Решение от 5 октября 2025 г. по делу № А40-22534/2025

Именем  Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва                                                                     Дело № А40-22534/25-11-152

06.10.2025

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2025

Решение в полном объеме изготовлено 06.10.2025


Судья  Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Соловьевой П.А.

проводит судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЧАСТНОЕ ОХРАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ОХРАННОЕ БЮРО "ВИКТОРИЯ" (123557, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, УЛ КЛИМАШКИНА, Д. 1, СТР. 1, ПОМЕЩ. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 22.09.2025, паспорт, ФИО2 по доверенности от 28.01.2025, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЧАСТНОЕ ОХРАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ОХРАННОЕ БЮРО "ВИКТОРИЯ" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 62,2 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, расположенное по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Климашкина, дом 1, строение 1, помещение 1/Н, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в указанной редакции.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01 сентября 2005 года между Обществом с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие Охранное Бюро «Виктория» (далее по тексту - ООО ЧОП ОБ «Виктория», Арендатор, Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту -Департамент, Арендодатель, Ответчик) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 1-702/05 от 01.09.2005 г., согласно которому Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 62,2 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, расположенное по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Климашкина, дом 1, строение 1, помещение 1/Н. (далее по тексту - Объект).

28 декабря 2024 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжения Департамента от 16.12.2024 № 247355 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 62,2 кв. м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, направил в адрес Общества письмо № 33-6-594383/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-10450 от 25 декабря 2024 года (далее по тексту - Договор): Цена Объекта составляет 13 224 000 (тринадцать миллионов двести двадцать четыре тысячи) руб. 00 коп, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 ноября 2024 г. № М899-3288-П/2024 (далее — Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 03 декабря 2024 г. № 1020/300-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 28.12.2024 № 33-6-594383/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Поскольку Истец считает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-10450 от 25 декабря 2024 года является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «Оптимал Групп» (далее по тексту -ООО «Оптимал Групп») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № ОО2025-19 Об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № 77:01:0004023:4538, общей площадью 62,2 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Климашкина, дом 1, строение 1, помещение 1/Н, от 31.01.2025 г., выполненным ООО «Оптимал Групп», цена Объекта составляет 4 664 537 руб. 00 коп. (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят четыре тысяч пятьсот тридцать семь) руб. 00 коп.

Данный отчет, по мнению Истца, свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Истец полагает, что договор купли-продажи должен быть заключен в редакции протокола разногласий на основании следующего.

Истец полностью соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпритшателъства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008№ 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается не заключенным.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из пункта 3.1. Договора «Цена Объекта составляет 13 224 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 ноября 2024 г. № М899-3288-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 03 декабря 2024 г. № 1020/300-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Истец не согласен с п. 3.1 Договора купли-продажи в редакции Департамента поскольку согласно Отчету № ОО2025-19 Об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № 77:01:0004023:4538, общей площадью 62,2 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Климашкина, дом 1, строение 1, помещение 1/Н„ от 31.01.2025 г., выполненным ООО «Оптимал Групп», цена Объекта составляет 4 664 537 руб. 00 коп. (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят четыре тысяч пятьсот тридцать семь) руб. 00 коп.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федераг\ии» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоягцим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Согласно разъяснениям, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Вместе с тем, на основании обращения Истца о выкупе Департамент городского имущества города Москвы уже принял предусмотренное частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2002г. №159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества, выпустив соответствующее распоряжение о продаже.

Ввиду того, что Ответчиком уже было принято распоряжение о продаже, Истец не имеет возможности в рамках отдельного иска оспаривать достоверность величины стоимости выкупаемого объекта, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 29 ноября 2024 г. № М899-3288-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 03 декабря 2024 г. № 1020/300-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

В соответствии сп.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.5.2005г. №92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Таким образом, возникшие разногласия по п. 3.1. договора купли-продажи должны быть разрешены судом в рамках рассмотрения настоящего спора, в том числе по результатам проверки достоверности отчета ООО «Центр оценки «Аверс» предусмотренными процессуальными способами.

Поскольку Истец считает, что цена договора должна быть установлена в размере 4 664 537 руб. 00 коп. (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят четыре тысяч пятьсот тридцать семь) руб. 00 коп., без учета НДС, то подлежат изменению положения пункта 3.4. проекта договора, который предусматривает размер ежемесячных платежей по договору.

Сумма в таком случае, по мнению Истца, должна состоять из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 55 530 руб. 20 коп, ежемесячного платежа и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, в котором указал, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы. Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию, для определения рыночной стоимости объекта. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения. принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. Принимая во внимание, что в рассматриваемых правоотношениях Департамент выступает не как публично-правовое образование, а как собственник имущества основной задачей которого является получение максимального дохода (максимального экономического эффекта сделки) именно исходя из этого, занижение оценщиком (или судебным экспертом) правомерно установленной рыночной стоимости (во всех случаях получившей положительное заключение СРО) нарушает права города, как равного участника гражданского оборота.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 62,2 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, расположенное по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Климашкина, дом 1, строение 1, помещение 1/Н.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.2025, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентству судебных экспертов» ФИО3 (107023, <...>, эт. 8, пом. 1, комн. 33Б ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.05.2011, ИНН: <***> , тел. <***>).

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, общей площадью 62,20 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, расположенного по адресу: <...>/Н, по состоянию на 16 декабря 2024 года?

В соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» №79 от 09.07.2025г., рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, общей площадью 62,20 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, расположенного по адресу: <...>/Н, по состоянию на 16 декабря 2024 года составляет 8 616 000 руб. без НДС.

Оценив экспертное заключение ООО «Агентства судебных экспертов» №79 от 09.07.2025г.наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «Агентства судебных экспертов» №79 от 09.07.2025г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0000000:2808, по состоянию на 10.10.2024 составляет 3 490 905 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО Частное охранное предприятие Охранное Бюро «Виктория» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 62,2 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004023:4538, расположенное по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Климашкина, дом 1, строение 1, помещение 1/Н, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 8 616 000 (Восемь миллионов шестьсот шестнадцать тысяч) рублей, в соответствии с Заключением эксперта № 79 от 09.07.2025, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 102 571 (Сто две тысячи пятьсот семьдесят один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЧАСТНОЕ ОХРАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ОХРАННОЕ БЮРО "ВИКТОРИЯ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек; судебные расходы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:                                                                                              В.Г. Дружинина