Постановление от 6 февраля 2025 г. по делу № А71-9704/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.i№fo@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-13329/2024-ГК
г. Пермь
07 февраля 2025 года
Дело № А71-9704/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2025 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей  Дружининой О.Г., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии от истца - ФИО1, паспорт, доверенность от 05.10.2023, диплом;

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании посредством видеоконферец-связи при содействии Арбитражного суда Удмуртской Республики апелляционную жалобу ответчика, Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20 ноября 2024 года

по делу № А71-9704/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный парк «Инновация» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

 к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленный парк «Инновация» (далее – истец, общество, ООО «АПП «Инновация») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска (далее – ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка №7500 от 15.12.2023.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества», Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.11.2024 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия между ООО «АПП «Инновация» и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка №7500 от 15.12.2023, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 836 363 руб. 52 коп.». Кроме того, с управления в пользу общества взыскано 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи №7500 от 15.12.2023, изложив п. 2.1 договора в редакции продавца: «Цена земельного участка составляет 78 598 000 руб.».

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что решением  БУ УР «ЦКО БТИ» от 18.09.2023 № 000447-П-22 исправлены ошибки при определении кадастровой стоимости с установлением ее в размере 118 644 517 руб. 44 коп., которая подлежит применению с 01.04.2024. В последующем управление обратилось в БУ УР «ЦКО БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, кадастровая стоимость установлена в размере 78 598 000 руб. Таким образом, учитывая, что кадастровая стоимость в размере 78 598 000  руб. применяется с 01.01.2023 и подлежит применению  на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность (17.07.2023), Администрацией г. Ижевска в адрес истца направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2023 № 7500, по условиям которого выкупная стоимость земельного участка составляет 78 598 000 руб.

До начала судебного заседания от Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо поддержало доводы апелляционной жалобы, просит решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

29.01.2025 от истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых общество выразило несогласие с доводами жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

03.02.2025 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 17.07.2023, полученной 29.01.2025.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах отзыва на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «АПП «Инновация» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 18:26:050093:546, площадь 264672 кв.м., расположенным по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Первомайский район, ул. Люлинская.

Земельный участок предоставлен истцу в аренду на основании договора №6915 от 01.02.2021 в соответствии с распоряжением Главы УР №297-РГ от 16.12.2021 в целях реализации инвестиционного проекта «Создание и развитие Агропромышленного парка «Инновация».

17.07.2023 истец обратился в адрес Главы муниципального образования «Город Ижевск» и Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска с заявлением №47 о выкупе земельного участка без проведения торгов по кадастровой стоимости.

На момент подачи заявления (17.07.2023) о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, кадастровая стоимость земельного участка составляла 836 363 руб. 52 коп.

Письмом от 07.08.2023 № 01-21/09175 Управление имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска пояснило, что для решения вопроса о возможности продажи земельного участка направлен запрос в Министерство имущественных отношений УР.

Письмом №6927/01-14э от 23.08.2023 Министерство имущественных отношений УР сообщило управлению, что выкуп земельного участка истцом на основании постановления №629 действующему законодательству не противоречит, цена продажи должна быть установлена в размере кадастровой стоимости земельного участка.

08.09.2023 письмом № 4711/01-1820 Администрация г. Ижевска известила истца о направлении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050093:546, в БУ УР «ЦКО БТИ».

Постановлением Правительства Удмуртской Республики №676 от 12.10.2023 кадастровая стоимость земельного участка была изменена на 118 644 517 руб. 44 коп. Согласно п. 2 указанного постановления, оно распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2024.

Письмом № 01-21/11225 от 02.10.2023 администрация сообщила, что ранее поданное заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, было удовлетворено, однако применяться новая кадастровая стоимость может только с 1 января следующего года.

В связи с указанным, администрация обратилась в БУ УР «ЦКО БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - 78 598 000 руб.

Письмом от 15.12.2023 №01-02/14354 администрацией в адрес истца представлен проект договора купли-продажи земельного участка №7500 от 15.12.2023, в котором цена земельного участка указана в размере 78 598 000 руб. (п. 2.1 договора).

