Решение от 10 марта 2021 г. по делу № А32-15332/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-15332/2020
г. Краснодар
10 марта 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 марта 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации г. Сочи

к ООО «МАЛЕНЬКИЙ ПРИНЦ»

к АО «ПАНСИОНАТ ЛУЧЕЗАРНЫЙ»

третьи лица: ОАО «Ростовэнерго», Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края

о сносе самовольно возведенных строений,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности;

от ООО «МАЛЕНЬКИЙ ПРИНЦ»: не явились;

от АО «ПАНСИОНАТ ЛУЧЕЗАРНЫЙ»: ФИО2 по доверенности,

от третьих лиц: не явились.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «МАЛЕНЬКИЙ ПРИНЦ» к АО «ПАНСИОНАТ ЛУЧЕЗАРНЫЙ» об освобождении самовольно занятого земельного участка путем сноса построек: объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1089,8 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1423,3 кв.м; общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание — спальный корпус № 4; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв.м, общей, этажностью - 4, подземный этаж - 1, назначение: нежилое здание - столовая № 2; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1144 обшей площадью 243,5 кв.м, общей, этажностью - 3, назначение: нежилое здание— коттедж № 6; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1143 общей площадью 826,3 кв.м, общей этажностью. 4, количеством подземных этажей - 1, назначение: нежилое здание — коттедж № 5, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4, по адресу: <...> (требования, уточненные в порядке ст.49 АПК РФ).

Исковые требования обоснованы нормами ст. 222 ГК РФ и мотивированы самовольным возведением объектов капитального строительства без разрешения на строительство.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Истец в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, настаивал на пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании 17.02.2020 объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин.25.02.2021, по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Лица, участвующие в деле уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания.

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Ответчик представил в материалы дела дополнительные пояснения к отзыву на иск и дополнительные документы, против иска возражал.

Суд, исследовав в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, пришёл к выводу о том, что исковые не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из текста искового заявления, Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи на основании письма заместителя директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 07.02.2020 №3662/02-05-13 проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4, расположенного по адресу: город Сочи, <...>.

По результатам проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4 площадью 32590 кв. м., расположенный по адресу: <...> находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.10.2005 сделана запись государственной регистрации права № 23-23-46/031/2005-229.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4 на основании постановления Главы администрации города Сочи от 19.12.1997 №914/1 предоставлен в пользование на условиях аренды ОАО «Ростовэнерго».

В соответствии с договорами от 09.11.2005 № 7279/05 и № 7279/05 ОАО «Ростовэнерго» передало ОАО «Пансионат Лучезарный» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 08.01.1999 на земельные участки площадью 14 020 кв. м. и площадью 32 590 кв.м, общей площадью 46 610 кв.м.

Договором о передаче прав и обязанностей от 25.03.2016 ОАО «Пансионат Лучезарный» передало ООО «Маленький принц» права и обязанности арендатора части земельного участка общей площадью 14 020 кв. м. по договору аренды земельного участка от 08.01.1999 № 4900001226.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4, расположенный по адресу: <...> находится в совместном пользовании ОАО «Пансионат Лучезарный» и ООО «Маленький принц».

Вместе с тем, согласно сведениям публичной кадастровой карты, а также представленным фотоматериалам муниципального земельного контроля установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4 расположены следующие строения: объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1089,8 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1423,3 кв.м, общей этажностью-3, назначение: нежилое здание — спальный корпус № 4; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв. м, общей этажностью - 4, подземный этаж - 1, назначение: нежилое здание - столовая № 2; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1144 общей площадью 243,5 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - коттедж № 6; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123018:1062 общей площадью 58 кв.м, общей этажностью 1, назначение: здание трансформаторной подстанции Д-160; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1143 общей площадью 826, 3, 5 кв.м, общей этажностью — 4, количеством подземных этажей — 1, назначение: нежилое здание — коттедж № 5.

Согласно п. 3.3 Постановления Главы администрации города Сочи от 19.12.1997 № 914/1 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4 площадью 32 590 кв. м, расположенном по адресу: <...> запрещено возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без дополнительных согласований с администрацией города Сочи.

По мнению истца, размещение спорных объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4 площадью 32 590 кв. м. по адресу: <...> осуществлено в отсутствие согласия администрации города Сочи как собственника земельного участка, а также в отсутствие иных правоустанавливающих документов на размещение на вышеуказанном земельном участке спорных объектов недвижимости.

В связи с чем истец считает, что указанные объекты капитального строительства являются самовольными постройками поскольку возведены на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данных объектов; без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При решении обоснованности заявленных исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам ч. 1, 2 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Пунктом 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, пп. 26 п.1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон об организации местного самоуправления) к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии со ст. 72 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно п. 1 ст. 37 Закона об организации местного самоуправления местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация, как орган местного самоуправления.

Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

На основании п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилье, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков не зависимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по исковому заявлению о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).

Ответчик АО «Пансионат Лучезарный» в отзыве на иск указал, что в соответствии с п. 1.1. Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 1226 от «08» января 1999 года им как Арендатором был принят в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 46 610 кв. м., занимаемый комплексом зданий и сооружений пансионата «Лучезарный», что доказывает, что указанные объекты капитального строительства не вновь возведенные, а ранее существующие. Спорные объекты, принадлежат Ответчику на праве собственности.

Также ответчик указал, что при проведении осмотра объектов было установлено, что в исследуемых объектах недвижимости выполнялся капитальный ремонт, в результате которого были отремонтированы и частично заменены ограждающие конструкции, внутренние перегородки, окна, двери, были выполнены отделочные работы. Выполненные работы были проведены с целью улучшения технических характеристик здания, повышения комфортности пребывания и улучшения внешнего вида. Конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности исследуемых зданий не нарушены.

В 2004 году указанные объекты недвижимого имущества, за исключением здания трансформаторной подстанции Д-160, были переданы ОАО «Ростовэнерго» в собственность АО «Пансионат Лучезарный» на основании акта приема-передачи ОАО «Ростовэнерго» передаваемой в счет оплаты акций ОАО «Пансионат Лучезарный» от 01.01.2004 года, а также протокола заседания совета директоров ОАО «Ростовэнерго» (в форме заочного голосования) №11 от 31.10.2003 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи о государственной регистраций права собственности АО «Пансионат Лучезарный» на указанные здания.

При этом после приобретения АО «Пансионат Лучезарный» вышеуказанных объектов недвижимости в собственность, им было обнаружено несоответствие содержащихся в ГКН и ЕГРП сведений о площади и этажности соответствующих зданий фактическим площади и этажности зданий, подтвержденным технической документацией на соответствующие постройки. Ввиду изложенного на основании заявления АО «Пансионат Лучезарный» Органы кадастрового учета и регистрации прав осуществили внесение изменений в сведения ГКН и ЕГРП о площади и этажности зданий с указанием корректных фактических данных о площади и этажности соответствующих объектов капитального строительства.

Впоследствии, в 2020 году АО «Пансионат Лучезарный» приняло решение о разделе указанных принадлежащих ему на праве собственности зданий на помещения, в связи с чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю была произведена государственная регистрация права собственности АО «Пансионат Лучезарный» на помещения, входящие в состав зданий с к/н 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 23:49:0000000:4090, 23:49:023019:1144, 23:49:023019:1143 и государственная регистрация прекращения права собственности АО «Пансионат Лучезарный» на соответствующие здания.

При этом с момента завершения строительства спорных построек с к/н 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 23:49:0000000:4090, 23:49:023019:1144, 23:49:023019:1143 по настоящее время реконструкция спорных построек никем не производилась, о чем свидетельствуют технические паспорта на соответствующие нежилые здания, инв.№38352, составленные Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Сочи по состоянию на 12.07.2012 года, из которых усматривается, что нежилые здания с к/н 23:49:0123019:1094 (спальный корпус №3 площадью 1089,8 кв.м.) 23:49:0123019:1138 (спальный корпус №4 площадью 1423,3 кв.м.), 23:49:0000000:4090 (столовая №2 площадью 826,3 кв.м.), 23:49:023019:1144 (коттедж №6 площадью 243,5 кв.м.), 23:49:023019:1143 (коттедж №5 площадью 826,3 кв.м.) были завершены строительством в 1961, 1976, 1974, 1975, 1976 годах соответственно, при этом, в составе данных зданий отсутствует самовольно возведенная или переоборудованная площадь.

Технические паспорта на соответствующие нежилые здания, инв.№38352, составленные Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Сочи по состоянию на 12.07.2012 года, в которых отсутствуют пометки о не предъявлении разрешения на возведение или переоборудование спорных зданий или их частей, по мнению ответчика, являются доказательством того, что спорные постройки не являются самовольно возведенными или самовольно реконструированными.

Ответчик АО «Пансионат Лучезарный» указал, что лишь произвел капитальный ремонт спорных построек с целью улучшения технических характеристик здания, повышения комфортности пребывания и улучшения внешнего вида. Конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности соответствующих зданий при ремонте не нарушены, что также подтверждается заключением специалиста ООО «СтройНадзор» от 08.07.2020 года №09/2020, подготовленным по итогам обследования спорных построек.

