Постановление от 23 июня 2017 г. по делу № А36-8876/2015

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А36-8876/2015
г.Воронеж
23 июня 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2017 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка: ФИО5, представителя по доверенности № 4-д от 02.03.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка на решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.03.2017 по делу №А36-8876/2015 (судья Дегоева О.А.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 309482631000121, ИНН <***>, г.Липецк) об обязании Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (398019, г.Липецк, площадь Театральная, д.1, ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 59,6 кв.м, по цене 235 630 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО7, истец) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Департаменту экономического развития администрации города Липецка (далее – Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектам малого и среднего предпринимательства в рассрочку нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 59,6 кв.м, по цене 235 630 руб. Впоследствии от истца поступило заявление об изменении размера исковых требований, в котором ИП ФИО7 просила обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка заключить договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектам малого и среднего предпринимательства в рассрочку нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 59,6 кв.м, по цене 1 991 346 руб. в течение одного месяца с даты вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 22.03.2017 по делу №А36-8876/2015 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 16.06.2017г. не явился представитель истца.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка, явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить данное решение суда, в иске - отказать.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, владеет встроенным нежилым помещением № 1 площадью 91,90 кв.м, расположенным по адресу: <...>, на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 29.10.2014г. Срок действия договора определен сторонами с 07.11.2014г. по 05.11.2015г. (т. 1 л.д. 11-18).

30.03.2015г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Департамент направил истцу проект договора от 04.09.2015г. купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку (т. 1 л.д. 20-24).

В соответствии с пунктом 1.1. указанного проекта предметом договора является спорное помещение. Цена спорного помещения установлена в размере 2 029 000 руб. и определена на основании отчета ООО «АналитикЦентр» от 15.07.2015г. № 1957/15 (пункт 2.1. проекта договора купли-продажи). Истец направил Департаменту протокол разногласий и разработанный им проект договора от 04.09.2015г. купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку, в котором указал цену договора 235 630 руб. в соответствии со стоимостью спорного помещения, указанной в выполненной ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» выкопировке из технического паспорта многоквартирного жилого жома 61 по ул. Гагарина г.Липецка.

Поскольку департамент не согласился с предложенным истцом размером выкупной стоимости спорного помещения, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более двух лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ).

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона №159-ФЗ.

В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, при заключении спорного договора между сторонами возникли разногласия в отношении выкупной цены подлежащего передаче имущества. При этом истец, возражая против заключения договора купли-продажи спорного помещения по цене, определенной на основании отчета ООО «АналитикЦентр» от 15.07.2015г. №1957/15, указал, что названный отчет имеет существенные недостатки и определенный в нем размер рыночной стоимости спорного помещения является недостоверным (т. 1 л.д. 152-155).

Для проверки доводов истца в этой части определением от 21.03.2016 суд по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО8

В соответствии с представленным экспертом ФИО8 заключением № 27-04/16 от 13.04.2016г. рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 30.03.2015г. определена в размере 310 536 руб. (т. 2 л.д. 45-121). Вместе с тем, проанализировав названный отчет, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что экспертом при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного метода в качестве объектов – аналогов использованы объекты, существенно отличающиеся по площади и местоположению от спорного помещения. Кроме того, экспертом при определении рыночной стоимости в рамках доходного метода использованы данные о доходности на основании договора аренды рассматриваемого в настоящем деле нежилого помещения без учета того факта, что арендная плата по данному договору не является рыночной. В связи с чем оценщиком использован неверный показатель валового дохода (занижен в 2 раза).

В этой связи суд области определением от 20.06.2016г. по ходатайству ответчика назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы в лице Липецкого филиала ФИО9

Согласно подготовленному экспертом ФИО9 заключению №7614/9-3 от 08.08.2016г. рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 30.03.2015г. определена в размере 3 510 109,68 руб. (т. 3 л.д. 6-31). При оценке указанного заключения по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд области по праву решил, что выводы эксперта ФИО9 являются неполными и необоснованными, поскольку при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного метода в качестве объектов-аналогов использованы объекты, не соответствующие требованиям к понятию объекта-аналога, указанного в пункте 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; экспертом не применен коэффициент по сроку экспозиции, по техническому состоянию объектов оценки, что противоречит пункту б статьи 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611; экспертом необоснованно исключен доходный подход определения рыночной стоимости.

Указанные выводы суда со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Определением от 23.11.2016г. суд по ходатайству истца назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Липецкой Торгово-промышленной палаты ФИО10.

Заключением эксперта ФИО10 от 23.12.2016 № 326-07-00417 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 30.03.2015г. определена в сумме 1 991 346 рублей. Выводы указанного заключения сторонами не опровергнуты надлежащими доказательствами (ст.ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, учитывая наличие между сторонами разногласий в отношении выкупной цены подлежащего передаче имущества, судом области, вопреки доводам жалобы ответчика, правомерно были назначены по настоящему делу судебные экспертизы с целью достоверного определения выкупной цены.

Различие между стоимостью имущества, определенной в заключении эксперта, и стоимостью, отраженной в представленном ответчиком отчете, которое, по мнению ответчика, не является существенным, само по себе не позволяет признать указанную в отчете стоимость достоверной и рекомендуемой для совершения сделки, поскольку при возникновении у сторон разногласий в отношении выкупной цены подлежащего передаче имущества достоверность и подлинность отчета оценщика проверяется судом.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе отчет ООО «АналитикЦентр» от 15.07.2015г. № 1957/15, и результаты трех судебных экспертиз, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что согласно результатам судебной экспертизы, осуществленной экспертом Липецкой Торгово-промышленной палаты ФИО10 (заключение от 23.12.2016 № 326-07-00417), выкупная цена спорного помещения, предложенная истцом (с учетом заявления об изменении размера исковых требований), соответствует рыночной стоимости спорного имущества.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ИП ФИО6 договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по цене 1 991 346 руб. без НДС с рассрочкой оплаты на 7 лет, является обоснованным и подлежит удовлетворению. Поскольку исковые требования признаны судом области подлежащими удовлетворению, суд, вопреки доводам жалобы ответчика, правомерно разрешил вопрос о распределении судебных расходов по делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с отнесением их на ответчика.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании вышеназванных норм действующего законодательства, в связи с чем подлежат отклонению.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Доводов, которым не была бы дана правомерная оценка со стороны суда первой инстанции, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить решение суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.03.2017 по делу №А36-8876/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3