Постановление от 19 февраля 2025 г. по делу № А60-24377/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-13706/2024-ГК
г. Пермь
20 февраля 2025 года
Дело № А60-24377/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2025 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 10.02.2025, диплом;

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 27.01.2025, диплом;

от третьих лиц: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО3,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 ноября 2024 года

по делу № А60-24377/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сантос 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третьи лица: ФИО4, ФИО5

о взыскании суммы задатка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сантос 2» (далее – истец, ООО «Сантос 2») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании 2 000 000 руб. по договору задатка от 17.11.2023.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5.

Решением суда от 20.11.2024 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 2 000 000 руб. долга.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО3 обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что доказательством уклонения одной из сторон от заключения основного договора является направление истцом претензий исх.№ 1 от 29.12.2023 и исх.№ 2 от 31.01.2024, в которых заявлено об одностороннем отказе от исполнения договора задатка по изложенным в них основаниям, которые в последующем стали основаниями для рассмотрения настоящего спора. По мнению ответчика, заявленный отказ истца от исполнения обязательства является недобросовестным. Такой отказ связан исключительно с состоявшимся (планируемым) приобретением истцом более выгодного для себя объекта недвижимости. Ответчик не согласен с выводом суда о том, что объекты не являются зданиями (помещениями), пригодными под пищевое производство. Ссылается на то, что технический регламент Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции» 021/2011 не устанавливает требования к размещению, строительству, проектной документации, наименованию объектов недвижимости, в которых возможно пищевое производство, а лишь устанавливает определенные требования, которым указанные объекты должны соответствовать. Ни ТР ТС 021/2011 «О безопасности пищевой продукции» ни другие нормы права не связывают возможность пищевого производства в объекте недвижимости только определенного наименования или невозможность такого производства в объектах недвижимости с наименованиями «Производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища», «холодный склад», «склад» и др. подобные. Также ответчик указывает, что отчет ИП ФИО6 - технолога общественного питания, не может устанавливать наличие или отсутствие обстоятельств соответствия объекта недвижимости требованиям ТР ТС 021/2011 «О безопасности пищевой продукции», ввиду отсутствия соответствующего образования, квалификации и аккредитации. Отчет не мог быть принят судом в качестве доказательства по делу. Кроме того, ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» отсутствует необходимость заявительного характера для проведения перепланировки нежилого здания или в нежилом помещении, которое находится в составе нежилого здания. Ответчик утверждает, что еще до заключения договора задатка истцу было известно о наименовании объектов недвижимости, их назначении и о наличии в них внутренних перегородок. Судом не принято во внимание, что ООО «Сантос 2» является профессиональным участником рынка пищевого производства и мог (должен был) до заключения договора задатка отказаться от планов покупки указанных объектов, если, по мнению истца, их наименования не позволяют осуществлять в них пищевое производство. Материалы дела не содержат доказательств о том, что скважина, в отношении которой ответчиком представлены документы, находится вблизи здания. Судом не принято во внимание, что вне зависимости от наличия или отсутствия лицензии, выданной на имя продавца, это не отменяет права/обязанности каждого последующего собственника земельного участка на оформление новой лицензии в упрощенном порядке без проведения конкурса и аукциона, и не может служить недостатком объектов недвижимости как основанием для заявления добросовестного отказа. Ответчик отмечает ведение деятельности по производству пищевой продукции предыдущим арендатором. Считает, что расхождения в мощности 312 кВт, вместо 315 кВт, указанных ответчиком в объявлении, могли быть основанием для незначительного пересмотра цены приобретения объектов недвижимости, но не могут являться основанием для добросовестного отказа от заключения сделки. Ответчик повторно отмечает, что отказ истца связан исключительно с состоявшимся приобретением истцом (группой взаимосвязанных аффилированных/заинтересованных лиц, именуемых в открытых источниках «группой компаний») более выгодного для себя объекта недвижимости.

ООО «Сантос 2» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в обоснование иска указано на то, что 17.11.2023 между ООО «Сантос 2» (покупатель) и ИП ФИО3 (агент) был заключен договор задатка, который согласно пункту 1.1 определяет взаимоотношения сторон по вопросу подготовки и заключения договора купли-продажи на следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность, строительная промышленность, склады, коммунальное обслуживание, общей площадью: 28151 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, <...> земельный участок 16Б, кадастровый номер: 66:06:0701003:460;

- здание (производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища. 1 очередь строительства. Холодный склад), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных этажей 0, общей площадью 1285,7 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, <...> строение 16Б/1, кадастровый номер: 66:06:0701003:317;

- здание (Здание овощехранилища. Литер: А), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных 0, общей площадью 619,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, <...> строение 16Б/2, кадастровый номер: 66:06:0000000:2280;

а также по поводу подготовки и заключения договора купли-продажи оборудования, расположенного на вышеуказанных Объектах.

