Постановление от 3 сентября 2025 г. по делу № А23-2615/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А23-2615/2024

20АП-3174/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 04.09.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 04.04.2025), в отсутствие ответчиков – городской управы города Калуги (г. Калуга, ИНН <***>, ОГРН <***>) и управления экономики и имущественных отношений города Калуги (г. Калуга, ИНН <***>, ОГРН <***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления экономики и имущественных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 05.06.2025 по делу № А23-2615/2024,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к городской управе города Калуги (далее – управа) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж цокольный, помещение № 24, с кадастровым номером 40:26:000318:776, площадью 71,9 кв. метров.

Определением суда от 10.10.2024, принятым на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве соответчика привлечено управление экономики и имущественных отношений города Калуги (далее – управление).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил возложить на управление обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж цокольный, помещения № 24, с кадастровым номером 40:26:000318:776, площадью 71,9 кв. метров, в редакции, предложенной предпринимателем в уточнении от 11.02.2025 (т. 2, л. д. 68).

Решением суда от 05.06.2025 исковые требования удовлетворены за счет управления.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что просительная часть искового заявления содержала требования об обязаннии заключить договор, однако доводы искового заявления фактически направлены на несогласие предпринимателя с отказом управления от 03.10.2023 № 3017/16-23 в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения. Отмечает, что указанный отказ предпринимателем в судебном порядке не оспорен; срок на такое обжалование, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропущен. Поясняет, что основанием для отказа в приватизации арендованного имущества явилось невключение этого имущества в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества. Считает, что до принятия указанного решения и проведения оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения не могут быть применены. Полагает, что стоимость нежилого помещения, определенная экспертизой, не может рассматриваться как достоверная. Сообщает, что предприниматель не направил управлению протокол разногласий, что свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Обращает внимание на наличие расхождений в просительной части искового заявления и представленном суду проекте договора; указывает на отсутствие в судебном акте целевого назначения помещения. Считает, что условие о процентах, указанное в резолютивной части решения, противоречит действующему законодательству.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов заявителя, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Управление заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. С учетом мнения представителя истца указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие ответчиков в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 06.08.2018 между управой (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 68 аренды муниципального недвижимого имущества (в редакции дополнительных соглашений от 28.05.2020 и от 24.03.2021), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду муниципальное недвижимое имущество – нежилое помещение № 24 площадью 71,9 кв. метров, кадастровый номер 40:26:000318:776, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, для использования под услуги в сфере образования.

14.09.2023 предприниматель обратился в управу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность за плату арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон

№ 159-ФЗ), с предоставлением рассрочки оплаты сроком на 5 лет.

В письме от 03.10.2023 управа отказала в приватизации арендуемого предпринимателем имущества, указав, что нежилое помещение не включено в перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, утвержденный постановлением городской управы г. Калуги от 24.10.2017 № 374-п и это не предполагает возможность его принудительного отчуждения; вопрос о включении помещения в прогнозный план (программу) приватизации г. Калуги на 2023 год был рассмотрен на заседании общественного Совета при городском голове по развитию

малого и среднего бизнеса 28.09.2023, по результатам которого рекомендовано не включать помещение в прогнозный план приватизации.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение спорного имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума № 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего

предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом

№ 159-ФЗ.

Одной из целей принятия Закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен положениями данного Закона, статьей 3 которого (в редакции, действующей на момент подачи заявки на выкуп) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего 9 предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2

настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2.1. статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества; 3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего

предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

В силу части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

В абз. третьем пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В пунктах 6, 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого

или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое 11 подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации. При этом часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ отвечает провозглашенным Конституцией Российской Федерации целям политики правового демократического государства с социально ориентированной рыночной экономикой (определения от 24.02.2011 № 214-О-О, от 18.10.2012 № 1864-О, от 24.12.2013 № 2113-О, от 20.02.2014 № 264-О, от 19.11.2015 № 2680-О, от 31.05.2022 № 1224-О).

Согласно пункту 1 Информационного письма № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска» положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в системе действующего правового регулирования, основанного на предписаниях Конституции Российской Федерации о равной защите всех форм собственности, о запрете на ограничение прав местного самоуправления и его самостоятельности в решении вопросов местного значения, о социальном характере российского государства, не предполагают возможность принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности, в том числе тех объектов, которые были созданы (приобретены) муниципальными образованиями за счет собственных средств, а не поступили в муниципальную собственность в процессе разграничения общегосударственной собственности. Отчуждение же объектов муниципального имущества по воле собственника, а также того имущества, которое в соответствии с требованиями федерального законодательства не должно находиться в муниципальной собственности, возможно только с надлежащим возмещением и в силу этого не противоречит Конституции Российской Федерации. Иное истолкование и применение указанных законоположений, в том числе судами, расходилось бы с их действительным смыслом и вело бы к нарушению гарантий прав граждан, установленных Конституцией Российской Федерации.