В соответствии со ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. При этом в силу прямого указания ст. 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В целях проверки соответствия спорных объектов требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, установления фактического размещения спорных объектов в границах земельных участков, на которых они расположены, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2020 по делу № А32-15332/2020 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «Центр экономических экспертиз» ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

«1. Определить расположение спорных объектов на земельном участке с указанием координат поворотных точек их расположения, отступов от границ земельного участка и соседних объектов, а именно: - объект с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1089,8 кв.м., общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1423,3 кв.м., общей этажностью-3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 4; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв. м, общей этажностью - 4, подземный этаж - 1, назначение: нежилое здание - столовая № 2; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1144 общей площадью 243,5 кв.м., общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - коттедж № 6; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1143 общей площадью 826, 3, 5 кв.м., общей этажностью - 4, количеством подземных этажей - 1, назначение: нежилое здание - коттедж № 5 расположенных на земельном участке 23:43:0123019:4 по адресу: <...> с указанием отступов от границ земельного участка и соседних объектов, отступы от красных линий. Определить процент застройки земельного участка?

2. Описать технико-экономические показатели объектов (площадь, этажность, планировку, материал стен и крыши, конструктивные элементы и пр.) и их соответствие/несоответствие правоустанавливающей и технической документации (соответствие объекту право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком), требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости и (при наличии) расположение относительно охранных зон, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, генеральным планом муниципального образования город Сочи? Соответствовали ли объекты указанным нормам и правилам на момент строительства? В случае выявления несоответствия, установить его и процент нарушений предельно допустимых параметров строительства, описать способы и варианты его устранения при наличии соответствующей возможности.

3. Проводилась ли реконструкция (перепланировка, переустройство или капитальный ремонт) спорных объектов после 1994 г. При положительном ответе пояснить возможно ли приведение объекта в котором выявлена реконструкция в первоначальное состояние без риска его гибели.

4. Создает ли сохранение (эксплуатация) спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?».

Заключением строительно-технической экспертизы №41 от 12.12.2020 установлено следующее:

1. Результатоы проведенного исследования являются основанием вывода о том, что объект с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1 089,8 кв. м., общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3, имеет координаты основных характерных точек контура здания согласно представленной таблице 8; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1 423,3 кв. м., общей этажностью — 3, назначение: нежилое здание — спальный корпус № 4 имеет координаты основных характерных точек контура здания, согласно представленной таблице 9; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв. м., общей этажностью — 4, подземный этаж — 1, назначение: нежилое здание — столовая № 2 имеет координаты основных характерных точек контура здания, согласно представленной таблице 10; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1144 общей площадью 243,5 кв. м., общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание — коттедж № 6 имеет координаты основных характерных точек контура здания, согласно представленной таблице 11; объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1143 общей площадью 826,3 кв. м., общей этажностью — 4, количеством подземных этажей — 1, назначение: нежилое здание -коттедж № 5 имеет координаты основных характерных точек контура здания, согласно представленной таблице 12.

Отступы от границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4 до стены объекта капитального строительства составляют:

- ОКС 23:49:0123019:1094 - 5,76 м.

- ОКС 23:49:0123019:1138 - 32,00 м.

- ОКС 23:49:0000000:4090-5,19 м.

- ОКС 23:49:0123019:1144 - 36,18 м.

- ОКС 23:49:0123019:1143 - 20,44м.

Расстояния между спорными объектами капитального строительства составляют:

- ОКС 23:49:0000000:4090 - ОКС 23:49:0123019:1094 - 6,72 м.

- ОКС 23:49:0000000:4090 - ОКС 23:49:0123019:1138 - 6,12 м.

- ОКС 23:49:0000000:4090 - ОКС 23:49:0123019:1143 -18,37 м.

- ОКС 23:49:0123019:1143 - ОКС 23:49:0123019:1144 - 21,52 м.

- ОКС 23:49:0123019:1143 - ОКС 23:49:0123019:1138 - 6,21 м.

- ОКС 23:49:0123019:1094 - ОКС 23:49:0123019:1138 -18,10 м.

Исследование в части соблюдения отступов обследуемых объектов капитального строительства от красных линий экспертом не производится в связи с тем, что Распоряжением Администрации г. Сочи от 30.10.2018 № 412-р «Об актуализации сведений обеспечения градостроительной деятельности города Сочи в части красных линий» красные линии, установленные по справочнику «Исходные данные для проектирования красных линий города Сочи» проектного института «Южпроекткоммунстрой» 2001 года исключены из сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г.Сочи.

По состоянию на текущую дату сведения об утверждении проектной документации по установлению красных линий в г. Сочи на официальном сайте администрации г. Сочи в свободном доступе отсутствует.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4 спорными объектами капитального строительства составляет — 5,3 %.

2. Результаты проведенного исследования являются основанием вывода о том, что спорные объекты капитального строительства имеют следующие индивидуальные технические характеристики спорных объектов.

