Решение № 2-123/2020 2-123/2020(2-3076/2019;)~М-3116/2019 2-3076/2019 М-3116/2019 от 22 января 2020 г. по делу № 2-123/2020

Дело № 2-123/2020

УИД 22RS0067-01-2019-004173-17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2020 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Черемисиной О.С.

при секретаре Инюшиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действуя через представителя ФИО3, обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору.

Заявленные требования мотивированы тем, что 07 августа 2019 года между ФИО1 и ФИО2, действующей в интересах Б.А.М.., был заключен предварительный договор, согласно которому ответчик обязана была передать истцу в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Указанным объектом недвижимости является однокомнатная квартира общей площадью 16,6 кв.м, расположенная на мансардном этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома.

Стоимость квартиры согласно предварительному договору составляет 1000000,00 руб., из которой 50000,00 руб. оплачивались наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора в качестве задатка.

Согласно условиям предварительного договора заключение договора купли-продажи объекта должно было состояться не позднее 10 сентября 2019 года.

При этом согласно п. 5 предварительного договора ко дню подписания договора купли-продажи квартиры ответчик обязана была предоставить следующие документы: оригинал паспорта представителя собственника квартиры, свидетельство о рождении собственника, выписку из домовой книги, свидетельство о регистрации права, техническую документацию, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома, разрешение органов опеки и попечительства.

В момент подписания предварительного договора истцом были переданы, а ответчиком получены денежные средства в размере 50000,00 руб. в качестве задатка, что подтверждается распиской от 07 августа 2019 года.

При этом для цели поиска квартиры истцом был заключен договор № от 05 августа 2019 года с ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ», которое согласно условиям договора, выступая в качестве агента, осуществляло для истца услуги по подбору вариантов объектов недвижимости для приобретения в собственность.

Таким образом, заключение предварительного договора и передача денежных средств в качестве задатка происходило в офисе ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ», расположенном по адресу: <адрес>.

Учитывая, что собственником квартиры является в интересах Б.А.М. ответчик обязан была обратиться в отдел по охране прав детства администрации Октябрьского района г. Барнаула для получения разрешения на продажу квартиры.

Однако, ответчик принятых на себя обязательств не выполнила и фактически уклонилась от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем основной договор купли-продажи не заключен по настоящее время.

10 сентября 2019 года в адрес ответчика было направлено требование о возврате задатка в двойном размере в течение трех дней с даты получения требования с указанием реквизитов, но до настоящего момента письмо ответчиком не получено, сумма задатка не возвращена.

Кроме того, ответчик уклоняется от общения, не отвечает на телефонные звонки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.ст. 309, 329, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 просит взыскать с ФИО2 задаток в двойном размере в сумме 100000,00 руб., а также возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200,00 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал.

Представитель истца ФИО3 просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске; дополнительно указала на то, что основной договор купли-продажи не мог быть заключен по объективным причинам, поскольку спорная квартира находится в многоквартирном доме, который расположен на земельном участке, не отведенном для целей строительства такого здания, вследствие чего в регистрации права ФИО1 на квартиру регистрирующим органом было бы отказано, о чем пояснил устно сотрудник регистрирующего органа в порядке консультации; кроме того, ответчиком не были выполнены в полном объеме предусмотренные предварительным договором обязанности, а именно: не получено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры; после обращения к ней истца с просьбой о возврате суммы задатка ответчик обещала возвратить переданные ей денежные средства, однако, впоследствии стала уклоняться от общения с истцом, задаток не вернула; поскольку незаключение основного договора купли-продажи произошло по вине ответчика, ФИО2 обязана возвратить истцу задаток в двойном размере.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО4 против удовлетворения заявленных исковых требований возражали, ссылались на то, что ФИО2 как законный представитель продавца по предварительному договору от заключения основной сделки по продаже квартиры не отказывалась и не отказывается в настоящее время; после заключения предварительного договора добросовестно приступила к исполнению своих обязательств, собрав практически все требующиеся от нее документы, а также оплатив имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, не было получено только разрешение органа опеки и попечительства, однако данный документ не был оформлен ответчиком по причине поступления от истца отказа от заключения основного договора, который последовал в двадцатых числах августа; при отказе истца от своих обязательств оснований для завершения сбора документов у ответчика не было; вместе с тем, на момент отказа истца от заключения основного договора у нее имелось достаточно времени для оформления разрешения в органах опеки и попечительства, поскольку сбор документов она должна была завершить до 10 сентября 2019 года, как предусмотрено предварительным договором.

Третье лицо ФИО5, занимающая должность специалиста в ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ», заявленные исковые требования поддержала, пояснив, что ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ» осуществляло сопровождение сделки по договору, заключенному с ФИО1; перед заключением предварительного договора ФИО2 представила имеющиеся документы, подтверждающие право собственности ее сына на квартиру, техническую документацию; после анализа документов, из которых усматривалась законность владения продавцом объектом недвижимости, ею был подготовлен проект предварительного договора и расписки; предварительный договор был подписан сторонами, задаток передан покупателем продавцу; однако, после заключения предварительного догвоора ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ» было выяснено, что объект недвижимости имеет недостатки – расположен в доме, который построен на земельном участке, не отведенном под строительство многоквартирного дома; сотрудником Управления Росреестра по Алтайскому краю при устной консультации было сообщено о том, что в отношении спорной квартиры будет отказано в регистрации перехода права собственности; в связи с указанным истцом были заявлены к ответчику требования о возвращении суммы задатка; ею также лично был осуществлен звонок ФИО2, в ходе которого разъяснено, что дом, в котором расположена продаваемая квартира, построен незаконно, покупателю будет затруднительно зарегистрировать свое право собственности на объект, оформление такого права возможно только в судебном порядке, и предложено расторгнуть предварительный договор путем составления письменного соглашения и возвратить покупателю ФИО1 полученный задаток за квартиру, на что ФИО2 ответила согласием, однако, в последующем от возврата денежных средств уклонилась.

Другие лица, участвующие в деле, о судебном разбирательстве извещены надлежаще, в судебное заседание не явились.

Суд с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).

Способы обеспечения исполнения обязательств предусмотрены статьей 329 ГК РФ.

Согласно положениям указанной статьи ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Понятие задатка, требования к форме соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, урегулированы нормами параграфа 7 главы 23 ГК РФ.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.п. 23, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (пункт 23).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ) (пункт 26).

По смыслу указанных положений закона и акта их толкования, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Задаток, переданный в обеспечение предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора, предполагает применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В связи с указанным, при рассмотрении настоящего дела юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению, является определение правовой природы денежной суммы, переданной в рамках заключенного соглашения, а также стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора.

Как установлено в ходе рассмотрения дела судом и подтверждается материалами дела, 07 августа 2019 года между ФИО2, действующей в интересах Б.А.М.., выступающими на стороне продавца, и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор (л.д. 7-8).

В соответствии с п. 1 предварительного договора стороны обязались не позднее 10 сентября 2019 года заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.п. 2, 3 предварительного договора, продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>; однокомнатная квартира общей площадью 16,6 кв.м, расположенная на мансардном этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома.

В п. 4 предварительного договора стороны определили, что существенные условия заключаемого в будущем договора купли-продажи квартиры будут соответствовать следующим положениям: стоимость квартиры составляет 1 000 000,00 руб.; оплата стоимости квартиры покупателем продавцу производится в следующем порядке: сумма в размере 50 000,00 руб. оплачивается наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора в качестве задатка; сумма в размере 950 000,00 руб. оплачивается при подписании основного договора купли-продажи; квартира передается с исправным сантехническим и электрооборудованием, мебелью и бытовой техникой (перечень подробно приведен в договоре).

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что ко дню подписания договора купли-продажи квартиры продавец обязуется предоставить следующие документы: оригинал паспорта представителя собственника квартиры, свидетельство о рождении собственника квартиры, выписку из домовой книги, свидетельство о регистрации права, техническую документацию, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома, разрешение органов опеки на продажу.

В п. 8 предварительного договора сторонами определено, что обеспечением исполнения сторонами обязательств по предварительному договору является задаток, предусмотренный ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установлено, что если договор купли-продажи квартиры не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается; если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение одного календарного дня с момента истечения срока, указанного в п. 1 предварительного договора.

В день заключения предварительного договора покупателем ФИО1 был передан ФИО2, действующей в интересах Б.А.М.., задаток в размере 50 000,00 руб. по договору, о чем составлена расписка, содержащая собственноручную подпись ФИО2 (л.д. 9).

Исследовав содержание предварительного договора, оценив условия договора в их системном единстве, суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами договор является по своему характеру предварительным, включает все существенные условия предполагаемого к заключению в будущем основного договора, переданная по предварительному договору денежная сумма является задатком. В настоящем случае стороны прямо определили передаваемые во исполнение договора денежные средства как задаток. Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Б.А.М. в лице законного представителя ФИО2 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Переданная истцом на основании предварительного договора от 07 августа 2019 года денежная сумма в размере 50000,00 руб. выполняла все предусмотренные законом функции задатка: не только платежную, но и обеспечительную функции. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

В судебном заседании стороны факт заключения предварительного договора квартиры, передачу и получение по нему денежной суммы, имеющей характер задатка, не оспаривали.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, после заключения предварительного договора ответчик ФИО2 приступила к исполнению принятых на себя обязательств по предварительному договору, предусмотренных п. 5 договора.

26 августа 2019 года от покупателя ФИО1 в адрес ФИО2 поступило устное требование о расторжении предварительного договора и возвращении переданных в счет задатка денежных средств. В этот же день ответчику поступили звонки от сотрудника ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ» ФИО5, в ходе которых также была выражена просьба о расторжении состоявшегося соглашения и возврате ФИО2 суммы задатка.

Позиции ФИО1, а также общества были мотивированы доводами о невозможности заключения в будущем основного договора купли-продажи квартиры, поскольку отчуждаемый объект построен с нарушениями, а именно: квартира расположена в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, что может создать в будущем препятствия для покупателя в регистрации права собственности и повлечь необходимость обращения в суд за разрешением вопроса о признании права собственности на жилое помещение.

При этом к моменту поступления от покупателя и общества, сопровождающего заключение сделки, требований о расторжении предварительного договора и возвращении задатка ФИО2 был собран больший объем документов, определенных в п. 5 предварительного договора от 07 августа 2019 года, а также оплачена имевшаяся задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. В судебном заседании установлено, что ФИО2 была получена 08 августа 2019 года справка в АО «Барнаульская горэлектросеть» об отсутствии задолженности за потребленную электроэнергию в жилом помещении, а также по услуге «Электроснабжение ОДН». 13 августа 2019 года ответчиком получены в управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом, выписка из домовой книги, а также финансовый лицевой счет по состоянию на 13 августа 2019 года. При этом из содержания финансового лицевого счета, справки электроснабжающей организации следует, что перед получением данных документов ответчиком оплачены имевшиеся начисления за содержание жилого помещения и потребленные коммунальные услуги, задолженность отсутствует.

Указанные документы предъявлены ответчиком в судебном заседании к обозрению судом в подлинниках.

Также установлено, что ответчик располагает и имел на руках на момент заключения предварительного договора необходимые правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру: договор купли-продажи квартиры от 15 декабря 2011 года, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение от 01 марта 2012 года.

Из числа предусмотренных п. 5 предварительного договора документов ФИО2 не был оформлен единственный документ: разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетнему.

При этом сторона истца не оспаривала исполнение продавцом условий дополнительного соглашения в части сбора большинства необходимых документов, ссылалась лишь на неполучение ответчиком разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры.

Оценивая действия сторон по исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором, суд приходит к выводу о том, что в данном конкретном случае незаключение основного договора не связано с действиями (бездействием) ответчика (законного представителя продавца), что могло бы свидетельствовать о вине продавца и повлечь возникновение на его стороне обязанности по возвращению задатка в двойном размере.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по сбору и оформлению необходимых документов в целях заключения в будущем основного договора.

Неполучение разрешения опеки и попечительства на отчуждение квартиры об уклонении ответчика от выполнения своих обязательств в данном конкретном случае не свидетельствует. Необращение за выдачей разрешения вызвано поступлением от покупателя требования о расторжении предварительного договора и возвращении задатка.

Вместе с тем, такое требование было предъявлено покупателем до истечения срока предварительного договора - 26 августа 2019 года, когда у ответчика имелся достаточный срок для исполнения своей обязанности по получению разрешения (продолжительностью в 15 дней - до 10 сентября 2019 года). При этом, согласно пояснениям ФИО2 в судебном заседании к данному моменту ею был выяснен порядок получения такого разрешения, необходимое для этого количество времени.

Доказательств доводам о том, что оставшегося срока для ответчика являлось недостаточным для оформления разрешения органа опеки и попечительства, а равно об отсутствии у ответчика намерения по обращению за получением разрешения стороной истца вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Между тем, как установлено из собственных пояснений истца ФИО1 в ранее состоявшемся по делу судебном заседании (л.д. 139-140), необходимость в приобретении жилого помещения была связан с поступлением дочери в образовательное учреждение и ее переездом в г. Барнаул; спорная квартира была подобрана в ходе поиска жилого помещения для дочери, куда она должна была вселиться перед началом учебного года; в связи с поступлением от ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ», сопровождавшего сделку, информации о незаконном строительстве дома, было подобрано иное жилье и 28 августа 2019 года было приобретено другое жилое помещение по договору долевого участия в строительстве; 12 сентября 2019 года в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг были получены документы о регистрации договора.

Из процессуальной позиции истца, выраженной в судебном заседании, также следует, что интерес к приобретению спорного жилого помещения утрачен.

Что касается доводов стороны истца о наличии препятствий для регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку многоквартирный дом располагается на земельном участке, не отведенном для этих целей, то они не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 128 ГК РФ («Объекты гражданских прав»), к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Исходя из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как установлено из представленных по делу выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 55-60), копий материалов кадастрового дела объекта недвижимости (л.д. 144-222), выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект (л.д. 223), Б.А.М. принадлежит на праве собственности (номер и дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ №) помещение; назначение, наименование: жилое помещение; вид жилого помещения: квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный (кадастровый) №; ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.

С момента возведения многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию Б.А.М. является не первичным собственником жилого помещения, а четвертым правообладателем объекта недвижимости, чьи права зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом имеющееся судебное решение о признании сделок купли-продажи части квартир, расположенных в многоквартирном доме (к числу которых спорная квартира не относится), по искам прежних правообладателей ничтожными с приведением сторон в первоначальное положение в связи с несоблюдением целевого назначения земельного участка и отсутствием разрешения на реконструкцию с образованием квартир в многоквартирном доме (решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 19 мая 2011 года) не создает каких-либо правовых последствий в отношении квартиры, принадлежащей Б.А.М., и ограничений прав собственника, не исключает спорное жилое помещение из гражданского оборота, что подтверждается, в том числе регистрацией права собственности (перехода прав) за Б.А.М. после вступления в законную силу указанного судебного решения.

Таким образом, спорная квартира является объектом гражданских прав, оборотоспособным имуществом, наличия каких-либо ограничений прав собственника на жилое помещение не установлено.

Доказательств доводам о наличии препятствий к регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю стороной истца не представлено.

Учитывая вышеизложенное, поскольку в данном конкретном случае инициатива по отказу от заключения основного договора не исходила от продавца, незаключение основного договора не вызвано его уклонением от выполнения своих обязательств, за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, передавшая задаток, т.е. покупатель, то оснований для взыскания с продавца задатка в двойном размере в силу положений ст. 381 ГК РФ не имеется.

То обстоятельство, что продавцом в лице ФИО2 не было завершено получение пакета документов, определенных соглашением, не получено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение объекта, принадлежащего несовершеннолетнему, то с учетом положений ст. 10 ГК РФ у суда отсутствуют основания считать действия ФИО2 по необращению в органы опеки и попечительства за оформлением такого разрешения ненадлежащим исполнением обязательства, а равно не отвечающими требованиям добросовестности и разумности, поскольку неполучение данного документа, являющегося единственным из числа установленных в договоре, вызвано отказом от дальнейшего исполнения обязательств самим покупателем, что лишало всякого смысла необходимость оформления ответчиком данного документа.

Заслушанные в судебном заседании аудиозаписи телефонных разговоров между сотрудником ООО «ЖИЛФОНД БАРНАУЛ» и ФИО2 факт уклонения ответчика от выполнения обязательств не подтверждают, содержат лишь информацию о предъявлении 26 августа 2019 года и в последующем 02 и 06 сентября 2019 года требований о заключении соглашения о расторжении предварительного договора и возврате суммы задатка, мотивированных ограниченной оборотоспособностью объекта недвижимости, необходимостью разрешения для покупателя вопроса о регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Черемисина