Постановление от 10 октября 2024 г. по делу № А53-47767/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-47767/2023
город Ростов-на-Дону
10 октября 2024 года
15АП-14566/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Емельянова Д.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гатиловой М.М.,

при участии:

от ООО «Азимут»: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ООО «Квазар-Групп»: представитель ФИО1 по доверенности от 22.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Азимут»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2024 по делу № А53-47767/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Азимут»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Квазар-Групп»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Квазар-Групп»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Азимут» (далее - общество, ООО «Азимут») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квазар-групп» (далее - компания, ООО «Квазар-групп») о взыскании 138 016,86 руб. (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Квазар-групп» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ООО «Азимут» о взыскании залога в размере 53 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 504,59 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2024 с ООО «Квазар-групп» в пользу ООО «Азимут» взысканы убытки в размере 64 193,86 руб., судебные расходы в размере 13 551 руб.; в остальной части иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано; ООО «Азимут» возвращена из федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 90 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Азимут» обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции изменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, иск удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ООО «Азимут» указывает, что суд неверно определил фактические обстоятельства по делу, в связи с чем неверно была посчитана задолженность за аренду - расчет должен был быть по 06.10.2023. Так, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи помещения 30.09.2023 - дата, по которую судом первой инстанции полагалось начисление арендной платы. ООО «Азимут» полагает, что при таких обстоятельствах минимальная сумма задолженности по арендной плате должна была рассчитываться по 02.10.2023, поскольку исходя из выводов суда, помещение было передано арендодателю именно в этот день. При этом суд не устанавливал, был ли на записи от 02.10.2023 законный представитель арендодателя, который был уполномочен на принятие помещения. На видео от 02.10.2023 также видно, что помещение не передавалось, а в нем фиксировались недостатки. Суд не дал надлежащую оценку акту приема-передачи от 06.10.2023, нотариально заверенным заявлениям от ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 Суд первой инстанции также не учел, что соглашение о расторжении договора аренды не составлялось и не подписывалось, таким образом 06.10.2023 еще действовал договор аренды и арендатор был обязан вносить платежи вплоть до даты возврата помещения, которая подтверждается актом от 06.10.2023, подписанным обеими сторонами. Суд не принял во внимание доводы экспертизы и вышел за пределы полномочий суда, не обладающего специальными познаниями, посчитав сумму ущерба только за одну плитку, что свидетельствует о нарушении норм процессуального права. Ввиду того, что на практике невозможно найти специалиста, который заменит одну плитку по рыночной стоимости, ООО «Азимут» полагает, что в данной части суд вышел за рамки своих полномочий, поскольку он не обладает специальными познаниями в данной области и не понимает, что отказ в данной части делает невозможным восстановление нарушенного права ООО «Азимут». При демонтаже одной плитки он повредит каждую последующую. Вместе с этим, учитывая отсутствие надлежащих доказательств возврата помещения до 06.10.2023 по договору аренды, который не был расторгнут, решение надлежит изменить в данной части, взыскать с ООО «Квазар-групп» арендную плату за 6 дней.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Квазар-групп» просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании, представитель ООО «Квазар-групп» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Азимут» не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя ООО «Квазар-групп», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Азимут» (арендатор) и ООО «Квазар-групп» (субарендатор) заключен договор субаренды № Е-101-75 от 16.04.2021, согласно условиям которого арендатор передал субарендатору в аренду часть нежилого помещения общей площадью 129,3 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Еременко, д. 101, кадастровый номер: 61:44:0073012:2306, а субарендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.

Факт передачи указанного помещения новым, после ремонта в отличном состоянии, ранее не использованным, подтвержден актом приема-передачи от 16.04.2021.

Пунктом 4.1 договора установлен размер арендной платы - 106 000 руб. В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом путем перечисления на лицевой счет либо наличными в кассу арендодателя в размере 100% месячной арендной платы в срок до 30 числа месяца, предшествующего месяцу пользования помещением.

06.10.2023 сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения.

Как указало ООО «Азимут», на стороне ООО «Квазар-групп» числится задолженность по арендной плате за период с 01.10.2023 по 06.10.2023 в размере 20 516 руб., а также задолженность по уплате коммунальных платежей в размере 16 511,86 руб.

