Постановление от 21 июля 2025 г. по делу № А68-701/2019

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула

Дело № А68-701/2019

20АП-1436/2025, 20АП-1437/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2025 года.


Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Волошиной Н.А., судей Волковой Ю.А. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалёвой Д.А.,

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «АГРОМАКС» (далее – ООО «АГРОМАКС») - ФИО1 (паспорт, доверенность № 68 АА 1707100 от 13.05.2023); от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (далее – ООО СП «Заря», должник) ФИО2 - ФИО3 (паспорт, доверенность б/н от 01.04.2025); от ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 - ФИО8 (паспорт, доверенности от 14.09.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО2 и ООО «АГРОМАКС» на определение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2025 по делу № А68-701-57,81/2019 вынесенное по результатам рассмотрения заявления ФИО9, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО12, ФИО13 к ООО СП «Заря» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

заинтересованные лица: Управление Росреестра по Тульской области, 1.ФИО20; 2.ФИО21; 3.ФИО23; 4.ФИО24; 5.ФИО19; 6.ФИО18; 7.ФИО22; 8.Маркова Валентина Петровна; 9.ФИО26; 10.Каленикин Вячеслав Витальевич; 11.Каленикина Светлана Игоревна; 12.Сухопарова Александра Никитична; 13.ФИО17; 14.Шарибров Анатолий Васильевич; 15.ИП ФИО15                       (ОГРНИП: <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды № 1 от 30.05.2008 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:0380 (Обособленный спор №А68-701-81/2019),

а также заявления конкурсного управляющего ООО СП «Заря», ООО «Агромакс» к соответчикам: 1. Индивидуальный предприниматель ФИО16 2. ФИО17, 3. ФИО18, 4. ФИО19, 5. ФИО9, 6. ФИО10, 7. ФИО20, 8. ФИО4, 9. ФИО13, 10. ФИО21, 11. ФИО11, 12. ФИО22, 13. ФИО5, 14. ФИО6, 15. ФИО7, 16. ФИО12, 17. ФИО23, 18. ФИО24, 19. ФИО25, 20. ФИО26, 21. ФИО27, Заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Тульской области

о признании недействительными односторонних сделок Арендодателей - односторонние уведомления по договору аренды № 1 от 30.05.2008 года: - Уведомление коллективное от 12.02.2020 года о расторжении договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление коллективное от 18.11.2020 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление ФИО28 от 17.11.2020 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление коллективное от 14.04.2022 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года (Обособленный спор №А68-701-57/2019),

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда Тульской области находится дело о несостоятельности (банкротстве) ООО СП «Заря».

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО29

06.04.2021 конкурсный управляющий ООО СП «Заря», ООО «Агро-Альянс и Ко», ООО «Агромакс» обратились в Арбитражный суд Тульской области с заявлением об оспаривании сделок (действий) должника.

В ходе производства по делу требования неоднократно уточнялись.

С учетом уточнений № б/н от 10.05.2022, от 28.01.2025 года просят суд признать недействительными односторонние взаимосвязанные сделки Арендодателей - односторонние уведомления по договору аренды № 1 от 30.05.2008 года: - Уведомление коллективное от 18.11.2020     года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление ФИО28 от 17.11.2020 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление коллективное от 14.04.2022 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года. Просят суд применить следующие последствия недействительности сделок:            восстановить права и обязанности ООО СП «Заря» в качестве арендатора по договору аренды № 1 от 30.05.2008 года, действующему по 26.06.2028 года; указать, что судебный акт по обособленному спору является основанием для восстановления записи права аренды Управлением Росреестра по Тульской области в ЕГРН с указанием срока действия договора. (Обособленный спор №А68-701-57/2019).

01.07.2021 в Арбитражный суд Тульской области из Ефремовского районного суда Тульской области поступило для рассмотрения по подсудности гражданское дело № 2 -18/2021 по иску сособственников земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:0380 ФИО9, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО12, ФИО13 о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 30.05.2008 года.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 05.07.2021 в соответствии с частью 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление принято к рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО СП «Заря» (Обособленный спор №А68-701-81/2019).

