Решение № 2-16/2019 2-16/2019(2-2943/2018;)~М-2606/2018 2-2943/2018 М-2606/2018 от 15 января 2019 г. по делу № 2-16/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» января 2019 года Кировский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Шабалиной Ю.В., при секретаре судебного заседания Стененковой Н.Н.,

с участием в процессе:

представителя истца ФИО1 (по доверенности),

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3 (по доверенности),

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/2019 по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к ФИО4 , ФИО2 о признании права залога, об обращении взыскания на заложенное имущество, об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, о взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ПАО «Сбербанк России» обратился в суд с иском, уточнённом в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО4 , ФИО2 о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО4 и ФИО2, а именно, право требования по договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ к ООО «<данные изъяты>» о передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ после введения его в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в соответствии с результатами оценочной экспертизы.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывал на то, что ФИО4, ФИО6 (созаёмщики) на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ПАО Сбербанк, получили кредит в сумме 5 118 030 руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой 12,50 % годовых (средства были зачислены на вклад «Универсальный» ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с условиями кредитного договора погашение кредита производится ежемесячно, равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем (п. 4.1. кредитного договора). Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, и одновременно с погашением кредита (п. 4.2. кредитного договора). При несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов заёмщик уплачивает кредитору неустойку с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, в размере двукратной процентной ставки по кредитному договору с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности (п.4.3. кредитного договора).

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущественных прав по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: имущественное право требования залогодателя передачи объекта недвижимости после окончания строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость предмета залога была оценена в 6 000 000 руб.

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии <адрес> за №.

Объектом долевого строительства является двухэтажный дом с цокольным этажом, общей площадью 373 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком его обязательств по погашению кредита, уплате процентов кредитор вправе требовать от заёмщика возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты, неустойки, предусмотренные кредитным договором, обратить взыскание на заложенное имущество (п.5.2.5 кредитного договора).

Обязательства по кредитному договору заёмщик исполняет ненадлежащим образом. Денежные средства в счёт погашения задолженности вносятся нерегулярно и в недостаточном объёме.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер полной задолженности по кредиту составил 2 331 184,26 руб. (просроченный основной долг).

В соответствии со ст.50 Федерального Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст. 54.1. Федерального Закона «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

ПАО «Сбербанк России» в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ФИО4, ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО4 и ФИО2 на праве общей долевой собственности по ? доли на жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

- в соответствии с п.4 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, равную 80 % от его оценочной стоимости.

ПАО «Сбербанк России» в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил суд в окончательной редакции взыскать с ФИО4, ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб.,

Признать за ПАО Сбербанк право залога на объекты недвижимости: жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

обратить взыскание на заложенное имущество:

жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 1 757 605,60 руб.;

земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> установив начальную продажную стоимость в размере 517 000 руб.

В судебном заседании представитель истца – ПАО Сбербанк России ФИО1 поддержала уточнённые исковые требования к ответчикам ФИО4, ФИО2., настаивала на их удовлетворении.

Ответчики ФИО4, ФИО2 в судебном заседании отсутствуют, о дне и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно письменным заявлениям просили о рассмотрении гражданского дело в своё отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 исковые требования ПАО Сбербанк России не признали.

Выслушав объяснения лиц по делу, изучив и оценив письменные доказательства по делу в их совокупности, исследовав гражданское дело № № по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) к ФИО4, ФИО7, <данные изъяты> Л.В., ФИО8 о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, судебных расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к выводу, что исковые требования Банка к ФИО4, ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объёме, по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заемщику) деньги…, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа)… Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.

Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст.50 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54.1. Федерального Закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-11), заключённого между АК Сбербанком РФ (ОАО) в лице заведующей дополнительным офисом № Иркутского городского отделения № Сбербанка России ФИО9, действующей на основании Устава, Положения о Дополнительном офисе № Иркутского городского отделения № Сбербанка России, доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (кредитор), и ФИО4 , ФИО2 (созаёмщики), усматривается, что кредитор обязуется предоставить созаёмщикам кредит «Ипотечный кредит» в сумме 5 118 030 руб. под 12,50 % годовых на участие в долевом строительстве объекта недвижимости жилой каркасный деревянный благоустроенный двухэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 350,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>объект недвижимости) на срок по ДД.ММ.ГГГГ, а созаёмщики обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях договора (п. 1.1.).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаёмщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору:

Залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100 % от его стоимости в соответствии с договором долевого участия в строительстве (создании) коттеджного посёлка № от ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 кредитного договора).

В соответствии с п. 4.1. кредитного договора погашение кредита производится ежемесячно, равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем.

Уплата процентов за пользование кредитом производится созаемщиками ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, и одновременно с погашением кредита, в т.ч. окончательным (п. 4.3. кредитного договора).

Пункт 5.2.5. кредитного договора предусматривает право кредитора требовать от заемщика возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты, неустойки, предусмотренные кредитным договором, и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по настоящем) договору по погашению кредита и/или уплате процентов.

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущества, что подтверждается договором залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-16), зарегистрированным Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №, согласно которому залогодатели ФИО7 и ФИО4 передают в залог залогодержателю ОАО «Сбербанк России» в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ имущественное право по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между созаёмщиками и ООО «<данные изъяты>» (Застройщик), а именно переход по окончании строительства объекта недвижимости в собственность (п.1.1). Передаваемое в залог право принадлежит залогодателям на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2). Стороны пришли к соглашению о том, что предмет залога оценивается в сумме 6 000 000 руб. (п.1.3). Залогом обеспечивается исполнение созаёмщиками обязательств, возникших на основании кредитного договора, в т.ч. погашение кредита (п.2.1 и п.2.2).

Согласно дополнительному соглашению к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве (создании) коттеджного посёлка, заключённому ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» (застройщик) и ФИО4, ФИО2 (участники долевого строительства),

п.2.1 изложен в следующей редакции:

Застройщик обязан выполнить все работы по строительству объекта долевого строительства в полном объёме согласно проектно-сметной документации, получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства и ввести объект долевого строительства в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ Застройщик имеет право на досрочное завершение работ и ввода объекта в эксплуатацию.

п.3.1 изложен в следующей редакции:

Участник долевого строительства обеспечивает финансирование строительства объекта долевого строительства в размере долевого участия на общую сумму 5 686 700 руб.

Часть стоимости (не более 90 %) оплачивается участником за счёт средств целевого кредита, предоставляемого Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом) в лице Иркутского городского отделения ОСБ…, не позднее ДД.ММ.ГГГГ

С момента государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, дом и земельный участок будут находиться в залоге у залогодержателя Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) до момента полного исполнения обязательств по кредитному договору (л.д. 31-32).

Вышеназванное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

Во исполнение условий кредитного договора ОАО Сбербанк РФ ДД.ММ.ГГГГ перечислил созаёмщикам сумму кредита в размере 5 118 030 руб., что подтверждается отчётом обо всех операциях за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Согласно п. 4.4.4. договора залога установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателями обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором. Залогодержатель вправе требовать от залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, кредитным договором (п. 4.4.5.).

На основании п. 6.1. договора залога обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения созаемщиками каких-либо обязательств по кредитному договору в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 6.3. договора залога сумма, полученная от реализации предмета залога, поступает в погашение задолженности по кредитному договору в следующем порядке:

1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

2) на уплату неустойки;

3) на уплату штрафа:

4) на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;

5) на уплату срочных процентов за пользование кредитом;

6) на погашение просроченной задолженности по кредиту.

В силу пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ созаёмщики ФИО4 и ФИО2 исполняют ненадлежащим образом, что послужило основанием для обращения Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в суд с иском.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) к ФИО4, ФИО7, <данные изъяты> о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, судебных расходов по оплате государственной пошлины, утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчики признают требования истца о погашении задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, по которому ответчики несут солидарную ответственность и обязуются произвести её погашение в порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных мировым соглашением.

По состоянию на дату заключения мирового соглашения задолженность по кредитному договору составляет 5 610 657,56 руб., погашение основного долга производится ответчиками ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платёжным, начиная с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком погашения кредита, предусмотренного п.3 мирового соглашения. Последний платёж производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ На сумму задолженности по кредитному договору подлежат начислению проценты в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 процентов годовых; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12,50 процентов годовых. Уплата процентов производится ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платёжным месяцем.

В связи с неисполнением условий мирового соглашения ДД.ММ.ГГГГ Сбербанком России были получены и предъявлены к исполнению исполнительные листы в отношении должников ФИО4, ФИО7, <данные изъяты>

В соответствии с договором № участия в долевом строительстве (создании) коттеджного посёлка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым между ООО «Свой дом» (застройщик) и ФИО4, ФИО2 (участники долевого строительства), застройщик обязуется с целью строительства (создания) коттеджного посёлка в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке, определённом в п.1.2 настоящего договора (далее участок) по адресу: <адрес>, кадастровый №, объект долевого строительства, определённый в п.1.2 настоящего договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать объект долевого строительства и участок в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства в предусмотренный настоящим договором срок обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим договором (п.1.1). Объектом долевого строительства является жилой панельно-щитовой деревянный благоустроенный двухэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 373 кв.м (далее объект долевого строительства).

Земельный участок площадью 789 кв.м., выделяемый под строительство объекта долевого строительства указан под номером 2 на генеральном плане застройки посёлка и имеет кадастровый №.

Участнику долевого строительства будет передан в собственность земельный участок площадью 789 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, м-н Весенний, участок №, с кадастровым номером №, образованный путём деления земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> А-2 (п.1.2).

Застройщик обязан выполнить все работы по строительству объекта долевого строительства в полном объёме согласно проектно-сметной документации, получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства и ввести объект долевого строительства в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ Застройщик имеет право на досрочное завершение работ и ввода объекта в эксплуатацию (п.2.1).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № собственником земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, м-н Весенний, участок 2, площадью 789 +- 19,66 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под жилищное строительство, является ООО «<данные изъяты>», вид, номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ Ограничением прав и обременением объекта недвижимости является ипотека, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, № в пользу ПАО «Сбербанк России».

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ прекращена деятельность ООО «<данные изъяты>» в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ.

В силу статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

В силу пункта 1 статьи 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п.5.3.4 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ созаёмщики обязуются осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией объекта недвижимости в силу закона в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Иркутского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования ФИО2, ФИО4 к администрации Смоленского муниципального образования <адрес> о признании права собственности на объект незавершённого строительства, земельный участок удовлетворены.

За ФИО2 признано право общей долевой собственности в размере ? доли на жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

За ФИО2 признано право общей долевой собственности в размере ? доли на земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

За ФИО4 признано право общей долевой собственности в размере ? доли на жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

За ФИО4 признано право общей долевой собственности в размере ? доли на земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решением Иркутского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с абзацем вторым ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право залога ПАО Сбербанк на вышеуказанные объекты недвижимости в установленном законом порядке за ФИО4 и ФИО2 до настоящего времени не зарегистрировано.

В соответствии с п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст.8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Действия ответчиков ФИО2 и ФИО4 по уклонению от регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок и регистрации ипотеки в пользу банка являются злоупотреблением правом, поскольку вследствие таких действий ответчиков Банк лишён возможности получения исполнения определения суда об утверждении мирового соглашения, доказательств невозможности реализовать установленную кредитным договором обязанность по предоставлению в регистрирующий орган необходимых документов для регистрации ипотеки не представлено.

Принимая во внимание уклонение ответчиков ФИО4 и ФИО2 от регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, следовательно, и права залога на него, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ПАО Сбербанк о признании за ним права залога на объекты недвижимости:

жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ созаёмщики ФИО4 и ФИО2 исполняют ненадлежащим образом, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежные средства не вносились, задолженность по мировому соглашению не погашена.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк России направил в адрес ФИО7, ФИО4 требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении кредитного договора, согласно которому потребовал от созаёмщиков в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ досрочно возвратить кредит в размере 2 334 184,26 руб., исчисленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленному расчёту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составил 2 219 156,46 руб. (просроченный основной долг).

Поскольку факт нарушения ФИО4 и ФИО2 обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору установлен вступившим в законную силу определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с положениями ст.ст.334, 350 ГК РФ, а также ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» имеются законные основания для обращения взыскания на заложенное имущество в обеспечение данного договора.

В соответствии с Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда за третий квартал 2006 г., утверждённым Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006 г. разъяснено, что взыскатель вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество, в отношении которого должник уклоняется от регистрации права (перехода права) с целью неисполнения судебного решения.

Отсутствие факта регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, не имеют значения для рассмотрения спора, поскольку право собственности на объекты недвижимости будут зарегистрированы в дальнейшем на имя ФИО4 и ФИО2 на основании вступившего в законную силу решения Иркутского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Судом по ходатайству истца ПАО Сбербанк назначалась судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно Заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО11 установлено, что рыночная стоимость жилого дома – объекта незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 2 197 007 руб.; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование под жилищное строительство, общей площадью 789 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 647 000 руб.

В соответствии с п. п. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст.348 ГК РФ исходя из стоимости заложенного имущества, установленного заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает обоснованным обратить взыскание на предметы залога недвижимости:

жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества для продажи на публичных торгах в размере 1 757 605,60 руб. (2 197 007 х 80 %= 1 757 605,60 руб.),

земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером 38:06:150102:910, расположенный по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества для продажи на публичных торгах в размере 517600 руб. (647 000 руб. х 80 % = 517600 руб.).

В соответствии с платёжными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, при подаче иска в суд оплачена государственная пошлина в размере 12000 руб., которая подлежит взысканию с ответчиков ФИО4 и ФИО2 в равных долях.

На основании изложенного, и руководствуясь требованиями статей 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворить.

Признать за ПАО Сбербанк право залога на объекты недвижимости:

жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

-земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

Обратить взыскание на предмет залога недвижимости:

жилой дом – объект незавершённого строительства площадью 361,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Определить способ реализации путём продажи на публичных торгах.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества для продажи на публичных торгах в размере 1 757 605,60 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога недвижимости:

-земельный участок площадью 789 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Определить способ реализации путём продажи на публичных торгах.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества для продажи на публичных торгах в размере 517600 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Ю.В. Шабалина

Мотивированный текст решения составлен 21.01.2019 года:

Судья Ю.В. Шабалина