Решение № 2-173/2020 2-173/2020(2-2948/2019;)~М-2809/2019 2-2948/2019 М-2809/2019 от 14 января 2020 г. по делу № 2-173/2020

№ 2-173/2020

26RS0035-01-2019-004505-35


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 января 2020 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Дмитриенко Л.Ю.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 на основании положения ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2,

представителя ответчика – администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1, является арендатором земельного участка площадью 667 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок имеет разрешенное использование для ИЖС. Право аренды истца подтверждается договором № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с администрацией МО г. Михайловска. Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Также истцом было получено разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома на данном участке, срок действия которого еще не истек (до ДД.ММ.ГГГГ). Также истцом был заключен с администрацией МО г. Михайловска договор № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. ФИО1 было начато строительство жилого дома, на участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 18% с площадью застройки 98,8 кв.м, (литер А) согласно технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ Однако зарегистрировать свои права на данный объект истец не может в связи с тем, что срок действия договора истек. Исходя из п. 2 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (№ 218- ФЗ) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. На настоящее время возводимый истцом объект является объектом незавершенного строительства и, соответственно, не введен в эксплуатацию. Исходя из этого регистрирующий орган не может применить норму ст. 40 п. 2 Закона и осуществить государственную регистрацию прав на вышеуказанный объект. В связи с тем, что для регистрации права собственности необходим действующий договор аренды, истец обратилась в администрацию МО г. Михайловска на предмет пролонгации раннее заключенного договора аренды либо заключения нового договора аренды на земельный участок. На свое заявление истец получила письменный отказ от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении муниципальной услуги. Причиной отказа администрации является отсутствие у ФИО1 документов, удостоверяющих права на объект незавершенного строительства. Как указано в отказе, «Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Однако зарегистрировать право на незавершенный строительством объект истец не может, так как истек срок действия договора аренды. С момента заключения договора аренды истец владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату. Земельный участок истцом используется в соответствии с его целевым назначением. На участке ведется строительство жилого дома. На предоставленном в аренду земельном участке планируется завершение строительства жилого дома в соответствии с назначением данного участка, закуплены строительные материалы. ФИО1 соблюдено целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, истцом предпринимались меры для легализации спорного объекта: истец обращалась в администрацию МО г. Михайловска с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, но истцу было отказано. Учитывая, что в течение всего времени она, как арендатор, надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, тем самым выражает свое намерение в продолжении арендных отношений. В сложившейся ситуации истец не сможет зарегистрировать право собственности на строение, ввиду окончания срока действия договора аренды.

На основании вышеизложенного просит суд: обязать администрацию МО г. Михайловска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 667 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком на три года для окончания строительства.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, просили суд удовлетворить по доводам изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме, представила суду письменные возражения.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, представил отзыв на исковое заявление в соответствии с которым, просил суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, учитывая мнение явившихся лиц, считает возможным рассмотреть данное гражданское дело по существу в отсутствие указанных лиц.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Н.М.Б. суду показал, что знает истца и был у нее на участке лично, видел, что она строила на своем земельном участке объект недвижимости в 2015 году, он помогал заливать фундамент и делать цоколь.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Д.А.В. суду показал, что ему известно, о том, что у истца есть земельный участок. В 2015 году он там был, видел, что на земельном участке возведен цоколь. Почему до сих пор объект не достроен ему не известно.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, свидетелей, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, который был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено разрешение на строительство жилого дома на данном участке, срок действия которого еще не истек (до ДД.ММ.ГГГГ).

Также между ФИО1 и администрацией МО г. Михайловска заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, кроме прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земли и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, утвержденное главой г.Михайловска.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ).

В силу Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1). Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку (пункты 1. 2, 3 части 2 и часть 4 статьи 30).

В силу ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются не только в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, но и для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Иное означало бы снижение уровня правовых гарантий прав и законных интересов правообладателя земельного участка по существующему и планируемому использованию земельного участка.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как установлено в судебном заседании, на указанном выше земельном участке в 2015 году истцом на собственные материальные средства было произведено строительство объекта недвижимости – индивидуальный жилой дом, расположенный по <адрес>.

Зарегистрировать свои права на данный объект недвижимости ФИО1 не имеет возможности, в связи с тем, что срок действия договора аренды истек.

Как следует из сообщения об отказе в предоставлении муниципальной услуги от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного заместителем главы администрации г.Михайловска, последней отказано в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 18 % с площадью застройки 98,8 кв.м, (литер А).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Кодекса.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истца при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства при наличии договора предоставления такого участка в аренду, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Материалами дела подтверждается, что ФИО1. является собственником незавершенного строительством объекта и имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишена возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложила свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования г. Михайловска заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка площадью 667 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком на три года для окончания строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 16 января 2020 года