Посчитав данное условие противоречащим закону и нарушающим права истца, общество направило в адрес управления договор с протоколом разногласий.

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи истец предлагал изложить п. 2.1 в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 836 363 руб. 52 коп. (Восемьсот тридцать шесть тысяч триста шестьдесят три руб. 52 коп.)».

В ответ на протокол управление письмом от 01.03.2024 №01-21/01973 направило в адрес истца протокол урегулирования разногласий от 01.03.2024 к договору купли-продажи, в котором настаивало на оставлении п. 2.1. в редакции продавца: «Цена земельного участка составляет 78 598 000 руб. 00 коп. (Семьдесят восемь миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч руб. 00 коп.)».

Полагая, что у сторон настоящего спора отсутствует возможность самостоятельно достичь соглашения о размере выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу об изложении п. 2.1 договора в редакции истца, определив выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 836 363 руб. 52 коп.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела и проверив доводы жалобы, отзывов, полагает решение подлежащим отмене в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 7 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для возникновения, изменения или прекращения правовых отношений, как правило, необходима совокупность двух и более юридических фактов, образующих юридический состав. Наличие  волеизъявления одной стороны  на  вступление  в гражданско-правовые отношения не всегда  является достаточным в целях  заключения договора,  необходимо  установление   правообразующего  юридического факта,   влекущего возникновение правоотношений, в данном случае права истца на  заключение договора, отсутствие у ответчика права отказаться от  заключения договора соответствующего вида.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 установлено, что допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Абзацем 2 подпункта 3 пункта 2 Постановления Правительства Удмуртской Республики от 17.03.2015 № 100 установлено, что цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и составляет кадастровую стоимость земельного участка при продаже земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности, и предоставленных в аренду, арендатору при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Постановлением Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 № 435 утверждено «Положение о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», при их продаже без проведения торгов» (далее - Положение).

Согласно пункту 5 указанного Положения, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка.

Часть 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016  № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона № 237-ФЗ в случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок предоставлен истцу для реализации инвестиционного проекта «Создание и развитие Агропромышленного парка «Инновация» с разрешенным использованием: «Растениеводство (код 1.1) - осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур; Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15) - размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции; Обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18) - размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства».

Вместе с тем, при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату администрацией ошибочно не были учтены виды разрешенного использования «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15)» и «Обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18)», в связи с чем  администрация направила заявление в БУ УР «ЦКО БТИ» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050093:546.

Как указано выше, поданное заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, было удовлетворено, при этом применяться новая кадастровая стоимость может только с 1 января следующего года.

В ноябре 2023 года администрация обратилась в БУ УР «ЦКО БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - 78 598 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, признав обоснованными доводы управления, установил, что кадастровая стоимость в размере 78 598 000 руб. подлежит применению с 01.01.2023, то есть применяется на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка истцом в собственность (17.07.2023), приходит к выводу о том, что пункт 2.1 договора  следует изложить в редакции управления, определив выкупную стоимость земельного участка в размере 78 598 000 руб.

Ссылки истца на принцип разумных ожиданий апелляционным судом не принимаются, ошибка бюджетного учреждения в данном случае не может приводить к выкупу земельного участка по цене практически в сто раз меньше рыночной, первоначально определенной бюджетным учреждением с ошибкой.

Применение первоначальной стоимости земельного участка (836 363 руб. 52 коп.) повлекло бы существенное нарушение баланса частных и публичных интересов.

В данном споре подлежит применению норма подпункта 6 пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость для целей выкупа земельного участка подлежит применению ретроспективно с 01.01.2023 и соответственно распространяется на заявление истца, поданное 17.07.2023, что соответствует разъяснениям пункта 6 "Обзорв судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), которые неверно истолкованы судом первой инстанции.

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20 ноября 2024 подлежит отмене на основании п.  4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Поскольку разногласия по договору урегулированы в редакции управления, судебные расходы по иску относятся на истца (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями  258, 266, 268, 269, ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20 ноября 2024 года по делу № А71-9704/2024 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2023 № 7500, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 78 598 000 руб.».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.


Председательствующий


В.В. Семенов


Судьи


О.Г. Дружинина


О.Н. Маркеева