Постановление от 4 июня 2021 г. по делу № А40-150703/2019

№ 09АП-24934/2021-ГК,

Дело № А40-150703/19
г. Москва
04 июня 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года


Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2021 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, Департамента строительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.02.2021 по делу № А40-150703/19 по иску АО «УК «Проектстрой» (ОГРН <***>) к Правительству г. Москвы (ОГРН <***>) третьи лица: 1) Департамент городского имущества <...>) Департамент строительства <...>) ООО «КОМПАС» о взыскании возмещения за изъятый для государственный нужд земельный участок,


при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 11.09.2019, диплом номер ИВС 0242319 от 10.06.2002,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.12.2020, диплом №КБ 69093 от 08.06.2012;

от третьего лица: Правительства Москвы ФИО3 по доверенности от 22.12.2020, диплом №КБ 69093 от 08.06.2012, ООО «КОМПАС» - ФИО4 по доверенности от 26.06.2020, диплом №ТВ 078099 от 3.05.1994, Департамента строительства г.Москвы ФИО5 по доверенности от 11.01.2021, диплом номер ВСВ 0456414 от 30.05.2005,



УСТАНОВИЛ:

АО «УК «ПРОЕКТСТРОЙ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Правительству г. Москвы о взыскании возмещения за изъятый для государственный нужд земельный участок площадью 1 550 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, имеющий адресный ориентир: <...>, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, в сумме 182 502 150 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, Департамент городского имущества г. Москвы и Правительство Москвы обратились с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Также, не согласившись с принятым решением, Департамент строительства г.Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, результаты проведенной экспертизы противоречат материалам дела.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Департамента строительства г. Москвы доводы своей жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзывы на жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 10.02.2016г. № 77-77-11/157/2010-481 нежилые помещения общей площадью 1 454,1 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенное по адресу: <...>, принадлежали на праве собственности ЗАО «УК «ПроектСтрой».

Между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и ЗАО «УК «ПроектСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, от 29.12.2016 г. № М-01-050091, предметом которого является земельный участок площадью 1 550 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровой номер 77:01:0005020:4720, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания спортивного назначения.

В соответствии с п. 1.2 договора передача участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Согласно п. 1.5 договора на участке расположено нежилое здание общей площадью 1 454,1 кв.м. по адресу: <...>, принадлежащее ЗАО «УК «ПроектСтрой» на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2016г. № 99-83333, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2010 г. № 77-77-11/157/2010-481).

В п. 2.1 договора установлено, что договор заключен сроком до 07.12.2065 г. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Департамент городского имущества г. Москвы направил в адрес истца договор аренды земельного участка от 29.12.2019г. № М-01-050091 с сопроводительным письмом от 29.12.2019г. № 33-5-188243/16-(0)-1, в котором сообщал, что в целях государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2016 г. № М-01-050091 необходимо в срок до 19.01.2017 г. обратиться в Управление Росреестра по Москве и в 3-дневный срок со дня обращения в Управление Росреестра по Москве представить в Окно по приему корреспонденции Департамента копию расписки Управления Росреестра по Москве в получении документов на государственную регистрацию.

Истцом в адрес третьего лица Департамента городского имущества города Москвы передана расписка о получении Управлением Росреестра по Москве документов для регистрации договора аренды земельного участка, получение третьим лицом подтверждается соответствующей отметкой на сопроводительном письме от 10.01.2017г. № 11.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в письме от 19.01.2017г. № 77/011/010/2017-2, направленном в адрес ЗАО «УК «ПроектСтрой» и Департаменту городского имущества города Москвы, сообщалось, что в качестве документа-основания для проведения государственной регистрации представлен договор аренды земельного участка от 29.12.2016 г. № М-01- 050091, однако, заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды представлено только со стороны города Москвы (от 18.01.2017 г. вх. № 77/012/201/2017-692).

Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца направлено уведомление от 10.01.2019г. № 33-6-2631/19-(0)-1, в котором третье лицо уведомил истца об изменении кадастровой стоимости с 01.01.2019 г. и увеличении размера годовой арендной платы по договору аренды от 29.12.2016 г. № М-01-050091 (ФЛС № М-01-050091-001) на земельный участок по адресу: ул. Лужники, вл. 24, стр. 14, в связи со вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных распоряжением Департамента от 29.11.2018 г. № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.».

