Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А40-58911/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-58911/25-150-467
г. Москва
29 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загрийчук И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску АО "СВЯЗЬ, ИНФОРМАТИКА, ТЕЛЕВИДЕНИЕ" (117209, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛОТНИКОВСКАЯ, Д.38, К.6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.10.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

АО "СВЯЗЬ, ИНФОРМАТИКА, ТЕЛЕВИДЕНИЕ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, а именно: нежилого помещения, общей площадью 371 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:05:0003004:11007, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал с учетом их уточнения.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и акционерным обществом «Связь,

Информатика, Телевидение» (арендатор) заключен договор аренды от 23.07.2003 № 07-00452/2003 нежилого помещения, общей площадью 371 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:05:0003004:11007.

Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) издано распоряжение от 18.12.2024 № 249038 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, общей площадью 371 кв.м».

На основании данного распоряжения Департаментом городского имущества города Москвы в адрес АО «СИТ» было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2024 № 59-10479, с сопроводительным письмом от 28.12.2024 исх. № 33-6-613776/24-(0)-3.

Данное письмо было получено АО «СИТ» 14.01.2025 вх. № 17.

В предложенном проекте договора купли-продажи от 27.12.2024 № 59-10479 цена недвижимости установлена в размере 59 829 ООО руб. (НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется) на основании отчета об оценке от 09.12.2024 № М940-3342-П/2024, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертного заключения от 10.12.2024 № 1020/372-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

АО «СИТ» полагая, что указанная цена в договоре купли-продажи недвижимости от 27.12.2024 № 59-10479 является чрезмерно завышенной, заключило договор с ООО «Арт-Консалтинг» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

После проведения оценки АО «СИТ» подписало договор купли-продажи недвижимости от 27.12.2024 № 59-10479 с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.01.2025 № 2505 нежилого помещения, общей площадью 371 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:05:0003004:11007, выполненным ООО «Арт-Консалтинг», цена выкупаемого объекта составляет 46 380 169 руб.

АО «СИТ» 24.01.2025 в установленный Федеральным законом от 22.07.2008

№ 159-ФЗ срок подписан проект договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2024 № 59-10479 с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом, а также отчётом об оценке рыночной стоимости от 20.01.2025 № 2505, указанные документы направлены в Департамент городского имущества города Москвы, однако письмами от 20.02.2025 № ДГИ-Э-11482/25-1, от 19.02.2025 № 33-6-613776/24-(0)-5, от 19.02.2025

№ 33-6-613776/24-(0)-6 ответчиком отказано в заключении договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2024 № 59-10479 на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Таким образом, заявленные истцом требования направлены на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества, а также по порядку оплаты в преддоговорном споре, в связи с чем истец обратился в суд с данными требованиями.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами

государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или

муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 20.05.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО1 и/или ФИО2

и/или ФИО3 и/или ФИО4 и/или ФИО5.

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения (без учета НДС), общей площадью 371 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0003004:11007, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, по состоянию на 18.12.2024?

Согласно заключению эксперта от 17.03.2025 № 173-ОЭ от 06.08.2205, рыночная стоимость нежилого помещения (без учета НДС), общей площадью 371 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0003004:11007, расположенного по адресу: г. Москва,

ул. Болотниковская, д. 38, к. 6, пом. 2Н, по состоянию на 18.12.2024 составила 46 750 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого

имущества.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 АПК РФ и является надлежащим доказательством по делу.

Исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного объекта при приобретении его истцом составляет 46 750 000 руб.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ".

В соответствии со ст. ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 - 310, 330 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между АО "СВЯЗЬ, ИНФОРМАТИКА, ТЕЛЕВИДЕНИЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 371 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0003004:11007, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 46 750 000 (сорок шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта от 06.08.2025 № 173-ОЭ (далее – Отчет), выполненным ООО «Лаборатория судебных экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен

Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее

556 547 (пятьсот пятьдесят шесть тысяч пятьсот сорок семь) руб. 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу АО "СВЯЗЬ, ИНФОРМАТИКА, ТЕЛЕВИДЕНИЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей), расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (сорок тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова