Постановление от 15 октября 2025 г. по делу № А46-19745/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-19745/2024
16 октября 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Воронова Т.А., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6340/2025) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2025 по делу № А46-19745/2024 (судья Е.Д. Малявина), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажному тресту «Стройбетон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и неустойки по договорам аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО1 (служебное удостоверение от 24.05.2022 № 251/22, по доверенности от 15.05.2025 № ИСХДИО/9931 сроком действия один год, диплом);

от общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажному тресту «Стройбетон» – ФИО2 (паспорт, по доверенности от 25.08.2025 № 60-СМТ сроком действия один год, диплом),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к строительно-монтажному тресту «Стройбетон» (далее – ООО СМТ «Стройбетон», общество, ответчик) о взыскании задолженности и пени по договорам аренды.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.07.2025 по делу № А46-19745/2024 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Департамента взысканы задолженность и пеня по договорам аренды, в том числе по договору № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019 задолженность по арендной плате за период с 01.07.2023 по 30.08.2023 в размере 55 498 руб. 45 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2023 по 31.08.2024 в размере 12 001 руб. 31 коп. с последующим начислением процентов, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. В удовлетворении остальной части требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить в части договора аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано, что суд первой инстанции, выйдя за пределы исковых требований, фактически сделал вывод о расторжении договора аренды № Д-Ц-31-11502 после 30.08.2023, необоснованно

ограничив начисление арендной платы 30.08.2023, просит удовлетворить требования в полном объеме.

От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, открытом 06.10.2025, представитель Департамента поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, пояснила, что обжалуют решение в части договора аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019, ответила на вопросы суда.

Представитель ООО СМТ «Стройбетон» поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, против проверки решения в обжалуемой части не возражала, ответила на вопросы суда.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку возражений против проверки судебного акта в части не поступило, стороны в суде апелляционной инстанции иных доводов не привели, обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы в части требований по договору аренды № Д-Ц-31-11502 после 30.08.2023.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО СМТ «Стройбетон» (арендатор) заключен договор аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019 сроком на 4 года 11 месяцев 30 дней в отношении земельного участка, находящегося к муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 2 415 кв.м, кадастровый номер: 55:36:061002:4944, местоположение: Омская обл., муниципальное образование городской округ город Омск Омской области, Центральный административный округ, с целью использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и разрешенным использованием: физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа (т.1 л.д. 143-154)

ООО СМТ «Стройбетон» в адрес Департамента было направлено письмо б/н от 30.08.2023, в котором общество сообщает об окончании работ по созданию физкультурно-оздоровительного сооружения открытого типа по договору аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019, просит расторгнуть договор, прекратить начисление арендной платы.

Департамент ответом исх. № ДИО/13614 от 28.09.2023 сообщил, что в настоящее время в структурных подразделениях Администрации города прорабатывается процедура принятия объектов.

Департамент обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры) с просьбой направить информацию о характеристиках объекта, строительство которого должно быть осуществлено в данной территории в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, а также сообщить обращалось ли ООО СМТ «Стройбетон» за получением разрешения на строительство физкультурно-оздоровительного сооружения открытого типа на земельном участке с кадастровым номером 55:36:061002:4944.

Согласно ответу Департамента архитектуры 31.10.2023 разрешение на строительство физкультурно-оздоровительного сооружения не выдавалось, данное физкультурно-оздоровительное сооружение не было передано в муниципальную собственность в порядке, установленном главой 4 Решения Омского городского Совета от 13.06.2007 № 20 «Об управлении муниципальной собственностью города Омска».

Учитывая изложенные обстоятельства, истец пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019.

Кроме того, истец указал, что определением Арбитражного суда Омской области от 31.10.2023 по делу № А46-12089/2020 на наложены обеспечительные меры в виде запрета на расторжение договора аренды.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами ответчика, произвел расчет платы за пользование земельным участком по 30.08.2023, исходил из того, что после уведомления истца ответчиком о возведении спорного сооружения Департамент должен был совершить действия, направленные на его принятие и прекращение договорных отношений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в указанной части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для его изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66)).

В настоящем случае вопреки доводам апеллянта суд первой инстанции в обжалуемом решении вывод о расторжении спорного договора не делал, констатировал отсутствие оснований для взыскания арендной платы после 30.08.2023, то есть после уведомления о готовности объекта, для возведения которого был предоставлен земельный участок.