В связи с тем, что возвращенное нежилое помещение находилось в не удовлетворительном состоянии, арендодатель обратился в ООО «Союз независимых оценщиков» с целью определения размера убытков в виде восстановительного ремонта. Согласно отчету № 961-Р, размер убытков составил 157 000 руб., из которых стоимость работ - 95 105 руб. и стоимость материалов - 62 213 руб.

В целях досудебного урегулирования спора ООО «Азимут» направило в адрес ООО «Квазар-групп» претензию от 12.10.2023 с требованием возместить причиненный ущерб, которая последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Квазар-групп» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ООО «Азимут» о взыскании залога в размере 53 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 504,59 руб.

В соответствии с п. 4.7 договора при принятии помещения субарендатор вносит залог в размере 50% от стоимости арендной платы, установленной в п. 4.1 договора субаренды. При возврате помещения по окончании срока аренды и в иных согласованных сторонами случаях, залог подлежит возврату субарендатору при условии отсутствия задолженности по арендной плате и возврата имущества в первоначальном состоянии с учётом естественного износа.

16.04.2021 ООО «Квазар-групп» оплатило ООО «Азимут» в соответствии с указанным пунктом договора 53 000 руб., что подтверждается платежным поручением №542 от 16.04.2021.

Ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате, ООО «Квазар-групп» полагает, что залог должен был быть возвращен истцом.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Между сторонами заключен договор субаренды, отношения по которому урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается предоставление ООО «Квазар-групп» во временное владение и пользование на условиях договора аренды нежилого помещения общей площадью 129,3 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Еременко, д. 101.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Как установлено судом первой инстанции, ООО «Азимут» письмом №02/09 от 21.09.2023 уведомило ООО «Квазар-групп» об увеличении арендной платы с 01.10.2023 и предложило подписать дополнительное соглашение к договору либо освободить помещение.

Дополнительное соглашение №2 от 21.09.2023 со стороны ООО «Квазар-групп» не подписано.

Письмом №03/09 от 22.09.2023 ООО «Азимут» уведомило ООО «Квазар-групп» о расторжении договора аренды, установило срок для освобождения и возвращения помещения до 17 час. 00 мин. 30.09.2023; указало, что в случае не освобождения помещения в срок, 01.10.2023 арендодатель принудительно путем выноса вещей арендатора на улицу освободит арендованное помещение.

Ссылаясь на возврат помещения по акту приема-передачи 06.10.2023, общество начислило компании арендную плату за период с 01.10.2023 по 06.10.2023 в размере 20 516 руб. В свою очередь, ООО «Квазар-групп» приведены возражения относительно правомерности начисления арендной платы за спорный период, указав, что арендованное помещение было им освобождено до 01.10.2023, ключи от помещения переданы.

Таким образом, между сторонами возник спор относительно момента окончания арендных отношений и, как следствие, относительно периода внесения арендной платы по спорному договору субаренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (абз. 11 п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды арендодателю, который подтверждается документом, подписанным контрагентами в двустороннем порядке. Осуществление возврата помещения по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).

Как отмечено ранее, между сторонами возник спор относительно момента окончания арендных отношений и, как следствие, относительно периода внесения арендной платы по спорному договору субаренды.

В материалы дела представлен договор на оказание транспортных услуг № 40 от 03.10.2022, заключенный между ООО «Квазар-групп» и ИП ФИО6, согласно которому предприниматель 29.09.2023 осуществил перевозку мебели и иного имущества, принадлежащего ООО «Квазар-групп», по следующему маршруту: пункт погрузки - <...>; пункт выгрузки - <...> (том 2 л.д.6). Факт оказания услуг подтвержден актом от 21.09.2023 № 206, счетом на оплату от 21.09.2023 № 198, платежным поручением на оплату счета от 22.09.2023 № 1186 и письмом предпринимателя от 03.05.2024 (том 2 л.д. 7-9).

По состоянию на 01.10.2023 ООО «Квазар-групп» заключило договор аренды нежилого помещения с иным арендодателем - ИП ФИО7

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 02.10.2023, подписанный со стороны ООО «Кавказ-гупп» (арендатором) с отметкой о несогласии с выявленными замечаниями, указано на естественный износ помещений. Помимо данного акта компанией приобщен видеоматериал (том 2 л.д. 76), из которого усматривается, что 02.10.2023 представителями ООО «Азимут» и ООО «Кавказ-гупп» осуществлялась приемка арендованного помещения, представителем ООО «Азимут» указаны замечания (повреждение на стенах декоративной штукатурки), при этом из видеоматериала судом установлено, что по состоянию на 02.10.2023 всё арендованное помещение пустое, в нем отсутствовало какое-либо имущество арендатора.

