Постановление от 27 августа 2025 г. по делу № А60-8698/2025

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5533/2025-ГК
г. Пермь
28 августа 2025 года
Дело № А60-8698/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Народный управдом",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2025 года

по делу № А60-8698/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью «Народный управдом» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-Центр 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды недействительным, аннулировании записи о регистрации,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Народный управдом» (далее ООО «Народный управдом», истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (далее Управление Росреестра по Ярославской области), обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-Центр 2» (далее ООО «ПВ-Центр 2») (ответчики):

- о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 24 от 21 апреля 2021 года между ООО «Народный управдом» и ООО «ПВ-Центр 2» сроком на 10 лет на часть здания, площадью 1 142,2 кв. м., расположенного на 1 этаже на поэтажном плане № 23-34, 39 и на 2 этаже помещение № 13 по адресу: <...>, кадастровый номер 76:010101:2751, государственная регистрация договора 30 августа 2021 года запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 76:010101-2751-76/062/2021-6;

- об аннулировании (погашении) записи о регистрации договора аренды № 24 от 21 апреля 2021 года от 30 августа 2021 года в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 76:010101-2751-76/062/2021-6;

- об аннулировании (погашении) записи об установления ограничения (обременения) от 30 августа 2021 года на часть здания в виде договора аренды на часть здания в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 76:010101-2751-76/062/2021-5;

- об аннулировании (погашении) записи об аренде в сведениях об ограничениях на объект недвижимости с кадастровым номером 76:010101:2751, номер записи № 76:010101-2751-76/062/2021-2 от 30 августа 2024 года (с учетом принятых судом уточнений) (дело № А82-11411/2024).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 15 ноября 2024 года дело № А82-11411/2024 передано на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2025 года дело принято к производству с присвоением ему номера № А60-8698/2025.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Истец, ООО «Народный управдом», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По утверждению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не рассмотрел требования истца в части обмана его ответчиком при заключении договора относительно размера выручки ответчика, который выявлен лишь в ходе осуществления договорных отношений. Недостоверная информация, представленная ответчиком, прямо повлияла на принятие истцом решения о заключении долгосрочного договора аренды с ответчиком на невыгодных для


истца условиях. Истец в полном объеме выполнил все обязательства по ремонту части здания и приведению помещения в соответствие с требованиями ответчика. Однако ни одна из заявленных точек роста в привязке к 2 % от размера выручки в месяц не была достигнута ответчиком, вместо запланированных 15-20 млн. руб. в месяц выручка составляет 9-11 млн. руб. в месяц. При этом справки о размере выручки с подтверждением бухгалтерских и финансовых документов ответчик не предоставляет. Вывод суда о том, что помещение передано ответчику в пользование по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), который подписан обеими сторонами без замечаний, опровергается материалами дела, в которых имеется лишь форма данного акта, но не сам акт, в связи с чем Управление Росреестра по Ярославской области не должно было регистрировать данный договор. ООО «Народный управдом» без введения в заблуждение со стороны ООО «ПВ-Центр 2» и незаконных действий Управление Росреестра по Ярославской области по государственной регистрации договора аренды при отсутствии акта приема-передачи помещения не стало бы заключать договор аренды. Управление Росреестра по Ярославской области зарегистрировало договор аренды с нарушением закона в интересах ООО «ПВ-Центр 2» и против законных интересов ООО «Народный управдом», в связи с чем его статус как ответчика определен правильно. ООО «ПВ-Центр 2» подготовило весь комплект документов для государственной регистрации, включая сам договор аренды и приложение № 2, но не подготовило сам акт приема-передачи имущества, чтобы данный договор не обязывал ООО «ПВ-Центр 2» признать получение части здания в виде указанных помещений в полном соответствии с требованиями, установленными в приложении № 3, чтобы можно было оспаривать дату и состояние помещения переданного в аренду, а также для введения в заблуждение государственного регистратора Управления Росреестра по Ярославской области приложенной формой передаточного акта (приложение № 2), чтобы государственная регистрация договора аренды была осуществлена без подписания и предоставления для государственной регистрации акта приема-передачи имущества для последующей незаконной государственной регистрации договора аренды № 24 от 21 апреля 20212 года, без выполнения обязательного требования закона, предусмотренного частью 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Кроме того, дело рассмотрено Арбитражным судом Свердловской области с нарушением правил подсудности, поскольку дело должно быть рассмотрено в Арбитражном суде Ярославской области. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года по делу № А82-11411/2024 определение 15 ноября 2024 года о передаче дела на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Народный управдом» - без удовлетворения. Истец не мог обжаловать данное постановление, однако не согласен с ним, поскольку без незаконных действий Управления Росреестра по Ярославской области по регистрации договора


аренды самой сделки не существовало бы. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Народный управдом» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

От ответчика, ООО «ПВ-Центр 2», поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От ответчика Управления Росреестра по Ярославской области поступил отзыв, в котором он пояснил, что считает решения суда законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2021 года ООО «Народный управдом» (арендодатель) и ООО «ПВ-Центр 2» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 24, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания площадью 1 050 кв. м., расположенную в здании общей площадью 2 884,6 кв. м., кадастровый номер 76:22:010101:2751, находящееся по адресу: <...>, в состоянии, позволяющим осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Арендодатель является собственником помещения, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) сделана запись регистрации № 76:22:010101:2751-76/010/2018-2 от 21 февраля 2018 года (пункт 1.2 договора).

Помещение будет использоваться арендатором для торговли продовольственными и промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией под коммерческим обозначением «Доброцен», или другим коммерческим обозначением. Доходы и иные выгоды, полученные арендатором в результате использования нежилого помещения, являются его собственностью (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора в обязанности арендодателя входит в срок до 30 апреля 2021 года передать помещение арендатору по акту приема- передачи (приложение № 2 к настоящему договору), в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день


подписания акта приема-передачи.

Помещением передается арендодателем чистым, с проведенной генеральной уборкой, освобожденным от строительного и прочего мусора. В помещении должны быть установлены приборы учета электроэнергии и водоснабжения.

В обязанности арендатора входит принять помещение по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента исполнения арендодателем требований, установленных настоящим договором к помещению. В случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендодателем любого из обязательств/гарантий, установленных настоящим договором к помещению. Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить (перенести) срок исполнения арендатором обязательств по подписанию акта приема-передачи, на срок не превышающий общий срок неисполнения/ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств/гарантий, установленных настоящим договором к помещению (пункт 2.3.1 договора).

Арендодатель обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором (пункт 2.3.5 договора).

Арендодатель, в свою очередь, имеет право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы и иных платежей, установленных настоящим договором (пункт 2.2.3 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2 % от выручки арендатора, полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендных площадей за месяц, но не менее 200 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно (НДС не предусмотрен). Доходы, полученные арендатором от сдачи помещения в субаренду, не подлежат включению в сумму выручки арендатора. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит. В арендную плату включена плата за отопление помещения, водоснабжение и водоотведение в пределах 18 куб/м в месяц, горячую водоподготовку, а также эксплуатационные услуги, применительно к местам общего пользования, общему имуществу, общим коммуникациям здания, коммуникациям помещения, возведенным не арендатором. В арендную плату не включается оплата электроэнергии, водоснабжения и водоотведения свыше 18 куб./ м в месяц – в пределах такого превышения.

Компенсация затрат арендодателя на оплату электроснабжения помещения, а также водоснабжения и водоотведения в случае превышения потребления объема 18 куб. м. в месяц – в пределах такого превышения, пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости


предоставленных услуг. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату (пункт 3.2 договора).

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало и обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы) (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.3.1 договора помещение передано арендатору, ООО «ПВ-Центр 2», по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), подписанному обеими сторонами без замечаний.

28 июня 2021 года теми же лицами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21 апреля 2021 года, согласно пункту 1.1 которого стороны изменили площадь арендуемого помещения: часть здания площадью 1 142,2 кв. м. (помещение на 1 этаже № 23-34, 39 и на втором этаже помещение № 13 в соответствии с техническим планом здания от 07 июня 2021 года), расположенную в здании общей площадью 3 085,7 кв. м.

30 августа 2021 года Управлением Росреестра по Ярославской области произведена государственная регистрация договора аренды (запись регистрации № 76:010101-2751-76/062/2021-6.