Объект с кадастровым номером 23:49:0123019:1094. - Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул.Лучезарная, 1. - Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект - 23:49:0123019:4. - Назначение: нежилое здание. - Фактическое использование — по назначению. - Число этажей надземной части – 3. Число этажей подземной части — 0. - Общая площадь объекта для целей кадастрового учета — 1 089,8 кв. м. - Площадь застройки — 427,14 кв. м. - Высота обследуемого объекта недвижимости для целей кадастрового учета -12,5 м. - Материал стен — прочие материалы (монолитный железобетонный каркас, заполнение каркаса - блок Т-19, витражное остекление). - Кровля - плоская неэксплуатируемая. - Каталог координат характерных точек контура объекта - Таблица 8.

Объект с кадастровым номером 23:49:0123019:1138. Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная, 1. - Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект — 23:49:0123019:4. - Назначение: нежилое здание. - Фактическое использование — по назначению. - Число этажей надземной части — 3. - Число этажей подземной части — 0. - Общая площадь объекта для целей кадастрового учета — 1 423,3 кв. м. - Площадь застройки - 574,22 кв. м. - Высота обследуемого объекта недвижимости для целей кадастрового учета -10,0 м. - Материал стен - прочие материалы (монолитный железобетонный каркас, заполнение каркаса - блок Т-19, витражное остекление). - Кровля - плоская неэксплуатируемая. - Каталог координат характерных точек контура объекта - Таблица 9.

Объект с кадастровым номером 23:49:0000000:4090. - Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная, 1. - Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект - 23:49:0123019:4. - Назначение: нежилое здание. - Фактическое использование — по назначению. - Число этажей надземной части — 3. - Число этажей подземной части - 1. - Общая площадь объекта для целей кадастрового учета — 876,6 кв. м. - Площадь застройки — 307,49 кв. м. - Высота обследуемого объекта недвижимости для целей кадастрового учета —12,5 м. - Материал стен - прочие материалы (монолитный железобетонный каркас, заполнение каркаса — блок Т-19, витражное остекление). - Кровля - плоская неэксплуатируемая. - Каталог координат характерных точек контура объекта — Таблица 10.

Объект с кадастровым номером 23:49:0123019:1144. Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная, 1. - Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект — 23:49:0123019:4. - Назначение: нежилое здание. - Фактическое использование - по назначению. - Число этажей надземной части - 3. - Число этажей подземной части - 0. - Общая площадь объекта для целей кадастрового учета — 243,5 кв. м. - Площадь застройки - 96,77 кв. м. - Высота обследуемого объекта недвижимости для целей кадастрового учета -10,4 м. - Материал стен - прочие материалы (монолитный железобетонный каркас, заполнение каркаса – блок Т-19, витражное остекление). Кровля – плоская неэксплуатируемая. - Каталог координат характерных точек контура объекта - Таблица 11.

Объект с кадастровым номером 23:49:0123019:1143. - Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул.Лучезарная, 1. - Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект - 23:49:0123019:4. - Назначение: нежилое здание. - Фактическое использование - по назначению. - Число этажей надземной части - 3. - Число этажей подземной части - 1. - Общая площадь объекта для целей кадастрового учета - 826,3 кв. м. - Площадь застройки — 307,52 кв. м. - Высота обследуемого объекта недвижимости для целей кадастрового учета -12,6 м. Материал стен - прочие материалы (монолитный железобетонный каркас, заполнение каркаса - блок Т-19, витражное остекление). - Кровля - плоская неэксплуатируемая. - Каталог координат характерных точек контура объекта — Таблица 12.

Анализом сведений, содержащихся в материалах арбитражного дела № А32-15332/2020, экспертом сделан вывод о том, что правообладателем обследуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0000000:4090, 23:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143, 23:49:0123019:1138, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4, занимаемом комплексом зданий и сооружений пансионата «Лучезарный» по ул.Лучезарной в Лазаревском районе и предоставленном в пользование на условиях аренды по Договору № 1226 от 08 января 1999г., является АО «Пансионат Лучезарный», ИНН <***>.

Сопоставительным анализом результатов проведенного исследования, результатов натурных осмотров и инструментальных обследований, экспертом сделан вывод о том, что технико-экономические показатели объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0000000:4090, 23:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143, 23:49:0123019:1138 соответствуют сведениям об их технических характеристиках, внесенных в единый реестр недвижимости.

Объекты капитального строительства, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 23:49:0000000:4090, 3:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143 по состоянию на дату проведения исследования соответствуют требованиям безопасности зданий сооружений, установленным федеральным законом РФ от 30.12.2009г. №384-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СВОДА ПРАВИЛ 14.13330.2018 (актуализированная редакция СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»), СВОДА ПРАВИЛ 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1-4), санитарным и противопожарным нормам и правилам.