Между тем, акт приема-передачи от 02.10.2023 со стороны ООО «Азимут» (арендодателя) не подписан, тогда как фактически помещение освобождено арендатором.

Апелляционный суд отмечает, что наличие недостатков и/или перепланировки в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора.

В случае если арендодатель считает, что возвращаемое арендатором имущество после прекращения договора аренды возвращено в ненадлежащем состоянии, он не лишен права требовать взыскания с арендатора убытков, причиненных возвратом помещения в ненадлежащем состоянии, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ООО «Азимут» (арендодатель) уклонилось от приемки возвращаемого помещения и подписания акт приемки-передачи от 02.10.2023, что свидетельствует о недобросовестности арендодателя.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендованное помещение освобождено ООО «Кавказ-гупп» в установленный арендодателем в письме №03/09 от 22.09.2023 срок (до 30.09.2023).

Из доводов апеллянта и представленных им доказательств не следует, что имущество ООО «Кавказ-гупп» по состоянию на октябрь 2023 года находилось в арендованном помещении. При этом общество также не утверждало, что оно освободило арендованное помещение от имущества компании своими силами, как им указывалось в письме №03/09 от 22.09.2023, с обозначением даты такого освобождения. Из изложенного можно сделать достоверный вывод, что арендованное помещение было освобождено от имущества ООО «Кавказ-гупп» силами самой компании. В деле отсутствуют доказательства того, что действия компании по освобождению арендованного помещения были совершены последним в иной нежели 30.09.2023 день.

Тем не менее, ООО «Азимут» в апелляционной жалобе настаивает на том, что спорные помещения возвращены 06.10.2023, что подтверждается актом приема-передачи от 06.10.2023, нотариально заверенными заявлениями ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (том 2 л.д.2-5).

Вместе с тем, актом приема-передачи от 06.10.2023 зафиксирован не момент возвращения помещения, а его недостатки.

Из нотариально заверенных заявлений ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 усматривается, что представителями ООО «Азимут» и ООО «Кавказ-гупп» фиксировались недостатки передаваемого помещения, указано на факт передачи ключей от помещения, а также что представители ООО «Кавказ-гупп» выносили свои вещи, посторонних лиц, кроме тех, кто подписал акт не видели.

Между тем, данные заявления не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку опровергаются видеоматериалами от 02.10.2023 и от 06.10.2023 (том 1 л.д.63). Как отмечено ранее, на видеозаписи от 02.10.2023 видно, что арендованное помещение освобождено (пустое) от какого-либо имущества ООО «Кавказ-гупп», представителем ООО «Азимут» указывалось на выявленные недостатки. В то время как из видеозаписи от 06.10.2023 явно следует, что спорное помещение уже сдано иному лицу в аренду, и уже новый арендатор въезжал в помещение (на видео зафиксированы третьи лица и коробки), при этом нахождение ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не зафиксировано, факт вывоза какого-либо имущества в условиях отсутствия такого по состоянию на 02.10.2023, также не зафиксирован.

С учетом изложенного, свидетельские показания в данном случае не могут являться допустимым доказательством обстоятельств, подтверждающих доводы общества (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку противоречат зафиксированным в видеозаписях от 02.10.2023 и 06.10.2023 обстоятельствам.

Обстоятельства, указывающие на сохранение ООО «Кавказ-гупп» правомочий владения и (или) пользования в отношении имущества ООО «Азимут» в период с 01.10.2023 по 06.10.2023, то есть после прекращения действия договора аренды, в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, из материалов дела не следуют. Ссылаясь на наличие у арендатора возможности в любой момент разместить в помещении, вместо вывезенного, иного оборудования, общество такие действия компании не подтвердило.

При таких обстоятельствах общество не опровергло довод компании о том, что последняя освободила арендованное помещение до 01.10.2023. Актом приема-передачи от 06.10.2023 зафиксирован не момент возвращения помещения, а его недостатки. При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд установил, что арендатор, утратив интерес в использовании арендованного помещения, освободил его, в силу чего основания для взыскания с него арендной платы за период после дня прекращения действия спорного договора (с 01.10.2023- по 06.10.2023) отсутствуют.

В отношении удовлетворения требования ООО «Азимут» о взыскании коммунальных платежей за период август – сентябрь 2023 года в размере 16 511,86 руб. сторонами доводов не заявлено, решение в указанной части пересмотру не подлежит.