В тот же день 30 августа 2021 года Управлением Росреестра по Ярославской области в адрес ООО «Народный управдом» направлено уведомление о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права арендой (запись регистрации 76:010101-2751-76/062/2021-5) на основании договора аренды № 24 от 21 апреля 2021 года.

02 октября 2023 года в результате раздела исходного объекта недвижимости с кадастровым номером 76:22:010101:2751 на два объекта с кадастровыми номерами 76:22:010101:17480 и 76:22:010101:17481 совершены соответствующие регистрационные действия.

При этом государственным регистратором ошибочно погашены записи № 76:22:010101:2751-76/062/2021-6 о государственной регистрации договора аренды и № 76:22:010101:2751-76/062/2021-5 о регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в отношении нежилого здания с кадастровым номером 76:22:010101:2751 и не перенесены ни на одно из оьбразованных в результате раздела нежилых помещений.

В дальнейшем данная техническая ошибка Управлением Росреестра по Ярославской области была исправлена. Так, в связи с тем, что арендуемая ООО «ПВ-Центр 2» часть здания по договору аренды № 24 от 21 апреля 2021 года вошла в состав только одного образованного помещения - с кадастровым номером 76:22:010101:17481, запись об аренде и запись о регистрации


ограничения (обременения) в виде аренды перенесены в сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 76:22:010101:17481: запись № 76:22:010101:17481-76/061/2024-2 и № 76:22:010101:17481 -76/061/2024-3 соответственно.

Полагая, что договор аренды был заключен истцом под влиянием заблуждения относительно размера выручки ответчика, исходя из которой рассчитывается размер арендной платы, а комплект документов, переданных арендатором на регистрацию договора аренды в Управление Росреестра по Ярославской области, не содержал подписанный сторонами акт приема- передачи, поскольку содержал лишь подписанную сторонами форму акта приема-передачи, являющуюся приложением к договору, ООО «Народный управдом» обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Росреестра по Ярославской области, ООО «ПВ-Центр 2»:

- о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 24 от 21 апреля 2021 года между ООО «Народный управдом» и ООО «ПВ-Центр 2» сроком на 10 лет на часть здания, площадью 1 142,2 кв. м., расположенного на 1 этаже на поэтажном плане № 23-34, 39 и на 2 этаже помещение № 13 по адресу: <...>, кадастровый номер 76:010101:2751, государственная регистрация договора 30 августа 2021 года запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 76:010101-2751-76/062/2021-6;

- об аннулировании (погашении) записи о регистрации договора аренды № 24 от 21 апреля 2021 года от 30 августа 2021 года в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 76:010101-2751-76/062/2021-6;

- об аннулировании (погашении) записи об установления ограничения (обременения) от 30 августа 2021 года на часть здания в виде договора аренды на часть здания в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 76:010101-2751-76/062/2021-5;

- об аннулировании (погашении) записи об аренде в сведениях об ограничениях на объект недвижимости с кадастровым номером 76:010101:2751, номер записи № 76:010101-2751-76/062/2021-2 от 30 августа 2024 года (с учетом принятых судом уточнений).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом


интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 названной статьи).

Ответчиком по требованиям о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки является сторона сделки.

В обоснование исковых требований ООО «Народный управдом» ссылается на то, что при заключении договора он был введен в заблуждение, обманут ООО «ПВ Центр 2» при определении размера арендной платы. Так, арендная плата определена в размере 2 % от размера выручки, при этом ответчик при заключении договора заявлял о том, что выручка составит 15-20 млн. руб. в месяц, однако реально выручка составляет лишь 9-11 млн. руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2025 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

При этом в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические


лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 статьи 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его


неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, при заключении спорного договора аренды его стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе и размер арендной платы.

Так, пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2 % от выручки арендатора, полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендных площадей за месяц, но не менее 200 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно (НДС не предусмотрен). Доходы, полученные арендатором от сдачи помещения в субаренду, не подлежат включению в сумму выручки арендатора. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит. В арендную плату включена плата за отопление помещения, водоснабжение и водоотведение в пределах 18 куб/м в месяц, горячую водоподготовку, а также эксплуатационные услуги, применительно к местам общего пользования, общему имуществу, общим коммуникациям здания, коммуникациям помещения, возведенным не арендатором. В арендную плату не включается оплата электроэнергии, водоснабжения и водоотведения свыше 18 куб./ м в месяц – в пределах такого превышения.

Условия спорного договора с достаточной степенью определенности позволяют установить размер согласованной между сторонами арендной платы.

Следовательно, оснований для вывода о том, что у истца имелись основания полагать об иных экономических условиях исполняемого договора, у суда не имеется.

Условие об арендной плате, включающее минимальный фиксированный размер и процент от выручки арендатора, является типичным для договоров аренды, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и полностью соответствует требованиям пункта 1 статьи 654 ГК РФ.

То обстоятельство, что арендатор, ООО «ПВ Центр 2» не достиг тех экономических показателей, на которые стороны рассчитывали при заключении договора (как указывает истец, - 15-20 млн. руб.), не свидетельствует о незаключенности договора, а равно о том, что арендатор обманывал или вводил в заблуждение арендодателя ООО «Народный управдом» при определении размера арендной платы.

Обе стороны сделки являются коммерческими организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

В силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи


товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

Недостижение экономических показателей является предпринимательским риском и не может служить основанием для признания сделки недействительной в силу обмана или введения в заблуждение.

В данном случаем стороны предполагали возможное недостижение определенных экономических показателей, поэтому определили, что независимо от размера выручки арендная плата должна составлять не менее 200 000 руб. в месяц, что является гарантией для арендодателя при неэффективной деятельности арендатора при том, что размер арендной платы поставлен в зависимость от эффективности предпринимательской деятельности арендатора.

Кроме того, договор заключен сторонами 21 апреля 2021 года, помещение передано в пользование арендатору, арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с пунктом 3.1 договора. Таким образом, стороны в течение более 3 лет исполняют условия договора, что также свидетельствует о том, что у арендодателя, ООО «Народный управдом», отсутствовало какое-либо заблуждение относительно условий заключенного сторонами договора, а равно об отсутствии какого-либо обмана его со стороны арендатора относительно размера арендной платы.

Суд первой инстанции также правильно принял во внимание и переписку сторон, из которой следует, что возражения истца фактически касаются цены договора и порядка формирования арендной платы, которая, по мнению истца, занижена в результате представления истцом недостоверной информации о ежемесячной выручке магазина «Доброцен», размещенного в арендуемом помещении (письмо от 04 марта 2024 года № 01-04032024), что также истец подтвердил в ходе судебного заседания в суде первой инстанции.

Однако последующее несогласие истца с ценой договора аренды не является основанием для признания данной сделки недействительной по указанным истцом основаниям, поскольку договор заключен обеими сторонами добровольно, наличие у ответчика умысла на совершение сделки, нарушающей основы правопорядка, истцом не доказано.

В обоснование исковых требований о признании сделки недействительной ООО «Народный управдом» ссылается также на то, что комплект документов, переданных арендатором на регистрацию договора аренды в Управление Росреестра по Ярославской области, не содержал подписанный сторонами акт приема-передачи, поскольку содержал лишь подписанную сторонами форму акта приема-передачи, являющуюся приложением к договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или


сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Как верно установлено судом и не оспаривается сторонами, 21 апреля 2021 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества № 24.

Данный договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. В нем стороны достигли соглашения по всем существенным условиям сделки.

В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.3.1 договора помещение передано арендатору, ООО «ПВ-Центр 2», по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), подписанному обеими сторонами без замечаний.

Данный документ содержит сведения об объекте, а также его идентификационные признаки (площадь, адрес, кадастровый номер).

Ссылка истца на то, что в верхнем левом углу названного акта указано слово «Форма», то есть данный документ является лишь формой того акта, который стороны должны были бы подписать при передаче помещения в аренду, а не самим актом приема-передачи, в связи с чем данный документ является ненадлежащим доказательством передачи помещения в пользование ответчику и, следовательно, свидетельствует о недействительности заключенного договора ввиду несоблюдения формы договора, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в судебном заседании 23 апреля 2025 года на вопрос суда истец сам пояснил, что спорное помещение фактически передано ответчику в пользование.

