Постановление от 4 марта 2024 г. по делу № А68-8919/2022

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А68-8919/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Грошева И.П и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – ФИО2 (доверенность от 03.04.2023), от ответчика – ФИО3 (доверенность от 21.10.2022), рассмотрев апелляционную жалобу акционерного общества «Тулачермет» на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2023 по делу № А68-8919/2022 (судья Н.А. Рыжикова), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (г. Санкт-Петербург) к акционерному обществу «Тулачермет», министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 60486 от 09.10.2020, заключенного между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области и ПАО «Тулачермет» о продаже земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15 648 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленного предприятия, для эксплуатации открытого склада, для эксплуатации нежилых зданий административно-производственного назначения; признании результатов разделения земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:030402:865, 71:30:030402:1609 недействительными; признании права общей долевой собственности истца и АО «Тулачермет» на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15648 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, третье лицо – Управление Росреестра по Тульской области,



УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен частично, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылается на то, что вывод суда о том, что право истца нарушено, признание права на спорный земельный участок позволит его восстановить нарушает права ответчика; требование истца о признании за ним права собственности на земельный участок неправомерно. Полагает истцу для признания долевой собственности на земельный участок признать результаты межевания земельного участка с К№71:30:030402:1609 недействительным. Указывает на то, что истец в рамках другого дела №А68-919/2022 уже обращался в суд с похожим требованием о признании недействительными результатов межевания земельного участка К№71:30:030402:1609 и до рассмотрения дела по существу отказался от иска, что препятствует повторному рассмотрению похожих требований в рамках настоящего дела.

От истца поступил отзыв на жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по основаниям, в ней изложенным, просил суд ее удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

ФИО4 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание (склад пульт управления) с кадастровым номером 71:30:030402:1148, назначение: объект нежилого назначения, 1-этажный (подземных этажей-0), общей площадью 160,9 кв. м., инв. №22072, лит. Ц, Ц1, с навесом лит Ц2, расположенное по адресу: <...> (далее также здание), которое было приобретено по итогам торгов в рамках конкурсного производства в отношении ООО «ПК «СтройИмпекс» (договор № 2 купли-продажи имущества от 26.05.2021).

Указанное нежилое здание располагалось на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15 648 кв. м, по адресу г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская. Данный земельный участок был приобретен ПАО «Тулачермет» по договору купли-продажи № 60486 от 09.10.2020, заключенному с министерством имущественных и земельных отношений Тульской области.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 71:30:030402:1609, площадью 8 363 кв. м и с кадастровым номером 71:30:030402:1610, площадью 7 385 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1609, в свою очередь, был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 71:30:030402:1624, площадью 7 890 кв. м, с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м.

В настоящее время принадлежащее ИП ФИО4 здание находится на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:1623.

Истец, указывая, что при приватизации земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865 не были учтены права собственника объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя требования суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания права.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска выступают обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

Использование данного способа защиты предполагает доказанность законных оснований возникновения права собственности на указанное имущество обратившимся в суд лицом.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями пунктов 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из приведенных выше разъяснений следует, что возможность обращения с требованием о признании за лицом права собственности на недвижимое имущество предоставлена лицу, в чьем владении находится имущество.

Основным принципом земельного законодательства в силу подпункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 1 статьи 273 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами; данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из изложенного, приватизация части земельного участка, занятого принадлежащими иным лицам объектами недвижимости, является ничтожной сделкой как сделка, противоречащая требованиям закона.

При этом, при последующей продаже здания, строения, сооружения к новому собственнику в силу требований пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 1 статьи 552 ГК РФ переходит исключительное право на приватизацию земельного участка, из которого вытекает требование признания сделки приватизации земельного участка недействительной и применении последствий недействительной сделки.

В связи с этим, несмотря на то, что здание было приобретено истцом в 2021 году, к нему от предыдущего собственника перешли соответствующие права требования относительно земельного участка, на котором расположено здание.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 39.20 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц.

Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков. При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.

Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников.

При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Судом области установлено нежилое здание (склад пульт управления) с кадастровым номером 71:30:030402:1148 поставлено на государственный кадастровый учет 15.01.2014.

09.10.2020 между ПАО «Тулачермет» и министерством имущественных и земельных отношений Тульской области заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865; право собственности общества зарегистрировано 26.10.2020.

При этом на момент заключения договора купли-продажи от 09.10.2020 на спорном земельном участке располагался объект недвижимости с кадастровым номером 71:30:030402:1148 (принадлежащий ООО «ПК «СтройИмпекс»).

Соответственно, продажа обществу всего земельного участка, на котором в числе прочего располагался объект недвижимости, принадлежащий истцу, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

14.01.2021 земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865 снят с государственного кадастрового учета и прекращено право собственности ПАО «Тулачермет» в связи с постановкой на государственный кадастровый учет и регистрацией права собственности ПАО «Тулачермет» на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:030402:1609 и 71:30:030402:1610.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1609, площадью 8 263 кв. м, расположенный по адресу: <...> поставлен на государственный кадастровый учет 14.01.2021 с уточненной площадью и в установленных границах на основании межевого плана от 27.11.2020, подготовленного кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865; 14.01.2021 зарегистрировано право собственности ПАО «Тулачермет» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2020. 17.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1609 снят с государственного кадастрового учета и прекращено право собственности ПАО «Тулачермет» в связи с постановкой на государственный кадастровый учет и регистрацией права собственности ПАО «Тулачермет» на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:030402:1623 и 71:30:030402:1624.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м, расположенный по адресу: <...> поставлен на государственный кадастровый учет 17.02.2022 с уточненной площадью и в установленных границах на основании межевого плана от 04.02.2022, подготовленного кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:1609; 17.02.2022 зарегистрировано право собственности ПАО «Тулачермет» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2020.

Судом области установлено, что объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 71:30:030402:1148, принадлежащее ИП ФИО4, находится на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:1623 площадью 373 кв. м.

Из системного толкования положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.20 и статьи 39.16 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В суде первой инстанции истец указал, что он согласен с площадью земельного участка 373 кв. м под объектом недвижимости, ему принадлежащим.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у истца права собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623 площадью 373 кв. м и о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Принимая во внимание, что в настоящее время спорный земельный участок находится во владении и пользовании истца в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего последнему на праве собственности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для прекращения права собственности АО «Тулачермет» на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м.

Отказывав в удовлетворении требования ИП ФИО4 о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15 648 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, о выделе доли в земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:865, необходимой для использования здания с кадастровым номером 71:30:030402:1148, общей площадью 160,9 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности, соответствующей содержащимся в ЕГРН координатам земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м, суд первой инстанции правомерно указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865 14.01.2021 снят с государственного кадастрового учета, прекращено право собственности АО «Тулачермет»; как объект права земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865 прекратил свое существование.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2023 по делу № А68-8919/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.



Председательствующий

Судьи

М.М. Дайнеко

И.П. Грошев

А.Г. Селивончик