Постановление от 18 декабря 2024 г. по делу № А83-20495/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-20495/2017
г.Калуга
19 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2024 года.


Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

судей

Антоновой О.П.,

Андреева А.В.,

Григорьевой М.А.,

при участии в судебном заседании:


ФИО1:


от ФИО2:


явился лично (на основании паспорта), его представитель ФИО3 по доверенности от 14.09.2023,

представителя ФИО4 по доверенности от 16.07.2024,


рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО1, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» ФИО5 на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 по делу № А83-20495/2017,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2 (далее – истцы, заявители) обратились в Ялтинский городской суд с исковым заявлением к ФИО1 (далее – ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ООО «КСК-Строительство», должник), конкурсному управляющему ООО «КСК-Строительство» ФИО5 (далее – конкурсный управляющий) о признании недействительными торгов от 12.01.2021 и заключенного по итогам торгов договора купли-продажи земельного участка от 18.01.2021, о применении последствий недействительности сделки.

На основании статей 22, 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Крым для рассмотрения в рамках дела о несостоятельности банкротстве ООО «КСК-Строительство» № А83-20495/2017.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 30.01.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 определение Арбитражного суда Республики Крым от 30.01.2024 отменено, принят новый судебный акт. Признаны недействительными торги по продаже имущества должника от 12.01.2021 и договор купли-продажи имущества от 18.01.2021, заключенный по результатам торгов между должником и ФИО1 Применены последствия недействительности сделки: на ФИО1 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу ООО «КСК-Строительство» земельный участок с кадастровым номером 90:25:050701:1083, площадью 320 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе дома № 38, участок № 1; с ООО «КСК-Строительство» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 477 777 руб.

ФИО1, конкурсный управляющий обратились в Арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024, просили его отменить, определение Арбитражного суда Республики Крым оставить в силе.

По мнению заявителей кассационных жалоб, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 является незаконным и необоснованным, принято с неправильным применением норм материального права (статей части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 273 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В кассационных жалобах (с учетом дополнений) заявители указывают на то, что законом допускается продажа земельного участка без расположенных на нем строений, если они принадлежат разным лицам; истцы не имеют прав на земельный участок, поскольку у них отсутствует право на индивидуально-определенную вещь в многоквартирном доме; спорный земельный участок предназначен для использования под индивидуальное жилищное строительство, соответственно он не может быть передан истцам под паркинг или гостиницу; возведенные на спорном земельном участке объекты не являются жилыми помещениями, являются объектами коммерческой недвижимости (апартаменты, гостиница), в связи с чем собственники таких помещений не могут претендовать на получение земельного участка под такими объектами на тех же основаниях, что и собственники жилых помещений; истцы были осведомлены о банкротстве ООО «КСК-Строительство», однако не предъявляли своих требований к должнику в рамках дела о банкротстве, добровольно отказавшись от участия в деле о банкротстве должника, выбрали иной способ защиты своих прав; намерение получить земельный участок бесплатно при отсутствии правовых оснований свидетельствует о злоупотреблении правом; истцы не являются заинтересованными лицами, чьи права и законные интересы нарушены в результате проведения торгов, ими избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В отзыве на кассационные жалобы ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2 выражают несогласие с содержащимися в ней доводами, просят отказать в их удовлетворении.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2024 в составе суда произведена замена судьи Ахромкиной Т.Ф. на судью Григорьеву М.А. В силу части 5 статьи 18 Кодекса судебное разбирательство в суде кассационной инстанции произведено с самого начала.

В судебном заседании представители заявителя кассационной жалобы и ФИО2 поддержали правовые позиции, изложенные в кассационных жалобах и отзыве на них, соответственно.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, не явились. Суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ, в их отсутствие.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд округа пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела, производство по делу № А83-20495/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «КСК-Строительство» возбуждено определением Арбитражного суда Республики Крым от 10.01.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 07.03.2019 в отношении ООО «КСК-Строительство» введено наблюдение.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.11.2019 ООО «КСК-Строительство» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

По результатам инвентаризации имущества должника (инвентаризационная опись от 25.01.2020) в конкурсную массу включен принадлежащий должнику на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2015 (запись в ЕГРН № 90-90/016-90/016/986/2015-816/2 от 01.07.2015) земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт.Ореанда, в районе дома № 38, уч. 1, кадастровый номер: 90:25:050701:1083, площадью 320 кв. м., вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (далее – спорный земельный участок).

На основании утвержденного на заседании комитета кредиторов от 31.01.2020 порядка продажи имущества должника конкурсным управляющим организованы торги по продаже спорного земельного участка с начальной ценой продажи 3 500 000 руб.

В сообщениях о проведении торгов от 15.03.2020 № 4811974, от 02.05.2020 № 4957207, от 28.07.2020 № 5267477 содержалась информация о том, что на земельном участке расположена часть объекта незавершённого строительства, принадлежащая в долях одиннадцати физическим лицам. Доли утверждены Ялтинским городским судом. 

Согласно протоколов № 54446-ОТПП/1 от 12.01.2021 «Об определении участников открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «КСК-Строительство» и «О результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «КСК-Строительство», земельный участок реализован посредством публичного предложения за 477 777 руб., победителем признан ФИО1, с ним заключен договор купли-продажи от 18.01.2021, расчеты между сторонами произведены полностью, проведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (выписка из ЕГРН от 10.08.2021).

В мае 2023 года граждане ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2 обратились в суд с заявлением о признании недействительными на основании статьи 449 ГК РФ торгов от 12.01.2021 и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка от 18.01.2021.

При рассмотрении спора судом установлено, что по адресу: г.Ялта, пгт.Ореанда, д.46, расположен объект незавершенного строительства, представляющий собой единый комплекс, состоящий из:

литера А (кадастровый номер 90:25:050701:3795), общей площадью 232,2 кв.м, проектируемое назначение - многоквартирный дом, 2 этажа;

литера Б (кадастровый номер 90:25:050701:1680), общей площадью 445,4 кв.м, проектируемое назначение - многоквартирный дом, 4 этажа;

литера В (кадастровый номер 90:25:050701:3805), общей площадью 310,1 кв.м, проектируемое назначение - подземный паркинг. Цокольный этаж.

Вышеуказанные объекты, объекты благоустройства, коммуникации, бассейн, фактически находятся на едином земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1491 площадью 800 кв.м.

Указанный участок образован из двух земельных участков: с кадастровым номером 90:25:050701:1083, площадью 320 кв.м, и с кадастровым номером 90:25:050701:1056, площадью 480 кв.м.

25.06.2015 между ООО «КСК-Строительство» и ФИО11 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому товарищи обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства малоэтажного жилого дома клубного типа по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе дома № 38, участки 1 и 2. На момент заключения договора о совместной деятельности указанные земельные участки принадлежали ФИО11

Собственником спорного земельного участка площадью 320 кв.м, (кадастровый номер 90:25:050701:1083) на момент проведения оспариваемых торгов являлось ООО «КСК-Строительство», собственником земельного участка площадью 480 м.кв, (кадастровый номер 90:25:050701:1056) является ФИО12

На спорном земельном участке 320 кв. м, а также и на смежном земельном участке, площадью 480 кв. м, кадастровый номер 90:25:050701:1056, должник осуществлял строительство зданий: литеры «А» «Б» «В», в том числе на участке должника: лит. «А» гостевой 2-х этажный дом, площадью 232,2 кв.м. лит. «В» подземный паркинг, площадью 310,1 кв.м., на участке ФИО13 лит. «Б» жилой 3-х этажный дом площадью 331,00 кв.м. на основании декларации о начале строительных работ РК 083140001923 от 19.08.2014.

В период 2016-2018 годов для строительства зданий должником привлекались денежные средства физических лиц путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, по условиям которых (аналогичные условия), продавец, осуществляющий строительство объекта на земельном участке на основании полученного разрешения на строительство: договор купли-продажи земельного участка от 25.06.2015, экспертный отчет № 01-0711-14/14 от 20.07.2014, декларация о начале выполнения строительных работ № РК 083140001923 от 19.08.2014, декларация о готовности объекта к эксплуатации № РК 14316010742 от 29.11.2016, обязуется продать жилое помещение и нежилое помещение, расположенные в составе объекта, возведенного собственными силами и (или) привлеченными силами, а также после ввода в эксплуатацию передает покупателю обозначенные в договоре помещения, путем заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации. Одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на помещения, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этими помещениями и необходима для их использования (пункты 2.1 договоров).

