Постановление от 21 декабря 2023 г. по делу № А07-1625/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-16426/2023
г. Челябинск
21 декабря 2023 года
Дело № А07-1625/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2023 по делу № А07-1625/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Общество с ограниченной ответственностью «ВиТа Текстиль» (далее – истец, ООО «ВиТа Текстиль») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 26 августа 2021 года, в отношении нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 20, (кадастровый номер: 02:55:030167:580), изложив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 637 000 (три миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей, без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной ООО «Информ-эксперт» в заключение эксперта № 03/22 от 28.06.2022 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 363 700 (триста шестьдесят три тысячи семьсот) рублей, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи) (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 3 л.д. 8).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Аудит-Безопасность» (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2023 (резолютивная часть от 03.10.2023) исковые требования ООО «ВиТа Текстиль» удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО «ВиТа Текстиль» и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с изложением пунктов 3.1, 3.2 указанного договора в следующей редакции:

- «3.1. Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 637 000 (три миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной ООО «Информ- эксперт» в заключении эксперта № 03/22 от 28.06.2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- «3.3. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 363 700 (триста шестьдесят три тысячи семьсот) рубля, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что требование истца в рамках настоящего спора не было направлено на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости. Кроме того, отчет об оценке подготовлен оценочной организацией ООО «Аудит-Безопасность», которое должно выступать соответчиком по настоящему делу в случае оспаривание его отчета об оценке, поскольку затрагиваются права и законные интересы данной организации.

Кроме того, апеллянт указывает, что предметом рассмотрения дела не является установление законности отчетов об оценке, подготовленных ООО «Аудит-Безопасность». Эксперт не наделен полномочиями по определению законности тех или иных обстоятельств по делу, вывод эксперта является лишь его экспертным субъективным мнением, как специалиста в области оценочной деятельности. Документального и нормативного подтверждения выводов в заключении не содержится.

Податель жалобы отмечает, судом первой инстанции не принято во внимание, что при исследовании помещения, экспертом использовался сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Апеллянт полагает, что невозможно с уверенностью утверждать о том, что подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, что послужило критерием снижения рыночной стоимости спорного объекта.

От ООО «ВиТа Текстиль» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.10.2018 между Управлением (Арендодатель) и ООО «ВиТа Текстиль» (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно условиям настоящего договора арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 383нф от 25.09.2018 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 1 этаж, с кадастровым номером: 02:55:030167:580, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...> Литера А, общей площадью 99,7 кв.м., для использования под офис, торговлю, склады, прочие виды деятельности.

Условия договора распространяются на взаимоотношения, возникшие с 25.09.2018 по 24.09.2021 (п.1.2).

02.04.2021 истец обратился в Управление с заявлением о реализации имущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

26.08.2021 Управление направило истцу письмо исх. № УЗ-6952 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 20, общей площадью 99,7 кв.м., с приложением Постановления Главы Администрации городского округа город Уфа от 23.08.2021 года № 980 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:030167:580), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 20».

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:030167:580), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 20 – реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества. Арендуемое помещение предложено к выкупу по цене 7 573 405,42 руб. Рыночная стоимость помещения определена согласно Отчету об оценке № 21-47/12/9-Н от 25.06.2021 года, выполненному ООО «Аудит-безопасность».

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком – ООО «Аудит-Безопасность» является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости. По инициативе истца оценщиком ООО «ПРОБИЗНЕС» произведена оценка арендуемого истцом нежилого помещения. В соответствии с выполненным ООО «ПРОБИЗНЕС» отчетом № 59 от 14 сентября 2021 года, рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 2 475 000 руб.

23.09.2021 ответчику истцом было направлено письмо с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта с приложением Протокола разногласий от 20.09.2021 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 26.08.2021.

Однако, как следует из ответа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.10.2021 № 28723, Управление отклонило протокол разногласий от 20.09.2021 к договору № б/н купли продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 26.08.2021.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объектов муниципального нежилого фонда - помещение 1 этаж с кадастровым номером: 02:55:030167:580, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...> Литера А, общей площадью 99,7 кв.м.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, истец обратилась в Управление с заявлением от 09.04.2021 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Ответчик в адрес ООО «ВиТа Текстиль» направил письмо исх. № УЗ-6952 26.08.2021 с проектом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 7 573 405 руб. 42 коп. определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке № 21-47/12/9-Н от 25.06.2021, составленным ООО «Аудит-Безопасность».

Не согласившись с предложенной ценой, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с предложением установить цену в размере 2 475 000 руб. определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 59 от 14.09.2021, выполненным ООО «ПРОБИЗНЕС».

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – помещенич 1 этаж с кадастровым номером: 02:55:030167:580, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...> Литера А, общей площадью 99,7 кв.м.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт», эксперту ФИО2, на разрешение эксперта был поставлены вопрос:

1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:030167:580, общей площадью 99,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 20, по состоянию на 09.04.2021 без учета НДС?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение № 03/22 от 28.06.2022 (т. 2 л.д. 83-204).