Как ранее было отмечено, в случае если арендодатель считает, что возвращаемое арендатором имущество после прекращения договора аренды возвращено в ненадлежащем состоянии, он не лишен права требовать взыскания с арендатора убытков, причиненных возвратом помещения в ненадлежащем состоянии, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения виновного лица к гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие состава правонарушения, включающего наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом, вину причинителя вреда.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность всего состава гражданско-правового института убытков и отказ в удовлетворении исковых требований.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

На основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом первой инстанции, по акту приема-передачи от 16.04.2021 общество передало компании нежилое помещение новым, после ремонта в отличном состоянии, ранее не использованным.

Из содержания актов приема-передачи от 02.10.2023 и от 06.10.2023 следует, что состояние нежилого помещения не удовлетворяет арендодателя, имеются претензии к его состоянию; приведен конкретный перечень недостатков, с которыми частично согласилась компания.

В подтверждение убытков ООО «Азимут» представило отчет ООО «Союз независимых оценщиков» № 961-Р, согласно которому рыночная стоимость права требования на возмещение повреждений имущества нежилого помещения составила 157 000 руб., из которых стоимость работ составила 95 105 руб. и стоимость материалов 62 213 руб.

Судом первой инстанции с учетом положений договора аренды правомерно отклонены доводы ООО «Кавказ-гупп» об отнесении части недостатков к естественному износу.

Так, в соответствии с п. 3.3.5 договора субарендатор обязан своевременно за свой счет производить текущий и косметический ремонт объекта аренды. Компенсация арендатором расходов за проведение ремонта, а также за произведение неотделимых улучшений не производится.

Согласно п. 3.3.8 договора, в случае если сдаваемое по акту приема-передачи помещение находится в неудовлетворительном состоянии, субарендатор производит текущий косметический ремонт помещения. Неотделимые улучшения передаются безвозмездно.

В соответствии с п. 3.3.9 договора, в случае производства перепланировки, а также в случае нарушения целостности стен (путем сверления и т.п., как с согласованием с арендатором, так и без него), субарендатор при сдаче помещения арендатору должен устранить вышеназванное самостоятельно либо путем возмещения соответствующих затрат.

Таким образом, стороны в договоре согласовали обязанность проведения субарендатором текущего и косметического ремонта помещений. ООО «Кавказ-гупп» пояснило, что за период аренды ни текущего, ни косметического ремонта не проводилось. Однако, в случае соблюдения ответчиком условий договора, указанные недостатки помещения были бы устранены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у ООО «Кавказ-гупп» обязанности по компенсации ООО «Азимут» восстановительного ремонта.

В целях установления определения перечня недостатков в возвращенных помещениях и стоимости восстановительного ремонта судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «эксперт» ФИО8 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить, относятся ли повреждения, указанные в акте от 06.10.2023 к естественному износу?

2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить стоимость восстановительных работ по каждому повреждению

В Арбитражный суд Ростовской области поступило заключение эксперта от 31.05.2024.

При ответе на первый вопрос экспертом установлено, что по результатам осмотра фактического состояния объекта выявлена необходимость проведения восстановительного ремонта; площадь ремонта составляет:

-комната № 1: стена 1: - на плинтусе присутствуют 3 отверстия прямоугольной формы, отверстия выполнены в накладке кабель канала, имеют свободу перемещения и возможность демонтажа/монтажа - для устранения требуется переместить накладки, чем перекроются отверстия, если потребуется приобрести 2 м плинтуса и установить накладки в пазы плинтуса всей комнаты; - на окне были неисправные жалюзи, на момент осмотра присутствуют исправные - факт неисправности при осмотре не представляется возможным определить; - на раме окна ПВХ, закреплена пластиковая ГТВХ деталь с помощью винтов - демонтировать, приобрести жидкий пластмасс ПВХ тубус, устранить отверстия; стена 2: - на плинтусе присутствует 1 отверстие прямоугольной формы, отверстие выполнено в накладке кабель канала, имеет свободу перемещения и возможность демонтажа/монтажа - порядок устранения указан в пункте стена 1; стена 4: - выполнен декоративный короб из листов ГКЛ, окрашен красящим веществом белых тонов цвета, присутствует горизонтальная полоса черных тонов цвета 5x0,5 см - произвести затирку и окраску красящим составом; - на основной стене окрашенной красящим веществом красных тонов цвета, присутствуют 2 горизонтальные полосы белых тонов цвета по 10 и 15 см - произвести затирку и окраску красящим составом с подбором коллера.

