Постановление от 6 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12


адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-11732/2026

Дело № А40-187558/25
г. Москва
07 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2026 года Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Степаненко М.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2026 по делу

№ А40-187558/25 по иску ООО «Магия Вкуса» (ОГРН: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.03.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Магия вкуса» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0006002:2807, общей площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент городского имущества г. Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в полном объеме и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях, установленных Департаментом.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что судом не учтены следующие обстоятельства: спорный объект является собственностью города Москвы; стоимость имущества была установлена независимым оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 9 301 000 руб., отчет получил положительное экспертное заключение Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»; истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки имущества, принадлежащего городу Москве, в целях приватизации, поскольку в силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником; занижение судебным экспертом рыночной стоимости нарушает права города как равного участника гражданского


оборота; изменение пункта 6.1 договора не имеет правовых оснований, поскольку Департаментом утверждены существенные условия договора, в том числе размер неустойки – 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.04.2021 между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО «Магия вкуса» (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, № ЭТ05-00150/21, по результатам аукциона.

Предметом аренды является нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0006002:2807, общей площадью 50 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Указанный объект находится в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, и не имеет задолженности по арендной плате.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 21.05.2025 № 63388 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 50 кв. м.» принято решение о приватизации указанного нежилого помещения путем предоставления ООО «Магия Вкуса» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет. 16.04.2025 истец обратился к ответчику с запросом по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного помещения (вх. от 16.04.2025 № 33-5-40531/25-(0)-0). 23.05.2025 в ответ на данное обращение Департамент предоставил обществу проект договора купли-продажи недвижимости с сопроводительным письмом.

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составляет 9 301 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05 мая 2025 г. № М1398-1042-П/2025, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 07 мая 2025 г. № 33/922-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Полагая, что указанная рыночная стоимость является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой в ООО «Независимое экспертно-оценочное бюро».

Согласно отчету № 14069 от 17.06.2025, выполненному указанной организацией, рыночная стоимость объекта составляет 5 118 000 руб.

Истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и предложением заключить договор по цене 5 118 000 руб.

Письмом от 23.06.2025 № 33-5-40531/25-(0)-8 Департамент отклонил протокол разногласий, указав на возможность передать разногласия на рассмотрение суда.

В связи с тем, что между сторонами возникли разногласия по условиям договора, в частности по цене выкупаемого имущества, истец, руководствуясь частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости выкупаемого объекта, определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.09.2025 по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз» эксперту ФИО3

Перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 16.04.2025?

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта № 304-ОЭ от 02.12.2025, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером


77:04:0006002:2807, общей площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 16.04.2025 составляет 6 960 000 руб.

Суд пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства и отвечает принципам относимости и допустимости, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, оформлено надлежащим образом, эксперт принял к расчету и привел в обоснование данных полную исходную информацию, которая непротиворечива, проверяема, обоснована и не искажает результат расчета, его выводы представляются ясными и понятными.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, включая отчеты об оценке, представленные сторонами, и заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО «Магия Вкуса» соответствует установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям (является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендует имущество непрерывно в течение двух и более лет, не имеет задолженности по арендной плате), в связи с чем истец имеет право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность с рассрочкой платежа. Суд первой инстанции обоснованно указал, что в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ и статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение рыночной стоимости выкупаемого имущества должно осуществляться независимым оценщиком, а отчет об оценке является одним из доказательств по делу. Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости, суд первой инстанции правомерно назначил судебную оценочную экспертизу. Оценив заключение эксперта № 304-ОЭ от 02.12.2025 по правилам статьи 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим доказательством, соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 3), поскольку эксперт провел анализ рынка коммерческой недвижимости, применил сравнительный, доходный и затратный подходы, обосновал выбор объектов-аналогов и корректировок, выводы эксперта являются полными, ясными и непротиворечивыми. Суд первой инстанции также принял во внимание, что цена объекта, предложенная Департаментом (9 301 000 руб.), несущественно отличается от цены, установленной судебной экспертизой (6 960 000 руб.), что свидетельствует об отсутствии произвольного занижения стоимости. Относительно пункта 6.1 договора суд первой инстанции, руководствуясь статьями 329, 330, 333 ГК РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, пришел к выводу, что предложенная Департаментом неустойка в размере 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации является необоснованно завышенной и не соответствует принципу соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, тогда как редакция истца (неустойка в размере 1/365 однократной ключевой ставки) является обычно применяемой в аналогичных договорах и обеспечивает баланс интересов сторон. На основании изложенного, руководствуясь статьями 421, 431, 445, 446 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме и урегулировал разногласия по пунктам 3.1, 3.4, 6.1 договора в редакции истца, установив цену объекта в размере 6 960 000 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.


