Решение от 9 апреля 2018 г. по делу № А40-126672/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-126672/2017-6-1162
10 апреля 2018 г.
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 09 апреля 2018 г.

Дата изготовления решения в полном объеме 10 апреля 2018 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Селиверстовой Н.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" (ОГРН <***>, юридический адрес: 117105, <...>)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, юридический адрес: 125009, <...>)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания

третье лицо: Правительство Москвы (ОГРН <***>, юридический адрес: 125032, <...>)

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 дов. от 25.05.2016 года

от ответчика – не явился, извещен

от третьего лица – не явился, извещен

эксперт: ФИО3 паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭПРМ" договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1300,6 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1050, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка общей площадью 2747 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1865, расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого проекта:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ №

г. Москва « » 2017г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем Продавец», в лице заместителя начальника Управления приватизации городского имущества Департамента ФИО4, действующего на основании доверенности от 21.10.16г., удостоверенной нотариусом г.Москвы ФИО5 и зарегистрированной в реестре за № 3-1230, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «ЭПРМ», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава с другой стороны, именуемые вместе Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя здание (далее - Объект 1), расположенное по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-6, этаж al, пом. III, комн. 1), общей площадью 1300,6 кв.м., кадастровый номер здания 77:05:0003001:1050, и земельный участок (далее - Объект 2) площадью 2747 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер участка 77:05:0003001:1865, (далее - Объекты 1 и Объект 2 вместе именуются Объекты), а Покупатель обязуется принять и оплатить это имущество.

1.2. Объекты находятся в собственности города Москвы.

1.3 Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объекты в споре или год арестом не состоят, не являются предметом залога.

1.4 Продажа Объектов осуществляется в соответствии с п. 2. ст.9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 552 ГК РФ.

Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.В соответствии с пунктом 2 ст. 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации объекты находятся во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6.Право собственности на Объекты возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1.Полностью уплатить цену Объектов (п. 3.1. Договора) в порядке и на условиях,предусмотренных п. 3.4. договора.

2.1.2.В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа всоответствии с п. 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5. ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объектов составляет _________, в соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 03 июня 2016 года № Д2-16, выполненным ООО «Аванта», в том числе:

Цена Объекта 1 составляет 29 913 800 (двадцать девять миллионов девятьсот тринадцать тысяч восемьсот) рублей.

Цена Объекта 2 составляет 13 516 200 (тринадцать миллионов пятьсот шестнадцать тысяч двести) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

3.3 На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца.

3.5 Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

«3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 498 563 (четыреста девяносто восемь тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля 34 коп. рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН <***> КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

За Объект 2 все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 225 270 (двести двадцать пять тысяч двести семьдесят) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г.Москве (Департамент городского имущества города Москвы).

ИНН <***>

КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г.Москва. БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111406011028000430 «доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменения реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА.

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3 Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременнойрегистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1.), Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5 % от цены объекта.

5.2.Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнившийобязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверхпредусмотренных Договором неустоек.

5.3. Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.4 В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности с одновременной регистрацией залога на Объект (п. 2.1.), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.1. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта, а также возместить убытки.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

8.2.Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец:

Департамент городского имущества города Москвы 125009, <...>

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>

(дата внесения записи

27 февраля 2013г.,

регистрирующий орган:

Межрайонная инспекция МНС № 46 по

г.Москве)

Начальник Управления приватизации

городского имущества Департамента

Покупатель:

ООО «ЭПРМ»

117105, <...>

ИНН <***>

КПП 772601001

ОГРН <***>

Генеральный директор ООО «ЭПРМ»

В судебном заседании Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части п. 3.1, 3.6 договора, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена объектов составляет 63 809 201 (шестьдесят три миллиона восемьсот девять тысяч двести один) рублей в соответствии с экспертным заключением № 05.02.2018г., выполненным экспертом ФИО3 (ООО «Вердикт-оценка) в рамках проведенной судебной экспертизы по делу № А40-126672/176, в том числе:

Цена Объекта 1 составляет 36 735 689 (тридцать шесть миллионов семьсот тридцать пять тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Цена Объекта 2 составляет 27 073 512 (двадцать семь миллионов семьдесят три тысячи пятьсот двенадцать) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

пункт 3.6. договора в следующей редакции:

«3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 612 261 (шестьсот двенадцать тысяч двести шестьдесят один) рублей 49 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г.Москва. БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

За Объект 2 все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 451 225 (четыреста пятьдесят одна тысяча двести двадцать пять) рублей 20 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г.Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г.Москва. БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111406011028000430 «доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта, наименование Покупателя.

Изменения реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств (ходатайство об уточнении исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 1, 12, 273, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, и мотивированны следующими обстоятельствами.