Примененные конструктивные решения и строительные материалы соответствуют требованиям СВОДА ПРАВИЛ 14.13330.2018 (актуализированная редакция СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах»).

При сплошном обследовании конструктивных элементов спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 23:49:0000000:4090, 23:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143, дефектов, повреждений, трещин с раскрытием более допустимых значений выявлено не было, техническое состояние — работоспособное.

Прочность несущих конструктивных элементов спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 3:49:0000000:4090, 23:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143, при заданном пределе огнестойкости R 90 мин обеспечена.

При возведении обследуемых объектов капитального строительства (на момент строительства) были учтены требования и положения необходимых технических регламентов, строительных норм и правил, противопожарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Объекты капитального строительства, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 23:49:0000000:4090, 23:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4 соответствуют требованиям градостроительного регламента города Сочи, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, генеральным планом муниципального образования город Сочи.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4 с расположенными на нем обследуемыми объектами недвижимости, в соответствии с градостроительными нормативами, введенными Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, по состоянию на текущую дату расположены в территориальной зоне рекреационно-оздоровительного назначения, в то же время часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4 расположена в зоне ограничений от техногенных динамических источников, санитарный разрыв вдоль железнодорожной магистрали.

В связи с отсутствием технической возможности проведения инструментального обследования участка Северо-Кавказской железной дороги (Туапсе - Лазаревская - Сочи - Веселое - граница Абхазии), расположенного в районе обследуемых объектов недвижимости, определить границу санитарного разрыва при проведении настоящего обследования не представляется возможным.

3. Результаты проведенного исследования являются основанием вывода о том, что в спорных объектах были проведены работы по изменению их индивидуальных технических характеристик, определяемые как реконструкции зданий.

Технические сведения, содержащиеся в материалах дела о спорных объектах капитального строительства, носят разноречивый характер и достоверно определить временной период проведения технических изменений спорных объектов не представляется возможным.

Вероятный временной период проведения работ по изменению технических параметров спорных объектов капитального строительства, согласно произведенному расчету, 1990-1991г.

В связи с изложенным исследование по второй части вопроса экспертом не производится.

4. Результаты проведенного исследования являются основанием вывода о том, что сохранение (эксплуатация) объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123019:1094, 23:49:0123019:1138, 23:49:0000000:4090, 23:49:0123019:1144, 23:49:0123019:1143 не создает угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц, принятые производителем работ решения по основным конструктивным элементам и объемно-планировочным решениям спорных объектов капитального строительства обеспечивают устойчивость всей конструкции зданий в целом при воздействии нагрузок и их сочетаний, обеспечивают надежность и безопасность зданий в существующем техническом состоянии.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта №41 от 12.12.2020 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы №41 от 12.12.2020, выполненное экспертом АНО «Центр экономических экспертиз» ФИО3 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Частью 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией объектов капитального строительства.

Пунктом 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, как следует из заключения эксперта, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, проектной документацией не были превышены ответчиком, конструктивно-прочностные характеристики зданий не были нарушены, реконструкции спорных объектов недвижимости не являются созданием новых объектов недвижимого имущества.

Спорные строения соответствуют строительным и градостроительным нормам и правилам, противопожарным нормам, несущая способность достаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок, спорные здания способны к восприятию сейсмических нагрузок, строительно-техническое состояние объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

По смыслу ст. 222 ГК РФ с учётом разъяснений, приведённых в п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не свидетельствует о том, что объект построен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил и не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Помимо этого, суд обращает внимание на то, что снос недвижимого имущества является крайней мерой, поскольку устранение последствий нарушения прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица - собственника такого строения либо третьих лиц, а поэтому по смыслу закона, такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными.

При этом, обращаясь с настоящим иском в защиту публичного порядка, орган местного самоуправления, в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал наличие обстоятельств, связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, созданием угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта в существующем виде, а также то, что данные нарушения являются неустранимыми и существенными.

Суд полагает, что орган местного самоуправления, поставив вопрос о сносе капитальных объектов в целом, действуя при этом в защиту публичного порядка, не должен ограничиваться только указанием на нарушение в виде отсутствия необходимых разрешений и заявлять требование о сносе, а должен занимать более активную позицию в судебном процессе, в том числе в вопросе доказывания того обстоятельства, что приведение такого объекта в соответствии с разрешительной документацией, при установленных нарушениях требований законодательства создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, доказывание данных обстоятельств, равно как и опровержение доказательств, имеющихся в материалах дела, в подтверждение соответствия спорных объектов строительным и иным обязательным нормам и правилам, в рассматриваемом деле со стороны администрации не последовало.