Оценивая довод жалобы о том, что именно собственник в лице Департамента вправе устанавливать цену выкупа на основании проведенной им оценки, суд апелляционной инстанции указывает, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена выкупа для субъектов МСП устанавливается равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Данная норма не предоставляет уполномоченному органу безусловного права определять цену в одностороннем порядке, а напротив, направлена на защиту интересов субъектов МСП и предусматривает объективное установление рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 4.1. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет оценщика является одним из доказательств величины стоимости объекта оценки и не имеет заранее установленной силы.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, оценил представленные отчеты оценщиков, назначил и исследовал заключение судебной экспертизы, которое является надлежащим и допустимым доказательством, и на его основании определил рыночную стоимость объекта.

Таким образом, оспаривание цены и последующее установление ее судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы, является не нарушением прав собственника, а реализацией специального правового механизма, установленного Законом N 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Приведенный в жалобе довод является основанным на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.

Отклоняя довод жалобы о неправомерности проведения обществом собственной оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательство не лишает субъекта


МСП права оспаривать предложенную уполномоченным органом цену и представлять в обоснование своей позиции доказательства, в том числе отчет независимого оценщика, для последующей оценки их судом.

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не должно иметь приоритета перед отчетом, выполненным по его заказу и прошедшим экспертизу в СРО, также не может быть принят, поскольку в силу статей 65, 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и в данном случае заключение судебной экспертизы, назначенной по определению суда, является полным, обоснованным и соответствует требованиям законодательства.

Утверждение Департамента о нарушении имущественных интересов города Москвы вследствие применения цены, определенной судебной экспертизой, не основано на законе, поскольку суд первой инстанции правильно применил специальные нормы Федерального закона N 159-ФЗ, регулирующие особенности выкупа арендуемого имущества субъектами МСП, который предусматривает приобретение имущества именно по рыночной стоимости, а не по максимально возможной цене.

Относительно доводов жалобы об отсутствии правовых оснований для изменения пункта 6.1 договора, апелляционный суд указывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

При этом размер неустойки должен быть соразмерен последствиям нарушения обязательства (статья 333 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что предложенная Департаментом неустойка в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ является необоснованно завышенной и не соответствует обычно применяемой в аналогичных правоотношениях с субъектами малого и среднего предпринимательства практике.

Редакция истца (неустойка в размере 1/365 однократной ключевой ставки) является разумной и обеспечивает баланс интересов сторон, не нарушая прав Департамента.

Доводы жалобы об утверждении форм договоров внутриведомственными приказами не могут иметь приоритета над нормами федерального законодательства и принципом свободы договора, в случае урегулирования разногласий в судебном порядке.

Таким образом, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда г. Москвы, апелляционная инстанция не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска по существу полно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал надлежащую юридическую оценку, правильно оценил представленные в дело доказательства, доводы участников спора, сделал правильные выводы о применении норм материального права и обеспечил соблюдение норм процессуального права.

В этой связи решение Арбитражного суда г. Москвы является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2026 по делу № А40-187558/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья А.М. Елоев


Судьи О.Г. Головкина


О.В. Савенков