Постановление от 27 октября 2025 г. по делу № А62-6257/2020

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-6257/2020 20АП-3995/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2025 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Волошиной Н.А., судей Девониной И.В. и Макосеева И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалёвой Д.А.,

при участии в судебном заседании: от ФИО1 – представителя ФИО2 (паспорт, доверенность № 67АА1927942 от 13.01.2024), представителя ФИО3 (паспорт, доверенность № А67АА1931999 от 20.11.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ФИО1 на определение Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2025 по делу № А62-6257/2020, вынесенное по результатам рассмотрения заявления гражданина ФИО1 к должнику обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилСтрой» (далее – ООО «ВитебскЖилСтрой», должник) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищный Фонд» (далее – ООО СЗ «Жилищный Фонд») (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда Смоленской области находится дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВитебскЖилСтрой».

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2020 по делу № А62-6257/2020 ООО «ВитебскЖилСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «ВитебскЖилСтрой» введена процедура банкротства - конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден член Саморегулируемой

организации арбитражных управляющих Центрального Федерального округа -

ФИО4

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2020 отменено, ООО «ВитебскЖилСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «ВитебскЖилСтрой» введена процедура банкротства - конкурсное производство сроком на 1 год, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4

Сообщение опубликовано в официальном издании, определенном Правительством Российской Федерации (газета «Коммерсантъ») 16.10.2021.

02 сентября 2024 года от гражданина ФИО1 (далее - заявитель) в суд поступило заявление о признании недействительным договора передачи земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1,201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)) от 16.12.2022 № ПЗ2022-12/16, применении последствий недействительности сделки.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора заявителем представлено уточненное ходатайство, согласно которому он просит суд признать недействительной сделкой договор от 16.12.2022 № ПЗ2022-12/16 передачи земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1,201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), заключенный между ООО «ВитебскЖилСтрой» и ООО СЗ «Жилищный Фонд» и применить последствия недействительности сделки, а именно обязать ООО СЗ «Жилищный Фонд» возвратить в конкурсную массу должника нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0030717:510 общей площадью 115, 9 кв.м., распложенное по адресу: <...>, помещение общественного назначения.

Определением суда от 28.05.2025 в удовлетворении заявления гражданина ФИО1 о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение и признать сделку недействительной.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на вынесение судебного акта без учета всех обстоятельств дела с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что между ним и должником 14.11.2016 был заключен

договор участия в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения. ФИО1 полностью исполнил свои обязательства и оплатил стоимость объекта недвижимости, однако до настоящего времени объект долевого строительства ему как участнику долевого строительства не передан.

Апеллянт является кредитором должника, в ходе рассмотрения обоснованности заявления о включении в реестр требований кредиторов ему стало известно о заключении между ООО «ВитебскЖилСтрой» и ООО СЗ «Жилищный фонд» Договора № ПЗ-2022-12/16 от 16.12.2022 передачи земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика. По мнению апеллянта, на момент заключения оспариваемой сделки он являлся залогодержателем земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:288 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, право залога возникло в силу закона из ранее заключенного Договора ДДУ № 6-ОФ от 05.12.2016. Полагает, что оспариваемая сделка совершена в отсутствии его согласия как залогодержателя.

Учитывая предмет заявленного иска, суд области обязан был установить факт возникновение залога, а также - момент прекращения возникшего права залога и, исходя из данных обстоятельств, разрешить вопрос о необходимости получения согласия залогодержателя на совершение оспариваемой сделки. Вместе с тем, судебный акт не содержит никаких суждений суда относительно правовой позиции истца.

Также отмечает, что не может быть признана обоснованной ссылка суда на определение Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022 по настоящему делу о передаче прав застройщика, так как при его вынесении не исследовался вопрос в отношении участника долевого строительства ФИО1

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 апелляционная жалоба принята к производству.

В материалы дела от ООО СЗ «Жилищный фонд» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, одновременно в тексте отзыва ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От конкурсного управляющего имуществом ООО «ВитебскЖилСтрой»

ФИО4 также поступил письменный отзыв письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения,

одновременно в тексте отзыва ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Конкурсным управляющим в отзыве на апелляционную жалобу заявлен довод о пропуске апеллянтом срока на апелляционное обжалование определения суда. Данный довод рассмотрен судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению на основании следующего.

