Постановление от 15 августа 2024 г. по делу № А07-41886/2023

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-9977/2024
г. Челябинск
15 августа 2024 года
Дело № А07-41886/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2024 по делу № А07-41886/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.12.2023, срок действия на 1 год, паспорт, диплом), ФИО1, лично (паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

От Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. Ходатайство удовлетворено.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518- 23 от 03.11.2023, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Про» (далее – общество «Оценка Про») в отношении объектов недвижимости - нежилого здания, 1-этажного, общей площадью 153,7 кв. м. с кадастровым номером: 02:50:110212:306, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка под недвижимым имуществом, площадью 593 кв. м., с кадастровым номером: 02:50:110212: 7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н Хайбуллинский, с/с Акъярский, <...>; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан.

04.04.2024 в суд первой инстанции от истца поступило уточнение исковых требований, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества № 518-23 от 03 ноября 2023 года, выполненного обществом «Оценка Про» в отношении объектов недвижимости - нежилого здания, 1-этажное, общей площадью 153,7 кв. м., с кадастровым номером 02:50:110212:306, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка под недвижимым имуществом, площадью 593 кв. м., с кадастровым номером 02:50:110212:7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н Хайбуллинский, с/с Акъярский, <...>;

- урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 7 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан, установив в пункте 3.1 договора цену недвижимого имущества в размере 890 000 рублей, из расчета стоимости здания – 620 000 рублей, земельного участка – 270 000 рублей.

02.05.2024 от истца поступило заявление от 25.04.2024 об отказе от иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518-23 от 03 ноября 2023 года, выполненного обществом «Оценка Про», уточняет исковые требования и излагает их следующим образом:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 7 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан, обязать ответчика изложить в договоре купли-продажи недвижимого имущества пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2 в следующей редакции:

«3.1. Общая стоимость Имущества составляет 890000,00 рублей (Восемьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек);

3.1.1. Стоимость здания составляет 620000,00 рублей (Шестьсот двадцать тысяч рублей 00 копеек);

3.1.2. Стоимость земельного участка составляет 270000,00 рублей (Двести семьдесят тысяч рублей 00 копеек)»;

Отказ от иска в части принят судом к рассмотрению, уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Оценка Про».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2024 (резолютивная часть от 24.05.2024) принят отказ ИП ФИО1 от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке недвижимого имущества №518-23 от 03 ноября 2023 года, выполненного обществом «Оценка Про». Производство по делу в указанной части прекращено.

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район РБ.

Определить пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Хайбуллинский район РБ (нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>; земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>) в следующей редакции:

««3.1. Общая стоимость Имущества составляет 890000,00 рублей (Восемьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек) без НДС.

3.1.1. Стоимость здания составляет 620000,00 рублей (Шестьсот двадцать тысяч рублей 00 копеек) без НДС

3.1.2. Стоимость земельного участка составляет 270000,00 рублей (Двести семьдесят тысяч рублей 00 копеек) без НДС».

С Администрации в пользу ИП ФИО1 взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., по судебной экспертизе 30 000 руб.

С вынесенным решением не согласилось Администрация, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, апеллянт указал, что при обращении ИП ФИО1 17.03.2022 с заявлением о преимущественном праве выкупа, у Администрации отсутствовали основания предоставления. Так как до конца не был оформлен земельный участок и имущество не было включено в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан.

Податель жалобы отметил, что 20.04.2023 проведена оценка рыночной стоимости вышеуказанного здания с земельным участком и 26.05.2023 ИП ФИО1 направил предварительный договор купли-продажи для согласования предложения и цены.

После заключения договора аренды на новый срок 20.09.2023 от ИП ФИО1 поступило заявление о подтверждении намерения реализации преимущественного права выкупа и предоставления протокола разногласий и отчета об оценке.

Кроме того, Администрация, не согласившись с оценкой ИП ФИО1 и с выявленными ошибками, допущенными экспертом по оценке имущества 19.09.2023, Администрация повторно провела экспертизу 03.11.2023.

Апеллянт указал, что Администрация считает оценку рыночной стоимости объектов недвижимости достоверной.

Податель жалобы не согласен с доводами суда о том, что Федеральный закон № 159-ФЗ не содержит законоположений, согласно которым на момент обращения лица с заявлением о выкупе арендуемого имущества, данное имущество в обязательном порядке должно быть включено в «Прогнозный план (программу) приватизации».