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 27.01.2017г. № 1986 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества для целей строительства объекта транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест г. Москва, (Центральный административный округ города Москвы)», согласно п. 1 которого в соответствии с ЗК РФ, ст.ст. 279 и 281 ГК РФ, постановлениями Правительства Москвы от 23.12.2015 г. № 941-ПП «Об утверждении порядок взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы», от 20.02.2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», постановлением Правительства Москвы от 13.12.2016г. № 875-ПП «Об утверждении проекта планировки части территории Олимпийского комплекса «Лужники», предназначенной для размещения объекта транспортной инфраструктуры, необходимого для осуществления мероприятий, включенных в программу подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу», а также в целях реализации постановлений Правительства Москвы от 02.09.2011 г. № 408-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы «Развитие транспортной системы» на 2012-2016 годы и на перспективу до 2020 года» и от 11.10.2016г. № 665-ПП «Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2016-2019 годы» и в соответствии с обращением Департамента строительства города Москвы от 30.12.2016г. № ДС-11-748/16-23 изъяты для государственных нужд - для целей строительства объекта транспортной инфраструктуры в рамках реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест г. Москвы - объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий на праве собственности ЗАО «УК «ПроектСтрой» (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2010г. № 77-77-11/157/2010-481).

Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца направлено письмо от 02.02.2017 г. № ДГИ-И-5045/17, в котором уведомлял истца о принятии указанного распоряжения в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 05.04.2013г. № 43-ФЗ.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (департамент), Департаментом строительства города Москвы (государственный заказчик) и ЗАО «УК «ПроектСтрой» (правообладатель) заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы от 15.03.2017 г., в соответствии с которым изъятию для государственных нужд города Москвы подлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, площадью 1 454,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее правообладателю на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1 соглашения сумма денежной компенсации определена отчетом об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор столицы», и составляет 114 127 000руб. 00коп. Исполнение государственным заказчиком обязанности по выплате денежной компенсации подтверждается платежным поручением от 29.03.2017г. № 1747.

Согласно п. 2.3 соглашения правообладатель выражает свое согласие с решением об изъятии у него недвижимого имущества, с суммой денежной компенсации и с отсутствием обязанности со стороны органов исполнительной власти города Москвы по компенсации в натуральной форме.

В п. 2.4 соглашения установлено, что правообладатель признает, что указанный в п. 2.1 соглашения размер денежной компенсации в полном объеме возмещает ему все расходы и убытки, которые он понес и/или понесет в связи с изъятием недвижимого имущества, включая ущерб и упущенную выгоду.

В п. 6.1 соглашения предусмотрено, что недвижимое имущество считается переданным правообладателем и право собственности правообладателя на него прекращенным с даты государственной регистрации прекращения права собственности без подписания акта приема-передачи по соглашению.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.06.2017г. № 77/100/221/2017-1027 нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096 площадью 1 454,1 кв.м по адресу: г. Москва, р-н Хамовники, ул. Лужники, д. 24, стр. 14, принадлежит на праве собственности городу Москве (регистрационная запись от 25.05.2017г. № 77:01:0005020:1096-77/012/2017-2).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки; заключение о размере убытков, причиненных правообладателю в рамках проведения процедуры изъятия в целях обеспечения строительства объекта городского заказа «Объекты транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест города Москвы» от 07.02.2017г. по состоянию на 26.01.2017г. итоговая величина убытков, причиненных правообладателю в связи с изъятием объекта оценки, округленно составляет 114 127 000 руб., объектом оценки (состав объекта оценки с указанием сведений достаточных для идентификации каждой из его частей) являлось нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096 общей площадью 1 454,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, ряд конструктивных элементов здания являются общими со зданием, имеющий адресный ориентир: <...>, стр. 14а, а именно: общая стена с дверными проходами между объектами, балки перекрытия и покрытия, кровля, оцениваемый объект недвижимости представляет собой объект спортивного назначения и находится на территории специализированного спортивного комплекса «Лужники», к реальному ущербу относится изъятие объекта оценки, при этом оценщиком были изучены свидетельство о государственной регистрации права от 01.10.2016г. серии 77АМ № 341538, запись регистрации № 77-77-11/157/2010-481, кадастровый паспорт помещения от 08.10.2008 г., экспликация от 18.03.2003г., плансхема расположения помещений, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2017г. № 77/100/083/2017-1163, информационное письмо № 211/01617, информационное письмо от 31.10.2017г. № 211/02840.

НП Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» подготовлено положительное экспертное заключение на отчет № 17-00-01-4 об оценке рыночной стоимости объекта оценки; заключение о размере убытков, причиненных правообладателю в рамках проведения процедуры изъятия в целях обеспечения строительства объекта городского заказа «Объекты транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест города Москвы» от 28.02.2017г. № 113/02/017, в котором указано, что объектом оценки является нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, общей площадью 1 454,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на основании визуального осмотра оценщиком было установлено, что объект оценки представляет собой здание, у которого ряд конструктивных элементов являются общими со зданием, имеющим адресный ориентир: <...>, стр. 14а: общая стена с дверными проходами между объектами, балки перекрытия и покрытия, кровля, следовательно, объект оценки как полноценное отдельно стоящее здание рассматривать не представляется возможным, итоговая рыночная стоимость объекта оценки – нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, общей площадью 1 454,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 24.01.2017 г. округленно составляет 114 127 000 руб., для проведения расчетов в рамках определения размера убытков правообладателя объекта недвижимости оценщику не была представлена соответствующая информация, расчет не произведен, убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, не рассчитывались по причине отсутствия информации о наличии таких убытков.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.02.2017г. № 77/ИСХ/17-330408 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0005020:1096 по состоянию на 01.01.2017г. составляет 157 146 695 руб. 45коп.

В соответствии с экспертным заключением на отчет № 17-00-01-4 «об оценке рыночной стоимости объекта; Заключение о размере убытков, причиненных правообладателю в рамках проведения процедуры изъятия в целях обеспечения строительства объекта городского заказа «Объекты транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест города Москвы» от 28.11.2018г. № 1055/2018 оценке подлежало здание, которое неразрывно связано с земельным участком, по отчету есть разделы, описывающие земельный участок в пятне застройки, но четкого и однозначного описания, какой земельный участок и на каких правах оценивается в составе объекта оценки, не обнаружено, отсутствует анализ рынка земельных участков, хотя в объект оценки входит земельный участок, не проведен анализ НЭИ для земельного участка, входящего в состав объекта оценки.

В отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилые помещения, общая площадь 1 454,1 кв.м, номера на поэтажном плане: антресоль 1, пом. 1, комн. 1-5, этаж 1, помещение 1, комн. № 1-3, 5-27, кадастровый номер 77:01:0005020:1096, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, общей площадью 1 550 кв.м, по адресу: <...>, по состоянию на 26.01.2017г. от 30.11.2018г. № 28-Н1 оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки для принятия финансово-управленческих решений по состоянию на 26.01.2017 г., составляет 300 143 000 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилых помещений площадью 1 454,1 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005020:1096 - 210 294 000 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1 550 кв.м с кадастровым номером 77601:0005020:4720 – 89 849 000 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 22.05.2019 г. с требованием оплатить возмещение за земельный участок, на котором было расположено изъятое недвижимое имущество истца, в размере 89 849 000 руб., получение ответчиком подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО «Почта России».

Департамент городского имущества города Москвы в письме от 07.06.2019г. № ДГИ-Э-53387/19-1 сообщил истцу о том, что изъятие осуществляется у правообладателей объектов недвижимого имущества, права которых подтверждается соответствующими правоудостоверяющими документами в случае возникновения прав до 1997г., на момент принятия решения об изъятии для государственных нужд договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005002:4720 от 29.12.2016г. № М-01-050091 сроком до 07.12.2065 г. в установленном порядке не прошел процедуру государственной регистрации, он считается незаключенным, следовательно, земельный участок не подлежал регистрации, государственный заказчик 15.03.2017 г. обеспечил подписание соглашения об изъятии недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0005020:1096 и выплатил денежную компенсацию за изымаемое нежилое здание.

У истца подлежал изъятию арендованный им для эксплуатации здания земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 3 ст. 433 ГК РФ, государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом, принимаемым в целях признания и подтверждения, а также информирования третьих лиц об уже возникшем праве определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, а не действием государственного органа, порождающим такое право либо его ограничение.

Уклонение стороны договора аренды земельного участка от его государственной регистрации само по себе не означает, что между сторонами договора не возникли обязательственные правоотношения или не были соблюдены предшествующие ей этапы процедуры по предоставлению гражданину земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности.

Данная позиция, в частности, подтверждена разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» стороны договора аренды, достигшие соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировавшие его вопреки требованиям закона, считаются связанными соответствующим обязательством, при условии, если они приступили к исполнению договора.

Таким образом, поскольку между Департаментом городского имущества города Москвы и истцом достигнуто соглашение по всем существенным условиям, спустя 3 года после заключения договора аренды земельного участка третьим лицом Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца было направлено уведомление об изменении размера арендной платы, что указывает на исполнение сторонами договора аренды, а потому, с учетом всех обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что его регистрация не была осуществлена по вине органов исполнительной власти города Москвы в результате направления в регистрирующий орган заявления о прекращении регистрации договора аренды, что такое заявление было направлено с целью уменьшения изымаемого у истца имущества, что в силу ст. 10 ГК РФ является недобросовестным поведением со стороны государственных органов исполнительной власти города Москвы.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 г., отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.

Право аренды в силу ст. 128 ГК РФ относится к имущественным правам, стоимость которых может быть выражена в денежном выражении. Прекращение данного права лишает его обладателя того, на что он мог рассчитывать, а, следовательно, является основанием для компенсации собственнику стоимости данного права.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015г., в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (ст. 281 ГК РФ).

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для применения гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; противоправность действий (бездействия) ответчика; его вина; наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом.

В силу пп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (п. 3 ст. 57 ЗК РФ).

На основании п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 5 ст. 57 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» определен порядок взыскания и определения размера спорных убытков.

В силу п. 8 вышеуказанного постановления при определении убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

В п. 1 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 10 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013г. № 43-ФЗ в случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом.

При этом размер возмещения стоимости изымаемого существа и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого существа.

В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению.

На основании п. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013г. № 43-ФЗ в случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет.

Определением от 09.12.2019 г. суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Финансовый консалтинг «Форвард» ФИО6.

На разрешение эксперта судом были поставлены вопросы:

1) Включена ли рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м, с кадастровым номером: 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, по состоянию на 26.01.2017г. в отчет об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4?

2) Если рыночная стоимость права аренды земельного участка, имеющего адресный ориентир: <...>, в отчет об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 не включалась, то какова рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м., с кадастровым номером: 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, по состоянию на 26.01.2017 г.?

В заключении эксперта по определению Арбитражного суда города Москвы в составе судьи Маслова С.В., при ведении протокола секретарем ФИО7 по делу № А40-150703/19-150 по иску АО «УК «ПроектСтрой» к городу федерального значения Москва в лице Правительства Москвы о взыскании 89 849 000 руб. возмещения за изъятый земельный участок от 11.02.2020 г. № А40-150703/19 сделаны выводы о том, что оценщик единственный раз приводит описание земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 и более нигде по тексту отчета упоминаний о земельном участке нет, в отчете отсутствуют расчеты рыночной стоимости права на земельный участок, в отчете № 17-00-01-4 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 не определялась, оценщик уменьшает стоимость объекта оценки на величину стоимости земельного участка, относящегося к зданию, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, не включает в себя стоимость земельного участка, рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, по состоянию на 26.10.2017г. составляет 180 502 150 руб.

Определением от 09.09.2020 г. судом удовлетворены ходатайства истца и ответчика о назначении повторной экспертизы, назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ ФИО8, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Включена ли рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м, с кадастровым номером: 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, по состоянию на 26.01.2017г. в отчет об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4?

2) Если рыночная стоимость права аренды земельного участка, имеющего адресный ориентир: <...>, в отчет об оценке от 07.02.2017г. № 17-00- 01-4 не включалась, то какова рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м, с кадастровым номером: 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, по состоянию на 26.01.2017г., с учетом вида разрешенного использования, указанного в кадастровом паспорте?

Согласно заключению эксперта от 17.11.2020г. № 3389/31-19-3-20 на стр. 7 в разделе 2 «Задание на оценку» отчета об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 указано, что объектом оценки (состав объекта оценки с указанием сведений достаточных для идентификации каждой из его частей) является нежилое здание с кадастровым номером 11 77:01:0005020:1096 общей площадью 1 454,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, оценщик указывает, что характеристики объекта оценки составлены на основании документов, представленных заказчиком оценки, на основании визуального осмотра и доступных (открытых) источников информации, в ходе проверки содержания отчета об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 экспертом не обнаружено упоминаний о рыночной стоимости права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, что дает основание для вывода о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, не рассчитывалась в рамках представленного на исследование отчета, рыночная стоимость права аренды земельного участка (срок аренды 49 лет) площадью 1 550 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, имеющего адресный ориентир: <...>, по состоянию на 26.01.2017г. составляла 119 057 732 руб.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение и пояснения к нему, пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Общество, арендующее земельный участок, на котором было расположено изъятое для государственных нужд принадлежащее истцу здание, вправе требовать возмещения цены, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам повторной судебной экспертизы, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению в сумме 119 057 732 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

С 01.11.2010 г. в собственности АО «УК «ПроектСтрой» находилось нежилое здание кадастровый (условный номер) 77:01:0005020:1096, общей площадью 1454,1 кв.м., номера на поэтажном плане: антресоль 1, помещение I - комнаты с 1 по 5; этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 3, с 5 по 27, расположенные по адресу: <...>. Запись в ЕГРП за № 77-77-11/157/2010-481.

27.01.2017г. Правительством Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы было издано распоряжение за № 1986 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества для целей строительства объекта транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест г. Москва (Центральный административный округ города Москвы)».

В соответствии с п. 1. данного распоряжения, объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий ЗАО «УК «ПроектСтрой», подлежал изъятию для государственных нужд.

03.02.2017г. Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ЗАО «УК «ПроектСтрой» было направлено уведомление за № ДГИ-И-5045/17 о принятом распоряжении от 27.01.2017г. за № 1986 об изъятии вышеуказанного недвижимого имущества у ЗАО «УК «ПроектСтрой».

15.03.2017г. между Департаментом городского имущества города Москвы, Департаментом строительства города Москвы и ЗАО «УК «ПроектСтрой» было подписано соглашение об изъятии для государственных нужд города Москвы недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенного по адресу: <...> принадлежащего ЗАО «УК «ПроектСтрой».

25.05.2017г. соглашение об изъятии для государственных нужд города Москвы от 15.03.2017г. было зарегистрировано Росреестром по городу Москве. Право собственности на изъятое у ЗАО «УК «ПроектСтрой» недвижимое имущество было зарегистрировано за городом Москвой. Запись в ЕГРН № 77:01:0005020:1096-77/012/2017-2 от 25.05.2017г.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения «...изъятию для государственных нужд города Москвы подлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, площадью 1454,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащие Правообладателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 01.11.2010г. №77-77-11/157/2010-481».

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое здание, с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенное по адресу: <...>. стр.14, принадлежащие ЗАО «УК «ПроектСтрой», была определена на основании отчета об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4, выполненного ООО «Компания «Аудитор столицы» по заданию Департамента строительства города Москвы и составила 114 127 000 (сто четырнадцать миллионов сто двадцать семь тысяч) рублей.

Согласно п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо.

В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, публичные сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются.

В соответствии с распоряжением об изъятии недвижимого имущества № 1986 от 27.01.2017г., соглашением об изъятии для государственных нужд города Москвы от 15.03.2017г., отчетом об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4, выполненным ООО «Компания «Аудитор столицы», оценке и изъятию подлежало только нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, площадью 1454,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности ЗАО «УК «ПроектСтрой», что отражено в п. 1 распоряжения об изъятии недвижимого имущества № 1986 от 27.01.2017г., предмете соглашения от 15.03.2017г. и выводах о стоимости, содержащихся в отчете об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4.

Вместе с тем, 29.12.2016г. между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО «УК «ПроектСтрой» был заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-050091.

Земельный участок был образован, сформирован и поставлен на кадастровый учет.

По условиям данного договора земельный участок площадью 1 550 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 имеющий адресный ориентир: <...> вл.24, строен. 14, был предоставлен в долгосрочную аренду сроком до 07.12.2065г. для целей эксплуатации здания спортивного назначения.

В пункте 1.5. договора аренды земельного участка № М-01-050091 от 29.12.2016г. указано, что на земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 1454,1 кв.м. принадлежащее ЗАО «УК «ПроектСтрой» на праве собственности.

Возмещение за земельный участок, предоставленный ЗАО «УК «ПроектСтрой» по договору долгосрочной аренды земельного участка № М-01-050091 от 29.12.2016г. при изъятии для государственных нужд нежилого здания ни учтено, ни оценено, ни выплачено ЗАО «УК ПроектСтрой» не было.

Как было указано выше, объектом оценки и предметом соглашения об изъятии для государственных нужд города Москвы от 15.03.2017г. было только нежилое здание.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о добровольной выплате суммы возмещения, однако ответчик требование истца не исполнил.

В ответе № ДГИ-7-53387/19-1 от 07.06.2019 г. на претензию истца о выплате возмещения за изъятый земельный участок, Правительство Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы указало, «На момент принятия решения об изъятии для государственных нужд, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 от 29.12.2016г. № М-01-050091 сроком до 07.12.2065г. в установленном порядке не прошёл процедуру государственной регистрации, он считается не заключенным. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 изъятию не подлежал». В выплате возмещения было отказано.

Аналогичная позиция отражена в апелляционных жалобах ответчика и третьего лица, которые также указывают, что земельный участок площадью 1 550 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 имеющий адресный ориентир: <...> изъятию не подлежал, поскольку сведения в ЕГРН о наличии зарегистрированных прав отсутствовали, договор аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-050091 от 29.12.2016г., заключенный между истцом и Департаментом городского имущества г. Москвы, на котором было расположено изъятое здание, не прошел процедуру государственной регистрации, следовательно, выплата возмещения не предполагалась.

При этом, судебная коллегия соглашается с возражениями истца, изложенными в отзыве на жалобу, который обращает внимание на тот факт, что ответчик и третье лицо не указывают на то обстоятельство, что в результате именно их действий не была произведена государственная регистрация вышеуказанного договора аренды, поскольку ответчик и третье лицо препятствовали своими действиями государственной регистрации.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела, а также пояснениями данными в ходе судебного заседания ответчиком и третьим лицом.

Письмом от 29.12.2016 г. за № 33-5-188243/16-(0)-1, Департамент направил в адрес истца подписанный договор аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-050091 от 29.12.2016г. с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, данным письмом Департамент также сообщил о необходимости истцу в срок до 19.01.2017г. обратиться в Управление Росреестра по Москве за государственной регистрацией данного договора и предоставить копию расписки Управления Росреестра по Москве о получении документов на государственную регистрацию.

10.01.2017г. истцом были сданы документы в Росреестр по Москве, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию прав, о чём в книгу учёта входящих документов № 77/011/010/2017 внесена запись № 2. Дата окончания срока регистрации 19.01.2017г.

В этот же день истец сопроводительным письмом исх. № 11 с приложением копии расписки уведомил Департамент городского имущества г. Москвы о сдаче договора аренды на государственную регистрацию.

19.01.2017 г. из Управления Росреестра по Москве в адрес истца поступило уведомление о приостановке государственной регистрации договора аренды. Причиной приостановления государственной регистрации явилось, заявление Правительства Москвы о прекращении государственной регистрации вышеуказанного договора аренды (вх. № 77/012/201/2017-692 от 18.01.2017г.).

Спустя неделю 27.01.2017г. Правительством Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы было издано распоряжение за № 1986 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества для целей строительства объекта транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест г. Москва (Центральный административный округ города Москвы)». На основании которого было изъято нежилое здание у истца.

Как было указано выше, в ответе на претензию истца, ответчик указал, что земельный участок не подлежал изъятию по причине того, что в ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны считаются связанными соответствующим обязательством, при условии, если они приступили к исполнению договора.

Следует отметить, что земельный участок фактически с 2010 г. находился в пользовании истца, что не отрицается ответчиком и третьим лицом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-050091 от 29.12.2016 г., расчетным периодом по настоящему договору является квартал.

В п. 3.2. договора аренды установлено, что арендная плата начисляется с 05 декабря 2016 г. (с даты постановки Участка на кадастровый учет), и вноситься Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

Первый арендный платеж при заключении настоящего договора производиться на ближайшую дату платежа, следующую за датой государственной регистрации договора.

Таким образом, первый арендный платеж должен быть внесен арендатором не позднее 05 марта 2017г.

Как было указано выше, 18.01.2017 г. Правительство Москвы подало заявление в Росреестр о прекращении государственной регистрации договора аренды, 27.01.2017г. Правительством Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы было издано распоряжение за № 1986 об изъятии здания, при таких обстоятельствах истец не произвел платеж за землю.

10.01.2019 г. Департамент направил в адрес истца уведомление № 33-6-2631/19-(0)-1 об изменении кадастровой стоимости с 01.01.2019г. и увеличении размера годовой арендной платы по договору аренды от 29.12.2016г. № М-01-050091 (ФЛС № М-01-050091-001) на земельный участок по адресу: <...> вл.24, строен. 14, в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных распоряжением Департамента от 29.11.2018г. № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018г.».

Однако, несмотря на то, что договор аренды вышеуказанного земельного участка не был зарегистрирован, это не лишает истца права на получение равноценного возмещения за фактически изъятый для государственных нужд земельный участок.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ в пункте 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Согласно пункту 5 обзора, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Согласно ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ установлено, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Аналогичное правило закреплено в ст. 56.8 ЗК РФ, согласно которому, при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно п. 3 ст. 13 Федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при отсутствии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию для размещения объекта федерального значения или регионального значения, указанного в части 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием этого земельного участка правообладателю, правообладателям расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения убытков, причиненных изъятием арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, исходя из минимальной площади земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.02.2017г. № 77/ИСХ/17-330408, кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, площадью 1454,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2016г. составляла 157 146 695 руб. 45 коп.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 08.12.2016г. № 77/501/16-1415010, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, общей площадью 1 550 кв.м., имеющий адресный ориентир: <...> вл.24, строен. 14 по состоянию на 08.12.2016г. составляла 66 094 309 руб. 50 коп.