-комната № 2: стена 1: - на левой торцевой стороне подоконника разрушена часть, на правой стороне глубокие царапины - демонтировать/монтировать подоконник, произвести восстановительные работы по косметическому ремонту оконного проема; - на окне были неисправные жалюзи, на момент осмотра присутствуют исправные - факт неисправности при осмотре не представляется возможным определить; - правый верхний угол декоративного экрана отопительного устройства имеет царапины - произвести приобретение накладки в данной цветовой гаме с заменой накладки экрана; - пол оборудован кафелем размером 42x42 см, на одной плитке присутствует разрушение декоративного слоя 3x0,5 см - требуется замена кафеля, а так как размер плитки очень редкий, подобрать в данной цветовой гамме невозможно, необходимо заменить всего пола, включая и соседнюю комнату 3, так как отсутствует разделение комнат, цветовая гамма однотипная и размер одинаковый;

-комната № 4: стена 3: - в правом углу в плитке вкручен саморез - демонтировать, приобрести затирочную пасту пасту для затирки швов и затереть;

-комната № 5: стена 2: - в стене оборудованной кафелем вмонтировано 2 металлических штифта, а из потолка оборудованного подвесным потолком из листов ГКЛ окрашенных водоэмульсионкой выходят провода, отверстие 0,5x0,5 см - демонтировать 2 металлических штифта, приобрести затирочную пасту пасту для затирки швов и затереть, провода удалить, отверстия шпаклевать финишной шпаклевкой, окрасить водоэмульсионной краской;

-комната № 6:- на стенах оборудованных фигурной штукатуркой, присутствуют пятна различной конфигурации белых тонов цвета - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера;

-комната № 7: - откосы справа от двери имеют потертости и разрушения красящего вещества - отшпаклевать и произвести окраску водоэмульсионной краской; - дверь входная внутренняя накладка ДВП имеет не штатные отверстия - демонтировать накладку ДВП, приобрести с подбором цветовой гаммы новую так как является деталью двери, установить;

-комната № 8: стена 4: - потертости красящего вещества - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - межкомнатная дверь, произведена замена замка на новый - приобрести межкомнатную дверь, установить:

-комната № 9: стена 1: - присутствуют 2 отверстия от крепежных деталей - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - межкомнатная дверь, в месте крепления замка установлена заглушка - приобрести межкомнатную дверь, установить; стена 2: - установлен крючок самоклейка, присутствуют пятна от потертости красящего вещества - демонтировать крючок, произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; стена 3: - присутствует разрушение штукатурного слоя в районе подоконника справа - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - на окне были неисправные жалюзи, на момент осмотра присутствуют исправные - факт неисправности при осмотре не представляется возможным определить; - на раме окна ПВХ, закреплена пластиковая ПВХ деталь с помощью винтов - демонтировать, приобрести жидкий пластмасс ПВХ тубус, устранить отверстия;

-комната № 11: - на наличниках дверей следы истирания - приобрести накладки с подбором цветовой гаммы, заменить; - потертости красящего вещества стен - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - петли и доводчики кухонных шкафов были неисправны, на момент осмотра исправны - факт неисправности при осмотре не представляется возможным определить;

-комната № 12: - потертости красящего вещества - стен - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера;

-комната № 13: - на окне были неисправные жалюзи, на момент осмотра присутствуют исправные - факт неисправности при осмотре не представляется возможным определить; - лист потолочный был поврежденный, на момент осмотра заменен - факт неисправности при осмотре не представляется возможным определить; - в стену вкручен саморез - демонтировать, зашпаклевать и произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - потертости красящего вещества стен - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера;

-комната № 14:- потертости красящего вещества стен - произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - в стене 2 отверстия от саморезов - зашпаклевать и произвести окраску водоэмульсионной краской с подбором коллера; - межкомнатная дверь, в месте крепления замка задиры, царапины - приобрести межкомнатную дверь, установить.

Согласно выводам заключения, все указанные в акте от 06.10.2023 повреждения, относятся к эксплуатационным дефектам, к естественному (по сроку службы) износу можно отнести, жалюзи, замки дверные, завесы и доводчики дверей шкафов, которые выходили из строя и менялись по мере требования для исправного пользования. Рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения составит 153 992 руб.