Администрация не доказала нарушение градостроительных и строительных норм и правил, конкретные негативные последствия проведенных ответчиком работ, не доказано, что создана при этом угроза жизни и здоровью граждан.

Как следует из правового подхода, отраженного в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2014 № 19-КГ14-6, возможность сноса самовольной постройки закон связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Часть 1 ст. 66 АПК РФ обязывает участвующих в деле лиц представлять доказательства. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для нее риск наступления последствий такого своего поведения.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для нее риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Администрация не доказала каким образом нарушены ее права и законные интересы спорным объектом, при том, что спорный объект соответствует всем строительным нормам, угрозу для жизни и здоровья граждан не создаёт, расположен на земельном участке, находящимся в собственности ответчика с соответствующим целевым назначением для размещения производственной базы.

В пунктах 28, 29 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в отношении возможности применения правил статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении реконструированных строений приведены следующие разъяснения. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

По смыслу приведенных разъяснений, в случае, если самовольный объект возведен путем реконструкции ранее созданного легально объекта недвижимости, надлежащим способом защиты является приведение объекта в первоначальное состояние, а в предмет доказывания по делу входит установление технической возможности таких действий и лишь при отсутствии технической возможности привести объект в первоначальное состояние может быть удовлетворено требование о сносе такового. Согласно сложившейся судебной практике, в случае, когда приведение строения в первоначальное состояние может быть осуществлено путем сноса самовольно реконструированных частей, надлежит осуществлять проверку возможности частичного удовлетворения иска о сносе строения.

Соответственно в предмет доказывания по делу входит в том числе установление вопросов о том, создан ли в результате реконструкции новый объект (в том числе: изменены ли внешние геометрические параметры ранее существующего объекта: площадь застройки, высота, этажность) и возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние.

Поскольку администрацией иск заявлен о сносе строений в целом как возведенных без получения разрешения на строительство, в то время, как ответчик утверждает и экспертным исследованием установлен факт реконструкции в 1990-1991, то есть ранее (до 1995 года) легально возведенных строений, существенное значение для рассмотрения спора имеет установление периода строительства (до или после ведения в действие статьи 222 ГК РФ).

Так, согласно технических паспортов от 12.07.2012 на спорные объекты: здание литер И – коттедж №6 возведено в 1975 году, здание литер Б – спальный корпус №4 возведено в 1976 году, здание литер Z – спальный корпус №3 возведено в 1961 году, здание литер Ж – столовая №2 возведено в 1974 году, здание литер В – коттедж №5 возведено в 1976 году.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.09.2012 N 5698/12, понятие "самовольная постройка", предусмотренное статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статья 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Судом установлено, что спорные объекты созданы до 1995 года, то есть до введения в действие части первой ГК РФ, поэтому суд приходит к выводу о том, что объекты не могут быть признаны самовольными постройками на основании стать 222 ГК РФ.

Также ответчик утверждает, что им был произведён только капитальный ремонт зданий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об архитектурной деятельности) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Пунктом 1.2СниП 3.01.01-85 предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ.

Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

В силу части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона об архитектурной деятельности изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона). По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие 13 разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Экспертным заключением установлено, что ответчиком была проведена реконструкция спорных строений, что опровергает довод ответчика о проведении лишь капитального ремонта объектов.

Вместе с тем, для удовлетворения иска о сносе самовольно возведенной части объекта капитального строительства в целях приведения его в первоначальный вид необходимо представить доказательства несоблюдения ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца, а также доказательства того, что демонтаж части здания возможен без повреждения основного здания.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4 предоставлен Администрацией г.Сочи на основании постановления Главы администрации города Сочи от 19.12.1997 №914/1 в пользование на условиях аренды ОАО «Ростовэнерго», которое в дальнейшем согласно договоров от 09.11.2005 № 7279/05 и № 7279/05 ОАО «Ростовэнерго» передало ОАО «Пансионат Лучезарный» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 08.01.1999 на земельные участки площадью 14 020 кв. м. и площадью 32 590 кв.м, общей площадью 46 610 кв.м., после чего договором о передаче прав и обязанностей от 25.03.2016 ОАО «Пансионат Лучезарный» передало ООО «Маленький принц» права и обязанности арендатора части земельного участка общей площадью 14 020 кв. м. по договору аренды земельного участка от 08.01.1999 № 4900001226.

Согласно указанным договорам, назначение и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4 – комплекс зданий и сооружений пансионата «Лучезарный».

Таким образом у Администрации муниципального образования г.Сочи, как собственника земельного участка, имелась воля на предоставление земельного участка непосредственно для эксплуатации зданий и сооружений пансионата «Лучезарный».

Таким образом, судом установлен факт как строительства так и реконструкции спорных строений до 01.01.1995, в связи с чем оснований для распространения норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации на строения не имеются, а доводы администрации, что все строение является самовольным как возведенное в отсутствие разрешительной документации, несостоятельны.

При этом, принимая во внимание, что ответчиком произведены строительно-монтажные работы в отношении спорных объектов, находящихся на земельном участке, специально отведенном для размещения и эксплуатации таких объектов, при этом сохранение этих зданий не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для отказа в иске администрации.

Оценив представленные в дело документы наряду с экспертными заключениями по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорных объектов самовольными постройками и их сносе.

Однако истец, после ознакомления с результатами экспертизы, в возражениях на отзыв указал, что факт возведения новых объектов подтверждается прилагаемым фотоматериалом к акту осмотра от 19.02.2020, из которого усматриваются выпуски арматур 4 этажа (фото № 4). Таким образом, на дату обращения администрации города Сочи в суд с исковым заявлением о сносе самовольных построек на земельном участке осуществлялись работы по возведению новых объектов капитального строительства без получения разрешительной документации.

По результатам изучения экспертного заключения выявлены расхождения между сведениями о площади объекта с кадастровым номером 23:49:0000000:4090, внесенными в ЕГРН - 826,3 кв.м, и площадью, установленной по результатам экспертизы - 876,6 кв.м (стр. 119 экспертного заключения). Согласно таблице № 21 экспертного заключения (стр. 78 экспертного заключения) общая площадь здания спального корпуса № 4 в соответствии с техническим паспортом на 12.07.2012 и на текущую дату составляет 1 435,6 кв.м, однако, в соответствии со сведениями ЕГРН - 1 423,3 кв.м.

По мнению истца, выводы эксперта о соответствии технико­экономических показателей объектов сведениям об их индивидуальных технических характеристиках, указанным в ЕГРН, и проведение технических изменений на объектах до 12.07.2012 не соответствуют действительности.

Также истец не принимает в качестве достоверного вывод эксперта о периоде проведения технических изменений в объектах на основании их физического износа, поскольку указанный показатель на текущую дату составляет 0% (стр. 77-78 экспертного заключения).

Однако указанные доводы отклоняются судом за необоснованностью, так как при проведении осмотра объектов установлено, что в исследуемых объектах недвижимости выполнялся ремонт, не затрагивающий несущих конструкций и не требующие получения разрешительной документации в результате которого были отремонтированы и частично заменены внутренние перегородки, окна, двери, были выполнены отделочные работы. Выполненные работы были проведены с целью улучшения технических характеристик здания, повышения комфортности пребывания и улучшения внешнего вида, в связи с чем и отсутствует износ спорных зданий. Вместе с тем экспертным исследованием установлена вероятная дата реконструкции – 1990-1991, что также опровергает доводы истца.

Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Истец в возражении указал, что сведения о проведении ремонтно-строительных работ на капитальных объектах недвижимости выявлены визуальным осмотром земельного участка управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи 19.02.2020, в связи с чем срок исковой давности администрацией города Сочи не пропущен.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В соответствии с указанной нормой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключена, но ограничена одним из условий:

1) исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22);

2) исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как было указано ранее, спорные нежилые здания с к/н 23:49:0123019:1094 (спальный корпус №3 площадью 1089,8 кв.м.), 23:49:0123019:1138 (спальный корпус №4 площадью 1423,3 кв.м.), 23:49:0000000:4090 (столовая №2 площадью 826,3 кв.м.), 23:49:023019:1144 (коттедж №6 площадью 243,5 кв.м.), 23:49:023019:1143 (коттедж №5 площадью 826,3 кв.м.) были завершены строительством в 1961, 1976, 1974, 1975, 1976 годах соответственно, изменение параметров построек произошло в период с 1990 по 1991 г.г.

Факт существования спорных построек в измененном виде стал достоверно известен администрации города Сочи не позднее 1999 года, так как 08.01.1999 года администрация города Сочи передала в аренду ОАО «Ростовэнерго» земельный участок, на котором располагались спорные постройки (так, в п.1.1, договора аренды земельного участка от 08.01.1999 года №1226, заключенного между администрацией города Сочи и ОАО «Ростовэнерго», указано, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 46 610 кв.м., занимаемый комплексом зданий и сооружений пансионата «Лучезарный» по ул. Лучезарной в Лазаревском районе).

Однако, с рассматриваемым иском администрация города Сочи обратилась в суд лишь в мае 2020 года, т.е. по истечении более чем двадцати лет со дня, когда администрации города Сочи стало известно о существовании спорных построек.