Согласно не опровергнутым пояснениям общества Департамент какие-либо действия, направленные на приемку физкультурно-оздоровительного сооружения, не совершал; в настоящее время жилые помещения в рядом построенных многоквартирных домах переданы гражданам, которые, очевидно, и используют спортивную площадку; само

общество спорный земельный участок не использует после завершения работ по возведению физкультурно-оздоровительного сооружения.

Департамент в свою очередь указывает, что должен был быть возведен объект капитального строительства, зарегистрирован в ЕГРН и передан в муниципальную собственность.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам сторон.

Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возведенный ответчиком объект - физкультурно-оздоровительное сооружение открытого типа не является объектом капитального строительства, для которого требуется получение разрешения на строительства, поскольку ни в судебных актах по делу № А46-12089/2020, ни в самом договоре аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019 не указано, что возведению подлежит сооружение, являющееся объектом недвижимости, проект планировки территории, утвержденный постановлением Администрации города Омска от 30.12.2009 № 1000-п, также не содержит указание на то, что сооружение должно быть возведено именно как объект капительного строительства.

Также из буквального толкования условий договора аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019 следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:4944 предоставлен ответчику на 4 года 11 месяцев 30 дней для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование участка: физкультурно-оздоровительное сооружение открытого типа. В договоре аренды № Д-Ц-31-11502 от 12.04.2019 не содержится условия о том, что возведенное ответчиком физкультурно-оздоровительное сооружение открытого типа подлежит передаче истцу, на ответчика лишь возложена обязанность по его возведению.

После возведения физкультурно-оздоровительного сооружения открытого типа ответчик уведомил об этом истца и указал на необходимость расторжения договора аренды, поскольку фактически цель аренды земельного участка достигнута.

Об этом, в частности, свидетельствуют акт о совершении исполнительских действий от 19.03.2025, согласно которому судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО № 1 г. Омска ФИО3 на момент проверки установлено частичное исполнение решения суда А46-12089/2020, в том числе возведено на земельном участке 55:36:061002:4944, площадью 2 415 кв.м. физкультурно-оздоровительное сооружение открытого типа в соответствии с проектом межевания элемента планировочной структуры.

Между тем Департамент каких-либо действий по принятию физкультурно-оздоровительного сооружения открытого типа не совершил.

Довод Департамента о том, что должно было быть построено капитальное сооружение (объект недвижимости) подлежит отклонению в силу следующего.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и разъяснений пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В пункте 38 постановления № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее

признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Применительно к правовым позициям, изложенным в пунктах 1, 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638 разъяснено, что судам при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из анализа статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) следует, что сооружение может быть как объектом капитального строительства, так и объектом некапитального строительства.

Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12 разъяснено, что такие сооружения, как минифутбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены. В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности.

Согласно подпункта 2 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ не требуется разрешение на строительстве строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2016 № 307-КГ16-8629 изложен правовой подход, согласно которому не требуется получение разрешения на строительство для возведения физкультурно-оздоровительного центра открытого типа

В материалы дела представлены проект комплексной спортивной площадки, рабочая документация на физкультурно-оздоровительное сооружение открытого типа, паспорта установленных объектов (например, навес над тренажерами, ограждение, скамья для запасных игроков, трибуна трехрядная на 12 посадочных мест), сертификаты соответствия.

Из представленных документов не усматривается, что имело место сооружение фундамента, закрепление отдельных конструктивных элементов по мнению апелляционного суда таковым не является о неразрывной связи с землей и невозможности

демонтажа не свидетельствует, иное истцом не обосновано; обустроенное покрытие в силу изложенного выше объектом недвижимости не является.

О технических, конструктивных недостатках физкультурно-оздоровительного комплекса Департамент не заявляет.

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с 30.08.2023 имеет место бездействие арендодателя по приемке земельного участка и расположенного на нем объекта из аренды, переписка с Департаментом архитектуры, имевшая место осенью 2023 года, в качестве достаточных действий по исполнению обязанности арендодателя признана быть не может.

Доказательства того, что после возведения спорного сооружения общество использует земельный участок, в дело не представлены.

При данных обстоятельствах основания для начисления арендной платы после 30.08.2023 отсутствуют.

Также апелляционный суд считает возможным указать, что не проведение проверки физкультурно-оздоровительного на предмет качества и соответствия установленным требованиям, нарушает права широкого круга лиц на безопасную и комфортную городскую среду.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что в обжалуемой части суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2025 по делу А46-19745/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд ЗападноCибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Н.В. Бацман Судьи Т.А. Воронов

Е.С. Халявин