 20.03.2024 в части земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508 м.кв., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина.

От заявителя поступило ходатайство об изменении заявленных требований, в котором она просила:

- признать недействительными торги по реализации имущества должника – ФИО3 ИНН <***> от 20.03.2024, объявление о проведении торгов от 23.01.20214 № 13477009, Лот № 1 в части реализации земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина;

- перевести на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, права и обязанности покупателя по договору купли –продажи земельного участка с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, площадью 2 508 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3 и дополнительное соглашение к нему от 21.03.2024;

- указать, что решение арбитражного суда является основанием для прекращения регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельского поселения Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина и регистрации права собственности ФИО2 на него;

- взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 170 851 руб. путем перечисления денежных средств в сумме 170 851 руб., внесенные ФИО2 и хранящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2025 заявление об изменении заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. К участию в данном обособленном споре по настоящему делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета

спора, привлечено акционерное общество Коммерческий банк «Газбанк» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

ФИО1 обратился с встречным исковым заявлением к ФИО2, в котором просил:

- признать ФИО1 добросовестным приобретателем Лота № 1, а именно 185 земельных участков (в том числе земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508 м.кв.), расположенных по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.п. Красны Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, приобретенных на публичных торгах 14 марта 2024 года».

Заявление принято для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.06.2025 заявление ФИО2 удовлетворено.

Переведены на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли – продажи земельного участка с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, площадью 2 508,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3 и дополнительное соглашение к нему от 21.03.2024.

Суд определил финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Самарской области перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 170 851 руб. в пользу ФИО1, внесенные ФИО2 в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате стоимости земельного участка ФИО1. ФИО1 представить заявление с указанием соответствующих реквизитов банковского счета для перечисления денежных средств.

Суд заменил в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, площадью 2 508,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, правообладателя ФИО1 на правообладателя ФИО2.

Прекращено производство по встречному исковому заявлению ФИО1.

Распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на Определение Арбитражного суда Самарской области от 09.06.2025, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 апелляционную жалобу поддержала, просила определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ, в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Обращаясь с настоящим заявлением, ФИО2 просила, с учетом представленных уточнений, перевести на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, права и обязанности покупателя по договору купли –продажи земельного участка с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, площадью 2 508 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельского поселения Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3 и дополнительное соглашение к нему от 21.013.2024.

В обоснование заявленных требований заявитель указывала, что в рамках процедуры банкротства должника ФИО3 были проведены торги, торги признаны состоявшимися и победителем был признан ФИО1.

По результатам проведения торгов, с победителем был заключен договор купли – продажи от 21.03.2024 и дополнительное соглашение к нему.

Как указано в заявлении, истец по настоящему иску не являлся участником торгов, однако является лицом, чьи права и интересы нарушены проведением торгов, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, поскольку указанный земельный участок продан с нарушением ее преимущественного права покупки согласно ст. 250 Гражданского кодекса российской Федерации.

Финансовый управляющий указывал, что торги по реализации имущества должника проведены с действующим законодательством и отсутствуют основания для признания их недействительными.

Ответчик ФИО1 ссылался на то, что он как добросовестный участник гражданского оборота, при приобретении земельных участков с торгов проявил необходимую степень предусмотрительности и

осторожности, указывал, что истец необоснованно оценил земельный участок в 170 851 руб.

Ссылался на то, что при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах.

Согласно заключению эксперта № 27-03-10-654 от 25.02.2025, рыночная стоимость объекта – земельный участок площадью 2508 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.п. Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, по состоянию на дату экспертизы составляет: 1 617 000 руб., в том числе ½ доли – 808 500 руб., рыночная стоимость объекта – земельный участок площадью 2508 кв.м. расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.п. Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, по состоянию на 23.03.2022 (дата утверждения положения) составляет 1 239 573,17 руб., в том числе ½ доли – 619 786,58 руб.

По мнению ответчика, стоимость ½ доли при переводе прав и обязанностей покупателя должна быть не менее 619 786,58 руб. Указывал, что ФИО2 проявив должную осмотрительность, могла получить информацию о назначении торгов неоднократно (учитывая длительность их проведения) в том числе и на ЕФРСБ, посчитал, что ФИО2 пропущен срок исковой давности.

Удовлетворяя заявленные требования ФИО2 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи земельного участка с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, суд первой инстанции указал, что, поскольку преимущественное право ФИО8 было нарушено, в связи с чем, требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя заявлены правомерно.