Таким образом, апеллянт считает, что при обращении ИП ФИО1 17.03.2022 с заявлением о преимущественном праве выкупа у Администрации отсутствовали основания предоставления. Так как Администрацией не было принято решение по отчуждению указанного имущества, потому что до конца не был оформлен «Прогнозный план (программа) приватизации» муниципального имущества муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан, как того требует закон.

Определением от 09.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, судебное заседание назначено на 14.08.2024.

От индивидуального предпринимателя ФИО1 поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательством направления. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.03.2022 ИП ФИО1 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого здания, 1-этажное, общей площадью 153,7 кв. м., с кадастровым номером: 02:50:110212:306, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка под недвижимым имуществом, площадью 593 кв. м., с кадастровым номером: 02:50:110212: 7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н Хайбуллинский, с/с Акъярский, <...>.

Администрацией направлен письменный ответ истцу исх. № 1371 от 15.04.2022, где сообщалось, что предпринимателю будет предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого им имущества.

Как указывал истец, в дальнейшем ответчик более года не предпринимал никаких предусмотренных законодательством действий, обуславливающих возможность реализации истцом своего преимущественного права покупки, в частности, ответчиком не принималось официальное решение о предоставлении имущества в собственность арендатору за плату в порядке, предусмотренном статьей 4 Закона 159-ФЗ. Только в мае 2023 года ответчик направил истцу письмо исх. № 1884 от 26.05.2023 с предложением о выкупе арендуемого имущества по общей стоимости 1 704 000 руб. с приложением отчета об оценке имущества обществом с ограниченной ответственностью ТОФ «Заурал-Эксперт» (далее – общество ТОФ «Заурал-Эксперт»)№ Н/2023-188 от 20.04.2023 и проекта договора купли-продажи.

23.06.2023 истец направил ответчику заявление, в котором подтвердил намерение реализовать преимущественное право покупки арендуемого имущества, но по цене 1 020 000 руб., с приложением отчета об оценке имущества, подписанного с протоколом разногласий договора купли-продажи и протокола разногласий.

Как указывал истец, ответчик от рассмотрения указанного заявления истца уклонился, указав, что вопрос о включении арендуемого истцом недвижимого имущества вынесен на рассмотрение Совета муниципального района Хайбуллинский район РБ, о чем направил истцу письмо исх. № 2543 от 21.07.2023. В дальнейшем, после неоднократных устных обращений истца ответчик 04.10.2023 вновь направил истцу письмо исх. № 3455 от 04.10.2023 с предложением о выкупе арендуемого имущества по цене 1 704 000 руб. с приложением предыдущего отчета об оценке имущества обществом ТОФ «Заурал-Эксперт» и проекта договора купли-продажи.

27.11.2023 в адрес истца направлено письмо исх. № 4149 с предложением заключить договор купли-продажи указанного арендуемого имущества с приложением проекта договора купли-продажи и нового отчета об оценке имущества. Согласно представленному ответчиком отчету об оценке недвижимого имущества № 518-23 от 03.11.2023, подготовленному специализированной организацией обществом «Оценка Про», рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 1 560 333 руб., из которых 788 333 руб. - стоимость здания, 772 000 руб. - стоимость земельного участка.

Не согласившись с предложенным ответчиком проектом договора в части оценки стоимости недвижимого имущества, истец 29.11.2023 направил ответчику заявление с подтверждением намерения реализовать преимущественное право покупки муниципального имущества при условии определения его цены в договоре купли-продажи в размере 1 020 000 руб., из которых стоимость здания – 622 000 руб., земельного участка – 398 000 руб. Также ответчику направлен протокол разногласий к договору с соответствующими изменениями в части цены недвижимого имущества. При этом цена недвижимого имущества в размере 1 020 000 руб. определена истцом на основании отчета об оценке недвижимого имущества № 2023_02_234 от 21.06.2023, подготовленного независимым частнопрактикующим оценщиком ФИО3

13.12.2023 ответчиком было направлено истцу письмо исх. № 4394 от 13.12.2023, где Администрация отклонила предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, дополнительная судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту обществу «ФинЭкспертОценка» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности отчет № 518-23 от 03.11.2023, выполненный обществом «ОценкаПро» по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>; - земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2. Определить рыночную стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>;

- земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> без учета НДС по состоянию на 17.03.2022.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость имущества в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Пункт 4 статьи 421 и статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела усматривается, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

ИП ФИО1 предложено о применении рыночной стоимости согласно отчету № 2023_02_234 от 21.06.2023 оценщика ФИО3

Администрация полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком общества «Оценка Про» в соответствии с отчетом №518-23 от 03.11.2023.

