Постановление от 22 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-59665/2025

Дело № А40-197914/25
г. Москва
23 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2025 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валиева В.Р.

судей Бондарева А.В., Стешана Б.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2025 года

по делу № А40-197914/25,

по иску ООО "ЛАЙМ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 16.12.2024.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЛАЙМ» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 975 654 руб. 73 коп.

Решением от 16 октября 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение суда первой инстанции незаконно.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между Департаментом и ООО «ЛАЙМ» заключен договор аренды от 23.01.2019 №00-00041/19 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002018:8445 общей площадью141,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

30.05.2022 в порядке реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Часть 1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Пунктом 3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, 15.08.2022 Департамент направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемого объекта с указанием цены объекта в размере 22 519 000 руб. 00 коп.

Считая выкупную цену объекта завышенной, Истец обратился к независимому оценщику и направило в адрес Департамента проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему.

Письмом от 24.08.2022 №33-5-54407/22-(0)-7 Департамент уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, ООО «ЛАЙМ» инициировало обращение в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2023 по делу № А40- 185713/2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2023, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2024, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена выкупаемого объекта определена в размере 13 385 800 руб. на основании заключения судебной экспертизы.

Судом установлено, что при приватизации имущества Департаментом не были в полной мере соблюдены требования Закона № 159-ФЗ, что повлияло на своевременность реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества.

В частности, направив 15.08.2022 в адрес Общества проект договора купли продажи, Департамент, однако, включил в соответствующий проект завышенный показатель выкупной стоимости.

Такие действия, формально предпринятые Департаментом, обоснованно признаны судом не соответствующими Закону № 159-ФЗ, поскольку в действительности не привели к реализации заявителем предоставленного ему права на выкуп недвижимого имущества.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьи право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Материалами дела подтверждено, что проект договора купли-продажи, включающий недостоверный показатель стоимости недвижимости, был подготовлен Департаментом, направлен и получен Обществом 15.08.2025.

Представленный в Департамент пакет документов включал все необходимые сведения, достаточные для принятия решения и подготовки проекта договора.

Судом первой инстанции установлено, что при надлежащем исполнении Департаментом своих обязанностей, а именно, при отражении Департаментом в договоре корректного показателя стоимости недвижимости, заключение договора купли-продажи должно было состояться 15.08.2022, поскольку с указанного момента Общество могло пользовался спорным недвижимым имуществом на правах собственника, а не арендатора.

Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Исходя из содержания абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

В данном конкретном случае при рассмотрении дела № А40-185713/2022 по иску ООО «ЛАЙМ» к Департаменту об урегулировании разногласий суды установили, что Департамент направил Истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому помещение продается по цене 22 519 000 руб.

Не согласившись с данным условием договора, ООО «ЛАЙМ» направило Департаменту протокол разногласий с предложением о корректировке указанной цены.

Учитывая заключение судебной экспертизы по делу А40-185713/2022 о том, что рыночная стоимость помещения составляет 13 385 800 руб., изначально предложенная Департаментом цена выкупа арендуемого имущества на 41 % превысила рыночную стоимость.

Подобное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, является существенным и означает, что арендуемое имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Таким образом, с 15.08.2022 (даты направления Департаментом в адрес Истца проекта договора купли-продажи с заведомо необоснованной ценой) по 24.10.2023 (последний день действия Договора аренды) у ООО «ЛАЙМ» отсутствовали основания для оплаты арендной платы и пени в рамках спорного Договора аренды, в связи с чем уплаченные за указанный период денежные средства в счет арендной платы и пени являются убытками Истца.

Истцом представлен расчет денежных средств, оплаченных в счет арендной платы за период с 24.08.2022 по 24.10.2023, согласно которому совокупный размер денежных средств составил 975 654 рубля 73 копеек.

Факт внесения вышеуказанных денежных средств подтверждается материалами дела, а также Расчетом, представленном истцом в материалы дела.

Расчет убытков, представленный Истцом в материалы дела, проверен судом, признан верным.

Довод Ответчика о том, что Истцом не оспорен отчет оценщика № М 205-1698-П от 04.08.2022, выполненный ООО «Центр оценки Аверс» и экспертного заключения от 08.08.2022 №485/553-22, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» на основании которого Ответчик подготовил проект договора купли-продажи в рамках 159-ФЗ, отклоняется судебной коллегией.

Цена помещения, установленная в рамках судебной экспертизы по делу № А40-185713/2022, на 41 % оказалась ниже цены, предложенной Департаментом к выкупу изначально, что само по себе заведомо свидетельствует о недостоверности отчета оценщика № М 205- 1698-П от 04.08.2022, выполненный ООО «Центр оценки Аверс» и экспертного заключения от 08.08.2022 №485/553-22, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», поскольку столь существенная разница в цене нежилого помещения не может быть признана допустимой погрешностью с точки зрения правил определения существенности / несущественности расхождения двух оценок стоимости.

При проведении судебной экспертизы по делу № № А40-185713/2022 эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, судом было установлено соответствие представленного экспертного заключения требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007№ 254), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611), требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2025 года по делу № А40-197914/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течении двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья: В.Р. Валиев


Судьи: А.В. Бондарев


Б.В. Стешан