Стоимость спорного земельного участка установлена в размере 170 851 руб., как ее определил финансовый управляющий в предложении ФИО8 о приобретении спорного земельного участка с использованием поимущественного права покупки.

Прекращая производство по встречному исковому заявлению ФИО1, применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции указал, встречный иск о признании себя добросовестным приобретателем при рассмотрении первоначального иска о переводе права и обязанностей покупателя по договору купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44 от 21.03.2024 и дополнительного соглашения к нему, не может быть заявлен в качестве самостоятельного материально-правового требования, поскольку такой способ защиты сам по себе не приведет в случае его удовлетворения к восстановлению нарушенных прав, а также отметил, что встречное исковое заявление подано в нарушение статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 24.03.2022 финансовому управляющему от кредитора АО АКБ «Газбанк» поступило положение о реализации имущества должника ФИО3, находящегося в залоге у АО АКБ «Газбанк», информация о поступившем положении опубликована на сайте ЕФРСБ 24.03.2022.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.09.2022 по настоящему делу разрешены разногласия между финансовым управляющим и кредитором АО АКБ «Газбанк», утверждено положение о порядке реализации

имущества должника ФИО3 в редакции финансового управляющего.

Финансовым управляющим на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 9339989 от 02.08.2022 о проведении торгов по продаже имущества должника на электронной площадке АО «Объединенная Торговая Площадка», размещенной на сайте http://utpl.ru/ (далее ЭТП), в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений по цене. Торги, подведение итогов, выявление победителя в 13 час. 00 мин. 14.09.2022 по месту нахождения организатора торгов и на ЭТП. Начало торгов: 14.09.2022 в 11 час. 00 мин. На продажу выставляется имущество должника находящееся в залоге АО КБ «Газбанк» единым лотом (185 земельных участков). Для всех земельных участков: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина. Начальная цена продажи 75 853 008,00 руб. (НДС не облагается). Размер задатка 10%, шаг аукциона 5% от начальной цены лота.

В связи с несостоявшимися 14.09.2022 по причине отсутствия заявок первыми торгами, финансовый управляющий ФИО3 на сайте ЕФРСБ сообщил о проведении повторных торгов по продаже имущества должника на электронной площадке АО «Объединенная Торговая Площадка», размещенной на сайте http://utpl.ru/ (далее ЭТП), в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений по цене. Торги, подведение итогов, выявление победителя в 13 час. 00 мин. 26.10.2022 по месту нахождения организатора торгов и на ЭТП.

Финансовый управляющий 27.10.2022 на сайте ЕФРСБ сообщил о результатах проведения повторных торгов по продаже имущества должника. Торги проводились 26.10.2022 на электронной площадке АО «Объединенная Торговая Площадка», размещенной на сайте http://utpl.ru/. На продажу выставлялось имущество должника находящееся в залоге АО КБ «Газбанк» единым лотом (185 земельных участков). В связи с отсутствием заявок, торги признаны не состоявшимися.

Залоговому кредитору направлено предложение об оставлении имущества за собой.

Финансовый управляющий 15.12.2022 сообщил о проведении торгов посредством публичного предложения по продаже имущества должника на электронной площадке АО «Объединенная Торговая Площадка», размещенной на сайте http://utpl.ru/ (далее ЭТП), в форме аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений по цене, установленной для определенного периода проведения торгов с 15 ч. 00 мин. 19.12.2022 до 15 ч. 00 мин. 22.02.2023. Торги признаны несостоявшимися.

Торги, проводимые с 24.04.2023 по 05.06.2023, также признаны несостоявшимися. Следующие торги проводились с 24.07.2023 по 04.09.2023, в связи с отсутствием заявок, торги признаны не состоявшимися.

В адрес финансового управляющего от АО АКБ «Газбанк» поступили Дополнения к изменениям в Положение о начальной стоимости, порядке, условиях и сроках продажи имущества должника - ФИО3, находящегося в залоге у АО АКБ «Газбанк», размещены в ЕФРСБ, сообщение № 13273688 от 21.12.2023. На основании данных Дополнений были назначены новые торги посредством публичного предложения с 25.01.2024 по 28.03.2024.