При этом в п. 1.1. договора задатка в качестве существенного условия для покупателя было указано, что Объекты и оборудование планируется к приобретению покупателем для целей размещения и организации производства пищевых продуктов.

В соответствии с п. 2.1.1. договора задатка агент обязался в срок до 30.11.2023 предоставить заверенные копии документов, указанных в приложении № 1 к Договору задатка.

1. Документы, удостоверяющие государственную регистрацию права на объекты недвижимого имущества и земельный участок, на которых они расположены:

-        «историческая» выписка из ЕГРН/Выписка из ФГИС ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, оформленная после 01.01.2017, включая информацию о всех правообладателях и основаниях перехода прав;

- документы - основания возникновения прав собственности (могут быть указаны в разделе «Документы - основания» Свидетельства о государственной регистрации права/Выписки их ЕГРП/Выписки из ЕГРН/ Выписки из ФГИС ЕГРН).

2. Технический паспорт на следующие объекты недвижимого имущества:

- здание (Здание овощехранилища Литер А), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных 0, общей площадью 619,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, <...> строение 16Б/2, кадастровый номер: 66:06:0000000:2280,

- здание (производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища, 1 очередь строительства. Холодный склад), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных этажей 0, общей площадью 1285,7 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, <...> строение 16БЛ. Кадастровый номер 66:06:0701003:317.

В документах обязательно наличие экспликации, поэтажного плана каждого объекта недвижимого имущества.

3. Копии договоров энергоснабжения, тех. присоединения газоиспользующего оборудования, копию договора по тех. обслуживанию пожарной сигнализации, копию акта об осуществлении тех. присоединения по электричеству.

Как указывает истец, данная обязанность агентом не выполнена, что существенным негативным образом сказалось на привлечении финансирования со стороны кредитных организаций.

Также агентом в электронном формате были предоставлены не все документы, указанные в приложении № 1 к договору задатка, а именно не предоставлены техприсоединения газоиспользующего оборудования, копия договора техобслуживания пожарной сигнализации.

Кроме того, агентом заявлено в объявлении наличие ТП мощностью на 315 КвТ, однако предоставлены документы о техприсоединении только на ТП мощностью 212,5 кВт, на оставшуюся мощность документы о техприсоединении не предоставлены.

По результатам полученных документов (в виде фото, электронных скан копий и т.д.) истцом выявлено, что Объекты не являются помещениями, пригодным под пищевое производство, т.к. в соответствии с полученными техпланами Объекты является холодным складом. Исходя из полученной информации из технического паспорта у здания площадью 619,2 кв.м имеется неузаконенная перепланировка, а также отсутствует ряд помещений, заявленных в техническом паспорте, что является признаками неузаконенной реконструкции. Исходя из полученной информации из технического плана у здания площадью 1285,7 кв.м имеется неузаконенная перепланировка. При проведении переговоров агент, являясь профессиональным риэлтером, злонамеренно ввел покупателя в заблуждение, сообщив некорректный тариф на электроэнергию, т.к. по результатам представленных документов выявлено, что тариф на электроэнергию значительно превосходит заявленный агентом при переговорах (фактически, тарифы в зависимости от возможной к использованию той или иной ТП разные; оба являются выше, чем было заявлено изначально). Из лицензии на пользование недрами следует, что собственник Объектов не имеет каких-либо прав владения, а также не имеет лицензии на пользование недрами, т.к. она оформлена на третье лицо. Имеющаяся на участке действующая скважина, представленная агентом как «для нужд пищевого производства» (от которой фактически осуществлено подключение Объектов), не имеет лицензии, расположена вблизи здания, что является нарушением водоохранной зоны и, вероятно, используется незаконно.

По утверждению истца, указанная выше информация негативно повлияла на представление покупателя об Объектах, а именно:

- фактическую невозможность использования скважины в соответствии с законодательством Российской Федерации для целей пищевого производства;

- отсутствие прав на пользовании недрами у собственника Объектов;

- невозможность размещения пищевого производства в связи с несоответствием фактической планировки той, что представлена в направленных в электронной форме (незаверенных) документах;

- претензии прошлых периодов в связи с незаконной добычей недр;

- повышенные расходы покупателя при размещении пищевого производства на электроэнергию.

В связи с указанным, покупатель претензией от 29.12.2023 № 1 в соответствии с п. 5.1. договора задатка заявил агенту об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора задатка и потребовал от агента возврата суммы задатка в размере 2 000 000 руб. путем перечисления на расчетный счет Покупателя, указанный в Договоре задатка, в течение 2-х рабочих дней с момента получения настоящей претензии.

Ответчиком указанная претензия получена, до настоящего времени ответчик обязательств по возврату денежных средств не исполнил, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, установив, что в отношении предлагаемых к продаже объектов истцом выявлены обстоятельства, негативно изменившие представление покупателя об объектах, принимая во внимание, что договор купли-продажи имущества покупателем не был заключен, пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания задатка, в связи с чем иск удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Как следует из статей 329 и 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2); в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

В силу положений статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка; сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Между сторонами сложились отношения из договора задатка от 17.11.2023.

В соответствии с пунктом 5.1. договора задатка покупатель обязуется ознакомиться со всеми характеристиками и документацией по объектам и оборудованию, имеющей для него существенное значение, в срок до 08.12.2023, при условии надлежащего выполнения агентом п. 2.1.1. настоящего договора.

В случае выявления после заключения настоящего договора какой-либо информации, негативно изменяющей представление покупателя об объектах и оборудовании, для целей размещения и организации производства пищевых продуктов. Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, а Агент обязуется вернуть сумму задатка в размере 2 000 000 руб. в течение 2-х рабочих дней с момента получения письменного уведомления о таком отказе.

При рассмотрении дела суд установил, что интерес истца к указанному объявлению объясняется тем, что из содержания указанного объявления следует, что предлагаемое к продаже имущество соответствует всем действующим санитарным нормам, то есть площадка готова к запуску производства в короткие сроки и соответствует требованиям, предъявляемым как действующим законодательством, так и условиям предоставления льготного кредита (программа промышленной ипотеки).

По результатам осмотра объектов, анализа представленной документации истцом было установлено следующее.

В существующем виде объекты не являются зданиями (помещениями), пригодными под пищевое производство, так как в соответствии с представленной технической информацией Объекты являются производственно-складской базой с реконструкцией здания овощехранилища и холодным складом. Требования к размещению и строительству складских помещений отличается от требований к зданиям, в которых должно располагаться пищевое производство в соответствии с требованиями TP ТС 021/2011 Технический регламент Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции».

Согласно TP ТС 021/2011 производственные помещения, в которых осуществляется процесс производства (изготовления) пищевой продукции должны обеспечивать:

- предупреждение или минимизацию загрязнения воздуха, используемого в процессе производства (изготовления) пищевой продукции:

- защиту от проникновения в производственные помещения животных, в том числе грызунов, и насекомых:

- возможность осуществления необходимого технического обслуживания и текущего ремонта технологического оборудования, уборки, мойки, дезинфекции, дезинсекции и дератизации производственных помещений.

Однако исследуемые объекты не являются герметичными, что не позволяет предупредить и минимизировать загрязнение воздуха рабочей зоны, а также не позволяет предупредить проникновение в объекты животных, в том числе грызунов, птиц и насекомых. Высота части помещений внутри объектов составляет более 5 метров, что приводит к невозможности осуществления необходимого технического обслуживания уборки, мойки, дезинфекции, дезинсекции и дератизации производственных помещений.

Не предоставлено Санитарно-эпидемиологическое заключение на основании результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.).

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ, вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона (СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами.

Пунктом 4.3. СанПиН 2.2.1 2.1.1.1200-03 предусмотрено, что для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры санитарно-защитных зон могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта Российской Федерации или его заместителя на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.)).

Ввиду отсутствия Санитарно-эпидемиологического заключении на основании результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивании загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.) осуществление пищевого производства на объектах не допустимо.

Пунктом 1.1. договора задатка в качестве существенного условия для покупателя было указано, что объекты и оборудование планируется к приобретению покупателем для целей размещения и организации производства пищевых продуктов.

В соответствии с выпиской из ЕГРН - нежилое, назначение этого объекта в соответствии с техническим паспортом - овощехранилище. Назначение объекта с кадастровым номером 66:06:0701003:317 в соответствии с выпиской из ЕГРН - нежилое. В соответствии с техническим паспортом объекта - производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища, Холодный склад.