Истец указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ», имеет преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости и земельного участка. При этом, письмом от 13.06.2017г. Департамент отказал ООО «ЭПРМ» в выкупе арендуемого зданий и земельного участка.

Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования.

В судебное заседание не явились представители ответчика и третьего лица, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Дело слушается в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьего лица. Ответчик и третье лицо представили письменные пояснения по иску.

Заслушав представителя истца, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" является арендатором нежилого здания общей площадью 1300,6 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Нагорный проезд, д. 12Г, стр. 17 на основании договора аренды от 20.06.2005 года № 06-00621/05, заключенного с Департаментом имущества города Москвы сроком до 03 сентября 2014 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26 августа 2005 года.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 20.06.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого здания и земельного участка.

Письмом от 03.12.2015 года № 33-5-18280/14-(0)-1 Департамент сообщил Истцу о приостановлении предоставления государственной услуги по выкупу арендованного имущества.

В качестве основания для приостановления государственной услуги по выкупу помещений Департамент указал на необходимость обеспечения государственной регистрации права собственности города Москвы на расположенный под зданием земельный участок, созданный в результате разделения ранее зарегистрированного земельного участка.

Истец указывает, что согласно данным электронного сервиса справочной информации об объектах недвижимости на официальном сайте Росреестра земельный участок общей площадью 2 747 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 77:05:0003001:1865, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.06.2016г. Право собственности города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы на данный земельный участок было зарегистрировано 25.07.2016г. (запись о регистрации в ЕГРН 77-77/012-77-012/207/2016-1636/1).

Таким образом, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления процедуры выкупа и препятствующие Департаменту в подготовке и направлению истцу проекта договора купли-продажи, были устранены.

12 мая 2017 года Истец повторно обратился к ответчику с предложением подписать подготовленный истцом проект договора купли-продажи арендуемых помещений.

В ответ на указанную претензию Департамент письмом от 13.06.2017 года исх. № ДГИ-1-38567/7-1 сообщил об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи.

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма высшей судебной инстанции содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что ООО "ЭПРМ" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 28 Федерального закона от 21.12.2011 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 3 ст. 11 Закона установлено, что стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 2747 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003001:1865.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2017 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого здания и земельного участка. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Вердикт-Оценка», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость здания общей площадью 1300, 6 кв.м., расположенного по адресу: <...> Г., стр. 17 по состоянию на 20.06.2014 года?

2. Какова стоимость земельного участка площадью 2747 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:05:0003001:1865 по состоянию на 20.06.2014 года?

Согласно Заключению Эксперта по делу № А40-126672/2017-6-1162, рыночная стоимость здания общей площадью 1300, 6 кв.м., расположенного по адресу: <...> Г., стр. 17 по состоянию на 20.06.2014 года составляет 36 735 689,00 руб. без учета НДС.

Рыночная стоимость земельного участка площадью 2747 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:05:0003001:1865 по состоянию на 20.06.2014 года составляет 27 073 512,00 руб. без учета НДС.

В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт.

В судебном заседании Истец пояснил, что вопросов к эксперту не имеет, ответчик в судебное заседание не явился, вопросов по экспертному заключению не представил.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд отмечает, что обращение истца к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества имело место в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, установленного п. 3.6 проекта договора.

При этом, поскольку реквизиты получателя денежных средств Управления Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) указанные в первоначальном проекте договора купли-продажи не изменились, суд оставляет п. 3.6 договора купли-продажи в части указания реквизитов получателя денежных средств без изменения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

При таких обстоятельствах оснований к отказу заявленных исковых требований у суда не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" (ОГРН <***> договор купли-продажи недвижимости нежилого здания общей площадью 1300,6 кв.м. кадастровый номер 77:05:00030001:1050, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка общей площадью 2747 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1865, расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого проекта договора, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

Цена объектов составляет 63 809 201 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением в рамках проведенной судебной экспертизы по делу № А40-126672/176, в том числе:

Цена Объекта 1 (здание общей площадью 1 300,6 кв.м) составляет 36 735 689 (тридцать шесть миллионов семьсот тридцать пять тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Цена Объекта 2 (земельный участок общей площадью 2 747 кв.м) составляет 27 073 512 (двадцать семь миллионов семьдесят три тысячи пятьсот двенадцать) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Изложить пункт 3.6. договора в следующей редакции:

«3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 612 261 (шестьсот двенадцать тысяч двести шестьдесят один) рублей 49 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За Объект 2 все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 451 225 (четыреста пятьдесят одна тысяча двести двадцать пять) рублей 20 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В остальной части п. 3.6 договора оставить без изменения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОРГН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" (ОГРН <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение экспертизы в размере 22 000 (двадцать две тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н. Н. Селиверстова