Единственным участником торгов в период с 07.03.2024 по 14.03.2024 по лоту № 1: находящиеся в залоге АО КБ «Газбанк» единым лотом (185 земельных участков), в соответствии с представленным предложением о цене в размере

24000000,00 руб. (НДС не облагается), является: ФИО9 (ИНН <***>), действующий в интересах ФИО1 (ИНН <***>), который и признан победителем.

По результатам проведения торгов, с победителем был заключен договор купли – продажи от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3 и дополнительное соглашение к нему от 21.03.2024.

В тоже время, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.08.2024 – ФИО2 является собственником ½ доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина.

Указанная доля земельного участка приобретена истцом на основании договора купли – продажи от 16.02.2011 № 3, заключенного между ФИО2 и ФИО3

Иным участником долевой собственности спорного земельного участка, с размером доли ½ является должник ФИО3. С 24.06.2024 участником долевой собственности на спорный земельный участок, согласно выписке из ЕГРН от 24.06.2024 является ответчик – ФИО1, с размером доли ½ в праве общей долевой собственности.

15.11.2024 истцом после полдачи искового заявления в суд по настоящему спору, от финансового управляющего было получено предложение о приобретении спорного земельного участка с использованием преимущественного права покупки, по цене предложения третьего лица – 170 851 руб.

В рассматриваемом случае, обращаясь в суд с настоящим заявлением, заявитель указывала на нарушение норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности соответствующих долей в праве на спорное имущество, принадлежащих должнику, наличия у ФИО8 намерения воспользоваться таким правом, в качестве правового обоснования, в том числе приведены положения статьи 250 Гражданского кодекса российской Федерации.

По сути положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого – либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим Кодексом и иными законами.

Правовых норм, регулирующих защиту преимущественного права приобретения имущества должника, находящегося в общей долевой собственности, Законом о банкротстве не установлено. В тоже время специальный способ защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества – иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке установлен пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, ФИО8 был избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права в части требования перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи имущества, заключенного с ФИО1 по результатам состоявшихся торгов.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

ФИО8 указывала, что 15.11.2024 ей после подачи настоящего заявления в суд от финансового управляющего было получено предложение о приобретении спорного земельного участка с использованием преимущественного права покупки, по цене предложения третьего лица – 170 851 руб.

Указывала, что согласно почтового штемпеля на почтовом конверте, указанное предложение было направлено ей 14.03.2024 и получено только 15.11.2024, после принятия судом настоящего заявления к рассмотрению.

29.11.2024 заявителем посредством электронной почты в адрес финансового управляющего направлено согласие на предложение о преимущественном праве приобретения имущества.

В связи с чем, заявитель просила о переводе на нее - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи земельного участка с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, площадью 2 508 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельского поселения Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3.

Доказательств того, что ФИО8 ранее 11.09.2024 (дата обращения с настоящим заявлением) и 15.11.2024 была проинформирована о моменте продажи соответствующей спорной доли, материалы дела не содержат.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что ФИО8 не являлась участником обособленных споров по утверждению положения о начальной стоимости, порядке, условиях и сроках продажи имущества должника - ФИО3, при рассмотрении судом разногласий между финансовым управляющим и кредитором.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что срок, предусмотренный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявителем не пропущен.

Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в Постановлении от 16.05.2023 № 23-П, преимущественное право покупки собственником доли в праве на имущество может быть реализовано до начала торгов, а не по итогам их проведения, как ранее было закреплено в пункте 18 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020).

В соответствии с положениями статей 169, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) нарушение преимущественного права покупки имущества не влечет признание недействительными публичных торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ, на что обращено внимание в пункте 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что права ФИО8 были нарушены, в связи с чем, требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

При этом, цена приобретения соответствует цене, установленной на торгах.

Согласно п. 2.1 договора купли – продажи № ПЛТ/Лот1/2024-З от 21.03.2024 цена продажи имущества по лоту № 1 (185 земельных участков) составляет 24 000 000 руб., с учетом дополнительного соглашения к договору купли – продажи № ПЛТ/Лот1/2024-З от 21.03.2024.

Стоимость спорного земельного участка установлена на торгах в размере 129 729,72 руб. (24 000 000 руб. / 185 земельных участков).

Заявитель, с учетом уточнения требований, указывал на стоимость спорного земельного участка в размере 170 851 руб.

Вместе с тем, поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, взыскание с истца денежных средств в размере 170 851 руб. является правом истца и не нарушает прав ответчика.

При переводе на заявителя прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, в случае удовлетворения таких требований, заявитель обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость.

Данный вывод следует из правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 4, утвержденного Президиумом ВС РФ от 23.12.2020.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда

в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

ФИО8 в качестве доказательств, подтверждающих возможность выплатить оплаченную ФИО1 стоимость доли, представлен чек от 06.12.2024 на сумму 170 851 руб. о внесении денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Самарской области на общую сумму 170 851 руб.

В связи с чем, суд первой инстанции верно указал, что денежные средства в сумме 170 851 руб. подлежат взысканию с ФИО8 в пользу ФИО1 путем выплаты с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области.

Судом первой инстанции правомерно, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4, а также в целях обеспечения своевременного и эффективного исполнения судебного акта в будущем, указано на замену в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, площадью 2 508,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, правообладателя ФИО1 на правообладателя ФИО2.

Относительно встречного иска судом первой инстанции установлено следующее.

ФИО1 обратился с встречным исковым заявлением к ФИО2, в котором просил признать ФИО1 добросовестным приобретателем Лота № 1, а именно 185 земельных участков (в том числе земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508 м.кв.), расположенных по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.п. Красны Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина, приобретенных на публичных торгах 14 марта 2024 года.

В качестве юридического основания встречного иска, ФИО1 указывал нормы, регламентирующий условия истребования имущества от добросовестного приобретателя (302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с вышеуказанной нормой, истребование имущества у добросовестного приобретателя возможно в двух случаях: имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, и если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать.

Судом первой инстанции установлено, что встречный иск о признании добросовестным приобретателем при рассмотрении первоначального иска о переводе права и обязанностей покупателя по договору купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44 от 21.03.2024 и дополнительного соглашения к нему, не может быть заявлен в качестве самостоятельного материально-правового требования, поскольку такой способ защиты сам по себе не приведет в случае его удовлетворения к восстановлению нарушенных прав при оспаривании торгов в рамках дела о банкротстве.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что производство по встречному исковому заявлению ФИО1 подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление ФИО2 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи земельного участка с кадастровым номером: 63:26:1408014:44, поскольку преимущественное право

ФИО8 было нарушено, а производство по встречному заявлению прекращено.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель ссылается на необоснованно определенный размер доли ФИО2 в праве собственности. Так, апеллянт считает, что финансовый управляющий неверно определил размер в сумме 170 851 руб., поскольку при выставлении на продажу лота № 1 установлена сумма в размере 24 000 000 руб., а по заключению эксперта стоимость земельного участка составляет 1 494 000 руб.

Заявитель жалобы указывает, что финансовым управляющим не предоставлен расчет 1/2 доли в праве собственности. При этом, расчет в размере 170 851 руб. сделан без учета особенностей 185 объектов (земельных участков) входящих в единый лот.

Кроме того, апеллянт ссылается на факт приобретения 1/2 доли ФИО2 у должника по цене 300 960 руб., согласно договору купли-продажи от 16.02.2011.

По мнению заявителя, согласно оценке независимого оценщика стоимость спорной доли (1/2) в земельном участке площадью 2 508 кв.м. составила 747 000,00 рублей.

Таким образом, установленная стоимость 1/2 доли ФИО2 в праве собственности в размере 170 851 руб. и предложение по этой цене преимущественного права покупки ФИО2 нарушает права заявителя.

Помимо этого, апеллянт считает, что права ФИО2 не нарушены, поскольку участок в виде 1/2 доли в праве, которым владеет ФИО2 выделен в натуре и огорожен.

ФИО2 также, по мнению заявителя, действовала недобросовестно в рамках настоящего спора, поскольку, используя открытые источники, могла ранее узнать о банкротстве должника и проведении процедуры торгов.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на продажу на торгах было выставлено имущество должника находящееся в залоге АО КБ «Гаэбанк» единым лотом (185 земельных участков), в том числе, земельный участок, с кадастровым номером 3:26:1408014:44, площадью 2 508,00 м.кв., расположенный по адресу: Самарская облапь, Красноярский район, сельское поселение Красный Яр, в границах бывшего п/х КМЗ им, Ленина.

При этом, ФИО2 не являлась участником торгов, однако является лицом, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены проведением указанных торгов и заключенным по их результатам договором купли-продажи от 21.03.2024 № ПЛТ/Лот1/2024-3, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:26:1408014:44, площадью 2 508,00 м.кв., расположенный по адресу: Самарская область,, Красноярский район, сельское поселение ФИО10 и границах бывшего № /х КМЗ им. Ленина, поскольку ФИО2 обладала правом собственности на 1/2 доли земельного участка, в связи с чем обладала преимущественным правом покупки оставшейся доли.