Судом установлено, что к моменту обращения предпринимателя с заявлением от 14.09.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендованного объекта недвижимости, предусмотренное статьей 3 Закона № 159-ФЗ, условие о нахождении этого объекта в аренде на основании договора в течение двух лет им

соблюдено; сведений о наличии у предпринимателя задолженности по арендной плате не имеется и ответчики на это не ссылаются; спорное помещение не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ; свободно от вещных прав иных лиц; на помещение зарегистрировано только право аренды истца.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя права на приватизацию арендуемого помещения.

При этом в связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда первой инстанции от 14.11.2024, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначена экспертиза, производство которой поручено оценщику - ИП ФИО3

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении от 14.11.2024 № 02-24, рыночная стоимость нежилого помещения № 24 с кадастровым номером 40:26:000318:776 площадью 71,9 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 14.09.2023 (дату подачи заявки на выкуп), с учетом округления, составила 3 478 594 рублей (без учета НДС).

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве надлежащего доказательства ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Довод заявителя о необоснованном определении судом цены имущества, исходя из результатов экспертизы, отклоняется по следующим основаниям.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 указано, что в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на

разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то она определяется по результатам данной экспертизы.

Таким образом, при определении условий договора в части стоимости выкупаемого имущества суд правомерно принял во внимание результаты экспертизы, а также тот факт, что ответчики не оспорили результаты экспертизы по существу.

Довод заявителя о том, что стоимость нежилого помещения, определенная экспертом, нельзя рассматривать как достоверную, отклоняется судом.

В определении от 31.10.2024 № 305-ЭС24-12864 Верховный Суд Российской Федерации указал, что разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством. Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения. Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи с учетом требований действующего законодательства не свидетельствует о нарушении положений Закона о конкуренции.

В этой связи, вопреки позиции ответчика, избранный истцом способ защиты права является надлежащим (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а довод заявителя о невозможности урегулирования судом разногласий, возникших при

подписании договора купли-продажи в части определения цены приобретаемого объекта до проведения оценки рыночной стоимости в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, признается необоснованным.

Как верно указал суд, само по себе не включение объекта в перечни свободных от прав третьих лиц имущества, поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и прогнозный план приватизации не лишает предпринимателя преимущественного права выкупа помещения, арендуемого им, как субъектом малого предпринимательства, надлежащим образом исполняющим свои обязательства; доказательств наличия вещных прав иных лиц либо необходимости использования объекта для решения вопросов местного значения, муниципальных (государственных) нужд не представлено (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2024 № 305-ЭС24-10270).

Положения Закона № 159-ФЗ носят специальный характер по отношению к нормам Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поэтому невключение арендуемого предпринимателем помещения в прогнозный план приватизации муниципального имущества не является препятствием для передачи его в собственность предпринимателя.

Указание заявителя на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, не может являться основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

В пункте 38 постановления Пленума № 49 разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В отзыве на иск управление не выразило несогласия на передачу разногласий на рассмотрение арбитражного суда.

Доводы заявителя о том, что в результате рассмотрения дела в порядке искового производства ответчик был лишен возможности заявить ходатайство, в порядке части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пропуске срока на подачу заявления, возможности при рассмотрении дела доказать обоснованность своих действий и законность принятых им решений, отклоняются, поскольку истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права; право обращения в суд с требованиями о понуждении заключить договор к стороне, для которой заключение договора обязательно прямо предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Схожий правовой подход, применяемый по аналогии, изложен в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В данном случае предприниматель в разумный срок после получения отказа в выкупе обратился с иском о понуждении к заключению договора, что является его правом. Законом не предусмотрено обязательное предварительное оспаривание отказа уполномоченного органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Обжалование решения ответчика об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости является правом, а не обязанностью предпринимателя.

Довод заявителя о том, что условие о процентах указанное в резолютивной части решения противоречит действующему законодательству, признается ошибочным.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В решении суда указаны значения, соответствующие названным нормам Закона № 159-ФЗ.

Иные доводы заявителя выражают несогласие с оценкой фактических обстоятельств спора. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 05.06.2025 по делу № А23-2615/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А. Капустина Судьи И.Ю. Воронцов

В.А. Устинов