Постановление от 16 марта 2022 г. по делу № А07-22092/2021

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-1735/2022
г. Челябинск
16 марта 2022 года
Дело № А07-22092/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2022 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2021 по делу № А07-22092/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» - ФИО2 (доверенность от 21.12.2021 сроком действия до 21.12.2023, паспорт, диплом).



Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» (далее – ООО «Служба заказчика», ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.03.2019 по 31.12.2020 в размере 26 479 руб. 29 коп., пени за период с 15.12.2015 по 31.12.2020 в размере 33 274 руб. 16 коп. (т. 1, л.д. 17-18).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2021 исковые требования Управления удовлетворены частично, в его пользу с ООО «Служба заказчика» взысканы задолженность в размере 25 292 руб. 05 коп., пени в размере 32 364 руб. 34 коп. (т. 1, л.д. 138-152).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Служба заказчика» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы с учетом дополнений ее податель указывает, что договор аренды земельного участка № 929-15 от 24.11.2015 прекратил свое действие 18.06.2018. Согласно п. 6.3 договора для продления договора арендатор должен направить арендодателю уведомление о намерении продлить договор, если такого намерения не направлено, то договор прекращает свое действие. Доказательств уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить срок действие договора Управлением не представлено. Кроме того, ответчик фактически не пользуется и не владеет данным участком. В силу действующего законодательства после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости арендная плата подлежит взысканию до момента регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома. В данном споре ответчик считает целесообразным применить аналогию закона, так как сами наружные сети водоотведения были построены для обслуживания дома по адресу: Бульвар Давлеткильдеева, д. 16, Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Таким образом, факт наличия задолженности общества «Служба Заказчика» не доказан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу судом апелляционной инстанции отказано по основаниям частей 1 и 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с непредставлением доказательств направления отзыва лицам, участвующим в деле.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан № 2539 от 18.06.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО «Служба заказчика» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 929-15 от 24.11.2015 (т. 1, л.д. 26-29), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020614:1090, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ограничение продолжением бульвара Давлеткильдеева, улицами Энтузиастов и ФИО3 (мкр. «Глумилино-2»), под коммунальное обслуживание (для строительства внутриквартальных инженерных сетей в микрорайоне «Глумилино-2», ограниченном продолжением бульвара Давлеткильдеева, ул. Энтузиастов и ФИО3 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 559 кв. м (пункт 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с 18.06.2015 до 18.06.2018.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны становили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 18.06.2015 (пункт 3.1 договора).

Пунктом 4.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 20 957 руб. 13 коп.

Согласно пункту 4.3 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 4.4 договора расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года.

По условиям пункта 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора).

По акту приема-передачи от 24.11.2015 земельный участок передан арендатору (т. 1, л.д. 33).

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:020614:1090 находится объект недвижимости - наружные сети водоотведения с кадастровым номером 02:556020614:2456, на который в период с 20.07.2018 по 23.10.2020 было зарегистрировано право собственности ответчика, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2021 № 99/2021/437104393 (т. 1, л.д. 121-124).

Как утверждает истец, за период действия договора аренды арендатор не вносил арендную плату, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность за период с 01.03.2019 по 31.12.2020 в размере 26 479 руб. 29 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.05.2021 № УЗ-3950 с требованием в течение 30 дней с момента направления данной претензии погасить задолженность в размере 26 479 руб. 29 коп. и пени в размере 33 274 руб. 16 коп. (т. 1, л.д. 7-10).

Оставление ответчиком без удовлетворения требования истца, изложенного в претензии, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, признав правомерными требования о взыскании долга по арендной плате и договорной пени.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта в удовлетворенной части.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору № 929-15 от 24.11.2015, суд первой инстанции правомерно квалифицировал их как правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Вопреки возражениям подателя жалобы истечение срока действия договора аренды после 18.06.2018, обстоятельством прекращения обязательства ответчика вносить арендную плату за неиспользуемый земельный участок, не является.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 5.4.13 договора стороны предусмотрели, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную пунктом 7.3 договора.

Как разъяснено в пунктах 37, 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В материалах дела отсутствуют доказательства инициирования арендатором процедуры возврата земельного участка, уклонения арендодателя от его принятия у арендатора после истечения срока договора аренды.

Факт расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020614:1090 принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимости – наружные сети водоотведения с кадастровым номером 02:556020614:2456 в период с 20.07.2018 по 22.10.2020 включительно подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2021 № 99/2021/437104393 (т. 1, л.д. 121-124).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из указанной выше выписки следует, что право собственности на наружные сети водоотведения зарегистрировано за новым приобретателем (зарегистрирован переход права от ответчика к иному лицу) 23.10.2020, в связи с чем с учетом приведенных разъяснений судом первой инстанции верно исчислен период расчета задолженности с 01.03.2019 по 22.10.2020.

Довод апеллянта о наличии оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы с момента регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома, в границах которого находился объект недвижимости – наружные сети водоотведения с кадастровым номером 02:556020614:2456, проверен и подлежит отклонению, поскольку ответчиком не представлено доказательств обслуживания спорными сетями исключительно одного многоквартирного дома.

Более того, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), конкретизирован состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Так, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил № 491).

Также согласно абзацу второму пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354) «внутридомовые инженерные системы» - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), мусороприемные камеры, мусоропроводы.

Абзацем 18 названной нормы предусмотрено, что «централизованные сети инженерно-технического обеспечения» - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отведения сточных вод из внутридомовых инженерных систем).

Таким образом, состав общего имущества многоквартирного дома, (включая расположенные в нем инженерные коммуникации), расходы по содержанию которого возложены на собственников помещений этого дома, подробным образом определен действующим законодательством.

Следовательно, предусмотренных приведенными выше нормами права оснований для включения наружных сетей водоснабжения (водоотведения), то есть расположенных за пределами границ дома, в состав общедомового имущества МКД не имеется.

При названных обстоятельствах на ответчика возлагается обязанность по оплате землепользования.

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Согласно справочному расчету истца, принятому судом первой инстанции, за ответчиком числится задолженность в размере 25 292 руб. 05 коп. за период с 01.03.2019 по 22.10.2020.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, руководствуясь методикой определения арендной платы в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа Республика Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (в ежегодных редакциях применительно к спорному периоду), а также имеющимися в материалах дела сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, суд первой инстанции признал его арифметически верным и соответствующим действующим в исследуемый период вышеназванному нормативному правовому акту.

В отсутствие доказательств погашения задолженности в полном объеме, названное является основанием для удовлетворения требований о взыскании с ООО «Служба заказчика» задолженности по арендной плате в размере 25 292 руб. 05 коп.

На основании пункта 7.1 договора, предусматривающего ответственность за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде неустойки в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 32 364 руб. 34 коп. за период с 15.12.2015 по 22.10.2020.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте анализируемого договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Справочный расчет неустойки проверен арбитражным судом первой инстанции и признан арифметически правильным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

При подаче жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 29.12.2021 № 659.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2021 по делу № А07-22092/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья И.А. Аникин

Судьи: А.С. Жернаков

В.А. Томилина