Определением Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2025 обособленные споры № 57 и № 81 объединены, поскольку идентичны по своему субъектному составу, заявленные исковые требования сторон взаимосвязаны между собой, фактические обстоятельства споров подкреплены общими доказательствами.

Соистец ООО «Агро-Альянс и Ко» ликвидирован в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2023 конкурсный управляющий ООО СП «Заря» ФИО29 отстранен от исполнения обязанностей.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 21.02.2024 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2

Определением суда от 18.02.2025 заявление сособственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:0380 о расторжении договора аренды №1 от 30.05.2008 удовлетворено. Суд определил расторгнуть договор № 1 от 30.05.2008 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:0380. Возложить на ООО СП «Заря» обязанность возвратить истцам земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:0380 по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением. Заявление конкурсного управляющего ООО СП «ЗАРЯ», ООО «Агро-Альянс и Ко», ООО «Агромакс» о признании недействительными односторонних сделок (уведомлений) оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий должника и ООО «Агромакс» обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить обжалуемое определение о расторжении договора аренды.

Конкурсный управляющий должника в апелляционной жалобе ссылается на несогласие с выводами суда первой инстанции, так как они не соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на не правильном применении норм права.

ООО «Агромакс» в обоснование позиции ссылается на незаконность обжалуемого судебного акта, полагает, что судом неверно установлены обстоятельства по делу. Ссылается на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165, согласно которому сторона договора аренды, не прошедшего госрегистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и игнорировать соглашение о размере арендной платы. При этом вывод суда о неуплате арендных платежей противоречит материалам дела. Также апеллянт указывает, что действующего (законного) решения общего собрания о расторжении договора аренды в 2020 году нет. Принятое решение судом признано незаконным. Уведомления направлены ФИО30 без одобрения общего собрания и в силу ст. 249, п.2 ст.610, ст.450.1, 168 ГК РФ ничтожны (недействительны).

Считает ошибочной ссылку суда на п. 28 «Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), так как предлагалось погасить текущую, а не реестровую задолженность по арендным платежам.

Кроме того, судом первой инстанции не применены положения статьи 69 АПК РФ, так как судебными актами по делам №№ 2-662/2020, 2-5/2021, 2-1025/2022 проанализирован спорный договор аренды и сделаны выводы о том, что он является пролонгированным. Ссылается на ничтожность уведомлений об отказе от договора аренды.    

10.07.2025 в материалы дела от конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО2 поступили письменные объяснения к апелляционной жалобе, которые приобщены в порядке статьи 81 АПК РФ. Согласно указанным пояснениям, конкурсный управляющий должника поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО «Агромакс».

14.07.2025 от ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором возражает против удовлетворения апелляционных жалоб. Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании представители ООО «Агромакс» и конкурсного управляющего должника ответили на вопросы суда, поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 ответил на вопросы суда, возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.05.2008 года между сособственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и ООО СП «Заря» был заключен Договор аренды № 1, в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатели передают, а Арендатор принимает в аренду следующий земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства: с кадастровым номером 71:10:020301:0380 площадью 2088200 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 830 м. по направлению на северо-запад от ориентира середина моста через реку Галица, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Каменский район, д.Заречье.

Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Ефремовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (п.            2.1.). Досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда и в случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 2.6.). В пункте 2.7. Договора его стороны определили, что земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору путем вручения относящихся к нему документов до подписания Договора, который одновременно является и актом приема-передачи.

Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленном законом порядке 25.06.2008.

Первоначальный срок аренды с 26.06.2008 по 26.06.2018.

