Постановление от 16 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д


127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-11654/2026-ГК

Дело № А40-104920/25
г.Москва
17 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2026 года Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.01.2026 по делу № А40-104920/25

по иску ООО «Виндстар» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:


от истца: ФИО1 по доверенности от 15.01.2026, диплом НВ № 587183 от 29.06.1988;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.01.2026, диплом 107724 1159239 от 29.06.2024,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Виндстар» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий путем принятия абз.3 п.1.6, абз.7, 8 п.1.8, п.2.1.2, 2.1.9, 2.4, 2.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.3, 4.7 – 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.3, 6.4, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9.7 договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом.7П с кадастровым номером 77:08:0015001:1535 общей площадью 95,5 кв.м. в редакции истца, с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2026 исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, по основаниям, изложенным в жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца поддержал решение суда, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, представил письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.


Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2026 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения по адресу: <...>, пом.7П с кадастровым номером 77:08:0015001:1535 общей площадью 95,5 кв.м. на основании договора аренды № 00-00280/21 от 03.09.2021, в редакции дополнительного соглашения, разногласия при заключении которого урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2025 по делу № А40-231068/24-60-1499.

Письмом № 33-6-730439/24-(0)-3 от 21.03.2025, Департамент городского имущества города Москвы направил истцу предложение о реализации преимущественного права выкупа путем заключения договора купли-продажи по цене 6 852 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» № М1059-62-П/2025 от 05.02.2025.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому спорные пункты договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 2 454 524 руб. 15 коп. с учетом стоимости неотделимых улучшений 2 245 475 руб. 85 коп. в соответствии с отчетом ООО «Экбист» № 25/04-14 от 10.04.2025.

Также истцом в протоколе разногласий к Договору купли-продажи предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости абз.3 п.1.6, абз.7, 8 п.1.8, п.2.1.2, 2.1.9, 2.4, 2.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.3, 4.7 – 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.3, 6.4, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9.77.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

Департамент отказал в подписании договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Оснований для установления цены выкупаемой недвижимости с учетом вычета неотделимых улучшений суд первой инстанции не усмотрел.

При этом, абз.3 п.1.6, абз.7 и 8 п.1.8, п.2.1.2, п.2.1.9 обоснованно были включены в текст договора, учитывая, что данные условия не соответствуют действующему законодательству.

Поскольку положения о том, что залог распространяется на доходы покупателя от имущества, покупатель вправе направлять доходы на цели, не связанные с погашением обязательств по договору исключительно при отсутствии каких-либо денежных обязательств покупателя по договору, срок которых наступил, не предусмотрено законом, ограничивает права собственника на распоряжение и пользование своим имуществом, и противоречат, в том числе положениям ст.209 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно исключил абз.2 п.4.3 договора, а п.4.3 договора изложил в редакции истца.

Пункты 4.7 - 4.7.2.2 были правомерно исключены судом по причине не достижения


сторонами соглашения.

Условия п.5.1, п.5.2, п.5.3, п.5.4 договора соответствуют указанным положениям, в связи с чем, были приняты в редакции ответчика.

Пункты 6.1, 6.3, 6.10 были также исключены судом по причине не достижения сторонами соглашения о неустойке в соответствии с положениями ст.331 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 6.11 исключен, поскольку по свой сути ограничивает право покупателя на реализацию предоставленного положениями ст.333 Гражданского кодекса РФ права, в связи с чем, является ничтожным.

Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с чем, п.6.8 договора также обоснованно исключен судом.

Абз.7 п.1.8, п.8.4, п.8.5 договора были исключены судом как противоречащие ст.ст.310, 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 8.8 договора, противоречит закону в отсутствие согласия истца на иные последствия расторжения договора, в связи с чем, указанный пункт правомерно был исключен судом.

Пункт 8.11 договора, с учетом положений ст.ст.269, 287, 291.14 АПК РФ, обоснованно исключен судом.

Пункт 8.10 изложен в редакции ответчика.


При наличии разногласий, абз.8 п.1.8, п.9.7 договора, предусматривающие как подписание договора так и последствия не подписания договора в установленный законом срок противоречит п.4 ст.445, ст.446 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем обоснованно исключены судом.

Кроме того, условия п.9.7 договора не предусмотрены законом для данного вида сделок, и в отсутствие согласия истца, в силу положений ст.421 Гражданского кодекса РФ, ввиду чего также исключены из условий договора.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы в сумме 95 000 руб., на оплату услуг представителя в сумме 100 000 руб., судебных издержек в сумме 50 000 руб. на выполнение досудебного заключения и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Удовлетворяя судебные расходы в заявленном размере, суд исходил из доказанности и соразмерности понесенных истцом расходов.

Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений п.2 ст.5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения


отсутствуют.

Площадь нежилых помещений составляет 95,5 кв.м, что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, экспертом ООО «ЭкспертЦентр», установлена рыночная цена объекта по состоянию на 11.03.2025, которая составляет 4 863 333 руб. 33 коп. без НДС.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 в силу ч.ч.2, 3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.

Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.


Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу ст.3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Доводы ответчика о том, что исключение п.2.1.2, 2.1.9, 3.7, 3.8, абз.2 п.4.3, 4.7, 4.7.1-4.7.2, 4.7.2.1-4.7.2.2, 5.5,6.1, 6.3, 6.4, 6.8, 6.9. 6.10. 6.11, 8.4, 8.5, 8.8, 8.9. 8.11. 9.7 договора, а также изложение п.2.4,2.5, 3.1, 3.4, 4.3, 8.10 в редакции истца, не правомерно, поскольку форма договора является типовой и утверждена приказом Департамента от 09.06.2012 № 115, апелляционной коллегией не принимается, поскольку нарушений прав ответчика исключением спорных пунктов из текста договора купли-продажи апелляционной коллегией не установлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 26.01.2026.

Руководствуясь ст.ст.176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2026 по делу № А40-104920/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Е.Б. Алексеева

Судьи А.В. Бондарев

О.В. Савенков