По всем предварительным договорам граждане принимали на себя обязательство купить жилое помещение и парковочное место, оплатив стоимость имущества, согласно п.п.2.2-2.3 договоров. Срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2017 года.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что в случае не заключения основного договора купли-продажи в срок, установленный п.3.1 и п. 3.2 настоящего договора не по вине покупателя, в том числе по причинам, но не ограничиваясь невозможности регистрации права собственности на помещения, изъятие или ограничение пользования земельным участком, на котором возводится объект, не оформление продавцом права собственности на объект согласно п. 3.1 договора, несоблюдение продавцом условий, установленным в п. 5.4 договора – оплаченные денежные средства возвращаются покупателю в полном объеме в течение 7 календарных дней с даты окончания срока.

В результате проведенной Прокуратурой Республики Крым проверки установлено, что возведенные здания не соответствуют техническому паспорту, изготовленному МУП БТИ г.Ялта 09.09.2016. В частности, лит. «Б» вместо 3-х этажей имеет 4 этажа, расположенных на участке ФИО13, а литеры «А» и «В» объединены в целостный 3-х этажный объект, вместо 2-х этажей, с подземным паркингом, и расположены на участке ООО «КСК-Строительство».

Приказом Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 16.04.2018 № 20 «ОД» декларация о начале строительных работ была отменена, поскольку в неё были внесены недостоверные сведения в части наличия и выдачи градостроительных условий и ограничений застройки, которые согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым не выдавались.

Также, приказом Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 16.04.2018 № 19 «ОД» отменена декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная Службой государственного строительного надзора Республики Крым 29.11.2016 за №РК14316010742, поскольку в декларацию внесены недостоверные сведения в части прав ФИО11 на земельные участки, в то время, как один из участков принадлежал ООО «КСК-Строительство».

Таким образом, ООО «КСК-Строительство» осуществляло привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договоров участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет правом на осуществление такой деятельности.

Заочным решением Ялтинского городского суда от 20.12.2019 по делу № 2-431/19 (вступившим в законную силу 20.03.2020) признано право собственности в расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,50 %, за:

ФИО14 на 12/100 и 13/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. Б, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056; на 7/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. В, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083;

ФИО2 на 12/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. Б, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056;

ФИО10 на 13/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. Б, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056; на 6/100 долей в праве общей долевой собственности объект, лит. В на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083;

ФИО9 на 16/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. Б, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056; на 9/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. В, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056; на 7/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. В, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083;

ФИО8 на 25 /100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. А, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083; на 6/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. В, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083;

ФИО6 на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. А, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083; на 6/100 долей в праве общей долевой собственности на объект, лит. В, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 27.12.2019 по делу № 2-2727/2019 (вступившим в законную силу 23.03.2020) за ФИО7 признано право собственности на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46, на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491; на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46, на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491; на 13/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491; на 6/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46, на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90:25:050701:1491.

При рассмотрении указанных гражданских дел судом общей юрисдикции установлено, что строение литер А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083, поставлено на кадастровый учет 10.01.2017 с присвоением кадастрового номера 90:25:050701:1681. В характеристиках указанного строения указано, что строение является жилым домом, завершенным строительством, что не соответствует фактическим обстоятельствам.

Строение литер Б расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056, поставлено на кадастровый учет 10.01.2017 с присвоением кадастрового номера 90:25:050701:1680. В характеристиках указанного строения указано, что строение является жилым домом, завершенным строительством, что также не соответствует фактическим обстоятельствам.

Кадастровый учет строения литер В (паркинг) не производился, вместе с тем, произведен его инвентаризационный учет МУП «БТИ» г. Ялта. Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083.

Из материалов инвентаризационного дела на спорные объекты, следует, что данным объектам установлен адрес: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, д. 46.

Согласно заключению экспертизы, проведенной в рамках дела № 2-431/2019, объекты строительства являются объектами капитального строительства. Они соответствуют строительным, противопожарным и санитарным нормам и частично не соответствуют градостроительным. Отступления от норм присутствует в части отсутствия Декларации о завершении строительства (отменена). Объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Устранить нарушения возможно: необходимо получить разрешение на завершение строительных работ и оформить право на объект недвижимости в установленном законом порядке. Спорные объекты недвижимого имущества угрозу жизни и здоровью граждан не несут. Также экспертом сделан вывод, что не представляется возможным установить соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка площадью 800 кв. м., кадастровый номер 90:25:050701:1491 (состоящего из участков 90:25:050701:1083 и кадастровым номером 90:25:050701:1056), по адресу: Республика Крым. г. Ялта. пгт. Ореанда. в районе дома № 38, расположенным на нем объектам недвижимого имущества, в том числе и жилому дому литера «А» с кадастровым номером 90:25:050701:1681 площадью 232.20 кв.м, и жилому дому лит. «Б» с кадастровым номером 90:25:050701:1680 площадью 331.00 кв.м, так как объекты недвижимого имущества являются незавершенными строительством, целевое назначение не установлено. Степень готовности строений, расположенных на приведенных земельных участках (литеры А, Б. В) составляет 89,50%.