Апеллянтом при подаче жалобы заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока на ее подачу в связи с поздней публикацией обжалуемого судебного акта в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

В соответствии с частью 2 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по ходатайству лица, обратившегося с жалобой, пропущенный срок подачи апелляционной жалобы может быть восстановлен арбитражным судом апелляционной инстанции при условии, если ходатайство подано не позднее шести месяцев со дня принятия решения и арбитражный суд признает причины пропуска срока уважительными.

Обжалуемое определение суда первой инстанции в полном объеме изготовлено 28.05.2025, следовательно, последним днем подачи апелляционной жалобы является 28.06.2025.

Текст определения был размещен на сайте Арбитражных Судов Российской Федерации в разделе «Картотека арбитражных дел» 10.07.2025 г. 21:54:37 МСК (с данного момента находилось в свободном доступе в сети Интернет).

Апелляционная жалоба была подана в суд 06.08.2025 посредством системы «Мой арбитр», то есть за пределами срока обжалования определения.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках», несвоевременное размещение судом первой (апелляционной) инстанции судебного акта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не продлевает срок на апелляционное (кассационное) обжалование, но при наличии соответствующего ходатайства заявителя является основанием для восстановления пропущенного срока.

Согласно пункту 9.5 части 9 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100, тексты всех судебных актов, за исключением текстов судебных актов, которые содержат сведения, составляющие государственную и иную охраняемую законом тайну, размещаются в информационном ресурсе «Картотека

арбитражных дел», автоматизированной системе «Банк решений арбитражных судов» в сети «Интернет» в полном объеме через 24 часа с момента их подписания в системе автоматизации судопроизводства.

В рассматриваемом случае определение суда первой инстанции размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на 43 день после его изготовления в полном объеме, апелляционная жалоба подана на 39 день после истечения срока на обжалование. Таким образом, заявителем не допущена просрочка большей продолжительности по сравнению с просрочкой суда.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению по существу.

В судебном заседании представители ФИО1 ответили на вопросы суда, поддержали доводы апелляционной жалобы.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14.11.2016 между ООО «ВитебскЖилСтрой» и заявителем заключен договор участия в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) № 6-ОФ (с учетом дополнительных соглашений от 30.11.2016, от 17.01.2018, от 17.07.2019) в отношении нежилого встроенного помещения № 6, общей площадью 119 кв.м., расположенного на 1-м этаже в подъезде (секции)-3 14- этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <...>, строительство которого осуществляется на земельном участке, площадью 8406 +/- 32 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030717:288 по адресу: <...>).

Общая стоимость доли по ДДУ составила 4 760 000, 00 рубля. Факт полного внесение денежных средств по договору подтвержден материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Однако должник свои обязательства по передаче помещения в срок, предусмотренный договором, не исполнил до настоящего времени.

В ходе рассмотрения обоснованности заявления о включении в реестр требований кредиторов Должника со стороны ООО СЗ «Жилищный фонд» в материалы дела поступил заключенный между ООО «ВитебскЖилСтрой» и ООО СЗ «Жилищный фонд» Договор № ПЗ2022-12/16 от 16.12.2022 передачи земельного участка с находящимися на

нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1,201.15-2 Закона о банкротстве) (далее - Договор № ПЗ-2022-12/16), в соответствии с которым ООО «ВитебскЖилСтрой» передает принадлежащее ему имущество (имущественные права) и обязательства Застройщика в пользу ООО СЗ «Жилищный фонд», в качестве встречного представления Приобретатель исполняет за Застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в соответствии с определением Арбитражного суда Смоленской области от 29 ноября 2022 года по делу № А62-6257/2020 и условиями Договора.

На основании указанного Договора № ПЗ-2022-12/16 в едином государственном реестре зарегистрирован переход права собственности от ООО «ВитебскЖилСтрой» в пользу ООО СЗ «Жилищный фонд» на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:288.

Истец полагает, что Договор № ПЗ-2022-12/16, предусматривающий переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:288 заключен с нарушением норм гражданского законодательства, в связи с чем подлежит признанию недействительным в указанной части.

Заявитель указывает, что исполнение обязательств застройщика по Договору ДДУ № 6-ОФ с его заключения обеспечивается возникшим в силу прямого указания залога закона залогом земельного участка 67:27:0030717:288, расположенного по адресу - Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...> площадью 8 406 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), а также созданным на нем объектом - объект незавершенного строительства, блок-секция № 3-степень готовности 95%.

Учитывая, что у заявителя был заключен договор долевого участия в отношении нежилого помещения площадью 119 кв.м., то в целях применения § 7 гл. IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» истец не признается участником долевого строительства, в связи с чем ст. 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не освобождала Ответчиков от по получения согласия истца на совершение оспариваемого Договора № ПЗ-2022-12/16.

Также заявитель указывает, что совершая оспариваемый договор ответчик распорядился имуществом, которое ему не принадлежало.

Учитывая, что 08.11.2023 Администрацией города Смоленска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <...>, в котором располагалось спорное нежилое помещение (по результатам строительства присвоен кадастровый номер - 67:27:0030717:510), заявитель ходатайствует о применении последствий недействительности сделки, в виде обязания ООО СЗ «Жилищный Фонд» возвратить в конкурсную массу должника нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0030717:510 общей площадью 115, 9 кв.м., распложенное по адресу: <...>, помещение общественного назначения.

Конкурсный управляющий ООО «ВитебскЖилСтрой» представил письменную позицию (с дополнениями к ней), в которой возражал против удовлетворения требования заявителя, указывая, что при введении процедуры несостоятельности должника- застройщика обязанность по размещению сведений конкурсным управляющим исполнена, расширенное сообщение опубликовано в газете Коммерсант Объявление № 76010057198 на стр. 187 № 91(7053) от 29.05.2021. Обязанность по размещению сведений на сайте ЕФРСБ конкурсным управляющим исполнена, сообщение опубликовано на сайте https://old.bankrot.fedresurs.ru, № сообщения 6698384, дата публикации 22.05.2021.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022 по настоящему делу удовлетворено заявление ООО «Специализированный застройщик «Жилищный фонд» (ИНН <***>, ОГРН <***> о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «ВитебскЖилстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и исполнить обязательства перед участниками строительства.

Объект передан, все записи в реестре о залогах и арестах погашены и требование кредиторов-участников строительства удовлетворены. Решением Промышленного суда г. Смоленска от 31.01.2024, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 02.05.2024 по делу № 33-1296/2024 кредитору отказано в удовлетворении заявления о обязании ответчика передать ответчику спорное нежилое помещение,

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 23.08.2024 (09.08.2024) суд определил признать требование гражданина ФИО1 в размере 4 760 000, 00 рубля обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ООО «ВитебскЖилСтрой».

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, так как ответчики действовали разумно и добросовестно в соответствии с требованиями закона. Учитывая, что требование заявителя признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, оспариваемым договором права ФИО1 не нарушаются.

Апелляционная коллегия, соглашаясь с данными выводами суда области, руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ и статьей 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в

соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пункту 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

При этом банкротство застройщиков осуществляется с учетом специальных условий, установленных параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве.

Положениями ст. 201.10 - 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» закреплен правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.

В апелляционной жалобе ФИО1 указывает, что на момент заключения оспариваемой сделки он являлся залогодержателем земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:288 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, право залога возникло в силу закона из ранее заключенного Договора ДДУ № 6-ОФ от 05.12.2016. Полагает, что оспариваемая сделка совершена в отсутствии его согласия как залогодержателя. Судебный акт не содержит никаких суждений суда относительно правовой позиции Истца, а ссылка суда на определение Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022 не может быть признана обоснованной, так как при вынесении данного определения не исследовался вопрос в отношении участника долевого строительства ФИО1

Отклоняя данные доводы апеллянта как необоснованные, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Как установлено судом первой инстанции, 14.11.2016 между ООО «ВитебскЖилстрой» и кредитором заключен договор участия в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости)

№ 6-ОФ (с учетом дополнительных соглашений от 30.11.2016, от 17.01.2018, от 17.07.2019) в отношении нежилого встроенного помещения № 6, общей площадью 119 кв.м., расположенного на 1-м этаже в подъезде (секции)-3 14- этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <...>, строительство которого осуществляется на земельном участке, площадью 8406 +/- 32 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030717:288 по адресу: <...>).

Общая стоимость доли по ДДУ составила 4 760 000, 00 рубля. Однако должник свои обязательства по передаче помещения в срок, предусмотренный договором, не исполнил до настоящего времени. Указанный договор долевого участия не расторгнут.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, по уплате участнику строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств обеспечиваются залогом.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, однако в результате ее отсутствия у участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 названного Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, в том числе в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12).

Таким образом, государственная регистрация договора долевого участия в силу требований частей 1, 2 и 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ является необходимым условием возникновения у участника долевого строительства ипотеки в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства.

В рассматриваемом случае Договор ДДУ № 6-ОФ зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области 05.12.2016.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019), денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве.

Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее - участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения ст. 12.1 и 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности (здесь и далее - в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта

незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - ст. 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве). В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций, не имеется. Ни ГК РФ, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это входило бы в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Вместе с тем, в рамках рассматриваемого обособленного спора судом апелляционной инстанции учтено следующее.

Как указал конкурсный управляющий в отзыве на апелляционную жалобу, при введении процедуры несостоятельности должника-застройщика обязанность по размещению сведений конкурсным управляющим исполнена, расширенное сообщение опубликовано в газете Коммерсант Объявление № 76010057198 на стр. 187 № 91(7053) от 29.05.2021.

Обязанность по размещению сведений на сайте ЕФРСБ конкурсным управляющим исполнена, сообщение опубликовано на сайте https://old.bankrot.fedresurs.ru, № сообщения 6698384, дата публикации 22.05.2021.

Следовательно, по мнению конкурсного управляющего, обязанность по уведомлению заинтересованных кредиторов исполнена в полном объеме. Будучи реально заинтересованным в ликвидном помещении заявитель имел разумное количество времени на формирование и подачу требования о включении в реестр требований кредиторов.

Требования ФИО1 было предъявлено 24.11.2023, то есть после закрытия реестра требований кредиторов (30.08.2021).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 23.08.2024 по обособленному спору А62-6257-49/2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.07.2025, требование гражданина ФИО1 в размере 4 760 000, 00 рубля признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ООО «ВитебскЖилСтрой».

Судами сделан вывод о том, что незавершенный строительством объект выбыл из конкурсной массы должника (застройщика), а обязанность по передаче в натуре всех нежилых помещений прекратилась по причине передачи прав застройщика от должника к ООО СЗ «Жилищный фонд» без перехода обязанности по передаче нежилых помещений. Следовательно, все кредиторы, обладающие правом передачи нежилых помещений утратили право залога, т.е. находятся в равных условиях независимо от срока обращения в суд с заявленными требованиями.

Как следует из пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу с пропуском срока, установленного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, он в любом случае не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.).

В таких условиях право на получение выплат в качестве залогодержателя может быть реализовано кредитором только при условии удовлетворения всех реестровых требований.

С учетом изложенного, суды установили, что заявителем пропущен установленный пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве срок для предъявления требования, в связи с чем заявителю отказано в признании его залоговым кредитором по заявленному требованию.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего обособленного спора, в связи с чем доводы апеллянта в части признания его статуса как залогодержателя подлежат отклонению. Учитывая изложенное, необоснованной является также ссылка заявителя на невозможность совершения оспариваемой сделки в отсутствие его согласия.

Между тем, в рамках настоящего дела определением суда от 29.11.2022 удовлетворено заявление ООО СЗ «Жилищный фонд» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «ВитебскЖилСтрой» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № А62-6257/2020. Указанный судебный акт вступил в законную силу.

Указанным определением ООО СЗ «Жилищный фонд» переданы права застройщика ООО «Витебскжилстрой» на земельный участок площадью 8 406 кв. м, с кадастровым номером: 67:27:0030717:288, расположенный по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...> разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), принадлежащий застройщику на праве собственности, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями: объект незавершенного строительства, блок-секция № 3 - степень готовности 95%, блок-секция № 4, № 5 - степень готовности - 0%.

Также ООО СЗ «Жилищный фонд» переданы права застройщика на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и объектов незавершенного строительства.

Также переданы обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № А62-6257/2020 по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в следующих случаях.

Признаны погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:288 площадью 8 406 кв. м, предназначенного для строительства и принадлежащего ООО «ВитебскЖилСтрой» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектам незавершенного строительства).

