Решение от 27 мая 2024 г. по делу № А40-88150/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-88150/23-28-700
г. Москва
28 мая 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Серебряковой В.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УМНОЖЬАКТИВ"

(450005, РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН, УФА ГОРОД, РЕВОЛЮЦИОННАЯ УЛИЦА, ДОМ 72, ЭТАЖ 7 КВАРТИРА 48, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.10.2020, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий (с учетом ст. 49 АПК РФ)

при участии

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 29.03.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 11.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании, ФИО3, паспорт, доверенность от 14.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании 



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "УМОЖЬАКТИВ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости — нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:01:0003024:3315, общей площадью 34,9 кв.м., с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ — на следующих условиях:

- п. 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 6 527 500 (шесть миллионов пятьсот двадцать семь тысяч пятьсот) руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

- п. 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 233 125 (двести тридцать три тысячи сто двадцать пять) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

Ответчик возражал относительно исковых требований, указал, что оценку стоимости имущества вправе проводить лишь Департамент, как собственник имущества.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Истец на основании зарегистрированного в установленном порядке Договора аренды нежилого фонда от 21.12.2020 г. № 00-01059/20, находящегося в собственности города Москвы, заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:01:0003024:3315, общей площадью 34,9 кв.м., принадлежащее городу Москве на праве собственности.

В порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением от 27.01.2023 г. № 33-5-7317/23-(0)-0 о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159 и статьи 8 Закона №135, для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества Ответчик обратился к исполнителю - ООО «Центр оценки «Аверс».

Ответчик направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - Проект договора) с условием о стоимости объекта недвижимости в размере 10 280 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец обратился за независимой оценкой к ООО «КОНТИ». Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, рыночная стоимость нежилого помещения составила 3 558 882 руб. 00 коп.

Представленный Департаментом договор купли-продажи на указанное выше помещение был подписан ООО "УМНОЖЬАКТИВ" с учетом протокола разногласий. В протоколе разногласий Истец изложил п.п. 3.1., 3.4. Проекта договора купли-продажи в иной редакции, по иной цене. Подписанный договор и протокол разногласий был передан ответчику 17.04.2023г.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют. Кроме того, Департаментом выдан договор купли-продажи.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2023 г. по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «БК-Пифагор» (127247, <...>, этаж 3, офис 4307, тел. +7 495 777-23-36) – ФИО4 для разрешения следующего вопроса:

«Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:04:0003024:3315, общей площадью 34,9 кв.м по состоянию на 27 января 2023 года??».

Согласно заключению, выполненному экспертом ООО «БК-Пифагор» - ФИО4 рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 9 533 333 рублей.

Протокольным определением от 20.12.2023г., суд удовлетворил ходатайство истца о вызове в суд эксперта ООО «БК-Пифагор» - ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению, в порядке ст. 55, 86 АПК РФ.

Эксперт в судебное заседание не явился, объяснений не представил.

Согласно ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому экспертному учреждению или другой комиссии экспертов.

С учетом неявки эксперта для дачи ответов на вопрос, поставленный судом при проведении судебной экспертизы, поступивших замечаниях истца, определением суда от 31.01.2024г. удовлетворено ходатайство истца о проведении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, по делу № А40-88150/2023-28-700 назначена повторная оценочную экспертиза, проведение которой поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ И СОДЕЙСТВИЯ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ "ПАРИТЕТ" (101000, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, БОЛЬШОЙ СПАСОГЛИНИЩЕВСКИЙ ПЕР., Д. 9/1, СТР. 16, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. I, КОМ. 9, ОФИС 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2021, ИНН: <***>, КПП: 770901001), эксперту - ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:04:0003024:3315, общей площадью 34,9 кв.м по состоянию на 27 января 2023 года?».

Согласно заключению, выполненному экспертом АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ И СОДЕЙСТВИЯ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ "ПАРИТЕТ" - ФИО5, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 6 527 500 рублей.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ходатайство представителя ответчика о вызове эксперта в суд оставлено судом без удовлетворения, поскольку представленные вопросы являются необоснованными, не свидетельствуют о каких-либо допущенных нарушениях при подготовке судебного заключения и допущенных в нем математических ошибок.

Представителем ответчика также заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку вышеуказанных обстоятельств в рамках настоящего дело не установлено, ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы признано необоснованным, оставлено без удовлетворения.

После получения заключения эксперта Ответчик настаивал на урегулировании разногласий по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным обществом с ограниченной ответственностью ООО «Центр оценки «Аверс».

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу положений ч.2 ст.5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с ст.5 Закона № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем требования о приобретении объекта в рассрочку на 7 (семь) лет являются обоснованными.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УМНОЖЬАКТИВ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу:                  <...>, пом. 1H, с кадастровым номером 77:01:0003024:3315, общей площадью 34,9 кв.м. путем принятия:

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 6 527 500 (шесть миллионов пятьсот двадцать семь тысяч пятьсот) руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 233 125 (двести тридцать три тысячи сто двадцать пять) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УМНОЖЬАКТИВ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.,  расходы по оплате экспертизы в размере 71 349 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.С. Хорлина