Также из содержания представленных ответчиком в адрес истца технических планах объектов никаких внутренних стен, перегородок и прочих разграниченных стенами и перегородками нет, при натурном осмотре информация о том, что внутри объектов содержится многочисленное количество внутренних стен и перегородок подтверждается, кроме того, в объявлении присутствуют фотографии, на которых наличие внутренних стен и перегородок также присутствует. В ходе предоставления документов и информации по объектам ответчик так и не представил никаких документов, которые бы подтверждали, что на объектах происходила перепланировка, что указанные работы по перепланировке объектов производились на основании какого-либо проекта.

В проектной документации по объекту с кадастровым номером 66:06:0701003:317 в пункте 2.2. указано, что проектом предполагается строительство одноэтажного здания. Складское помещение предназначено для хранения материалов и продукции не требующих хранения в отапливаемом помещении. Хранение в складской зоне предусматривается на палетах и частично на стелажах в мелкоштучной таре. Товары поступают автомобильным транспортом. Автотранспорт разгружается автопогрузчиком на участке разгрузки. На участке разгрузки происходит приемка кладовщиком товаров по количеству. С участка хранения товара, согласно заявке, поступает автопогрузчиком на участок комплектации. Из указанного описания можно сделать вывод о том, что указанный объект по своему функциональному назначению является холодным складом промышленных товаров.

Из содержания технического паспорта в отношении объекта с кадастровым номером 66:06:0000000:2280 следует, что указанный объект имеет два пристроя al и а2, однако, в действительности указанные пристрои отсутствуют, информация о том были ли эти пристрои в действительности и куда они делись ответчиком не представлена.

В представленной ответчиком проектной документации 005-П-82-05.14-ПЗ «Производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища в с. Малобрусянское Свердловской области» указано:

Раздел 2. Архитектурные и объемно-планировочные решения.

2.1. Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации.

2.1.1. Проектируемое здание холодного склада расположено в с. Малобрусянское Белоярского р-на Свердловской обл. на ул. Кирова.

2.2. Обоснование принятых объёмно-пространственных (объемно-планировочных решений) и архитектурно-художественных решений, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов капитального строительства.

2.2.1. Проектируемое здание складского назначения расположено на ул. Кирова в с. Малобрусянское.

2.2.2. Проектом предполагается строительство одноэтажного здания. Складское  помещение предназначено дли хранения материалов и продукции, не требующих хранения в отапливаемом помещении.

2.2.3. Хранение в складской зоне предусматривается на паллетах и частично на стеллажах в мелкоштучной таре.

2.2.4. Товары поступают автомобильным транспортом.

Автотранспорт разгружается автопогрузчиком на участке разгрузки. На участке разгрузки происходит приемка кладовщиком товаров по количеству.

С участка хранения товар, согласно заявке, поступает автопогрузчиком на участок комплектации.

С учетом системного толкования проектной документации, суд пришел к выводу о том, что осуществлялось проектирование холодного склада, но не как здание для осуществлении производства пищевой продукции.

В отношении объекта с кадастровым номером 66:06:0000000:2280 в техническом паспорте указано на то, что это здание овощехранилища.

Суд также учел, что представленные ответчиком новые технические паспорта на объекты от 01.02.2024 также подтверждают вышеуказанные доводы истца. В техническом паспорте на строение 16Б/1 от 01.02.24  указано назначение согласно представленных ответчиком документов - производственно-складское. В техническом паспорте на строение 16Б/2 (здание овощехранилища) от 01.02.2024 указано назначение складское.

Истец также пояснил, что в ходе переговоров ответчиком заявлялось о том, что объекты имеют водообеспеченность – на земельном участке имеются две водные скважины. При дальнейшем предоставлении документов со стороны ответчика истцу была представлена копия лицензии на пользование недрами СВЕ 003682 ВЭ, в соответствии с которой ООО «Фонд межрегиональных программ 2020» имеет право на разведку и добычу подземных вод на водозаборном участке одиночной скважины № 1. При этом, истцу предлагалось заключить некое соглашение с указанным лицом о порядке компенсации расходов по уплате водного налога. В действующем законодательстве РФ не предусмотрена предлагаемая компенсация налоговых платежей, указанным соглашением истцу предлагалось оформить приобретение воды у лица, имеющего лицензию на ее добычу, противоречит действующему законодательству РФ и не создает каких-либо правовых гарантии длительного использования водным ресурсом у истца.

Ответчиком в ходе переговоров неоднократно заявлялось, что на земельном участке рядом с объектами имеется еще одна водяная скважина, от которой возможно обеспечить водопитание объектов для достижения истцом заявленных им целей.

Имеющаяся на участке действующая скважина, представленная агентом как «для нужд пищевого производства», означает, что вода в ней должна соответствовать нормам питьевой воды, не имеет лицензии и является скважиной для технического водоснабжения, а также скважина расположена вблизи здания без учета норм.