По окончании срока действия договора аренды, заключенного на 10 лет, ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

Пунктом 3.1. договора определено, что годовая арендная плата устанавливается в натуральном выражении в виде сельскохозяйственной продукции в следующем объеме: 900 кг зерна, 25 кг сахара со сроком оплаты IV квартал соответствующего года. В счет указанной в п. 3.1. арендной платы Арендодатель может получить арендную плату в денежной форме, продукцией или путем комбинированных выплат по соглашению сторон (п. 3.2.). В соответствии с пунктом 4.2.5. Договора аренды № 1 Арендатор принял на себя обязанность своевременно и в соответствии с Договором вносить арендную плату. В соответствии с пунктом 5.2. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Арендатор арендную плату вносил несвоевременно и ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за 2017 г., 2018 г., 2019 г.

28.01.2020 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на котором были приняты следующие решения по вопросам повестки дня:

По первому вопросу повестки дня собрание приняло решение избрать председателя и секретаря собрания. Поручить председателю и секретарю собрания осуществлять подсчет голосов при голосовании на собрании.

По второму вопросу повестки дня собрание приняло решение расторгнуть договор аренды № 1 от 30.05.2008 года, заключенный с ООО СП «Заря», по причине многочисленных нарушений Арендатором условий Договора, просрочки и невыплаты арендной платы и налогов, а также в связи с тем, что ООО СП «Заря» проходит процедуру банкротства.

Также общее собрание решило заключить договор аренды с ИП ФИО16, определило условия и срок арендных отношений.

По третьему вопросу повестки дня собрание приняло решение избрать представителями сособственников земельных долей ФИО30, ФИО31, ФИО32, были определены полномочия указанных лиц.

17.11.2020 года представитель пайщика ФИО28 ФИО30 направил в адрес Арендатора Уведомление от 17.11.2020 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года;

18.11.2020 года представитель пайщиков ФИО30 направил в адрес Арендатора уведомление о расторжении договора аренды в связи с невыплатой арендной платы за 2018 - 2019 годы и открытием в отношении ООО СП «Заря» процедуры банкротства, которое, согласно сведений с сайта Почты России, было вручено адресату (чек об отправке бандероли с объявленной ценностью от 18.11.2020), получено ООО СП «Заря» 25.11.2020 (почтовый идентификатор 39905053025692), конкурсным управляющим ФИО29 01.12.2020 (почтовый идентификатор 39905053026231).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 по делу № А68-701/2019 ООО СП «Заря» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО29 Право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:0380, возникшее на основании договора №1 от 30.05.2008, включено конкурсным управляющим ФИО29 в конкурсную массу ООО СП «Заря».

14.04.2022 представитель пайщиков ФИО30 повторно направил в адрес Арендатора уведомление об отказе от исполнения договора аренды в связи с невыплатой арендной платы за 2018-2019 годы и открытием в отношении ООО СП «Заря» процедуры банкротства, которое получено конкурсным управляющим ФИО29 19.04.2022.

Требование пайщиков до настоящего времени не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения соистцов - пайщиков в суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды №1 от 30.05.2008.

При этом конкурсный упревающий ООО СП «Заря» обратился в суд с встречными требованиями о признании недействительными односторонних сделок: Уведомление коллективное от 18.11.2020 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление ФИО28 от 17.11.2020 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года; - Уведомление коллективное от 14.04.2022 года об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 года. В качестве правового обоснования указаны ст.ст. 10, 168, 170, 310, 610, 450.1 ГК РФ.

При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из того, что арендатор не исполнил обязательства по своевременному внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, соответственно им были существенно нарушены условия договора, что является основанием для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении заявления о признания недействительными односторонних сделок (уведомлений об отказе от исполнения договора аренды) суд первой инстанции руководствовался тем, что арендные отношения с истцом были прекращены, запись об аренде вышеуказанных земельных участков в пользу ООО СП «Заря» в ЕГРН отсутствовала. Оснований сомневаться в действительности волеизъявления, которое выражено арендодателями при направлении вышеуказанных уведомлений, у суда не имелось.

Апелляционная коллегия, отказывая в удовлетворении апелляционных жалоб, руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В настоящем случае, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор прекращает свое действие либо возобновляется на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2023 № Ф06-5874/2023 по делу № А49-6822/2022).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом первой инстанции в настоящем случае, договор аренды № 1 от 30.05.2008 (т. 1 дело № 2-1028/2020, л.д. 12-17) заключен сторонами сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Ефремовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (п. 2.1).

В соответствии с пунктом 2.4 Договора, если договор по истечении срока его действия в письменной форме не расторгается, то его действие продлевается еще на 10 лет на тех же условиях.

Досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда и в случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 2.6).

Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленном законом порядке 25.06.2008.

Первоначальный срок аренды с 26.06.2008 по 26.06.2018.

По окончании срока действия договора аренды, заключенного на 10 лет, ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась, вместе с тем, в письменной форме договор не расторгла, в связи с чем спорный договор считается пролонгированным сроком на 10 лет, то есть до 26.06.2028.

Таким образом, в настоящем случае договор аренды является срочным, на основании согласованных условий действует в настоящее время. Соответственно правила об одностороннем отказе от договора в соответствии с положениями, установленными пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в данном случае не могут быть применены, а досрочное расторжение договора осуществляется в судебном порядке по правилам статьи 619 ГК РФ.

Как было указано ранее, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом первой инстанции, собственники земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:0380 заявили об отказе от заключения договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора аренды №1 от 30.05.2008 и данное волеизъявление осталось неизменным на дату проведения общего собрания участников долевой собственности от 28.01.2020 и по состоянию на текущую дату (т. 1 дело № 2-1028/2020, л.д. 33-38).

Оснований сомневаться в действительности волеизъявления, которое выражено арендодателями при направлении вышеуказанных уведомлений и принятии решения на общем собрании участников долевой собственности от 28.01.2020, а равно подтверждено их (арендодателей) полномочным представителем в ходе рассмотрения настоящего дела, не имеется.

В адрес арендатора было направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с невыплатой арендной платы и открытием в отношении арендатора ООО СП «Заря» процедуры банкротства (т. 1 дело № 2-1028/2020, л.д. 44).

Учитывая изложенные обстоятельства, арендодатели обратились в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды № 1 от 30.05.2008 г., которое принято Ефремовским районным судом Тульской области к производству и впоследствии передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Тульской области.

Таким образом, арендодателями соблюден порядок досрочного расторжения договора, установленный статьей 619 ГК РФ.

Соответственно в данной части доводы апеллянтов признаются необоснованными и подлежат отклонению.

При этом ссылка апеллянтов на ничтожность одностороннего отказа от договора в виде направления в адрес ООО СП «Заря» уведомлений об отказе от договора аренды не принимается судом апелляционной инстанции. Учитывая, что в настоящем случае расторжение договора аренды осуществляется в судебном порядке по правилам статьи 619 ГК РФ, которой не предусмотрен односторонний отказ, данные доводы апеллянтов применительно к настоящему спору правового значения не имеют.

При этом доказательства того, что направление указанных уведомлений каким-либо образом повлекло последствия в виде уменьшения стоимости или размера имущества должника, а, следовательно, причинило убытки должнику, либо его кредиторам, апеллянтами не представлены.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 249 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 статье 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Подпунктами 6, 7 пункта 3 статьи 14 указанного выше Закона предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По смыслу приведенных норм права законодатель наделил общее собрание собственников земельного надела осуществлять распорядительную функцию по владению, пользованию и распоряжению земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, конкретизировав механизм осуществления предоставленных полномочий путем принятия соответствующих решений на общем собрании.

Так как арендатор обязательства по своевременному внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора не исполнил, доводы истца о существенном нарушении ответчиком договора были признаны судом обоснованными.

Из пояснений представителя соистцов следует, что в настоящее время арендная плата по договору аренды № 1 Арендатором не уплачена за 2017, 2018, 2019.

Данное утверждение ответчиком по делу ООО СП «Заря» документально не опровергнуто, доказательств обратного в нарушение положений ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Конкурсный управляющий должника в письменных объяснениях к апелляционной жалобе от 10.07.2025 ссылается на то, что на момент направления Уведомления коллективного от 18.11.2020г. об отказе от исполнения договора аренды задолженность по арендным платежам отсутствовала. А с 18.03.2021г. у ООО «СП «Заря» отсутствовала обязанность оплачивать платежи, поскольку запись об аренде в ЕГРН не была восстановлена.

Отклоняя данные доводы апеллянта, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями договора аренды №1 процесс выплаты ООО СП «Заря» арендной платы в адрес Арендодателей в натуральной форме (зерно, сахар) не регламентирован.

При этом именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) в (ред. от 26.12.2018).

Следовательно, ООО СП «Заря», действуя как добросовестный контрагент, желающий сохранить арендные отношения, было обязано организовать выдачу арендодателям  арендную плату.

Письменное уведомление о нарушении сроков выплаты арендной платы и расторжении договора получено ООО СП «Заря» 25.11.2020 (почтовый идентификатор 39905053025692), конкурсным управляющим ФИО29 01.12.2020 (почтовый идентификатор 39905053026231) 25.02.2020 г.

Доказательства совершения необходимых действий и принятия мер по исполнению обязательства ООО СП «ЗАРЯ» в разумные сроки в материалах дела отсутствуют.

При этом как верно указал суд первой инстанции, доводы о том, что соистцы уклонялись от получения арендной платы, связи с чем внести арендную плату не представлялось возможным ввиду неисполнения арендодателем обязательств по сообщению реквизитов, по которым следовало уплачивать арендную плату, не являются основанием для отказа в иске, поскольку доказательств совершения арендатором, как добросовестным участником гражданских правоотношений действий по получению от арендодателя такой информации и уклонении сособственников земельных участков их земель сельскохозяйственного назначения от ее предоставления, не имеется. Доказательства принятия ответчиком мер по передаче истцу денежных средств в наличной форме и фиксация отказа от такого принятия (акты, письма в адрес контрагента и т.п.) также отсутствуют.

Кроме того, зная о наличии у него обязательства по уплате арендной платы, арендатор, действуя разумно и добросовестно, имел возможность исполнить его путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (статья 327 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.04.2025 по делу № А68-701/2019.

Ссылка ООО «Агромакс» на ошибочность вывода суда о применении в настоящем случае п. 28 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, так как предлагалось погасить текущую, а не реестровую задолженность по арендным платежам, является необоснованной. Указанные правовые разъяснения толкуются апеллянтом неверно, так как разъясняют порядок погашения требований только уполномоченного органа об уплате обязательных платежей.

Кроме того, арендная плата по договору аренды № 1 Арендатором не уплачена за 2017, 2018, 2019, соответственно задолженность является реестровой. В частности, реестровый характер требований по оплате арендных платежей установлен определением Арбитражного суда Тульской области от 02.05.2024. Судебный акт обжалован, вступил в законную силу без изменений.

При этом доводы апеллянтов о том, что у ООО «СП «Заря» отсутствовала обязанность оплачивать платежи, поскольку запись об аренде в ЕГРН не была восстановлена, и договор считался прекращенным, не могут быть приняты с учетом того, что арендные отношения, как было указано ранее, действуют до 2028 года в силу условий договора.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, выводы суда соответствуют материалам дела, основаны на нормах действующего законодательства.

Вместе с тем, обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, апеллянты не привели.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, фактически сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на их переоценку при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены вынесенного определения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2025 по делу № А68-701/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 АПК РФ кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.


Председательствующий судья

Судьи                                                                             

Н.А. Волошина

Ю.А. Волкова

Е.В. Мордасов