Наличие слова «форма» на акте приема-передачи свидетельствует лишь о том, что данный акт составлен на согласованной сторонами форме такого акта и не опровергает его юридической силы.

Сам факт передачи ответчику предусмотренного договором аренды помещения во временное пользование истец не оспаривает.

Истец более трех лет получает от арендатора арендную плату, что также свидетельствует о том, что помещение передано им в аренду ответчику.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Спорный договор аренды, заключенный сторонами на срок 10 лет, в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Утверждение ООО «Народный управдом» о том, что данный договор не должен был быть зарегистрирован Управлением Росреестра по Ярославской


области, поскольку к нему не приложен акт приема-передачи помещения, противоречит материалам дела.

Так, как установлено судом, сторонами без замечаний подписан акт приема-передачи в установленной сторонами форме.

Таким образом, доводы истца о недействительности договора аренды ввиду несоблюдения его формы, не нашли своего подтверждения.

Оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных к Управлению Росреестра по Ярославской области, судом первой инстанции также правомерно не установлено, поскольку государственная регистрация произведена Управлением Росреестра по Ярославской области в пределах компетенции регистрирующего органа, на основании представленных документов, недостоверность которых не установлена.

Нарушений в действиях Управления Росреестра по Ярославской области при внесении в ЕГРН записей судом также не установлено.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик предоставляет ему недостоверную информацию о ежемесячной выручке магазина «Доброцен», в связи с чем занижает уплачиваемую арендную плату, при этом справки о размере выручки с подтверждением бухгалтерских и финансовых документов не предоставляет, отклоняется с судом, поскольку касается добросовестности сторон при исполнении заключенного договора, но не является основанием для признания его недействительным.

Ссылка истца на то, что суд первой инстанции не рассмотрел его требования в части обмана его ответчиком при заключении договора относительно размера выручки ответчика, который выявлен лишь в ходе осуществления договорных отношений, отклоняется судом, поскольку данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ).

Довод ООО «Народный управдом» о том, что дело рассмотрено Арбитражным судом Свердловской области с нарушением правил подсудности, поскольку дело должно быть рассмотрено в Арбитражном суде Ярославской области, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм процессуального права.

В соответствии со статьей 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по адресу или месту жительства ответчика.

Статьей 36 АПК РФ установлена подсудность по выбору истца.

Статьей 38 АПК РФ предусмотрены случаи исключительной подсудности.


В частности, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества (часть 1 статьи 38 АПК РФ).

При этом статьей 37 АПК РФ предусмотрено, что подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Вопреки мнению истца, рассматриваемое дело не относится к случаям исключительной подсудности, поскольку предметом спора является признание недействительным договора аренды, в том числе в связи с несоблюдением его формы (в связи с чем ответчиком указано и Управление Росреестра по Ярославской области), не признание прав на недвижимое имущество. Право собственности ООО «Народный управдом» на переданное в аренду имущество никто не оспаривает.

Между тем, в рассматриваемом случае пунктом 7.7 договора аренды от 21 апреля 2021 года № 24 предусмотрено, что стороны предпримут все усилия для разрешения споров, вытекающих из условий настоящего договора или возникающих в связи с ним, путем переговоров между уполномоченными представителями сторон. В случае невозможности достичь договоренности между сторонами настоящего договора, все споры и разногласия подлежат разрешению Арбитражным судом Свердловской области.

Таким образом, стороны установили договорную подсудность разрешения споров, которые могут возникать в связи с исполнением условий

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 15 ноября 2024 года дело № А82-11411/2024 передано на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года данное определение оставлено без изменения.

Следовательно, дело правомерно рассмотрено Арбитражным судом Свердловской области.

Несогласие истца с вышеназванными судебными актами основанием для отмены принятого решения не является.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы ответчика, заявленные им в суде первой инстанции, и отклоняются судом в силу вышеизложенного.

Данные доводы отклоняются апелляционным судом, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на


переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика, ООО «Народный управдом», удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО «Народный управдом».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 апреля 2025 года по делу № А50-22904/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий С.В. Коньшина

Судьи О.Г. Дружинина

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 30.07.2025 23:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА