Решение № 2-937/2020 2-937/2020~М-831/2020 М-831/2020 от 19 июля 2020 г. по делу № 2-937/2020

Дело № 2-937/2020 (50RS0050-01-2020-001399-20)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области 20 июля 2020 г.

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего – судьи Жигаревой Е.А.,

при помощнике судьи Давыдовой А.А.,

с участием представителя истца администрации городского округа Шатура Московской области по доверенности ФИО1, представителей ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Шатура Московской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

администрация городского округа Шатура Московской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 28.07.2008 между администрацией Шатурского муниципального района и ООО «Каскад» заключен договор аренды № земельного участка, договор зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с решением Совета депутатов Шатурского муниципального района от 12.04.2017 № администрация переименована в администрацию городского округа Шатура Московская области. На основании договора об уступке прав от 11.10.2018 к ответчику от ООО «<данные изъяты>» перешли права и обязанности арендатора, о чем в реестре недвижимости сделана запись. Дополнительным соглашением от 24.01.2011 срок договора аренды продлен до 27.07.2031. Арендная плата ответчиком не вносится, в связи с чем, образовалась задолженность. Просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в сумме 6.088.932,48 руб., из которых 4.006.744,80 руб. – основной долг, 2.082.187,68 руб. – пени за просрочку платежей.

В судебном заседании представитель истца администрации городского округа Шатура Московской области по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом. Его представители по доверенности ФИО3, ФИО4 просили отказать в удовлетворении требований, поскольку договор о переводе прав арендатора содержит оговорку о том, что до государственной регистрации договора все обязанности арендатора, в том числе по арендной плате за предшествующий период, несет ООО «<данные изъяты>». Считали, что истцом пропущен срок исковой давности.

Исследовав представленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

28 июля 2008 г. между администрацией Шатурского муниципального района в лице председателя Комитета по управлению имуществом администрации Шатурского района и ООО «<данные изъяты>» заключен договор аренды № земельного участка площадью 19000 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства торгового комплекса. Срок аренды установлен с 28.07.2008 по 27.07.2011.

Решением Совета депутатов от 12.04.2017 № 4/34 администрация Шатурского муниципального района переименована в администрацию городского округа Шатура Московской области.

11 октября 2018 г. на основании договора о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка ФИО2 принял права и обязанности по договору аренды от 28.07.2008 № земельного участка с кадастровым номером №.

Пунктом 4.4. договора о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка предусмотрено, что обязательства арендатора, установленные договором аренды земельного участка № от 28.07.2008, возникают у ФИО2 с момента государственной регистрации настоящего договора. До государственной регистрации данного договора все обязанности арендатора, в том числе по оплате арендной платы, несет ООО «<данные изъяты>». Заключение настоящего соглашения не освобождает ООО «<данные изъяты>» от уплаты арендной платы за предшествующий заключению настоящего договора период.

Дополнительным соглашением к договору аренды срок аренды земельного участка продлен до 27.07.2031.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы определен сторонами в приложении № 2 к договору (расчет арендной платы), которое является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициента к базовым размерам платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области.

Согласно ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускаются. Если обязательство предусматривает срок его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в пределах этого срока.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

При таких условиях дальнейшие действия администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае ООО «<данные изъяты>» передало свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды ФИО2 без согласия администрации (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако из п. 4.3.2. договора аренды земельного участка следует, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

Данных требований ООО «<данные изъяты>» не выполнило и передало свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Доводы стороны ответчика об отсутствии у ФИО2 обязанности по уплате арендной платы в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды, несостоятельны, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

В данном случае арендатор ООО «<данные изъяты>» передало свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды третьему лицу ФИО2 без согласия администрации.

Поэтому с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54, ответчик наряду с предшествующим арендатором несет солидарную ответственность перед администрацией за неисполнение обязанности по уплате арендной платы за спорный период.

Администрацией городского округа Шатура Московской области требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка предъявлены только к ответчику ФИО2, в чьем фактическом владении находится земельный участок.

В случае уплаты спорной задолженности ответчик не лишен возможности в порядке регресса предъявить требование к другим солидарным должникам при их наличие (ст. 325 ГК РФ).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (часть 2).

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 24 и 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока давности по вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно пункту 17 указанного постановления на основании части 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Исходя из заявленного стороной ответчика ходатайства о применении судом срока исковой давности, даты подачи настоящего иска в суд, отсутствия неисполненных обязательств со стороны ФИО2 после заключения договора о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка (что подтвердил представитель истца в судебном заседании), периодом взыскания задолженности по договору аренды является период с 16 июня 2017 г. (расчет арендной платы с 01.07.2017) по 15 сентября 2018 г. (расчет арендной платы по 30.09.2018), следовательно, задолженность ответчика составляет 2.374.848 руб. (474969,60 руб. х 5 платежей).

За нарушение условий договора аренды земельного участка стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и Московской области. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. п. 5.1., 5.2. договора).

Поскольку ответчик плату арендных платежей в размере, определенном договором аренды и уведомлением об изменении размера арендных платежей, не вносил, за период с 16 сентября 2017 г. (следующий день после истечения срока оплаты арендных платежей за период с 01.07.2017 по 30.09.2017) ему насчитаны пени.

Расчет пеней на сумму 970125,41 руб., представленный истцом, за каждый период судом проверен, признан арифметически правильным.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (п. 71), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая компенсационную природу пеней, последствия нарушения обязательства, размер просроченных арендных платежей, учитывая в том числе, что ответчик является физическим лицом, суд считает возможным снизить сумму неустойки исходя из положений ст. 333 ГК РФ, до 500000 руб. Размер неустойки 970125,41 руб. является несоразмерным последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 22574,24 руб. (цена иска 2.374.848 + 500000).

Руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации городского округа Шатура Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации городского округа Шатура Московской области задолженность по договору аренды от 28 июля 2008 г. № за период с 16 июня 2017 г. по 15 сентября 2018 г. в размере 2.374.848 (два миллиона триста семьдесят четыре тысячи восемьсот сорок восемь) рублей, пени за период с 16 сентября 2017 г. по 10 июня 2020 г. в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды и начисленным пени за период с 01 января 2016 г. по 15 июня 2017 г., с 16 сентября 2018 г. по 31 декабря 2018 г. отказать.

В удовлетворении требований о взыскании пени в размере, превышающем взысканный, отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 22574 (двадцать две тысячи пятьсот семьдесят четыре) рубля 24 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Жигарева

Мотивированное решение составлено 21.07.2020

Председательствующий Е.А. Жигарева