Как следует из пункта 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется оценка данного доказательства.

Согласно статьям 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, дополнительная судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту обществу «ФинЭкспертОценка» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности отчет № 518-23 от 03.11.2023, выполненный обществом «ОценкаПро» по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>; - земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2. Определить рыночную стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>;

- земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> без учета НДС по состоянию на 17.03.2022.

Экспертом ФИО4 в заключении от 22.03.2024, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что в результате экспертизы отчета № 518-23 от 03.11.2023, выполненного обществом «Оценка Про» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда выявлено:

в нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ - не корректное определение (идентификация) технического состояния объекта оценки привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки (объекта исследования) в сторону завышения;

в нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ - двойной учет прав на оцениваемый земельный участок привел к существенному завышению рыночной стоимости объекта оценки (объекта исследования);

в представленной копии отчета № 518-23 имеется существенное нарушение действующего законодательства: рыночная стоимость объектов оценки определена на 03.11.2023 (стр. 1 отчета), что противоречит позиции Президиума ВАС РФ в Постановлении по делу «Галактики» от 18 октября 2012 г № 7240/12: оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым экспертом на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилого здания с кадастровым номером 02:50:110212:306, общей площадью 153,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> – 620 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:7, общей площадью 593 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...> – 270 000 руб. без учета НДС по состоянию на 17.03.2022.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Так как экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд первой инстанции верно установил, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.

Следовательно, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Помимо того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке, подготовленного экспертом ФИО4 положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

С учетом таких обстоятельств суд первой инстанции установил, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

Судом первой инстанции рассмотрены и отклонены доводы Администрации на основании следующего.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Материалами дела подтвержден факт того, что истец с 2019 года на основании договоров аренды №№ 193 от 10.06.2019, 193/1 от 25.01.2021, 193/2 от 12.11.2021, 193/3 от 16.12.2022 и 193/4 от 20.09.2023 является арендатором муниципального имущества МР Хайбуллинский район - нежилого здания кадастровым номером: 02:50:110212:306 и земельного участка под недвижимым имуществом площадью 593 кв. м. с кадастровым номером: 02:50:110212:7. Также истец с 01.08.2016 включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства по категории субъектов малого и среднего предпринимательства «малое предприятие».

Факт преимущественного права у истца подтвержден документально, и не оспаривается ответчиком.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что с заявлением о выкупе арендуемого муниципального недвижимого имущества истец обратился 17.03.2022.

Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть, в данном случае, на 17.03.2022.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что довод ответчика о том, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ (17 марта 2022 года) спорное недвижимое имущество не было включено в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества МР Хайбуллинский район Республики Башкортостан, а было включено в него Решением Совета МР Хайбуллинский район РБ лишь 14.08.2023, в силу чего у истца отсутствуют основания для приобретения недвижимого имущества по рыночной стоимости, определенной на 17.03.2022, является необоснованным.

Федеральный закон 159-ФЗ не содержит законоположений, согласно которым на момент обращения лица с заявлением о выкупе арендуемого имущества данное имущество в обязательном порядке должно быть включено в прогнозный план (программу) приватизации.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2,3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Частью 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Следовательно, в соответствии с данными императивными нормами законодательства ответчик в указанные сроки обязан был принять меры по оценке имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи, либо, при наличии на то правовых оснований, принять решение об отказе в приобретении имущества.

Согласно названным нормам закона, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, ответчик в своих возражениях на уточненное исковое заявление также указывает, что на момент подачи истцом заявления о выкупе имущества земельный участок не был до конца оформлен, и имелись ошибки в кадастровом учете. Однако данный довод не может иметь правового значения для рассматриваемого спора, поскольку, как указывалось, решения об отказе в выкупе имущества по данному основанию ответчиком не принималось.

Судом первой инстанции верно установлено, что на момент рассмотрения данного дела судом спорное недвижимое имущество, как указано и документально подтверждено ответчиком, истцом не оспаривалось, надлежащим образом состоит на кадастровом учете, а также включено в Прогнозный план (программу) приватизации, в силу чего отсутствуют препятствия для его выкупа истцом по цене, определенной независимым оценщиком по состоянию на 17.03.2022.

Доводы апелляционной жалобы были предметом проверки суда первой инстанции, поскольку аналогичны правовой позиции истца, избранной в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, и они правомерно отклонены. Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателей жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2024 по делу № А07- 41886/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: А.Х. Камаев

В.А. Томилина