Решение от 22 июля 2024 г. по делу № А40-229712/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-229712/23-85-1870
г. Москва
23 июля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2024 года 

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рупчевым К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца - ФИО1 по дов. от 26.09.2023 №б/н; ФИО2 по дов. от 26.09.2023 №б/н

от ответчика – ФИО3 по дов. от 11.12.2023 №ДГИ-Д-1650/23 



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, общей площадью 99,1 кв.м. изложив пункты 3.1., 3.4. договора в редакции истца. Требования истцом заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная ответчиком цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

В судебное заседание по ходатайству истца явился эксперт ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании был произведён допрос эксперта, диск с аудиозаписью допроса эксперта прилагается к протоколу судебного заседания от 11.06.2024.

Эксперт приобщил к материалам дела ответы на возражения истца.

Представители истца заявляют письменное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, представили вопросы, письма от экспертных организаций, платежное поручение от 10.06.2024 №117 о внесении денежных средств на депозит, рецензию заключение эксперта по делу.

Представитель ответчика возражал против назначения повторной судебной экспертизы.

Ходатайство истца судом рассмотрено и отклонено, в связи с необоснованностью в силу ст. 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования ст.ст. 55, 86 АПК РФ и ст.ст. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность.

Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

При этом повторная экспертиза в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.


В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, выслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что ООО «АРМУС» является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 99,1 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. 1-9), с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, расположенного по адресу: <...>/1 на основании Договора аренды нежилого фонда № 00-01064/19 от 30.07.2019 года.

ООО «АРМУС» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Помещение непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

31.07.2023 ООО «АРМУС» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения по адресу: <...>/1.

15.09.2023 в адрес ООО «АРМУС» был направлен проект договора купли-продажи № 59-8744 от 15 сентября 2023 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-120734/23-(0)-6 от 15.09.2023.

Согласно п. 3.1. проекта договора купли-продажи № 59-8744 от 15.09.2023 Цена Объекта составляет 14 980 000 (четырнадцать миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.08.2023 №М891-2911-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 06.09.2023 №680/837-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Посчитав, что цена объекта завышена, ООО «АРМУС» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 002311-71 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0006002:3771 общей площадью 99,1 кя м., расположенного по адресу: <...>. пом. 6/1 от 26 сентября 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 7 184 018 руб. (Семь миллионов сто восемьдесят четыре тысячи восемнадцать) руб. 00 коп.

Письмом Исх. № 2809/1 от 28 сентября 2023 г.  ООО «АРМУС» выразило согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, согласно которому п. п. 3.1., 3.4. Договора предлагалось изменить и принять в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 7 184 018 руб. (Семь миллионов сто восемьдесят четыре тысячи восемнадцать) руб. 00 коп. в соответствии с № 0023Н-71 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0006002:3 771 общей площадью 99,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 26 сентября 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых            улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора,

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 85 524 (восемьдесят пять тысяч пятьсот двадцать четыре) руб. 02 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Департаментом городского имущества города Москвы адрес ООО «АРМУС» было направлено письмо от 29.09.2023 исх. № 33-5-120734/23-(0)-8 об отказе в принятии Договора купли-продажи в редакции протокола разногласий общества.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по ряду пунктов Договора, в том числе, относительно цены и условий выкупаемого объекта недвижимости.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в 4 муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд считает, ООО «АРМУС» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2024 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ».

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, общей площадью 99,1 кв.м. по состоянию на 31.07.2023 без учета НДС?

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №081/04/2024 от 15.04.2024 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, общей площадью 99,1 кв.м. по состоянию на 31.07.2023 без учета НДС составляет: 13 879 000 руб.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В судебное заседание 11.06.2024 по ходатайству истца были вызван эксперт ООО "БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению.

Поскольку судебное заседание проводится с использованием средств аудиозаписи в порядке ст. 155 АПК РФ, стенографическая запись пояснений эксперта не велась, однако диск с аудиозаписью прилагается к протоколу судебного заседания от 11.06.2024.

Пояснения эксперта приобщены в материалы дела.

Ответчик в порядке ст. 131 АПК РФ представил отзыв на исковое заявление, в котором требования истца по существу не опроверг.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

На основании ст. 1 Закона города Москвы от 29 сентября 2021 года N 18 "О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» ООО «АЛИОТ» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ, ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В связи с чем, пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения принимаются в редакции после проведения экспертизы:

Пункт 3.1. договора:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 879 000 руб., в соответствии с экспертным заключением от 15.04.2024 №081/04/2024, выполненным ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в экспертном заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта (п. 3.1 договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. договора:

«3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.7 договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 226 руб. 19 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п. 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

В силу п. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выплата вознаграждения эксперту (соответственно, возмещение расходов участвующего в деле лица на проведение экспертизы) не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценки его судом.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Однако данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08).

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

Как видно из материалов дела, в данном случае на рассмотрение арбитражного суда были переданы разногласия по условию договора - о цене продажи объекта недвижимости, которую Общество предлагало установить в размере 7 184 018 руб., а Департамент – 14 980 000 руб.

В результате указанных разногласий судом была назначена судебная экспертиза, по результатам которой цена выкупаемого имущества составила 13 879 000 руб., договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае суд не находит оснований для отнесения судебных расходов на Департамент, учитывая результат рассмотрения дела, определение судом цены выкупаемого объекта недвижимости в размере 13 879 000 руб., что максимально приближено к цене, предложенной Департаментом, т.о. решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Департамент - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы по оплате судебной экспертизы подлежат оставлению на истце.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 8, 12, 217, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 4, 8, 65, 75, 86, 87, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 167, 170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, общей площадью 99,1 кв.м в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив пункты 3.3., 3.4. Договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 879 000 руб., в соответствии с экспертным заключением от 15.04.2024 №081/04/2024, выполненным ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в экспертном заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта (п. 3.1 договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. договора:

«3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.7 договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 226 руб. 19 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п. 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.


Судья:

Д.Н. Федорова