Постановление от 2 ноября 2024 г. по делу № А09-766/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А09-766/2024

20АП-4883/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2024 Постановление изготовлено в полном объеме 02.11.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Воронцова И.Ю. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фокиной О.С., в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, проводимого с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2024 по делу № А09-766/2024 (судья Дюбо Ю.И.),

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика атмосферы» (далее – АО «СЗ «Фабрика атмосферы», ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.03.2007 № 38086 за период с 17.01.2023 по 30.09.2023 в размере 422 465 руб. 76 коп. и неустойки за период с 16.03.2023 по 20.11.2023 в размере 23 179 руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апеллянт возражает

против вывода суда области о том, что спорный участок с момента государственной регистрации первого права собственности на квартиру (18.07.2022) является общей долевой собственностью со ссылкой на то, что между Брянской городской администрацией и ОАО «Фабрика кухня» (правопредшественником АО «СЗ «Фабрика атмосферы») был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 38086, соглашение о расторжении которого не заключалось. Подробно доводы изложен в жалобе.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие на основании статей 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Оценив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.03.2007 между Брянской городской администрацией (арендодателем) и ОАО «Фабрика-кухня» (арендатором) заключен договор аренды № 38086 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6 923 кв.м, с кадастровым номером 32:28:01:55:01:0027, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», д/н участок ч. 16, разрешенный вид использования участка: для строительства 9-10 этажного жилого дома (поз. 22-б) (пункты 1.1 - 1.7 договора).

Срок аренды участка – 3 года, устанавливается с 01.04.2007 по 01.04.2010.

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 28.03.2007.

Согласно пункту 3.2 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.3, 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из

расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 07.07.2016 стороны внесли изменения в пункт 1.4 договора от 28.03.2007 № 38086, а именно: разрешенный вид использования участка - многоквартирные жилые дома ниже 4 и выше 17 этажей, вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры.

Дополнительным соглашением от 28.10.2014 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка до 27.10.2019.

Иск мотивирован тем, что ответчик не исполнил обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы за период с 17.01.2023 по 30.09.2023, в связи с чем за АО «СЗ «Фабрика атмосферы» образовалась задолженность по арендным платежам в размере 422 465 руб. 76 коп.

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга и договорной неустойки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), исходил из того, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в спорном МКД (18.07.2022), у ответчика прекратилось право пользования земельным участком, предоставленного для строительства указанного МКД, и, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды.

Поскольку истцу отказано в основном требовании, требование о взыскании пени также оставлено без удовлетворения.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и обстоятельствах дела.

Апеллянт возражает против вывода суда области о том, что спорный участок с момента государственной регистрации первого права собственности на квартиру (18.07.2022) является общей долевой собственностью со ссылкой на то, что между Брянской городской администрацией и ОАО «Фабрика кухня» (правопредшественником АО «СЗ «Фабрика атмосферы») был заключен договор аренды земельного участка,

находящегося в государственной собственности № 38086, соглашение о расторжении которого не заключалось.

Данные доводы отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Статья 65 ЗК РФ устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как разъяснено в пункте 26 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и указано в части 1 статьи 36 ЖК РФ, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Согласно пункту 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» до образования земельного участка под многоквартирным жилым домом земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, с момента первой регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном жилом

доме, в том числе, в части права требования внесения арендной платы за этот земельный участок.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.06.2022

№ 32-301-469-2008 в эксплуатацию введен последний IV этап строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (на земельных участках 32:28:0015501:27 и 32:28:0015501:3370).

Первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру № 196 в доме 60 в микрорайоне Московском в г. Брянске проведена 18.07.2022, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2022.

При таких обстоятельствах договор аренды № 38086 земельного участка, находящегося в государственной собственности от 28.03.2007, прекращен в силу закона - на основании статьи 413 ГК РФ при первой регистрации права собственности на квартиру № 196 в доме 60 в микрорайоне Московском в г. Брянске (18.07.2022).

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167 и от 27.02.2017 № 309-КГ16-21430.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4

статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии с правилами статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2024 по делу № А09-766/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Егураева

Судьи И . Ю . В о р о н ц о в

В.А. Устинов