При этом, рассматриваемый иск администрации города Сочи не может быт квалифицирован в качестве негаторного иска, направленного на устранение истцу препятствий в нарушении прав собственника земельного участка, на котором расположены спорные здания, не связанных с лишением владения участком, так как после возведения спорных построек (1961 - 1976) и возникновения в 1993 году права собственности ОАО «Ростовэнерго» (первоначальный собственник) на соответствующие постройки в рамках приватизации государственного имущества администрация города Сочи перестала владеть территорией земельного участка с к/н 23:49:0123019:4, занятой спорными нежилыми зданиями, так как утратила возможность иметь соответствующий земельный участок в своем хозяйственном (фактическом) обладании (ведь он занят спорными постройками, зарегистрированными за ответчиком АО «Пансионат Лучезарный»). Более того, в 1999 году администрация города Сочи предоставила земельный участок, занятый спорными объектами, в аренду прежнему собственнику спорных зданий. Таким образом, администрация города Сочи не является фактически владеющим собственником земельного участка с к/н 23:49:0123019:4.

Также принимая во внимание контрольные полномочия истца как органа местного самоуправления, последний должен был узнать о существовании спорных объектов после постановки их на учет в регистрирующем органе. Данный вывод соответствует правовой позиции о начале течения срока исковой давности при наличии возложенных на публичные органы контрольных функций, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 17630/12, от 04.09.2012 № 3809/12, определениях Верховного Суда РФ от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858 по делу № А40-161453/2012, от 08.05.2015 № 305- ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2016 № Ф08-10038/2015 по делу № А32-674/2015, а также от 31.05.2019 № Ф08-4039/2019 по делу № А32-29334/2017.

Как указано выше спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан не представляют, о чем имеются соответствующие выводы экспертного заключения.

При указанных обстоятельствах к спорным требованиям подлежит применению срок исковой давности.

Суд также полагает необходимым отметить, что нераспространение на подобные требование исковой давности привело бы к неблагоприятным последствиям для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по делу N А32-7517/2015, от 14.11.2017 по делу N А32-27571/2016, информационном письме ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ».

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования администрации о сносе спорных строений объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1089,8 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1423,3 кв.м; общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание — спальный корпус № 4; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв.м, общей, этажностью - 4, подземный этаж - 1, назначение: нежилое здание - столовая № 2; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1144 обшей площадью 243,5 кв.м, общей, этажностью - 3, назначение: нежилое здание— коттедж № 6; объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1143 общей площадью 826,3 кв.м, общей этажностью. 4, количеством подземных этажей - 1, назначение: нежилое здание — коттедж № 5, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4, по адресу: <...> не подлежат.

Определением суда от 11.06.2020 года по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на объекты, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4. по адресу: <...> а именно: - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1089,8 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1423,3 кв.м, общей этажностью-3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 4; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв. м, общей этажностью - 4, подземный этаж - 1, назначение: нежилое здание - столовая № 2; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1144 общей площадью 243,5 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - коттедж № 6; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123018:1062 общей площадью 58 кв.м, общей этажностью - 1, назначение: здание трансформаторной подстанции Д-160; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1143 общей площадью 826, 3, 5 кв.м, общей этажностью - 4, количеством подземных этажей - 1, назначение: нежилое здание - коттедж № 5; а также запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении объекта, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4. по адресу: <...> а именно: - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1094 общей площадью 1089,8 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 3; 8 - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123019:1138 общей площадью 1423,3 кв.м, общей этажностью-3, назначение: нежилое здание - спальный корпус № 4; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4090 общей площадью 826,3 кв. м, общей этажностью - 4, подземный этаж - 1, назначение: нежилое здание - столовая № 2; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1144 общей площадью 243,5 кв.м, общей этажностью - 3, назначение: нежилое здание - коттедж № 6; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123018:1062 общей площадью 58 кв.м, общей этажностью - 1, назначение: здание трансформаторной подстанции Д-160; - объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:023019:1143 общей площадью 826, 3, 5 кв.м, общей этажностью - 4, количеством подземных этажей - 1, назначение: нежилое здание - коттедж № 5.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что, исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении иска по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 11.06.2020 по данному делу.

Также в соответствии со ст. 110 АПК РФ оплата госпошлины относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы по данному делу подлежат отнесению на муниципальное образование город Сочи.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД СОЧИ (ИНН <***>) к ответчикам ООО «Маленький Принц» (ИНН <***>) и АО «Пансионат Лучезарный» (ИНН <***>) о признании объектов самовольными постройками и сносе отказать в полном объеме.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 11.06.2020 по данному делу отменить.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД-КУРОРТ СОЧИ (ИНН <***>) в пользу АО «Пансионат Лучезарный» (ИНН <***>) 65 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Язвенко