Согласно выписке, из ЕГРН по состоянию на 14.08.2024 истец - ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:26:140801444, площадью 2 508,00 «кв., расположенный по адресу: Самарская область. Красноярский район, сельское поселение ФИО10 в границах бывшего п/х КМЗ им. Ленина.

Указанная доля в земельном участке принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от 16.02.2011 № 3, заключенного между истцом и

должником - ФИО3. Иным участником долевой собственности спорного земельного участка, с размером доли 1/2' являлся должник ФИО3.

С 24.06.2024 участником долевой собственности на спорный земельный участок, согласно выписке из ЕГРН от 24.06.2024 является ответчик - ФИО1, с размером доли 1/2 в праве общей долевой собственности.

15.11.2024 истцом после подачи искового заявления в арбитражный суд и возбуждения производства по настоящему обособленному, от финансового управляющего должника было получено предложение о приобретение спорного земельного участка с использованием поимущественного права покупки, по цене предложения третьего лица - 170 851 руб.

Согласно почтового штемпеля на почтовом конверте, указанное предложение было направлено истцу 14.03.2024 и получено им только 15.11.2024, как было указано выше, уже после возбуждения производства по настоящему обособленному спору.

При этом, несвоевременное направление ФИО2 предложения об использовании ею своего преимущественного права покупки спорного земельного участка, по обстоятельствам, не зависящим от истца ФИО2, не лишает ее прав, предусмотренных законом на преимущественное приобретение данного земельного участка в собственность по цене предложения третьего лица.

Следует отметить,что сам ФИО1 указывая на необходимость отмены судебного акта, не оспаривает права истца о переводе на ФИО2 прав и обязанностей покупателя, а выражает несогласия только с взысканной в пользу ФИО1 суммы.

В данном случае, доля была реализована путем продажи с публичных торгов, которые являются специфической формой торговли, результат которой достигается посредством проведения различных мероприятий, конечной целью которых является официальное заключение сделки.

Согласно п. 2.1 договора купли – продажи № ПЛТ/Лот1/2024-З от 21.03.2024 цена продажи имущества по лоту № 1 (185 земельных участков) составляет 24 000 000 руб., с учетом дополнительного соглашения к договору купли – продажи № ПЛТ/Лот1/2024-З от 21.03.2024.

Стоимость спорного земельного участка установлена на торгах в размере 129 729,72 руб. (24 000 000 руб. / 185 земельных участков).

Заявитель, с учетом уточнения требований, указывала на стоимость спорного земельного участка в размере 170 851 руб. Эта стоимость определена финансовым управляющим.

Судебная коллегия указывает, что изначально начальная цена продажи на торгах была 75 853 008 руб. В результате понижения стоимость составила - 24 000 000 руб., то есть почти уменьшилась в 3 раза.

Впоследствии, финансовый управляющий в предложении о приобретение спорного земельного участка с использованием поимущественного права покупки установил цену предложения для третьего лица в размере 170 851 руб.

Согласно информации Росреестра, кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 514 365, 72 руб., поэтому предложенная финансовым управляющим цена в размере 170 851 руб., соответствует реальности (уменьшение стоимости почти в 3 раза на торгах «на понижение»)

Таким образом, доводы ответчика о том, что нарушены его права в части стоимости имущества - 1/2 доли не находят свое подтверждение. Расчет, выполненный судом первой инстанции, произведен верно, исходя из общей денежной суммы, уплаченной ФИО1 по договору купли-продажи № ПЛТ//1от 1/2024 от 21.03.2024.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что выкупаемый земельный участок значительно отличается от других по своим потребительским качествам, не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Более того, отдельная оценка этого земельного участка, в отрыве от оценки всего массива земельных участков, с учетом того, что этот массив земельных участков уже приобретен на торгах в виде публичного предложения (т.е. "на понижение") не будет опровергать установленный финансовым управляющим размер выкупаемой стоимость доли земельного участка.

Преследуемая законодателем цель по консолидации права собственности отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П, согласно которой при продаже с торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости.

При этом, несвоевременное направление арбитражным управляющим такого предложения сособственнику на первой стадии продажи, не лишает возможности последнего требовать реализации своего права выкупа на последующих стадиях торгов.