Право собственности заявителей на доли в объекте незавершенного строительства лит. А (кадастровый номер 90:25:050701:3795) было зарегистрировано в ЕГРН 25.12.2020, т.е. до проведения торгов.

Право собственности заявителей на доли в объекте незавершенного строительства лит. В (кадастровый номер 90:25:050701:1083) было зарегистрировано в ЕГРН 14.04.2021, то есть после проведения торгов.

По мнению истцов, реализация спорного земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости прямо нарушает права и законные интересы владельцев недвижимости, а также противоречит статье 552 ГК РФ, пункту 4 статьи 35 ЗК РФ.

Суд первой инстанции, принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, не установил нарушения прав и интересов заявителей, а также нарушений положений статьи 449 ГК РФ, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кем-либо из истцов зарегистрировано право собственности на жилое или нежилое помещение, в многоквартирном жилом доме, а также, что принадлежащий истцам объект незавершенного строительства в установленном законом порядке окончен строительством и введен в эксплуатацию.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства того, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, поскольку как следует содержания выписки ЕГРП вид разрешенного использования спорного земельного участка определен для индивидуального жилищного строительства.

Доказательств приобретения в собственность спорного земельного участка истцами, а также отказа собственника от права собственности на участок до включения его в конкурсную массу должника и соответственно незаконности включения управляющим спорного земельного участка в конкурсную массу, материалы дела также не содержат.

С требованием об исключении имущества из конкурсной массы должника в Арбитражный суд Республики Крым в деле о банкротстве ООО «КСК-Строительство» истцы не обращались, несмотря на то, что им было об этом известно, поскольку соответствующая информация была в установленном законом порядке опубликована на ЕФРСБ сообщение № 4624453 от 25.01.2020.

Как следует из предварительных договоров, предметом основного договора стороны определили жилые помещения, в соответствии с частью 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Между тем, в деле отсутствуют доказательства создания жилых помещений, отвечающих требованиям, предусмотренным вышеуказанными положениями ЖК РФ, в отношении которых заключены предварительные договора, а также доказательства заключения основных договоров купли-продажи между истцами и ООО «КСК-Строительство» в отношении указанных помещений. Также не представлены доказательства наличия зарегистрированного права на возведенный объект за должником.

По смыслу приведенных норм Закона № 214-ФЗ обязательство застройщика по договору долевого участия в строительстве следует считать исполненным при получении разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и последующей передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства. Тот факт, что за участниками строительства решениями суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику строительства оплаченную им квартиру/помещение.

Положения статей 201.6, 201.7, 201.10, иные положения Закона о банкротстве не исключают возможности включения в состав реестра требований о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты, дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома), требование о передаче машино-места и нежилого помещения лица при наличии признанного за ним в судебном порядке права собственности на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение, застройщиком которого является должник, в ситуации, когда объект не завершен строительством и не введен в эксплуатацию.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что признание права собственности в долях на незавершённый строительством объектом не порождает у заявителей прав на признание общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Отменяя определение суда от 30.02.2024 и удовлетворяя предъявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что факт признания судом общей юрисдикции за гражданами права собственности на доли в объектах незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, фактически повлекло возникновение права общей долевой собственности на этот спорный земельный участок; реализация конкурсным управляющим спорного земельного участка без учета прав на него заявителей, как собственников долей в расположенном на земельном участке объекте недвижимого имущества, прямо нарушает их права и законные интересы, а также противоречит статьям 273,  552 ГК РФ, подпункту 9 пункта 8 статьи 39.11, пункту 4 статьи 35 ЗК РФ.

Принимая во внимание, что конкурсный управляющий выставил на торги имущество, не определив его реальный состав и не решив судьбу возведенных, но не зарегистрированных в установленном порядке объектов, не принял во внимание установление судом за гражданами право на доли в незавершенном строительством объекте степенью готовности 89,5%, тем самым существенно занизил стоимость имущества должника, что нарушает права должника, его кредиторов, а также граждан имеющих установленное решением суда общей юрисдикции право на доли в объекте незавершенного строительства, зарегистрированное в ЕГРП, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания торгов от 12.01.2021 по продаже имущества должника и договора купли-продажи имущества от 18.01.2021, заключенного по результатам торгов между должником и ФИО1, недействительной сделкой, в силу частей 1 и 2 статьи 449 ГК РФ.