Таким образом, на основании сведений о кадастровой стоимости общая стоимость нежилого здания и земельного участка на декабрь 2016 года составляла 223 241 004 руб. 95 копеек.

Как предусмотрено п. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из данных о кадастровой стоимости усматривается, что компенсация за изъятый земельный участок в размере возмещения при изъятии нежилого здания учтена не была.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в ноябре 2018г. по заданию истца, саморегулируемой организацией Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» была проведена экспертиза отчета от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 «об оценке рыночной стоимости объекта оценки; Заключения о размере убытков, причиненных правообладателю в рамках проведения процедуры изъятия в целях обеспечения строительства объекта городского заказа "Объекты транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81000 зрительских мест города Москва», выполненного оценщиком ООО «Компания «Аудитор столицы» ФИО9 на соответствие выполненного отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и/или стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, по результатам которой было подготовлено экспертное заключение № 1055/2018 от 28.11.2018г.

В результате проведенной экспертизы отчёта от 07.02.2017г. № 17-00-01-4, экспертом СРО «Российское общество оценщиков» были сделаны следующие выводы:

«Отчет № 17-00-01-4 «об оценке рыночной стоимости объекта оценки; Заключение о размере убытков, причиненных правообладателю в рамках проведения процедуры изъятия в целях обеспечения строительства объекта городского заказа «Объекты транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81000 зрительских мест города Москва», выполненный ФИО9:

Не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

-не соответствует федеральным стандартам оценки;

-не соответствует СПОД;

-не соответствует заданию на оценку.

Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными».

Также экспертизой СРО «Российское общество оценщиков» установлено, что при определении компенсации, земельный участок в размер возмещения при изъятии нежилого здания включен не был.

По заданию истца, оценщиком ИП ФИО10 была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, общей площадью 1 550 кв.м., имеющий адресный ориентир: <...> по состоянию на 26.01.2017 г., т.е. на дату, предшествующую принятию решения об изъятии нежилого здания, по результату которой был подготовлен отчёт об оценке № 28-Н1 от 30.11.2018г.

Согласно отчёту об оценке № 28-Н1 от 30.11.2018 г., рыночная стоимость изъятого нежилого здания составляла 210 294 000 руб. на 26.01.2017 г., рыночная стоимость изъятого земельного участка на 26.01.2017 г. составляла 89 849 000 руб.

Довод апелляционной жалобы ответчика и третьего лица, о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 на котором было расположено изъятое нежилое здание, был учтён в отчёте об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4, выполненным ООО «Компания «Аудитор столицы» в качестве объекта оценки не соответствует материалам дела.

Согласно статье 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке. установленном гражданским законодательством. При этом в силу с пункта 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 5 ст. 57 ЗК РФ, порядок определения состава и размера убытков, предусмотренных настоящей главой, в том числе в связи с необходимостью сноса здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, приведения их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий, порядок заключения соглашения о возмещении убытков, условия такого соглашения и порядок возмещения убытков устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 (ред. от 31.03.2015) "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" определен порядок взыскания и определения размера спорных убытков.

Пунктом 5 постановления Правительства РФ от 07.05.2003г. № 262, размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством экономического развития Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 № 10 "Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" предусмотрено, что в расчет размера убытков рекомендуется включать следующую информацию:

-правовые основания для возникновения отношений между заинтересованными лицами по поводу возмещения убытков, в том числе правовые основания владения недвижимостью, правообладателю которой причинены убытки, правовые основания для обстоятельств, причинивших убытки, и правовые основания для возмещения убытков;

-дату составления расчета убытков;

-сведения о лице, подготовившем расчет убытков;

-описание объектов недвижимости и ограничений по их использованию после причинения убытков;

-предусмотренный пунктом 1.22 рекомендаций способ расчета размера убытков, если такой способ выбран в целях расчета размера убытков;

-обоснование расчета размера убытков, в том числе ссылку на подтверждающие документы;

-порядок и результат расчета размера убытков;

-расчет размера убытков, которые могут быть возмещены в соответствии с пунктом 1.21 рекомендаций, а также порядок и сроки проведения соответствующих мероприятий.

Таким образом в отчёте об оценке должна быть отражена:

-стоимость земельного участка;

-стоимость объектов недвижимого имущества;

-упущенная выгода;

-убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

(Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015г. № 308-ЭС15-10580)

Вместе с тем, в отчёте об оценке от 07.02.2017 г. № 17-00-01-4 в задании на оценку и (по всему тексту отчёта) указано, что объектом оценки является только нежилое здание. Величина стоимости права аренды как это предусмотрено ст. 55, 56.8, 57 ЗК РФ, ст. 281 ГК РФ, Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 и Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 № 10 не определена. Расчёты стоимости права аренды в отчёте об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 отсутствуют.

Указание ответчиком и третьим лицом на таблицу № 2, полагаю не обоснованным, т.к. поскольку в данной таблице указано в первой графе, что «Объектом оценки является нежилое здание, с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенное по адресу: <...>».

Как было указано выше, по всему тексту отчёта об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 усматривается, что объектом оценки является только не жилое здание. Все расчёты производятся только в отношении здания.

Следует отметить, что оценщик ООО «Компания «Аудитор Столицы» указывает, что характеристики объекта оценки составлены на основании документов, представленных заказчиком.

В тоже время ответчик и третье лицо, зная о заключенном договоре аренды не сообщили о его наличии ООО «Компания «Аудитор столицы», что по мнению истца также является злоупотреблением права со стороны Департамента и Правительства Москвы.

В ходе рассмотрения дела были проведены две судебные экспертизы, эксперты были вызваны в судебное заседания для дачи пояснений.

В обоих случаях эксперты указали, что в отчёте об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 выполненном ООО «Компания «Аудитор столицы», отсутствуют расчеты рыночной стоимости земельного участка, рыночная стоимость права аренды не определялась, оценщик уменьшает стоимость объекта оценки на величину стоимости земельного участка, относящегося к зданию (судебная экспертиза ООО «Финансовый консалтинг «Форвард»).

В разделе 2 «Задание на оценку» отчета об оценке от 07.02.2017г. № 17-00-01-4 указано, что объектом оценки (состав объекта оценки с указанием сведений достаточных для идентификации каждой из его частей) является нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, площадью 1454,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>. В ходе проверки содержания отчета об оценки от 07.02.2017г. № 17-00-01-4, экспертом не обнаружено упоминаний о рыночной стоимости права аренды земельного участка, что дает основание для вывода о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка не рассчитывалась в рамках предоставленного на исследование отчета (судебная экспертиза ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ).

Указание в апелляционной жалобе на то, что эксперт Минюста РФ ответил не на весь поставленный судом вопрос, не соответствует действительности. В судебном заседании перед вызовом эксперта в суд поступило письмо из экспертного учреждения, которое было оглашено в судебном заседании. В письме эксперт указывал, что ответе на вопрос была сделана описка. Описка не повлияла на исследование эксперта.

При допросе эксперта, эксперт также подтвердил, что выводы, полученные в заключении эксперта, соответствуют вопросам, указанным в определении суда, с указанием на разделы заключения.

Довод заявителей жалобы о том, что выплата за изъятое имущество уже была произведена, в связи с чем какие-либо дополнительные выплаты законодательством не предусмотрены не соответствует действующему законодательству.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с ч. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений. расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Пункт 2 статьи 281 ГК РФ предусматривает, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

По смыслу пункта 12 статьи 10 Закона 43-ФЗ, указание в судебном решении стоимости, определенной отчетом об оценке, выполненным по заказу органа исполнительной власти, не препятствует возможности предъявления требования о доплате возмещения в случае установления судом в результате рассмотрения спора занижения размера возмещения.

Из приведенных норм права, следует, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка или, когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Данный вывод содержится в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Таким образом, лицом, право которого нарушено, не препятствует возможности предъявления требования о доплате возмещения в случае установления судом в результате рассмотрения спора о занижении размера возмещения.

Доводы апелляционной жалобы Департамента строительства г. Москвы дублируют доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы, а также фактически сводятся к несогласию ответчика с проведенной по делу экспертизой, в связи с чем, заявители ходатайствуют о проведении по делу судебной экспертизы.

При этом, судебная коллегия обращает внимание на то, что экспертиза назначается при возникновении по делу вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, ремесла, искусства.

Эксперт участвует в экспертизе, назначаемой судом в порядке, предусмотренном АПК РФ и заключение эксперта будет допустимо лишь в том случае, если сама экспертиза назначена в соответствии с требованиями АПК РФ.

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств.

Суд апелляционной инстанции, изучив заключение проведенной по делу судебной экспертизы, соглашается с выводом суда первой инстанции, что в представленном в материалах дела экспертном заключении, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд первой инстанции, как и суд апелляционной инстанции, посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу судебной экспертизы.

Доводы жалобы, оспаривающие представленное в материалы дела заключение эксперта, носят голословный характер и не подтверждены, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, надлежащими и бесспорными доказательствами.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2021 по делу № А40-150703/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья А.И. Проценко



Судьи: О.В. Савенков



Г.С. Александрова