При этом суд полагает необходимым отметить, что на момент осмотра собственником устранены частично недостатки: замены неисправные жалюзи, потолочный лист. Однако устранение указанных недостатков не вошло в расчет стоимости восстановительного ремонта.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение эксперта от 31.05.2024 и пояснения эксперта, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая отсутствие доказательств того, что имущество было возвращено в надлежащем состоянии, а выявленные недостатки не относятся к нормальному износу, суд пришел к правомерному выводу о том, что убытки были причинены обществу в результате ненадлежащего исполнения компанией обязанности по содержанию арендованного имущества, и находятся в причинно-следственной связи с неправомерными действиями компании.

Принимая во внимание заключение эксперта, а также сумму залога (53 000 руб.), ООО «Азимут» уточнены исковые требования, в соответствии с которыми общество просило взыскать с ООО «Квазар-групп» убытки в размере 138 016,86 руб.

Вместе с тем, оспаривая размер убытков, компания указала, что экспертом необоснованно сделан вывод об устранении недостатка пола в комнате № 2: пол оборудован кафелем размером 42x42 см, на одной плитке присутствует разрушение декоративного слоя 3x0,5 см - требуется замена кафеля, а так как размер плитки очень редкий, подобрать в данной цветовой гамме невозможно, необходима замена всего пола, включая и соседнюю комнату 3, так как отсутствует разделение комнат, цветовая гамма однотипная и размер одинаковый.

Как верно указал суд первой инстанции, вывод эксперта о невозможности подбора плитки, соответствующей по размеру, дизайну и цвету, не обоснован. Более того, суд первой инстанции пришел к выводу о несоразмерности такого способа устранения недостатка в виде разрушения декоративного слоя плитки 3x0,5 см в виде замены кафеля в двух комнатах.

Судом первой инстанции произведен перерасчет устранения данного недостатка исходя из стоимости затрат на материалы и работы в отношении одной плитки кафеля размером 42x42 см., в остальной части расчеты стоимости работ и материалов для восстановления помещения, произведенные экспертом, признаны судом обоснованными.

Итоговая стоимость восстановительного ремонта составила 100 682 руб. Данный расчет сторонами не опровергнут, контррасчет не представлен.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что невозможно найти специалиста, который заменит одну плитку по рыночной стоимости, а также при демонтаже одной плитки он повредит каждую последующую, которые подлежат отклонению, поскольку замена дефектной плитки, не повреждая окружающие, возможна при аккуратном исполнении специалистом действий по удалению старой затирки и дефектной плитки, и качественной подготовки поверхности к приклеиванию новой плитки, в связи с чем отсутствуют доказательства, свидетельствующие о необходимости замены плитки на всей площади помещений. По сути, общество просит провести новый ремонт плиточного покрытия пола во всем помещении, что несоразмерно причиненному ущербу. ООО «Азимут» не представлено доказательств невозможности приобретения идентичной или схожей плитки.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии вины ООО «Квазар-групп» в возникновении у ООО «Азимут» убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, причинно-следственная связь между виновными действиями компании и возникновением у общества убытков является доказанной.

При таких обстоятельствах, требования по первоначальному иску заявлены обоснованно в части требований о взыскании коммунальных платежей за период август – сентябрь 2023 года в размере 16 511,86 руб., а также в части убытков в размере 100 682 руб. С учетом наличия задолженности по коммунальным платежам и причинения компанией убытков в виде стоимости восстановительного ремонта сумма залога 53 000 руб. подлежит зачету.

Таким образом, первоначальный иск правомерно удовлетворен в размере 64 193,86 руб. ((100 682 руб. (стоимость восстановительного ремонта) + 16 511,86 руб. (задолженность по коммунальным платежам)) – 53 000 руб. (залог)).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Квазар-групп» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ООО «Азимут» о взыскании залога в размере 53 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 504,59 руб.

Поскольку судом установлено, что помещение возвращено обществу в ненадлежащем состоянии, требуется восстановительный ремонт, а также имеется задолженность по коммунальным платежам, постольку оснований, предусмотренных п. 4.7 договора, для возвращения компании суммы залога в размере 53 000 руб. отсутствуют. Более того, указанная сумма зачтена в рамках первоначального иска.

В указанной части решение сторонами не обжалуется, в связи с чем пересмотру в апелляционном порядке не подлежит.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2024 по делу № А53-47767/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко


Судьи Д.В. Емельянов


Т.Р. Фахретдинов