Ссылка апеллянта на то, что финансовый управляющий вправе действовать только в соответствии с утвержденным Положением о порядке продажи имущества от 23.03.2022, признается необоснованной, поскольку тот факт, что утверждено Положение о порядке и условиях реализации имущества должника, согласно которому утвержден порядок реализации имущества, не может иметь правового значения для заявителей, чьи права, установленные действующим гражданским законодательством, нарушены.

Для разрешения подобных случаев в абзаце пятом пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, предписывающие обеспечивать защиту интересов добросовестной стороны при рассмотрении споров в суде.

Рассматриваемый спор представляет собой пример того, когда добросовестный сособственник 1/2 доли земельного участка в силу неосведомленности не смог реализовать предоставленное законодателем право преимущественного выкупа имущества по независящим от него причинам.

Довод относительно того, что право преимущественной покупки в данном случае должно быть реализовано по первоначальной цене продажи доли на первых торгах, применительно к правовой позиции, изложенной в 15 Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.3023 № 23-П, отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 23-П пункт 1 статьи 250 ГК РФ признан несоответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой его положения являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с

применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами 2 и 3 статьи 255 ГК РФ, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем.

Так, финансовый управляющий должен сначала направить предложение приобрести эту долю (с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах) другим участникам долевой собственности. При неполучении в течение месяца согласия на покупку имущество продается с торгов.

Между тем, поскольку в данном случае цена была уже сформирована на торгах, а вопрос о признании торгов недействительными не стоит, то реализуя преимущественное право покупки, выяснению подлежит факт реальной финансовой возможности приобретения имущества на тех же условиях.

Доказательства недобросовестного поведения ФИО2 заявителем не предоставлены, следовательно, носят предположительный характер.

Доводы апеллянта о том, что стоимость спорной доли, указанная в обжалуемом судебном акте меньше стоимости 1/2 доли, приобретенной ФИО2 по договору купли - продажи от 16.02.2011 года, заключенного между ФИО3 ФИО2 являются несостоятельными, поскольку стороны свободны в заключение договора и могут самостоятельно достичь соглашения по его существенным условиям.

Доводы жалобы о том, что в действиях арбитражного управляющего имеются нарушения, поскольку после проведения публичных торгов, последний должен был направить истцу предложение о покупке доли в спорном земельном участке по рыночной стоимости, не являются основанием для отмены судебного акта, в связи с тем, что ФИО1, в случае не согласия с суммой покупки, имеет право на обращение к финансовому управляющему с требованием о взыскании убытков в судебном порядке.

Что касается представленной апеллянтом оценки независимого оценщика об определении стоимости спорной доли (1/2) в земельном участке площадью 2 508 кв.м. в размере 747 000,00 руб., то апелляционный суд отмечает, что указанная оценка была составлена не в рамках назначенной судом экспертизы.

Следует также обратить внимание, что в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Судебная коллегия протокольным определением от 09.09.2025 отказала в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле Росреестр в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в соответствии со ст. 51 АПК РФ, ввиду отсутствия законных оснований, в порядке п. 3 ст. 266 АПК РФ.

Доводы о привлечении к участию в деле Росреестр в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, основаны на предположениях, каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о необходимости привлечения указанного органа, не приведено.

Указанные в обоснование ходатайства обстоятельства не свидетельствуют о такой необходимости, притом, что в соответствии со статьей 51 АПК РФ лицо привлекается к участию в деле в случае, если рассматриваемым спором затрагиваются его права или обязанности. Из материалов дела судебной коллегией данных обстоятельств не установлено.

Судебная коллегия протокольным определением от 09.09.2025 отказала ФИО1 в назначении экспертизы в порядке ст. 268 АПК РФ, ввиду отсутствия законных оснований, о чем указано выше.

Все иные доводы, изложенные в жалобе, не влияют на правильность выводов суда и направлены, по сути, на переоценку обстоятельств дела, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется. При этом, заявитель апелляционной жалобы приводит доводы, не опровергающие выводы арбитражного суда первой инстанции, а выражающие несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законного и обоснованного определения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены верно, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушения, являющиеся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Таким образом, определение Арбитражного суда Самарской области от 09 июня 2025 года по делу А55-10584/2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 09 июня 2025 года по делу А55-10584/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.А. Мальцев

Судьи А.И. Александров

Г.О. Попова