Постановление от 28 июня 2019 г. по делу № А64-8066/2018

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А64-8066/2018
г. Воронеж
28 июня 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2019 года.


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

Кораблевой Г.Н.,

судей

Поротикова А.И.,


ФИО1,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,


при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «ТБС-Транс»: ФИО3, директор на основании приказа №1-К от 15.06.2016;

от комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТБС-Транс» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2019 по делу № А64-8066/2018 (судья Макарова Н.Ю.) по исковому заявлению комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТБС-Транс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 1 422 054 руб. 02 коп.,

третье лицо: Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области,



УСТАНОВИЛ:

комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТБС-Транс» (далее – ООО «ТБС-Транс», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком площадью 10 000 кв. м, на котором расположено нежилое здание – торговый центр по адресу: <...>, за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в сумме 1 399 813 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2017 по 30.06.2018 в сумме 22 240 руб. 52 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2019 исковые требования комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ТБС-Транс» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2019, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ответчик сослался на необоснованность применения комитетом при расчете платы за пользование спорным земельным участком коэффициента в размере 6,64%, указав на наличие задолженности по арендной плате в сумме 223 091 руб. 04 коп. из и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 805 руб. 84 коп.

Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «ТБС-Транс» поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «ТБС-Транс» – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Тамбова от 22.01.2014 № 307 ООО «ТБС-Транс» в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 10 000 кв. м с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 под строительство торгового центра по ул. Магистральной, 80 в городе Тамбове.

04.02.2014 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (арендодатель) и ООО «ТБС-Транс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 18.

В силу пункта 1.1. названного договора арендодатель предоставил, арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0302001:1795, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для строительства торгового центра.

Пунктом 2.1. договора аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 срок действия договора установлен с 23.01.2014 по 23.01.2017. При этом стороны установили, что по окончании срока действия договор не подлежит продлению (пункт 2.3. договора).

Годовой размер арендной платы рассчитывался от кадастровой стоимости с применением процентов по видам разрешенного использования земельного участка и составлял 775 372 руб. 90 коп. (пункт 3.1. договора).

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка следует, что кадастровая стоимость участка составляет 52 000 800 руб. В приложении № 2 к договору процент по видам разрешенного использования земельного участка был установлен в размере 1,9.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 принят ООО «ТБС-Транс» и считался переданным истцом 22.01.2014.

16.01.2018 зарегистрировано право собственности ООО «ТБС-Транс» на нежилое здание - торговый центр, расположенный по адресу: <...>.

В связи с фактическим использованием ответчиком земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 в период с 01.01.2018 по 30.06.2018 по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. Расчет платы произведен комитетом за период с 01.01.2018 по 18.01.2018 исходя из коэффициента 1,9, а после государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое здание – торговый центр, для строительства которого предоставлялся земельный участок, истец применяет коэффициент для размещения объектов торговли – 6,64.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 был установлен с 23.01.2014 по 23.01.2017 (пункт 2.1.).

При этом в пункте 2.3. договора аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 стороны установили, что по окончании срока действия договор не подлежит продлению (статья 425 ГК РФ).

Как указано в статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Исходя из приведенных положений законодательства, арендатор обязан вносить арендные платежи до момента возврата земельного участка арендодателю по письменному акту приема - передачи. Доказательства возврата арендуемого имущества отсутствуют.

В силу пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровому паспорту переданный ООО «ТБС-Транс» в аренду земельный участок зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

По настоящему делу договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу ЗК РФ, а потому арендная плата по договору является регулируемой.

Поскольку арендуемый ранее ООО «ТБС-Транс» земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за использование данного участка определяется в порядке, установленном Администрацией Тамбовской области.

При таких обстоятельствах вопреки доводам ответчика расчет арендной платы обоснованно произведен истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Администрации Тамбовской области от 18.03.2015 № 271, решением Тамбовской городской Думы от 26.12.2012 № 797 «Об утверждении процентов от кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования земельных участков за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - город Тамбов», что не противоречит положениям статей 424, 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу которых в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Несогласие ответчика с размером арендной платы в части применения коэффициента для размещения объекта торговли в размере 6,64% основано на неправильном толковании действующего законодательства.

Пунктом 3 решения Тамбовской городской Думы от 26.12.2012 № 797 «Об утверждении процентов от кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования земельных участков за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - город Тамбов» в редакции, действующей в спорный период, на период строительства, реконструкции, установки и организации объектов при условии прекращения хозяйственной деятельности (за исключением позиций 1, 2, 3.1, 3.2, 3.3, 4, 8, 9.1, 9.2, 9.3, 11, 12, 13.1, 13.2, 14, 15, 16, 17.3, 17.4 приложения к данному решению) процент от кадастровой стоимости был установлен в размере 1,9.

Из представленного комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области расчета следует, что плата за фактическое пользование земельным участком в период с 01.01.2018 по 18.01.2018 рассчитана исходя из коэффициента 1,9.

Поскольку договор аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 был заключен для строительства торгового центра, после государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое здание, расположенное на спорном участке, истец применяет коэффициент для размещения объектов торговли (статья 424 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договором аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 предоставлен под строительство торгового центра.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 по делу № А46-13112/2010).

Тот факт, что в спорный период ответчик использовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, соответствующим функциональной зоне, но отличным от предусмотренного в договоре аренды земельного участка от 04.02.2014 № 18, не является основанием для применения коэффициента 1,9% для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, продовольственного снабжения исходя из следующего (статья 622 ГК РФ).

Поскольку ООО «ТБС-Транс» как арендатор выразило свое согласие на использование предоставленного в аренду земельного участка в соответствии с установленным договором аренды видом разрешенного использования, у арендатора отсутствует право требовать от арендодателя изменения установленного вида разрешенного использования, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/2013, определении Верховного Суда РФ от 05.02.2018 № 301-КГ17-22302.

Правомерность выводов суда первой инстанции о том, что арендную плату за земельный участок следует рассчитывать исходя из вида разрешенного использования, указанного в договоре и кадастровом паспорте, являющемся приложением к договору аренды, также подтверждается определением Верховного Суда РФ от 11.09.2018 № 305-ЭС18-12947.

Наличие спора между сторонами относительно выкупа земельного участка не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы, применяемого в отсутствие заключенного договора аренды или зарегистрированного права собственности на земельный участок при взыскании неосновательного обогащения.

Представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции заявление ООО «ТБС-Транс», направленное в адрес администрации города Тамбова, об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на соответствующий зоне О1.Магазины, уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в осуществлении об отказе в изменении вида разрешенного использования спорного участка, письмо комитета о невозможности изменения вида разрешенного использования участка, уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об изменении наименования здания, не влияют на правильность выводов арбитражного суда области, поскольку не относятся к спорному периоду.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ООО «ТБС-Транс» процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2017 по 30.06.2018 в сумме 22 240 руб. 52 коп.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Обращаясь с требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, истец должен доказать наличие на стороне ответчика задолженности по оплате переданного ему в аренду имущество.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что, не оплатив пользование земельным участком, арендатор допустил неправомерное пользование чужими денежными средствами, в связи с чем истец на основании статьи 395 ГК РФ вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга.

Произведенный истцом расчет процентов судом проверен, расчет выполнен методологически и арифметически правильно, период начисления ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен. В связи с этим арбитражный суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении данного требования.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2019 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2019 по делу № А64-8066/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТБС-Транс» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева


Судьи

А.И. Поротиков



ФИО1