При вынесении указанного определения судом были проанализированы:

«Сведения о земельном участке, на котором расположены неотделимые улучшения (объект незавершенного строительства): Земельный участок, кадастровый номер земельного участка 67:27:0030717:288. Площадь земельного участка: 8 406 кв. м, адрес: Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...>. Категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), вид права - собственность.

Неотделимые улучшения на земельном участке (объект незавершенного строительства), степень их готовности: Блок-секция № 3, количество этажей 14, площадь застройки 420,8 кв. м, строительный объем – 16 392,89 куб. м, в том числе подземной части - 869,9 куб. м, количество квартир - 52, общая площадь квартир 2 804,83 кв. м, общая площадь техподполья 297,25 кв. м. Степень готовности 95%. Блок-секция № 4, количество этажей - 13. Блок секция № 5, количество этажей - 12, степень готовности - 0%.

Сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями согласно Отчету № 85Н от 17.11.2022 составляет - 120 243 900 руб. 00 коп.

Совокупный размер требований участников строительства с учетом размера убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, включенных в реестр требований участников строительства составляет - 115 440 585, 00 коп.

Соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет:

4 803 315 руб. 00 коп. = (120 243 900 руб. 00 - 115 440 585, 00).

Судом сделан вывод, что ООО фирма «Комбит» является единственным залоговым кредитором ООО «ВитебскЖилСтрой», права требования которого обеспечивались залогом земельного участка.

Также судом установлено, что 16.12.2022 между ООО «ВитебскЖилСтрой» и ООО СЗ «Жилищный Фонд» заключен договор от 16.12.2022 № ПЗ2022-12/16 передачи земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1,201.15-2 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1.1. Договора он заключен на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022.

Застройщик передает принадлежащее ему имущество (имущественные права) и обязательства застройщика приобретателю в качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино- мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в соответствии с определением Арбитражного суда Смоленской области от 29 ноября 2022 года по делу № А62-6257/2020 и условиями Договора.

Согласно пункту 2.2.3 договора в случае вынесения Арбитражным судом Смоленской области акта, влекущего включение, исключение и прочие изменения размера и состава требований участников строительства в отношении переданного на настоящему договору объекта незавершенного строительств, которые не учтены в реестре требований участников строительства, изменения в составе переданных застройщиком и принятых приобретателем обязательств вносятся на основании указанного судебного акта.

Доводы апеллянта о том, что он не был участником рассмотрения обособленного спора, разрешенного определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022, данный судебный акт не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего обособленного спора и не является основанием для передачи должником предмета залога, отклоняются судом как необоснованные.

В нарушении ст. 65 АПК РФ апеллянтом не представлено доказательств отмены определения Арбитражного суда Смоленской области от 29.11.2022, между тем, судебные акты, принятые в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Витебскжилстрой» обязательны, в том числе для кредиторов, обратившихся суд после их вступления в законную силу.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные доводы были также рассмотрены и отклонены в рамках обжалования судебных актов о включении требований ФИО1 в реестр требований кредиторов должника (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.07.2025).

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований об оспаривании сделки, суд первой инстанции обосновано принял во внимание, что решением Промышленного суда г. Смоленска от 31.01.2024, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 02.05.2024 по делу № 33-1296/2024 кредитору отказано в удовлетворении заявления об обязании ответчика передать ответчику спорное нежилое помещение.

Таким образом, в настоящем случае, основания для признания сделки недействительной отсутствуют; ответчики действовали разумно и добросовестно в соответствии с требованиями закона. Права заявителя оспариваемым договором не нарушаются, с учетом того что требование гражданина ФИО1 в размере

4 760 000, 00 рубля признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

В материалах обособленного спора отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что при заключении спорного договора стороны действовали исключительно с целью причинения вреда и нарушили пределы осуществления гражданских прав. Наоборот, в рассматриваемом случае многоквартирный жилой дом был достроен и сдан в эксплуатацию.

Нарушения статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве при заключении оспариваемого договора судом также не установлены.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства дела исследованы судом области полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Вместе с тем, обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, апеллянт не привел.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на их переоценку при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены вынесенного определения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2025 по делу № А62-6257/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 АПК РФ кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья Н.А. Волошина

Судьи И.В. Девонина И.Н. Макосеев