Арбитражный суд Центрального округа не может согласиться с выводами Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия требованиям действующего законодательства.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Поэтому предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Таким образом, положения статьи 449 ГК РФ должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ и частью 1 статьи 4 АПК РФ и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и затрагивающими интересы лица, обратившегося с заявлением о признании торгов недействительными.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

По общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, и во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы (статьи 131, 134 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что заявители, осведомленные о банкротстве ООО «КСК-Строительство», не предъявляли к должнику ни денежных требований, ни требований о включении в реестр о передаче жилых помещений.

Законодательством о банкротстве допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. Так, в частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве), путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до семи квадратных метров (статья 201.11 Закона о банкротстве).

В целях применения правил § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона о банкротстве застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Применение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» направлено, прежде всего, на защиту прав участников строительства, вносивших денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома с целью обеспечения себя жилыми помещениями.

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В деле о банкротстве ООО «КСК-Строительство» (находящемся в производстве Арбитражного суда Республики Крым более 6 лет) правила § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона о банкротстве не применяются.

В определении Арбитражного суда Республики Крым от 07.03.2019 установлено, что должник не является застройщиком в понимании части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Службой финансового надзора Республики Крым ООО «КСК-Строительстсво» не выдавались заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям (отказы в выдаче такого заключения), а также в адрес Службы не поступала информация Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в полномочия которого входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного ООО «КСК- СО» с первым участником долевого строительства, представление которой предусмотрено частью 5 статьи 48 Закона № 218-ФЗ.

Требований о передаче жилых помещений в рамках дела о банкротстве к должнику не предъявлено.

При этом, правообладателем расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, должник не является, не введенные в эксплуатацию объекты строительства в конкурсную массу должника не включены. соответственно не подлежали учету при определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

Действия конкурсного управляющего, определившего начальную цену продажи имущества должника без привлечения оценщика, являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Республики Крым по жалобе ООО «Союз Алушта». Определением суда от 21.08.2020 в удовлетворении жалобы кредитора было отказано. 

Денежные требования ООО «Союз-Алушта» к должнику, включенные в реестр требований кредиторов на основании договоров уступки прав требования, основаны на неисполненных должником обязательствах по проекту строительства «Реконструкция объекта незавершенного строительства Дома творчества в многофункциональный гостиничный комплекс с апартаментами» ( <...>), не имеющему отношения к спорному земельному участку.

Требований о недействительности торгов по основаниям существенного занижения стоимости реализации спорного земельного участка ООО «Союз-Алушта» (мажоритарный кредитор) не заявляло, о нарушенных правах кредиторов не указывало.

Указывая о наличии неисполненных должником обязательств перед заявителями в размере более 80 млн. руб., суд апелляционной инстанции не сослался на доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

Вместе с тем, сведений наличии в составе кредиторской задолженности перед ООО «Союз-Алушта» долга, основанного на неисполненных должником обязательствах по строительству объекта, расположенного на спорном земельном участке, материалы настоящего дела не содержат.

Учитывая, что объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, не составляют конкурсную массу должника, принимая во внимание отсутствие в реестре требований кредиторов требований перед истцами, выводы суда апелляционной инстанции о том, что конкурсным управляющим выставлено на торги имущество без определения его реального состава, без решения судьбы возведенных, но не зарегистрированных в установленном порядке объектов, без анализа возможности применения к процедуре банкротства должника особенностей застройщика и последующих возможных мероприятий в отношении спорного земельного участка с объектом незавершенного строительства, а также о наличии неисполненных должником обязательств перед заявителями в размере более 80 млн. руб., не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Указанные обстоятельства в рассматриваемом случае не могли повлиять на результаты торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привести к ущемлению прав и законных интересов заявителей.

При этом, признание торгов недействительными не повлечет возникновение у заявителей права собственности на спорный земельный участок.

В сообщениях о проведении торгов от 15.03.2020 № 4811974, от 02.05.2020 № 4957207, от 28.07.2020 № 5267477 содержалась информация о том, что на принадлежащем должнику земельном участке расположена часть объекта незавершённого строительства, принадлежащая в долях одиннадцати физическим лицам. Доли утверждены Ялтинским городским судом. 

