Постановление от 7 марта 2017 г. по делу № А51-19374/2012

57/2017-8848(3)

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98 http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А51-19374/2012
г. Владивосток
07 марта 2017 года
Резолютивная часть постановления оглашена 28 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 марта 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева, судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Приморской торгово-промышленной палаты,

апелляционное производство № 05АП-1938/2013 на решение от 29.12.2012 судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-19374/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» к Приморской торгово-промышленной палате

об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскания задолженности в размере 140 720 рублей,

при участии:

от истца: Е.И. Комиссарова, по доверенности от 05.05.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 26.12.2016, сроком действия на 1 год, удостоверение; ФИО4 по доверенности от 19.01.2017, сроком действия на 1 год, удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» (далее – ООО «Восток Бизнес Инвест», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Приморской торгово- промышленной палате (далее – ПТПП, ответчик) об обязании ПТПП освободить и передать ООО «Восток Бизнес Инвест» по акту приема- передачи занимаемые им по Договору № 1/301 (01-02397-002-Н-АР-0310-00 от 26.02.1999 года нежилые помещения общей площадью 298,50 кв.м, этаж: цокольный, 2, номера на поэтажном плане: 1-3, 1-19 (V), расположенных по адресу: <...> (далее – спорные помещения), о взыскании с ПТПП в пользу ООО «Восток Бизнес Инвест» задолженности по арендной плате в размере 109 101 рубль 53 копейки, пени в размере 65 157 рублей 84 копейки (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с жалобой о его отмене. В обоснование жалобы заявитель указывает на ничтожность сделки 2005 года по переходу права собственности на спорные помещения к истцу, настаивает на том, что является собственником спорных помещений, как правопреемник Приморского регионального отделения Торгово-промышленной платы СССР, занимавшегося расселением кграждан из ряда квартир по спорному адресу для целей занятия освободившихся

помещений, указывает на неидентичность объектов, занимаемых ответчиком, и истребуемых истцом.

Производство по делу в суде апелляционной инстанции неоднократно приостанавливалось, последовательно до вступления в законную силу решений по делу № А51-4154/2006, А51-14544/2015, № А51-1181/2015.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

На основании определения председателя второго судебного состава от 28.02.2017 произведена замена судьи А.В. Ветошкевич на судью

Д.А. Глебова, рассмотрение дела по правилам статьи 18 АПК РФ начато сначала.

В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства до разрешения вопроса об обжаловании определения Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2017 об отказе в пересмотре решения по делу № А51-4154/2006 от 15.07.2014. Истцом заявлено о возражении на ходатайство. Коллегия, руководствуясь статьями 158, 159, 184, 185 АПКРФ, рассмотрела заявленное ходатайство и определила его отклонить в связи с отсутствием оснований для отложения судебного разбирательства.

Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: кадастрового и технического паспортов спорного объекта, в свою очередь общество заявило ходатайство о приобщении односторонне подписанного акта сверки по арендным платежам за спорный объект. Ходатайства удовлетворены судом.

В судебном заседании представитель ПТПП поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель общества по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 26.02.1999 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и ПТПП (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества № 01-02397002-Н-АР-0310-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект Океанский, д. 13-а, общей площадью 286,0 кв.м., со сроком действия с 01.01.1999 по 31.12.2000.

В силу раздела 3 договора арендатор выплачивает арендную плату в размере 8 377,94 рублей без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Впоследствии Управление муниципальной собственности

г. Владивостока (арендодатель, далее – УМС г. Владивостока) и Приморская торгово-промышленная палата (арендатор) заключили соглашение от 10.03.2003 об изменении к договору аренды недвижимого имущества №№ 0102397-002-Н-АР-0310-00 от 26.02.1999, в котором пришли к соглашению об изменении пункта 1.1 в следующей редакции: «общей площадью 303,3 кв.м. (в том числе 294,0 кв.м. основная площадь, 9,3 кв.м. места общего пользования)»; пункт 1.3 договора читать в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с 01.01.2001 по 31.12.2005»; пункт 3.1 договора читать в следующей редакции: «За указанное в пункте 1.1 договора помещение, арендатор выплачивает арендную плату в размере 14 883,43

рублей без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю».

После окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что согласно пункту 3 статьи 621 ГК РФ свидетельствует о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Впоследствии Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 07.02.2012 выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25-АБ № 720350 на спорные нежилые помещения ООО «Восток Бизнес Инвест».

26.03.2010 ООО «Восток Бизнес Инвест» направило в адрес ПТПП Уведомление № 30-у, в котором истец уведомлял ответчика о переходе права собственности на спорные нежилые помещения к обществу.

Также 26.03.2012 ООО «Восток Бизнес Инвест» направило в адрес ПТПП уведомление № 30-р, в котором сообщалось о том, что общество, являясь арендодателем спорного помещения, приняло решение об отказе от Договора аренды № 01-02397-002-Н-АР-0310-00 от 26.02.1999. Днем расторжения данного договора следует считать день окончания трехмесячного срока с момента получения ПТПП настоящего уведомления.

24.05.2012 общество направило в адрес ПТПП Претензию, в которой уведомляло о сложившейся задолженности по арендной плате и требованием ее погашения не позднее 31.05.2012 года.

В связи с отсутствием освобождения спорных помещений, неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в размере 109 101 рублей за период с 17.02.2012 по 26.09.2012, пени в размере 65 157 рублей за период с 02.04.2012 по 26.09.2012, истец обратился с данным иском в суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, сочтя, что общество является надлежащим истцом, поскольку право собственности на спорный объект недвижимости не было оспорено в установленном законом порядке, договор купли-продажи недвижимости № 191-КП от 29.12.2005 не признан судом недействительным. При этом материалами дела подтверждается нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы и соблюдение истцом порядка расторжения договора.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Оценивая наличие у истца правомочий на распоряжение спорными помещениями и обстоятельства возникновения у него права собственности, апелляционная коллегия приходит к следующему.

17.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО «Восток Бизнес Инвест» выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25-АБ № 720350 на нежилые помещения в здании

(лит.Б), назначение: нежилое, общей площадью 298,5 кв.м., этаж цокольный, 2, номера на поэтажном плане: 1- 3; 1-19 (V), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, проспект Океанский, д.13а.

В качестве документа-основания для государственной регистрации указан договор купли-продажи недвижимости № 191-КП от 29.12.2005.

При этом договор купли-продажи недвижимости № 191-КП заключен по результатам проведенного аукциона, между МУ «АПМЗН» (продавец), действующим на основании договора поручения от 22.07.2005 № 003, и ООО «Восток Бизнес Инвест» (покупатель), по условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – спорные помещения.

Приговором Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 08.04.2010 по делу № 1-148/10 установлено, что руководитель МУ «АПМЗН» ФИО5, одновременно являющийся председателем комиссии по проведению аукционов, вступил в сговор с ФИО6 - секретарем аукционной комиссии и иными лицами в целях совершения незаконных действий, выходящих за пределы его должностных полномочий, в том числе по созданию наиболее благоприятных условий для участия в аукционах ряда граждан и юридических лиц, в том числе ООО «Восток Бизнес Инвест» и ООО «Приам».

Из приговоров следует, что директором агентства ФИО5, действующим умышленно и согласованно с другими лицами, работа агентства была организована таким образом, что при проведении приватизации муниципального имущества нарушались принципы равенства граждан на участие в приватизации, открытости и доступности торгов, законности деятельности агентства. В приговоре суда от 08.04.2010 указаны адреса 162 объектов муниципальной собственности, расположенных в городе Владивостоке, в том числе указано и спорное помещение.

Полагая, что торги по продаже спорного имущества в результате злоупотреблений руководителя агентства и секретаря аукционной комиссии проведены с нарушением правил проведения торгов, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи, а также переход права собственности на спорное имущество являются недействительными, ПТПП обращалась в арбитражный суд с иском, в том числе, о признании аукциона, договора купли-продажи недействительными, делу присвоен № А51- 4154/2006.

В части признания недействительными аукциона по продаже муниципального имущества по лоту № 19, проведенного 22.12.2005, а также договора купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП требования ПТПП удовлетворены вступившим в законную силу постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 по указанному делу.

В то же время, в абзаце пятом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В этой связи применение последствий недействительности указанных торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, являлось бы основанием для прекращения права собственности ООО «Восток Бизнес Инвест» и государственной регистрации права собственности на спорное имущество. Вместе с тем в силу статей 166, 449 ГК РФ торги являются оспоримой сделкой, последствия недействительности которой применяются не по инициативе суда, а по заявлению заинтересованного лица.

С учетом сформулированных ПТПП требований, суд кассационной инстанции указал на неприменение последствий недействительности сделки.

Впоследствии администрация г. Владивостока обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «Восток Бизнес Инвест» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Восток Бизнес Инвест» на спорные помещения, делу присвоен № А51-1181/2015, производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в силу судебных актов по указанному делу.

При рассмотрении дела № А51-1181/2015 арбитражный суд, исходя из того, что последствие в виде признания зарегистрированного права собственности отсутствующим при оспаривании договора купли-продажи, как основания возникновения права собственности у иного лица, законом не предусмотрено, в связи с чем, только сам факт установления порочности заключенного договора купли-продажи, его противоречие действующему законодательству и как следствие недействительность, без применения последствий его недействительности, не может служить основанием для удовлетворения требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, в удовлетворении требований отказал.

Также администрация обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «Восток Бизнес Инвест» о признании права собственности муниципального образования город Владивосток на спорные нежилые помещения, делу присвоен № А51-18336/2015. В рамках указанного дела ПТПП также обратилось с самостоятельными требованиями о признании за ним права собственности на спорные помещения.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд исходил из следующего.

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки,

подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Согласно пункту 16 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», порядок разграничения государственной собственности, установленный названным постановлением, не распространяется на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов в порядке, установленном Законом РФ «О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям»; на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан и юридических лиц; на собственность иностранных государств и международных организаций.

Вместе с тем, Союзом «Приморская ТПП» не представлено в материалы дела достаточных и достоверных доказательств отчуждения в собственность ТПП спорного имущества.

Боле того, в рамках дела № А51-4154/2006 судами установлено, что в течение длительного периода времени между Союзом «Приморская ТПП» и УМС г. Владивостока существуют арендные отношения по предмету владения и пользования спорным имуществом, в том числе возникшие на основании договора от 26.02.1999 № 1/301 (01-02397-002-Н-АР-0310-00), что свидетельствует об осведомленности торгово-промышленной палаты о временном характере владения и пользования спорным имуществом.

Кроме того, суд принял во внимание, что в обоснование площади помещения с кадастровым номером 25:25:020017:285 в размере 286 кв.м., Союз «Приморская торгово-промышленная палата» ссылается на данные кадастрового паспорта указанного помещения от 22.05.2013, вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела (свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2012 25-АБ 720350), площадь данных нежилых помещений на основании решения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 21.12.2013 об исправлении технической ошибки в сведениях о расположении в строении (номера на поэтажном плане: 2 этаж- №№ 1-19, цокольный этаж - №№ 1-3) площади (298,5 кв.м) объекта капитального строительства с кадастровым номером 25:28:020017:285, составила 298,5 кв.м., в том числе 17,3 кв.м помещений № 1-3 (V) цокольного этажа 281,2 кв.м помещений № 1-19 (V) второго этажа, аналогичные сведения получены судом 23.11.2015 путем запроса справочной информации об актуальных сведениях по объектам недвижимости из ГКН и ЕГРП в режиме online.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее

рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы апелляционной жалобы о возникновении права собственности ПТПП на спорные помещения направлены на переоценку указанных выводов судов и обход вступивших в законную силу судебных актов, в связи с чем во внимание не принимаются.

Представленные в суде апелляционной инстанции дополнительные доказательства не опровергают по существу установленных выше вступившими в силу судебными актами обстоятельств.

Также ПТПП обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), обществу с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» (далее – ООО «Восток Бизнес Инвест», общество), Администрации города Владивостока (далее – Администрация), УМС г. Владивостока о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимости № 191-КП от 29.12.2005, заключенного между МУ «АПМЗН», действующего на основании договора поручения № 003 от 22.07.2005 (заключенного между УМС г. Владивостока и МУ «АПМЗН»), и ООО «Восток Бизнес Инвест», в виде передачи обществом спорного нежилого помещения в пользу УМС г. Владивостока, об обязании зарегистрировать переход права собственности ПТПП на часть спорных нежилых помещений площадью 286,0 кв.м. 2-й этаж. Делу присвоен номер № А51-14544/2015.

В удовлетворении требований по делу № А51-14544/2015 также отказано.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора по существу последствия недействительности договора купли-продажи спорного имущества от 29.12.2005 № 191-КП, заключенного с ООО «ВостокБизнесИнвест», не применены, при этом в период приостановления производства по настоящему делу субъектами спорных правоотношений

(палата, администрация) реализованы все доступные процессуальные способы защиты своих интересов путем инициирования ряда судебных споров, при несении соответствующих процессуальных рисков.

В свою очередь, в силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно пункту 1 статьи 2 федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент государственной регистрации права истца на спорные помещения, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в суде.

Аналогичное по существу положение закреплено в действующем на текущий момент пункте 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судебная практика, в том числе разъяснения данные Пленумом Верховного суда и Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ в постановлении № 10/22 также исходят из необходимости оспаривания именно зарегистрированного права.

Таким образом, порочность оснований для возникновения права собственности ООО «ВостокБизнесИнвест» в отсутствие успешного оспаривания зарегистрированного права (при фактическом принятии заинтересованными лицами в течение длительного времени комплекса действий по оспариванию такового, однако без достижения желаемого

результата) сама по себе не является основанием для отказа в защите зарегистрированного права в качестве существующего.

При таких обстоятельствах у апелляционной коллегии отсутствуют основания для вывода об отсутствии у истца права на предъявление спорных исковых требований.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды № 01-02397-002-Н-АР-0310-00 от 26.02.1999 является расторгнутым в силу статьи 450 ГК РФ с 02.04.2012 года на основании вышеупомянутого уведомления истца № 30-р от 26.03.2012.

Поскольку ответчик не возвратил имущество после окончания срока аренды соответствующее требование заявлено правомерно.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором аренды

Доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы ответчиком также не представлено, расчет арифметически не оспорен, в связи с чем требования истца в части взыскания основного долга удовлетворены правомерно.

В части требования о взыскании неустойки, коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания соответствует условиям договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, при этом о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки ответчиком не заявлялось.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2012 по делу № А51-19374/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий С.Б. Култышев

Судьи Д.А. Глебов

С.М. Синицына