Постановление от 19 января 2017 г. по делу № А40-89885/2014

647/2017-7847(1)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-64652/2016

Дело № А40-89885/14
г. Москва
19 января 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2017 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н.Садиковой, судей А.И.Трубицына, С.Н.Овчинникова, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2016 года по делу № А40-89885/14, принятое судьей О.И. Демьяновой

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Догма» (ОГРН <***>, 117534, <...>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, 115054, <...>) об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 01.05.2016) от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2017) У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен (с учетом уточнения исковых требований) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Догма» и Департаментом городского имущества г.Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 361,3 кв.м по адресу: <...> (подвал, пом. № I, комн. 3, 4, 5, 6, 6а, 7) путем принятия договора в редакции истца. Истец просит : Пункт 1.7 изложить в следующей редакции: «Покупатель вправе использовать приобретаемое имущество в соответствии с его назначением на срок рассрочки»., Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «Итоговая цена Объекта составляет 12 756 360 руб.», Пункт 3.2 Договора изложить в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 ( пяти) лет со дня его заключения.», Пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: « Покупатель производит оплату раз в квартал в сумме 637 818 ( шестьсот тридцать семь тысяч восемьсот восемнадцать) руб.», Пункт 4.5 Договора изложить в следующей редакции: «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца», может быть обращено взыскание в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.», 2 Пункт 5.4 Договора изложить в следующей редакции: «В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п.3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты( не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе обратиться в суд.»

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции решил: урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Догма» и Департаментом городского имущества г.Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 361,3 кв.м по адресу: <...> (подвал, пом. № I, комн. 3, 4, 5, 6, 6а, 7) . 7 Пункт 1.7 изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан использовать приобретаемое имущество в соответствии с его назначением на срок рассрочки.» Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 12

756 360 руб. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением № ЭС-118 от 05.мая 2016г., выполненным экспертами ООО АНО «Независимое экспертно-оценочное бюро» Филипасом А.П. и Максимовым А.В. в рамках проведенной судебной экспертизы по делу № А40-89885/14», Пункт 3.2 Договора изложить в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 ( пяти) лет со дня его заключения.», Пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж исчисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 637818 ( шестьсот тридцать семь тысяч восемьсот восемнадцать) руб. 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта». Пункт 4.5 Договора изложить в следующей редакции; «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца» может быть обращено взыскание в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.» Пункт 5.4 Договора изложить в следующей редакции: «В случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в п.3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты( не представление подтверждающих оплату документов) продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.» Взыскать с Департамента городского имущества в пользу ООО «Догма» расходы по госпошлине в сумме 2000 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу, стоимость неотделимых улучшений является существенно завышено, просил решение суда отменить, урегулировать разногласия по цене, установленной в заключении ООО «Пенни Лейн Коммерц» по заказу Департамента, указал, что доказательств несоответствия отчета, выполненного ООО «Пенни Лейн Коммерц», в материалы дела не представлено.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.01.2007г. г. между ООО «Догма» и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор аренды нежилого помещения № 06-00042/2007, предметом которого является нежилое помещение, находящееся по адресу: <...> (подвал, пом. № I, комн. 3, 4, 5, 6, 6а, 7) расположенного по адресу: ул. Дубровская 1-я, д.18, (этаж1. пом. I, комн. 1-12,14).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159- ФЗ, истец 03.10.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением на выкуп арендованного имущества.

19.02.2014г. ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, по условиям которого стоимость объекта недвижимости составляет 24 277 161 руб. Не согласившись с проектом договора купли-продажи, 05.03.2014г. истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором на основании Отчета независимого оценщика ООО «Центр Инновация» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и отчета ООО «Лаборатория строительной экспертизы» об оценке стоимости неотделимых улучшений указал рыночную стоимость нежилого помещения в сумме 6 707 702 руб. Предложенная истцом редакция ответчиком не была принята.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества. Согласно Заключению эксперта № 08/05/15 от 08.05.2015г., рыночная стоимость помещения составляет 12 699 078 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2015 г. удовлетворено ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы для определения величины рыночной стоимости нежилого помещения, назначена судебная экспертизы, производство которой поручено экспертам АНО «Независимое экспертно-оценочное бюро». Согласно заключению эксперта № ЭС-118 от 05.мая 2016г., выполненному экспертами ООО АНО «Независимое экспертно-оценочное бюро» ФИО4 и ФИО5 в рамках проведенной судебной экспертизы по делу № А40- 89885/14, рыночная стоимость объекта (нежилого помещения) на дату экспертной оценки на 03.10.2013г. составила 17 764 500 руб., без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений ( с учетом износа ) составила 5 008 139 руб. 64 коп. Таким образом, цена объекта за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, составила 12 756 360 руб.

В судебное заседание суда первой инстанции был вызван эксперт, который по данному экспертному заключению дал пояснения и ответил на вопросы ответчика. Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу. Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением. Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда,

основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 ноября 2016 года по делу

№ А40-89885/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в

течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Д.Н.Садикова

Судьи С.Н.Овчинникова

А.И.Трубицын