Решение № 2-1055/2019 2-281/2020 2-281/2020(2-1055/2019;)~М-983/2019 М-983/2019 от 15 сентября 2020 г. по делу № 2-1055/2019

Дело № 16 сентября 2020 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

С участием истца ФИО2, представителя истцов ФИО4

При секретаре ФИО5

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 и ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, штрафа

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратились с иском к ООО «БАСФОР» о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «БАСФОР» ИНН <***> на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, площадью 72,3 кв.м., кадастровый №, в общую совместную собственность ФИО2 и ФИО1, взыскании компенсации морального вреда в размере 150 000 руб. каждому, взыскании штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной ко взысканию, в пользу истцов, мотивируя свое обращение тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор №-Д-9-246 купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно оформить свое право собственности и в течение 200 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца, заключить в простой письменной форме основной договор купли-продажи, во исполнение условий договора истцами были оплачены денежные средства в размере 8 255 625 руб., помещение было фактически передано истцам по акту от ДД.ММ.ГГГГ, истцы несут расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, обязательства ответчиком не исполнены, истцы дважды обращались к ответчику с требованиями о заключении основного договора и передаче прав собственности на помещение, однако ответчик отказал в заключении основного договора. Поскольку стороны фактически исполнили предварительный договор, но при этом продавец уклонился от государственной регистрации перехода права собственности к истцам, требования истцов о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению (л.д.6-11).

В судебное заседание истец ФИО2 и представитель истцов ФИО4 явились, исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР» не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом, против удовлетворения исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение не возражал, исковые требования истцов в части взыскании компенсации морального вреда в размере 150 000 руб. каждому, взыскании штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной ко взысканию, в пользу истцов, не признал, полагал их не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание представители третьих лиц ПАО «Промсвязьбанк» и Управления Росреестра по Санкт – Петербургу не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом.

Суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес>, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» (продавец) и ФИО2, ФИО1 (покупатели) заключен предварительный договор №-Д-9-246 купли-продажи нежилого помещения № в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дор., <адрес>, стр. 10, на 4 этаже, площадью 77,70 кв.м., по условиям которого стороны в течение срока, определенного настоящим предварительным договором, обязуются заключить договор купли – продажи нежилого помещения в соответствии с условиями, определенными настоящим предварительным договором и обязательными приложениями к нему, основной договор заключается между сторонами в общую совместную собственность (п. 1 договора), продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно совершить необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1.3 договора); цена нежилого помещения составляет 8 255 625 руб.

По условиям предварительного договора, покупатели обязуются произвести оплату цены помещения по договору в следующем порядке: 1 650 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно; 2 700 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно; 3 905 625 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателями в размере и порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего предварительного договора, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателей по оплате цены нежилого помещения по основному договору без составления дополнительных документов (п. 2.5 договора); нежилое помещение может быть передано покупателям в фактическое пользование до момента заключения основного договора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п. 2.1 настоящего предварительного договора. Нежилое помещение передается покупателям по акту приема – передачи нежилого помещения (п. 4.1 договора) (л.д.14-27).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали изменить п. 1.3. договора и изложить его в следующей редакции: стороны обязуются в течение 200 (двухсот) календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, в порядке, предусмотренном настоящим предварительным договором, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (л.д.28).

Оплата по предварительному договору произведена истцами в полном объеме на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 650 000 руб., платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 700 000 руб., платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 000 000 руб., платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 905 625 руб. (л.д.29-32).

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение передано истцам по акту приема-передачи (л.д.131). Согласно акту технического осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, при осмотре помещения недостатков не обнаружено (л.д.33).

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и управляющей компанией ООО «Светлый Мир Внутри» заключены договора управления апартаментами и другими нежилыми помещениями, принадлежащими гражданам (л.д.34-89).

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в ООО «БАСФОР» с заявлением о заключении основного договора купли – продажи (л.д.90). В ответ на указанное заявление ООО «БАСФОР» направило истцам ответ об исполнении обязательств в кратчайшие сроки (л.д.91).

ДД.ММ.ГГГГ на спорное нежилое помещение № площадью 72,3 кв.м., расположенное на 4 этаже, по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, с кадастровым номером 78:38:0021137:4515, зарегистрировано право собственности ООО «БАСФОР». При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Н-1/700-01365-15 и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ №-У6-А (л.д.92-95, л.д.150-153).

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в ООО «БАСФОР» с претензией в порядке ст.ст. 13,18, 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» о заключении основного договора купли – продажи (л.д.117-118).

До настоящего времени условия предварительного договора ответчиком не иполнены.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцами в установленные сроки, помещение истцам передано по акту приема-передачи, залогодатель в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истцам не предоставил, суд полагает возможным согласиться с избранным истцами способом защиты права и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение. При этом понуждение ООО «БАСФОР» к заключению с истцами договора купли – продажи нежилого помещения не требуется.

Исковые требования ФИО2 и ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда и штрафа на основании положений ст.ст. 13, 15, 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» удовлетворению не подлежат, поскольку предметом предварительного договора купли – продажи является передача нежилого помещения, исполнение которого может быть произведено только путем регистрации перехода права собственности (ст. 131 ГК РФ), оснований для применения к правоотношениям сторон положений Закона РФ «О защите прав потребителей» суд не усматривает.

Следовательно, исковые требования истцов подлежат удовлетворению частично.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 и ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» ИНН <***> на нежилое помещение№, расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, площадью 72,3 кв.м., кадастровый №, в общую совместную собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, гражданина РФ, пол: мужской, имеющего паспорт 400 03 265722, выдан 17 о/м <адрес> Санкт – Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-017, зарегистрированного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, гражданку РФ, пол: женский, имеющую паспорт <...>, выдан 64 о/м <адрес> Санкт – Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-064, зарегистрированную по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 и ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.