Согласно экспертному заключению, эксперт пришел к следующему выводу:

1) Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:030167:580, общей площадью 99,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 20, по состоянию на 09.04.2021 без учета НДС сосиавляет 3 637 000 руб.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, истцом заявлены уточнения исковых требований, принятые судом.

Определением суда от 12.01.2023 судом назначена дополнительная судебная экспертиза, производство по проведению экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт», эксперту ФИО2.

Поставлен на разрешение эксперта следующий вопрос:

- Определить, соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством «Отчет об оценке нежилого помещения первого этажа четырехэтажного жилого здания общей площадью 99,7 кв.м, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 20», составленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение № 078/23 от 13.02.2023 (т. 3 л.д. 80-144).

Согласно экспертному заключению, эксперт пришел к следующим выводу что отчет об оценке № 21-47/12/9-Н рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного на 1-ом этаже 4-х этажного жилого дома, по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 20 от 25.06.2021, составленный ООО «Аудит-Безопасность не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Выявлены нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования ст.11 ФЗ-135; п.5 ФСО № 3; п. 8з ФСО № 3; п. 22в ФСО № 7.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования в силу следующего:

1) Оценщиком указано, что объект оценки расположен на «красной линии» когда как объект расположен вне «красной линии». Нарушение привело к завышению рыночной стоимости объекта оценки.

2) Оценщиком объекты в качестве объектов-аналогов не могли быть использованы в связи с реализацией за 7-8 мес. до даты определения стоимости, оценщиком не проведен анализ предлагаемых к продаже объектов непосредственно перед датой определения стоимости (Аналоги № 1, № 2 и № 3). Использование аналогов в значительном удалении от даты определения стоимости может привести некорректному установлению актуальной рыночной стоимости.

3) Не проведены корректировки на локальное местоположение (Аналоги № 1, № 2 и № 3). Выявленные нарушения привели к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта оценки.

4) Не проведены корректировки на отделку аналогов (Аналоги № 1, № 2 № 3). Не проведение корректировки на наличие отделки привело завышению стоимости объекта оценки.

5) Аналог № 3 реализуется вместе с мебелью, что непосредственно указано в объявлении. Отсутствие корректировки на наличие дополнительных улучшений в виде «полностью укомплектованных комнат офисной мебелью» привело к завышению стоимости объекта оценки.

6) Не проведена корректировка на техническое состояние объекта оценки (1953 года постройки) с аналогом № 3 (2002 года постройки). Не проведение корректировки на физическое состояние привело завышению стоимости объекта оценки.

Оценивая экспертные заключения № 03/22 от 28.06.2022, № 078/23 от 13.02.2023, представленные в материалы дела, в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что они являются подробными, мотивированными и обоснованными, составивший заключения эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертных заключений судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, ответчиком не представлено.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта № 078/23 от 13.02.2023 разрешен вопрос о недостоверности отчета № 21-47/12/9-Н, исполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность», как несоответствующего федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения № 078/23 от 13.02.2023 следует, что оценщиком нарушены нормы федеральных стандартов оценки, обоснование выводов приведено в заключении судебной экспертизы.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьими лицами.

Отклоняя доводы Управления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы.

Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения № 078/23 от 13.02.2023 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем, он не в состоянии утверждать о недостоверности расчетов, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта.

При изложенных обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что заключение эксперта № 078/23 от 13.02.2023, не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены, носят предположительный характер, в то время как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 АПКК РФ).

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ООО «Вита Текстиль» в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 3 637 000 руб. на основании полученного заключения эксперта 03/22 от 28.06.2022, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном подборе экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода признаются апелляционной коллегией необоснованными.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Использование объектов-аналогов применяется для оценки объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода, который основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно экспертному заключении № 03/22 от 28.06.2022 и письменным пояснения эксперта от 22.11.2022 № 238/2022 следует, что в качестве объектов-аналогов им приняты четыре помещения на первых и цокольном этажах площадью 74,30 кв.м, 488,20 кв.м, 70,20 кв.м, 225,00 кв.м.

Экспертом применены корректировки на расположение относительно красной линии, а также корректировка площади и этажности расположения.

Иные характеристики объектов-аналогов, как следует из заключения эксперта и не опровергнуто сторонами, являются идентичными.

При этом Управлением не представлены доказательства наличия на дату оценки иных предложений по продаже объектов-аналогов, с учетом особенностей рынка коммерческой недвижимости города Уфы и его социально-экономические показатели, отмеченные экспертом в описательной части заключения.

Из заключения эксперта следует, что стоимость объектов-аналогов определена на дату проведения экспертизы.

Доводы о необходимости привлечения к рассматриваемому спору ООО «Аудит-Безопасность» в качестве соответчика не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

ООО «Аудит-Безопасность» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, что исключает принятие судебного акта, затрагивающего права и законные интересы не привлеченного к участию в деле истца.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают фактических обстоятельств, установленных в рамках рассматриваемого дела, а также выводов суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2023 по делу № А07-1625/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяА.Х. Камаев

Судьи:А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова