Решение № 2-177/2024 2-177/2024(2-2059/2023;)~М-1642/2023 2-2059/2023 М-1642/2023 от 21 января 2024 г. по делу № 2-177/2024

К делу № 2-177/2024

УИД 23RS0051-01-2023-001985-96


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года г. Тимашевск

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Ремизовой А.Б.,

при секретаре Логуновой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 120 276 руб. 16 коп. и задолженности по пене за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 46 602 руб. 11 коп.

В обоснование требований указано, что согласно договору аренды <№> от <дд.мм.гггг> Управление имущественных отношений администрации муниципального образования <адрес> предоставило в аренду сроком на 2 года 8 месяцев, то есть с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> ФИО1 ФИО1 на основании протокола <№> о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> Лот <№>, земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:07:0901035:70, площадью 2342 кв.м, по адресу: <адрес>Б/4. В соответствии с п. 2.1 договора аренды, размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка составляет 163 200 рублей. Управлением произведена проверка поступления арендной платы по договору аренды и выявлена задолженность по арендной плате за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 120 276 руб. 16 коп. В адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате и пени. Однако ответчиком до настоящего времени обязательство не исполнено.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды <№> от <дд.мм.гггг>, с <дд.мм.гггг>.

В обоснование встречного иска указал, что указанный договор аренды земельного участка был заключен на строго определенный договором срок, который истек <дд.мм.гггг>. При этом, после достижения целей аренды в виде строительства на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, ФИО1 обращался к ответчику с заявлениями как о расторжении договора аренды, так и выкупа земельного участка, однако получил отказы. Полагает, что в данном случае имеются основания для расторжения договора аренды, как в связи с окончанием срока его действия, так и в связи с достижениями цели договора аренды и оснований для взыскания с него дальнейшей арендной платы, размер которой был определен на торгах, за пределами срока на который договор был заключен, не имеется.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения были уведомлены надлежащим образом. В соответствии с текстом искового заявления, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район просило о рассмотрении дело в отсутствие своего представителя. От ФИО1 в суд поступило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договору аренды <№> от <дд.мм.гггг> управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район предоставило в аренду сроком на 2 года 8 месяцев, то есть с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> ФИО1 на основании протокола <№> о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> Лот <№>, земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:07:0901035:70, площадью 2342 кв.м, по адресу: <адрес>Б/4.

В силу п. 1.3 данного договора, он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Указанная сделка зарегистрирована в ЕГРН в установленном законом порядке.

Согласно протоколу <№> от <дд.мм.гггг> лот <№> о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка, по адресу: <адрес>Б/4, размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка составил 163 200 рублей.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды, размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка составляет 163 200 рублей. При этом, п. 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Обращаясь с настоящим иском в суд, представитель истца указал, что ответчиком не исполняются договорные обязательства по погашению арендной платы за пользование земельным участком, и согласно расчёту задолженность составила 120 276 руб. 16 коп. за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>, а задолженность по пене – 46 602 руб. 11 коп. за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном договором размере и порядке предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса РФ.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей перед кредитором должник несет ответственность, установленную законодательством или договором (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды передан арендодателем и принят арендатором во временное владение и пользование. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из п. 7.2 Договора <№> от <дд.мм.гггг>, договор действует 2 года 8 месяцев, то есть с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>.

Согласно п. 8.1 Договора аренды, действие договора прекращается по истечении срока аренды участка.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных условий договора аренды (пункт 8.1), договор заключен на строго определенный срок и продление арендных отношений на новый срок не предусмотрено. Указанное свидетельствует, что волеизъявление сторон изначально было направлено против возобновления действия договора аренды по истечении срока его действия.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения сторон на их прекращение.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

При этом положения указанной нормы введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, предоставленных посредством торгов в преимущественном порядке, как позволяла предыдущая редакция Земельного кодекса РФ до 2015 года.

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2017 года N 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность заключения (продления) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Указанный договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов и какие-либо обстоятельства, которые бы позволяли продлить его действие как на определенный, так и на неопределенный срок или заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, данный договор должен был прекратить своё действие по истечении срока, на который был заключен, то есть <дд.мм.гггг>, в то время как Управлением заявлены требования о взыскании задолженности по договору аренды за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>, то есть когда договор аренды прекратил свое действие.

Помимо этого, воля сторон договора на непродление арендных отношений после окончания его действия подтверждается следующим.

Земельный участок с кадастровым номером 23:07:0901035:70 был взят ФИО1 в аренду по результатам проведения торгов с целью его использования в соответствии с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования «под размещение стоянки для грузового автотранспорта».

С целью освоения земельного участка, ФИО1 в установленном законом порядке было получено разрешение на строительство объекта – нежилого здания пункта охраны автостоянки.

Данное нежилое здание было построено, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, на него зарегистрировано право собственности и присвоен кадастровый номер – 23:07:0901035:542.

Таким образом, при использовании взятого в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:07:0901035:70, ФИО1 в соответствии с видом его разрешенного использования и в установленном законом порядке возвел на нем здание, зарегистрировав на него право собственности в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что после завершения строительства объекта, ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений Администрации МО Динской район как с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0901035:70, так и с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:07:0901035:70 в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации – в качестве собственника расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (пункт 1 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

Также в соответствии с пунктом 5 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, у Администрации МО Динской район в силу закона имеется обязанность по предоставлению ФИО1 земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему здания.

Однако Управление имущественных отношений Администрации МО Динской район отказало ФИО1 как в расторжении договора аренды, так и в выкупе земельного участка.

Между тем, в соответствии с пунктом 4.1.1 Договора аренды, ФИО1 имел право досрочно расторгнуть этот договор, направив не менее чем за 30 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

При таких обстоятельствах, учитывая факт истечения срока действия договора аренды, право ФИО1 на его расторжение, предусмотренное договором, суд полагает необходимым расторгнуть рассматриваемый договоров с даты <дд.мм.гггг> – то есть на следующий день после истечения срока, указанного в договоре аренды земельного участка.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, исходя при этом из следующего.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

При этом позиция первоначального истца о необходимости взимания с ответчика арендной платы по размеру, установленному условиями договора аренды вплоть до возвращения земельного участка в соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает ошибочной.

В силу положений абз. 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 той же статьи).

Между тем, указанные положения действующего законодательства к сложившимся правоотношениям неприменимы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»)

В данном случае обязанность ФИО1 по возвращению арендованного земельного участка прекратилась в силу объективной невозможности такого возврата – наличия на нем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, что исключает возможность применения к данным правоотношениям положений абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом истец вправе требовать со ФИО1 неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком в размере, установленном для других арендаторов, использующих земельные участки для эксплуатации принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, но не арендной платы, установленной по результатам торгов по договору аренду, прекратившему своё действие.

Таким образом, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район о взыскании задолженности по арендной плате и пени, что не препятствует истцу обратиться к ответчику с исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды – удовлетворить.

Расторгнуть с <дд.мм.гггг> договор аренды <№> от <дд.мм.гггг>, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город Краснодар и ФИО1.

В удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд Краснодарского края в течение месяца.

В случае подачи апелляционной жалобы представителем, в соответствии со ст.ст. 49, 53 ГПК РФ, должны представить суду документы, удостоверяющие их полномочия, а также документы о своем высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.01.2024.

Председательствующий