К источникам нецентрализованного водоснабжения существуют требования согласно СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». Выбрать  правильное место расположения водозаборного сооружения можно только с помощью соответствующих специалистов и на основании геологических и гидрогеологических данных, а также результатов санитарного обследования близлежащей территории. Водозаборы для пищевого производства контролируются санитарно-эпидемиологической службой - Роспотребнадзором. Вокруг скважин должна быть организована зона санитарной охраны водозабора (ЗСО). Проект ЗСО разрабатывается специалистами, проходит экспертизу и утверждается санитарно-эпидемиологическим заключением.

Водозаборы для пищевого производства контролируются санитарно-эпидемиологической службой - Роспотребнадзором. Вокруг скважин должна быть организована зона санитарной охраны водозабора (ЗСО). Проект ЗСО разрабатывается специалистами, проходит экспертизу и утверждается санитарно-эпидемиологическим заключением.

Имеющаяся на участке действующая скважина является скважиной для технического водоснабжения и расположена вблизи здания без учета вышеуказанных норм, что является нарушением СанПиН 2.1.3684-21.

Согласно TP ТС 021/2011 Технический регламент Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции» вода, используемая в процессе производства (изготовления) пищевой продукции и непосредственно контактирующая с продовольственным (пищевым) сырьем и материалами упаковки, должна соответствовать требованиям к питьевой воде, установленным законодательством государства - члена Таможенного союза.

Ввиду отсутствия документов, подтверждающих, что Объекты обеспечены питьевой водой, осуществление пищевого производства на объектах недопустимо.

Ссылки ответчика на ведение деятельности по производству пищевой продукции предыдущим арендатором, правомерно не приняты судом во внимание, поскольку требования к различным видам пищевой промышленности различаются.

Кроме того, суд установил, что в объявлении о продаже ответчиком заявлено о наличии на объекте продажи ТП мощностью на 315 кВт. Согласно приложению № 2 к договору энергоснабжения №ЭГ0604-184507 от 01.05.2023 объекты недвижимости имеют две точки подключения к энергоснабжению общей мощностью 312 кВт (100+212 кВт).

Довод ответчика о состоявшемся приобретении истцом более выгодного для себя объекта недвижимости, в связи с которым истец отказался от приобретения объектов ответчика, отклонен судом как не подтвержденный документально. Ссылки ответчика на приобретение объектов иными лицами не имеет отношения к рассматриваемому договору, заключенному между истцом и ответчиком.

Кроме того, материалы дела не подтверждают предоставление документов по техприсоединения газоиспользующего оборудования, копия договора техобслуживания пожарной сигнализации.

Поскольку при изучении представленных ответчиком документов в отношении предлагаемых к продаже объектов истцом выявлены обстоятельства, негативно изменившие представление истца об объектах, покупатель в одностороннем прядке отказался от договора задатка, на основании п. 5.1 у агента возникает обязательство по возврату суммы задатка. Требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод ответчика о том, что отчет ИП ФИО6 не мог быть принят судом в качестве доказательства по делу, является несостоятельным.

Отчет специалиста-технолога общественного питания ИП ФИО6 был представлен в материалы дела в качестве подтверждения факта выявления истцом после заключения договора задатка информации, негативно изменившей представление покупателя об Объектах и оборудовании для целей размещения и организации производства пищевых продуктов, а не в целях установления соответствие объектов зданиям, пригодным под пищевое производство. Отчет не составлялся для проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы в рамках государственного санитарно-эпидемиологического контроля (надзора).

Утверждение ответчика о том, что отказ истца от договора задатка связан исключительно с состоявшимся приобретением истцом более выгодного для себя объекта недвижимости, не подтверждено доказательствами, является предположением стороны.

Выводы суда первой инстанции о наличии и прекращении между сторонами обязательств по предварительному договору купли-продажи нельзя признать обоснованными. Вместе с тем данные выводы не привели к принятию неверного судебного акта.

По смыслу ст. 429 ГК РФ договор задатка нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора купли-продажи, поскольку у агента не возникает обязательства по продаже недвижимого имущества истцу. Взаимоотношения между истцом и ответчиком фактически возникли из исполнения агентского договора.

Оснований для иных выводов в зависимости от доводов апелляционной жалобы ответчика у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем обжалуемый судебный акт отмене (изменению) не подлежит.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены судом и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 ноября 2024 года по делу № А60-24377/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


О.Г. Дружинина


Судьи


С.В. Коньшина


О.Н. Маркеева