Конкурсный управляющий ФИО5 был привлечен Ялтинским городским судом к участию в гражданском деле № 2-2727/2019 в качестве представителя ответчика ООО «КСК-Строительство».

Представители собственников долей в праве на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, непосредственно извещались конкурсным управляющим о необходимости участия в торгах с целью разрешения судьбы спорного земельного участка.

Доказательств, свидетельствующих об обращении заявителей с заявками на участие в торгах (проводившихся на протяжении более 9 месяцев с 23.03.2020 по 12.01.2021), материалы дела не содержат.

Заявление о признании торгов недействительными подано в суд по истечении более года с момента их завершения и заключения сделки с победителем торгов и спустя 10 месяцев после распределения конкурсным управляющим денежных средств, вырученных от реализации спорного земельного участка.

Не установив существенных нарушений, которые могли бы повлиять на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привести к ущемлению прав и законных интересов заявителей, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении предъявленных требований.

Применение судом апелляционной инстанций при разрешении спора положений части 4 статьи 35 ЗК РФ и статьи 273 ГК РФ является ошибочным.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В рассматриваемом случае строение и земельный участок не принадлежали одному лицу. Объект незавершенного строительства не имел собственника. Незарегистрированное строение не введено в оборот как объект недвижимого имущества и соответственно не может выступать в качестве вещи.

Правоотношения, возникшие между собственниками самовольно возведенного объекта (нелегализованного) с собственником земельного участка, не входят в предмет регулирования статьи 273 ГК РФ.

Доказательств заключения между должником и заявителями сделки по отчуждению спорного земельного участка в материалы дела не представлено. Условия предварительных договоров не предполагали передачи им права собственности на земельный участок, предоставляя лишь возможность пользования частью участка, необходимого для эксплуатации помещения.

Доводы заявителей о том, что соответствующее право на землю перешло им в связи с признанием в судебном порядке права собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, являются несостоятельными, основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 8 ГК РФ гражданские права возникают, в том числе из судебного решения.

Между тем, в представленных в материалы дела судебных актах суд общей юрисдикции не разрешал вопрос в отношении прав заявителей на спорный земельный участок.

Ссылка апелляционного суда на правовой подход, содержащийся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 17085/12, согласно которому здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН), являются составной частью земельного участка (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»), является необоснованной, поскольку в приведенном подходе речь шла о  законно возводимых зданиях и сооружениях, а не о самовольно возведенных, как в рассматриваемом случае.

Вопрос о возможности перехода права на участок к заявителям в случае достройки объекта незавершенного строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию, всесторонне исследован судом первой инстанции.

По результатам исследования оценки фактических обстоятельств данного обособленного спора и представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных требований.

При указанных обстоятельствах постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024, содержащее выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, принятое с неправильным применением норм материального права, не отвечает требованию законности, установленному частью 3 статьи 15 АПК РФ, поэтому подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку суд первой инстанции оценил в полном объеме доказательства, приобщенные к материалам дела, установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения обособленного спора, дал правильную правовую оценку возникшим правоотношениям, оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Крым от 30.01.2024 у суда апелляционной инстанции не имелось.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Центрального округа находит содержащиеся в них доводы обоснованными, нашедшими свое подтверждение, в связи с чем, обжалуемый судебный акт - подлежащим отмене. Определение от 30.01.2024, вынесенное Арбитражным судом Республики Крым без нарушения и неправильного применения норм материального права и норм процессуального права, подлежит оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При подаче кассационных жалоб ФИО1 и конкурсным управляющим ФИО5 была уплачена в доход федерального бюджета государственная пошлина по 3 000 руб. каждым. На основании статьи 110 АПК РФ в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационных жалоб с истцов полежит взысканию по 500 руб. с каждого.

Руководствуясь статьёй 110, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 по делу № А83-20495/2017 отменить. 

Определение Арбитражного суда Республики Крым  от 30.01.2024 по делу №А83-20495/2017 оставить в силе.

Взыскать с ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2 в пользу ФИО1  в возмещение расходов  по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы по 500 руб. с каждого.

Взыскать с ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» в возмещение расходов  по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы по 500 руб. с каждого.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вынесения, в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                               О.П. Антонова


Судьи                                                                                        А.В. Андреев


                                                                                 М.А. Григорьева